南山财务测算幻灯片资料.ppt

财务假设说明本财务财务分析是基于深圳市体育场场所市场场特征而对对本项项目未来发发展状况进进行的预预判项项目未来实际实际开发过发过程中可能面临临不可预见预见的不确定因素，还还需慎重考虑虑财务财务分析中部分假设选设选取标标准为为深圳市同等体育场场所、同等城市标标准以及根据相关经经验值验值而获获得本财务财务分析计计算期为为15年，直接考虑经营虑经营 运营营期分析过过程中将考虑虑自营营物业业和出租物业业的划分123财务分析基本假设序 号项项 目指 标标1开始运营时间2012年2项目经营期限（财务分析时间段）15年3折旧 固定资产按平均年限法提取折旧，净残值取5% 固定资产折旧率4.75% 固定资产综 合折旧年限20年4基准收益率8%5税费 营业税及附加，按经营收入计5.65% 房产税，按固定资产原值的80%计1.2% 企业所得税，按应纳税所得额计33%建设与运营成本假设项项目费费 用选择选择 依据自营营物业业运营费营费营业 收入的40%包括VIP客房、运动员 接待中心游泳馆为 50%，依据市场经验值场场地出租运营费营费营业 收入的40依据市场经验值出租物业业管理费费出租租金的5%依据市场经验值管理费费用营业 收入的5%依据市场经验值体育场馆场馆 年维维修费费起始维修费280万元参考北京工人体育馆和工人体育场的年维修成本计算，每年递增5%。

体育场馆 15年一次大修，大修费用未在本次测算中体现运营费、物业管理费用假设建设成本假设，单位：万元合计计体育场体育馆游泳馆体育主题公园地下停车场运动员 接待中心篮/网球场公共空间建设总 投资101,09423,31017,97222,8135854,91524,0007,500备注根据深发改委2007793号文附件，工程建设其他费用根据建筑面积比例计算而得地下停车场 造价4000元/平米，运动员 接待中心按准四星级酒店建设标 准5000元/平米计收入成本测算-体育场（一）收益假设设u 商铺铺租金：取平均租金水平90元/平米/月，出租率取80%；u 超市租金：租金水平取低值30元/平米/月，以吸引人气；u 包厢厢客房租金：按照四星级酒店市场水平计算，400元/间/晚，年增长率为5%；出租率假设前三年为40%-50%，以后为60%-70%；餐饮收入为客房收入的50；u 文艺艺演出：全年共8场，第一年场地出租收入50万元/场，年增长5%；u 展览场览场 地：每年30场，第一年每场收入15万，年增长5%；u 体育赛赛事：每年12场，第一年每场收入20万，年增长5%；u 广告收入：假设为 300万/年。

成本假设设u 出租物业业：管理费取出租收入的5%；u 包厢厢客房：运营成本为收入的40%；u 大型活动动：场地出租运营费 占出租收入的40%；u 场馆维场馆维 修费费：参考工人体育馆，第一年为103万，年增长5%；u 管理费费用：按照体育场营业 收入的5%计提收入成本测算-体育场（二）n 体育场场在第二年即开始获获得利润润；n 在计计算期内体育场场年均税后利润润达到600万，上缴缴所得税年均近300万，在一场场两馆馆中最高；n 利润润逐年增长长，在第8年能够够达到平均利润润收入成本测算-体育馆（一）收益假设设：u 商铺铺租金：取平均租金水平90元/平米/月；出租率取80%；u 健身场场所：出租给大型健身中心，如美格菲，租金取60元/平米/月；u 文艺艺演出：全年共4场，第一年场地出租收入50万元/场，年增长5%；u 展览场览场 地：每年30次，第一年每场收入15万，年增长5%；u 体育赛赛事：每年12场，第一年每场收入20万，年增长5%成本假设设u 出租物业业：管理费按出租收益的5%计算；u 大型活动动：场地出租运营费 占出租收入的40%；u 场馆维场馆维 修费费：参考工人体育馆第一年为74万，年增长5%；u 管理费费用：按照体育馆营业 收入的5%计提。

