4月盘山县府西北住宅区块市场调研报告.ppt

 有一种花——鹤望兰鹤望兰（别名天堂鸟） 橘色的花瓣、蓝色的雌蕊，组成了这种色彩瑰丽的花朵 所以，只要一朵一朵鹤望兰，就足以使得整个花束显得栩栩如生栩栩如生！ 它承载盘锦市市花的荣誉荣誉，代表自由、幸福、潇洒、为恋爱打扮的男孩子为恋爱打扮的男孩子 …… 我觉得，盘山新县城盘山新县城也像一个天使，努力朝着阳光的方向，带领人们飞向唯美的天堂天堂！ 做一株盛开的鹤望兰吧，做一株盛开的鹤望兰吧， 绽放盘锦北的璀璨绽放盘锦北的璀璨！卷卷 首首 语语目录目录 ContentsContentsPART1PART1——了解一方水土了解一方水土 宏观市场分析宏观市场分析 区位市场分析区位市场分析PART4PART4——剖析一下自己剖析一下自己 项目分析项目分析PART3PART3——认识一些现象认识一些现象 客户分析客户分析PART2PART2—— 挑战一个区域挑战一个区域 竟品分析竟品分析PART5PART5——建造一种产品建造一种产品 产品定位产品定位了解一方水土了解一方水土 Œ宏观市场分析宏观市场分析Ë盘锦区位优势明显盘锦区位优势明显盘锦市位于辽宁省西部，辽河三角州中心地带，东、东北临鞍山市辖区。

东南隔大辽河与营口市相望，西、西北临锦州市辖区，南邻渤海辽东湾地面平坦，多水无山 市区距离沈阳市155公里；西距锦州市102公里；南距营口市65公里，鲅鱼圈港146公里，大连港302公里；东距鞍山98公里 盘锦市地理位置优越，处于老东北工业基地与环渤海经济圈双重加之叠加的位置，依托辽东湾，与近邻营口、锦州等港口城市的互通发展，带动了城市经济的整体发展同时海港城市宜居生活化境也为城市房地产业的发展奠定了基础一、城市区位一、城市区位Ë城市交通城市交通对外交通，通过京沈、沈大和盘海高速，可与东北、华北及京津地区紧密连接；秦沈高速铁路和京大高速铁路穿越而过，动车组及快速列车直达沈阳、大连、北京、上海、广州、武汉等大中城市到沈阳桃仙、大连周水子国际机场均有高速公路直接连接 同时，全长1443公里，全国最长的滨海大道——辽宁滨海大道计划最快于年底正式通车 新建交通干道——辽宁滨海大道根据《辽宁沿海经济带发展规划》，连接辽宁省丹东、大连、营口、盘锦、葫芦岛沿海6座城市，将省内的25个港口全部连接在一起6座城市与东三省其它城市之间的人流、物流有效连接在一起，成为渤海地区的主要交通动脉。

二、盘锦市交通二、盘锦市交通Ë城市交通城市交通对渤海湾周边的丹东到大连、营口老市区到鲅鱼圈、锦州老市区到娘娘宫地区的三条轻轨以及锦州新建机场的计划，将加大城市对外贸易、旅游等交流与来往，为盘锦对外发展带来新的机遇盘山县处于辽河下游冲积平原，地势平坦低洼 ，平均海拔4米左右属温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，光照充足，年平均气温8.3度，降雨量623.6 毫米，无霜期172天 三、气候三、气候Ë盘锦市属暖温带大陆性半湿润季风气候区其特点是：四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜、光照充裕全年总的气候特点是：气温稍高，热量条件好于常年，降水稍少，降水时空分布不均，日照时数偏少4~9月气温偏高，降水稍多，光照偏少夏季6月和8月上、中旬连阴雨，光照偏少，秋季9~10月气温偏高，降水偏少，光照充足 依托资源优势，盘山县大力发展“两高一优”农业 （高产、高效、优质）Ë河蟹生产是盘山县的传统优势产业河蟹生产是盘山县的传统优势产业盘山县有内陆淡水水域23万亩，稻田65万亩，苇田85万亩09年，盘山县河蟹养殖面积达到64万亩，总产量2.3万吨，创产值10亿元，仅河蟹一项实现全县农民人均收入1260元。

