二手房中介公司法律知识培训提纲.doc

二手房中介公司法律知识培训提纲笫一部分《合同法》关于居间合同的规定一、法律规定第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介 服务，委托人支付报酬的合同第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要 求支付报酬并应当承担损害赔偿责任第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬对居间人的报酬 没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确 定因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的 报酬居间人促成合同成立的，居间活动的费用，山居间人负担第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从 事居间活动支出的必要费用二、法理分析1、居间合同的概念及其沿革居间合同，是指双方当事人约定一方为他方报告订约机会或提供订合同的媒介服务，他方 给付报酬的合同报告订约机会之居间，称为报告居间；媒介合同之居间，称媒介居间在居间 合同中，报告订约机会或提供交易媒介的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。

居间合同的 居间人是作为促进交易双方成交而从中取得报酬的中间人居间是一种古老的商业现象，在古希 腊时代即己出现当时无论何人，都可以自由地从事居间活动及至中世纪，居间人有所变化, 非为居间人团体的成员，不得从事居间活动，于是居间便带有公职的性质其后居间活动都带有 “官营性质”，対于不经允许私自从事居间者，要处以严罚，并加 以禁止德国旧商法也以居间 人为一种官吏，其他为私居间人但其新商法则釆自由营业主义其例外是1896年6月22 F1 交易所法上的居间人其他国家如口本、比利时等国现大都釆自由营业主义在我国占代，居 间人被称为'‘互郎”是指促进双方成交而从中取酬的中间人在古汉语中，“互”写作“东”， 后讹传为"牙”，因此民间将居间人称为“牙行”或“牙纪”旧中国民法对居间也釆用自由营业 主义居间业务根据居间人所受委托内容的不同，可分为指示居间和媒介居间前者指居间人仅为委托人报告订约机会的居间；后者指居间人仅为委托人为订约媒介的居间无论何种居间，居 间人都只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人在大陆法国家的立法上，采民 商分立的国家，一般有以商法调整媒介居间，以民法调整指示居间的区分。

我国为民商合一国家, 我国《合同法》就媒介居间和指示居间一并调整2、居间合同的法律特征一般认为，居间合同有如卞法律特征：(1)居间人为姿托人提供服务，但这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介所谓报告订约机 会，是指受委托人的委托，寻觅及提供可与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订约提供机 会所谓为订约媒介，是指介绍双方当事人订立合同，居间人斡旋于双方当事人之间，促进双 方交易达成2)人活动的报偿居间人以收取报酬的居间活动为常业，这一特征使居间合同有别于委托合同3)立，所以，居间合同为诺成合同法律和行政法规也未规定居间合同需采用特定的形式，故为不 要式合同4)活动达到居间目的时，委托人才负给付报酬的义务而居间人的活动能否达到目的，委托人与第三 人之间能否交易成功，有不确定性，不能完全由居间人的意志所决定因而，委托人是否付给居 间人报酬，也是不确定的，附有一定条件5)利于社会主义市场经济的发展但如果处理不当，也可能会干扰正常经济秩序，造成社会经济 秩序混乱，败坏社会风气因而，法律应当对居间人的资格作岀规定，只有具备从事居间活动条 件的自然人、法人、其他组织才可以为居间人对此，可以作如下规定：(1)居间人须具有相应 的知识、能力和从业条件，从事商事居间的并须经工商登记；(2)规定机关法人、领导干部等 有特殊职权的人不得从事居间活动，以避免他们利用手中权力和社会关系，从中牟取暴利，严重危害社会经济秩序。

3、 居间合同与类似合同辨析这里我们着重介绍居间合同与委托合同、行纪合同的区别这三种合同都是一方受他方委托 为他方办理一定事务的合同，都属于提供服务的合同但它们之间有着显著的区别这些区别 主要表现在：第一，居间人仅为委托人报告订约机会，或为订约媒介，并不参与委托人与第三人 之间的关系；而在委托合同中，受托人以委托人的名义或自己的名义活动，代委托人与第三人订 立合同，参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容；在行纪合同，行纪人以自己的名义为 委托人与第三人完成交易事务，与第三人发生直接的权利义务关系第二，居间合同为有偿合 同，但居间人只有在有居间结果时才得请求报酬，并冃一在为订约媒介居间时，可从委托人和其相 对人双方取得报酬；而委托合同原则上是无偿合同；行纪合同虽为有偿合同，行纪人却仅从委托 人一方取得报酬第三，居间人没有将处理事务的后果移交给委托人的义务；而在委托合同和行 纪合同中都有姿托人取得事务处理结果的问题4、 居间合同的效力（1）居间人的义务A履行此项义务在报告居间中，居间人对于订约事项，应就其所知，据实地报告给委托人居间 人对于相对人而言，并不负有报告委托人有关情况的义务在媒介居间中，居间人应将有关订约 的事项据实报告给各方当事人。