收入成本测算-体育馆（二）n 体育馆馆在第一年即可以获获得利润润；n 在计计算期内体育场场年均税后利润润达到340万，上缴缴所得税年均近167万，在一场场两馆馆中最低；n 利润润逐年增长长，在第9年的时时候能够够达到平均利润润收入成本测算-游泳馆（一）收益假设设：u 商铺铺租金：取平均租金水平90元/平米/月；出租率取80%；u 会所：租金取120元/平米/月，面向中高档的娱乐项目；u 办办公用房：租金取50元/平米/月，出租率假设前三年为60%-70%，后三年为80%-90%；u 游泳馆馆：采取会员制，年费假设为 2000元/人/年；设计 会员数为12000人；u 体育赛赛事：每年12场，第一年每场收入20万，年增长5%成本假设设u 出租物业业：管理费按出租收益的5%计算；u 游泳馆馆：经营 成本占收益的60%u 大型活动动：场地出租运营费 占出租收入的40%；u 场馆维场馆维 修费费：第一年为103万，年增长5%；u 管理费费用：按照游泳馆营业 收入的5%计提收入成本测算-游泳馆（二）n 游泳馆馆在第二年即可以获获得利润润；n 在计计算期内体育场场年均税后利润润达到648万，上缴缴所得税年均近320万；n 利润润逐年增长长，在第8年的时时候能够够达到平均利润润。

收入成本测算-体育主题公园（一）收益假设设：u 网球场场：租金取室内球场80元/片/小时，室外60元/片/小时，每天实际 开放8小时，出租率50%；u 篮篮球场场：租金取100元/片/小时，每天实际 开放8小时，出租率50% ；u 足球场场：租金取1500元/场次，假设每周出租4次；u 停车场车场 ：按照政府指导价，假设白天可停4批，每批每车位20元；夜间停车每小时1元，出租率取50%成本假设设u 球场场：场地出租运营费 占营业 收入的40%；u 停车场车场 ：运营成本占营业 收入的20%计提；u 管理费费用：按照体育公园营业 收入的5%计提收入成本测算-体育主题公园（二）n 体育主题题公园在第一年即可以获获得利润润；n 在计计算期内体育场场年均税后利润润达到1529万，上缴缴所得税年均近753万，比较乐观较乐观 ；n 利润润逐年增长长，在第8年的时时候能够够达到平均利润润投资收入预估-运动员接待中心基本假设设：u 投资资：建筑面积15000平米，单价按照准四星级酒店计算，为5000元/平米，总投资为 7500万元；u 客房收益：房价按照准四星级标 准收取，取250元/间/晚，出租率第一年为40%，逐年增长，最高位70%；u 餐饮饮收入：假设占总客房（运动员 接待中心和包厢客房）收入的50%；u 运营营成本：占酒店总收入的40%。