胡家镇的“天下第一河蟹市场”是全国最大的河蟹销售市场 目前全县有13个河蟹养殖万亩以上乡镇，养殖面积10亩以上农民2万余户河蟹销往包括香港、台湾在内20多个省市自治区，并出口日本、韩国等，年出口量在2000吨以上，年创外汇1000万美元此外，盘山县胡家河蟹市场还是东北地区最大的河蟹交易集散地和河蟹种苗生产基地，每年接纳全国各地客商10万多人次，年河蟹交易量2万吨，交易额近9亿元Ë盘山县的耕地基本上是水田盘山县的耕地基本上是水田水稻生产直接关系到全县经济的发展和农民的增收盘山县引导农民发展了有机米和富硒米生产，赋予传统农业产业以新的内容，以提高农产品附加值目前，市场上的有机米和富硒米价格是普通大米的两三倍硒粳”、“小花”等盘山大米品牌已经稳稳地占领了北京和上海市场，转型后的大米已成为盘山农民致富的“法宝”Ë盘山县有我国最大的苇田盘山县有我国最大的苇田其面积达60万亩，年产量24万吨，是全国造纸原料基地之一四、特色产业四、特色产业近3年盘锦市城市发展经济数据一览表指指标标名称名称20072007年年涨涨幅幅20082008年年涨涨幅幅20092009年年涨涨幅幅1、地区生产总值（亿元）553.68.1%67511%3408.2 第一产业增加值（亿元）56.27%68.97.6%388.5 第二产业增加值（亿元）398.67.3%489.111%2367.4 第三产业增加值（亿元）98.711.5 %11713.2%6611.4 人均生产总值（元）422907.3 %512149.9%670亿112、农林牧渔业总产值（亿元）56.27.5%116.212%3、工业增加值（亿元）384.66.3%457.810.8% 规模以上工业企业增加值（亿元）868.4316.1%430.311.1%4、社会消费品零售总额（亿元）266.472.4%132.623.1%37.618.55、财政总收入（万元）296.871万元10%29.7亿14.4%17亿12.16、出口总额（亿美元）2.773.9%3.6634.8%7、年末金融机构各项存款余额（亿元）526.47.7%599.413.8%663.4810.7 居民储蓄存款余额（亿元）327.19%445.813.2 各项贷款余额（亿元）200.423.6%242.529.8%263.58.7五、经济发展五、经济发展（数据来源：（数据来源：（数据来源：（数据来源：《《《《辽宁省统计年鉴（辽宁省统计年鉴（辽宁省统计年鉴（辽宁省统计年鉴（20092009））））》》》》、、、、《《《《盘锦市国民经济和社会发展统计公报盘锦市国民经济和社会发展统计公报盘锦市国民经济和社会发展统计公报盘锦市国民经济和社会发展统计公报》》》》））））城市经济发展城市经济发展年份年份人口（万人）人口（万人）GDPGDP（（亿亿元）元）人均可支配收入人均可支配收入城市居民农村居民（纯收入）2003124.4338.0838440442004124.8368.7950946302005125.9425.21102550672006127.1513.31220557112007128.2553.61490763912008129.26701700077002009公布日期公布日期公布机关文件名称公布机关文件名称2009年1月1日2009年1月1日起国务院总理温家宝签署国务院第546号令，废止《城市房地产税暂行条例》2009年1月1日起建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大银行存量房贷可申请七折利率优惠2009年2月22日2月22日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》对普通商品住房的标准进行了调整2009年4月29日国务院总理温家宝4月29日主持召开国务院常务会议，决定调整11类固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房2009年5月4日两部委重拳直击违规变更容积率 2009年5月27日国务院首次下调商品房资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%2009年7月15日银监会下发通知《强硬要求严控二套房贷》2009200920092009年至今相关房地产、金融政策扫描年至今相关房地产、金融政策扫描年至今相关房地产、金融政策扫描年至今相关房地产、金融政策扫描六、政策解读六、政策解读公布日期公布日期公布机关文件名称公布机关文件名称2009年7月15日住房城乡建设部表示应加大低价位、小户型住宅建设信贷支持 2009年7月29日央行坚定不移地继续执行适度宽松的货币政策 2009年8月17日六部委发加强监管信号：房地产政策面临重大调整 2009年12月8日中央经济工作会议为2010年中国经济发展定下基调：调结构2009年12月9日国务院发布关于个人住房营业税免征时限由2年恢复到5年2009年12月14日国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。