无论居间人是同时接受主合同当事人双方的委托，还是仅接受委 托人一方委托的，居间人都负有向双方报告的义务B 力的义务居间合同的居间人就自己所为的居间活动，有忠实义务居间人的 忠实义务包括以下几方面的要求：其一，居间人应将所知道的有关订约的情况或商业信息如实 告知给委托人如我国《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人 如实报告居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的, 不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任其二，不得对订立合同实施不利影响，影响合同的 订立或者损害到委托人的利益其三，居间人对于所提供的信息、成交机会以及后来的订约情况, 负有向其他人保密的义务居间人在负有忠实义务的同时，还负有尽力义务判断居间人是否有尽力义务及其范围如 何，应就其合同依照诚实信用原则来解释报告居间人的任务在于报告订约机会给委托人，媒 介居间人的任务除向委托人报告订约信息外，应尽力促进将來可能订约的当事人双方达成合意, 排除双方所持的不同意见，并依照约定准备合同，对于相对人与委托人之间所存障碍，加以说合 和克服 居间人作为居间合同的一方主体，若欲为委托方了解相关的订约信息、商业信息及有关人的资 信状况、信誉度、知名度等情况，必定会有一定的费用支出。

对于此费用的支出，若委托方和居 间人事先没有明确约定由哪一方负担，那么应当由居间人承担这是因为在一般情形下，居间人 支出的居间活动的费用都已计算在居间报酬内2）委托人的义务A支付报酬的义务在居间合同中，委托人的主要义务是支付报酬就报酬的支付方式，从 比较法的角度来看，各个国家和地区主要采约定报酬制约定报酬制，是指是否给付报酬以及 报酬额的多少，原则上依委托人与居间人的合同约定这是各个国家和地区立法上所确立的关于 居间人报酬的基本制度居间报酬完全山当事人自山约定，会产生诸如有失公平、触犯公认的伦 理价值等一系列的社会问题为了克服约定报酬制可能存在的弊端，其他国家和地区的立法 上 一般创设以下三种制度作为补充的纠正机制：（a）约定报酬酌减制度当约定报酬额大大超过居 间人所提供服务的价值导致显失公平时，法院可以据委托人的申请酌情减低报酬额b）婚姻居 间约定报酬无效制度根据《徳国民法典》第6 5 6条、《瑞士债务法》第4 1 6条和我国台湾 民法第5 7 3条的规定，当事人就婚姻居间而约定报酬者，约定无效c）法定报酬制其他国 家和地区立法极少就居间报酬规定法定报酬标准，但有时为了贯彻某项社会政策，也偶尔用之。

B一般包含于报酬之中在居间成功时，即居间人促成合同成立的，居间费用未经约定不得请求委 托人偿还，由居间人负担即使居间人己尽了报告或媒介义务，但仍不能使合同成立，达不到委 托人的预期目的，其他国家和地区的立法都认为此时的居间费用不得请求委托人偿还我国《合 同法》第427条则规定在居间人未促成合同成立的，“可以要求委托人支付从事居间活动支岀的 必要费用”第二部分 二手房买卖中居间人的主要风险一、以居间为名行委托之实，扩大自身责任范围委托合同，乂称委任合同，是指一方委托他方处理事务，他方允诺处理爭务的合同委托合同具有以下法律特征：委托合同是一种典型的提供劳务的合同合同订立后，受托人在委托的权限内所实施的行为，等同于委托人自己的行为受托人办理受托事务的费用由委托人承扌门无论是法律行为，还是事实 行为，只要该事项不违背公序良俗或法律的禁止性规定，不是与委托人人身密不可分的、具有人 身性的事务（如婚姻登记等），委托人都可经由委托合同委托他人处理在委托方式上，委托人 既可以特别委托受托人处理一项事务，也可以特别委托受托人处理数 项事务，还可以概括地委 托受托人处理一切事务2 受 托人为其处理事务，是以他对受托人的办事能力和信誉的了解，相信受托人能够处理好委托的事 宜为基本出发点的。

而受托人Z所以接受委托，也是出于愿意为委托人服务，能够完成受托事 务的自信，也是基于对委托人的了解和信任没有相互信任和了解，委托合同关系难以成立即使建立了委托关系，也难以巩固因而在委托合同关系成立并生效后，如果一方对另一方产生 了不信任，可随时终止委托合同3无须以物Z交付或当爭人的义务履行作为合同成立的要件因此，委托合同为诺成合同，而非实 践合同委托合同为不要式合同，当事人可以根据实际情况选择适当形式二、 多承担合同义务，多承担相应的法律风险1、 二手房按揭客户的担保风险 案例2、 买卖双方恶意欺诈的风险 案例3、 权证不能及时到位，买房人的索赔风险三、 房屋交付 房屋所有权的变更是有两个标准的：实物交付+权证交付实物交付的I•大交付内容：1、买方是否已到开具全额房款发票；（营业税问题）2、 住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有“两书”规定的权 益；3、 土地使用权权利变更；4、 房屋内的是否己前往电信公司办理更名手续；5、 是否已前往煤气公司办理煤气更名手续；6、 是否己前往物业公司办理户名变更手续，结清业主与物业公司的各种费用；7、 房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据是否己及时交接；8、 房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接；9、 房屋的装修合同与装修发票、保修卡是否已交接；10、水、电、煤气、有线电视、宽带网等费用是否己结清；四、以赠与为名办理买卖过户，帮助客户避减税费的风险。

案例）债务问题一撤销权第三部分 二手房交易中值得关注的问题一、主体问题1出卖方为已结婚人士，H.房屋在婚姻存续期间购买；共有人的权利房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产, 买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章原职工己购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明2买受人为夫妻；3、 买受人为代理买卖；4、 买受人为未成年人；相关法条：《婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（-）工资、奖金；（二） 生产、经营的收益；（三） 知识产权的收益；（四） 继承或赠打所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五） 其他应当归。