项目总体财务评价（一）项目总体财务评价（二）n 体育中心在第一年即可以获获得利润润，其中体育主题题公园贡贡献最大；n 在计计算期内体育场场年均税后利润润达到3489万，上缴缴所得税年均近1718万；n 利润润逐年增长长，在第8年的时时候能够够达到平均利润润按照全投资计资计 算的财务财务 指标标：n内部收益率为4.43%，远低于基准收益率8%；n计算期内不能收回投资，预计 在第17年初能收回总投资项目总体财务评价（三）不计计初始投资计资计 算的财务财务 指标标：n每年的净现 金流入约1亿按照50%投资计资计 算的财务财务 指标标：n内部收益率为13.58%，高于基准收益率8%；n大约在第11年底能收回投资典型体育场所盈利状况（一）场馆场馆名称座位数收入支出利润润香港体育馆馆n最多容纳12500人n内场41*41米n租用费：9096.6万港元n其他收入：717.7万港元n总计 ：9815.4万港元n薪酬：1139.2万港元n运营费 ：2222.1万港元n电费 清洁保安：838.4港元n宣传：5.9万港元n总计 ：4205.6万港元20052006年度盈利额：5609.8万港元香港伊丽丽莎白体育馆馆n内场31.7*18.6米n观众席位：3600个n租用费：1637.7万港元n其他收入：166.3万港元n总计 ：1804万港元n薪酬：1113.8万港元n运营费 ：1412.6万港元n电费 清洁保安：733万港元n宣传：4.9万港元n总计 ：3264.3万港元20052006年度亏损额：1460.3万港元浙江黄龙龙体育中心n占地60万平方米n体育场6万席位，体育馆8千席位，网球场5千席位n主要来源：房屋物业出租n每年总收入：4000多万以上n运营支出：1900万/年n上交省体育局：500多万/年政府每年行政事业费 用拨款：500600万元除去贷款利息每年利润：1000万元无锡锡体育中心n占地44万平方米n体育馆8千席位，建面5万8平方米n体育场3万席位，游泳馆3000席位n体育赛事、文化演出、会展博览、企业节庆 等活动常年不断n每年经营 收入超过3000万元n20%上交市财政在保证正常支出和维修外尚有客观的盈余典型体育场所盈利状况（二）场馆场馆名称座位数收入支出利润润东东莞体育中心n占地30万平方米n体育馆4340席位，体育场22191席位，游泳馆2194席位n2005年经营 收入：800万元n2006年经营 收入：980万元n场地和物业收租约占总收入一半n 市财政每年拨款100.88万元中山体育场馆场馆n体育馆5000席位，体育场12000席位n每年举办 活动达100场以上，经济 效益较好n 经营创 收达520万元/年则财 政局拨经费 250万元珠海体育中心n占地70万平方米n体育场4万席位，体育馆5千席位，游泳馆1200席位n每年经营创 收：700多万元n举办 比赛申请经费 ：200多万n工程总投资7亿元n每年支出约1200-1300万元市财政每年拨款268万元保修与维修费向市财政申请专项费 用解决基本能够维 持中心运营典型体育场所盈利状况（三）场馆场馆名称座位数收入支出利润润东单东单 体育中心n建筑面积47000平方米n2002年n房屋出租：310万n场地出租：420万n俱乐部活动：300万n广告：60万n商店：10万n总计 ：1100万n2002年n人员费 用：120万n能源消耗费：170万n维修费：110万n税收：66万n折旧费：10万n总计 ：476万2002年盈利：624万首都体育馆馆n占地5.46万平方米n座位数1万8n2002年n房屋出租：960万n场地出租：912万n大型活动：384万n其他：144万n总计 ：2400万n2002年n人员费 用：1145.7万n能源消耗费：522.6万n维修费：180.9万n税收：120.6万n其他：40.2万n总计 ：2010万2002年盈利：390万典型体育场所盈利状况（四）场馆场馆名称座位数收入支出利润润工人体育馆馆n建筑面积：40200平方米n座位数12000n2002年n房屋出租：414万n场地出租：30万n大型活动：110万n广告：6万n俱乐部活动：180万n商店：20万n总计 ：760万n2002年n人员费 用：100万n能源消耗费：150万n维修费：68万n税收：40.8万n折旧费：10万n总计 ：368.8万2002年盈利：391.2万工人体育场场n建筑面积44800平方米n座位数64000n2002年n房屋出租：321.6万n场地出租：544.93万n广告：45万n商店：38.2万n运动竞赛 ：334.2万n球迷协会：22.4万n总计 ：1306.45万n2002年n人员费 用：172万n能源消耗费：159万n维修费：119万n税收：78.39万n其他：70万n总计 ：598.39万2002年盈利：708.06万奥林匹克体育中心n总建筑面积：37052平方米n38000席位n2002年n体育比赛：2.83万n场地出租：555.16万n房屋出租：369.89万n其他收入：179.31万n上级补 助：35.32万n总计 ：996.56万n2002年n人员费 用：1120.6万n能源消耗费：445万n维修费：99.66万n税收：59.79万n总计 ：1725.05万2002年亏损：728.49万。