2009年12月17日国家五部委通知:对开发商拿地首付至少50%的限制2010年1月10日国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》2010年3月3、5日“两会”后，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施， 2009200920092009年至今相关房地产、金融政策扫描年至今相关房地产、金融政策扫描年至今相关房地产、金融政策扫描年至今相关房地产、金融政策扫描²09年12月14日，国务院—— ““国四条国四条””1、增加普通商品住房的有效供给 ；2、继续支持居民自住和改善型住房消费 ，抑制投资投机性购房加大差别化信贷政策执行力度 ；3、加强市场监管 ；完善土地招拍挂和商品房预售等制度 ；4、继续大规模推进保障性安居工程建设 ； Ø对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用；Ø能否为目前的楼市“降温去火”，抑制房价的不理性上扬则有待观察综上²09年12月17日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部和审计署等五部委—— 《《进一步加强土地出让收支管理的通知进一步加强土地出让收支管理的通知》》 明确了“市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。

经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%Ø将对开发商的资金实力提出严重考验，一定程度上抑制了开发商的拿地冲动性Ø加大了行业的资金进入壁垒及开发商的拿地成本，防止低成本的圈地行为综上Ø征免年限由2年改为5年，使得短线交易成本变大，投机性购房的退出门槛和心理成本被抬高；²09年12月23日，财政部、国税总局——《《关于调整个人住房转让营业税政策的通知关于调整个人住房转让营业税政策的通知》》 明确了自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税 Ø高房价和高税费将导致市场的观望气氛重新抬头、市场成交量减少；Ø对二手房的冲击最大，尤其是非普通住宅，对一手房价的影响是间接的； Ø政策仍旧鼓励自住性购房的，政府对于楼市还是以求稳为主； ?综上Ø中等收入以上群体的住房问题归于市场，低收入群体的住房问题由政府解决；²10年1月3、5日日，国务院——加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施 争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。

中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设 ——《温家宝两会政府工作报告》Ø商品房市场将更加市场化房地产的经济作用弱化，社会作用和市场作用加强 Ø加大投资、加大开发力度，明确开发任务，已经成为各地房地产建设解决民生问题和弥补房地产投资的重点 ?综上发展历史发展历史20052005年以前年以前 盘锦市严格执行国土资源部发布的“实施土地供应从严从紧政策” 盘锦第三产业发展落后，其经济发展落后、城市化水平等均无法支撑房地产业的发展2005-20062005-2006年年 我国历史上最大一次土地“摸家底”运动展开，我国住房制度改革得到突破性进展 盘锦第二产业发展的带动下，经济快速发展，居住市场需求旺盛，房地产市场发展处于供不应求状态2007-2007-截止截止20072007年年底年年底 全市已建成功能齐全的住宅小区162个商品房开发规模进一步扩大。

20082008年年———— 盘锦市政府进一步加大促进全市房地产市场稳定健康发展，出台了一系列地产惠民政策同年，盘锦市政府举办有史以来城市首届房地产展示交易会20092009年年———— 政府把房地产业作为本市重要支柱产业来打造，鼓励和支持房地产业加快发展7.17.1发展历史及现状发展特征发展历史及现状发展特征七、盘锦市房地产市场分析七、盘锦市房地产市场分析 盘锦市房地产业的发展属于后发市场，自2006年盘锦市改变土地供应策略——2007年一些功能齐全项目入市，盘锦市房地产的发展基本保持平稳，处于发展起步阶段 在06-07年间的蓄势待发准备之下，2008-2009两年间，房地产业显现出异常的火爆大量住宅项目集中入市，销售速度增长过快，将盘锦房地产市场发展推向了高潮 目前，在政府对于房地产业的鼓励和支持之下，近几年内，盘锦市的房地产业将呈持续迅猛发展态势 小结小结小结小结 近两年盘锦房地产投资热浪连绵不绝，发展势头强劲 2007年：全市房地产投资占固定资产投资比重已达到7.28%，房地产业增加值已占GDP的2.3% 2008年，房地产固定资产总额达到35亿元。

全市房地产投资占固定资产比重达到11%，房地产业增加值占GDP的4% 2009年的房地产投资同样延续了2008年的火爆投资与价格都持续大幅上升 2006-2009五年间，共计完成投资50多亿元6.46.49.59.59923.923.97.27.2房地产投资情况房地产投资情况 房地产业的发展已成为拉动经济增长的强劲引擎未来，随着基础设施建设和城市化进程的提高，将继续推动房地产业的发展进程 就盘锦房地产发展历史及目前发展状况来看，大量房地产项目抢占市场，加剧了房地产企业间的竞争将刺激城市整体房地产朝高级别发展 小结小结小结小结开发商供应情况：开发商供应情况： 2005-2009五年间，城市商品房开发总建筑面积800多万平方米，完成投资70多亿元，仅2008-2009年两年间，市场新投入的商品房建筑面积为390万平方米，共计35600套 伴随盘锦政府对房地产开发力度的加大，截至2009年9月25日全市房地产新开工面积353.5万平方米，为年度任务的126.25%其中，住宅地产190.4万平方米，为年度任务的119.5%；工业地产115.3万平方米，为年度任务的115.3%。

在经历了2007-2008年盘锦市土地的集中供应，计划施工的商品在2009年集中放量入市市场表现过热在盘锦市房地产发展历史中，成为发展巅峰的标志170170230230255255139139开发总供应面积790万平方米7.37.3住宅项目开发供应分析住宅项目开发供应分析7.47.4土地供求趋势：土地供求趋势： 05年以前，盘锦的房地产业基本陷于低潮 02年以后，根据近五年房地产供应情况可知，盘锦的房地产市场随全国房地产整体发展活跃之势，卷入了房地产开发热潮城市土地供应集中放量，08年成为发展巅峰的转折点09年土地供应面积有所下降 未来三年内，潜在商品房供应量将达到400万平方米，虽然预计市场供应速度将有所减缓，但市场供应总量的增加速度明显大于消费需求的增长7.57.5价格走势价格走势双台子区年份均价（元/平米）较上年涨幅（%）2005146720.752006172517.592007220027.532008280027.27兴隆台区 年份均价（元/平米）较上年涨幅（%）200520514.69 20062285 11.41 20072800 22.53 20083200 14.28 从2007年到2008年商品楼价格走势来看，扣除原材料、人工费和土地价格上涨等因素，涨幅在正常范围内，不存在房地产“泡沫。

与其它周边城市相比，盘锦市商品楼价格处于中下游水平  从以往对于土地的从严从紧保护到近五年内土地的集中放量，竞争催生了一批高水准、高质量的项目诞生提高了后发项目开发的门槛 另外，从土地供应趋势来看，房地产市场在08巅峰-09调整之后，将进入盘整期，未来土地供应将实行一定程度的收紧控制 由于前几年集中性的土地供应，导致市场入市量在近几年内都将呈现放大的趋势未来市场竞争压力加大！ 小结小结小结小结区位市场分析区位市场分析1.11.1地理位置地理位置盘山县位于盘锦市北部，辽河下游，渤海之滨东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤 盘山县全县下辖5乡9镇共计14个乡镇， 155个行政村，30万人口面积约2145平方公里拥有49公里黄金海岸线，2万公顷近海滩涂，拥有亚洲最大湿地，1.5万亩神奇壮观的红海滩是中国第三大油田主产区所在地矿产资源有石油、天然气、井盐等，储量丰富；盘山河蟹、大米，闻名全国；地热资源、水资源、太阳能资源丰富素有“鱼米之乡”、“关外小江南”美誉一、盘山县城市概况一、盘山县城市概况Ë盘山县处于辽河下游冲积平原，地势平坦低洼 ，平均海拔4米左右。

1.21.2地形地貌地形地貌1.31.3气候特点气候特点Ë盘山县属温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，光照充足，年平均气温8.3度，降雨量623.6 毫米，无霜期172天1.41.4水文状况水文状况Ë盘山县域内有大小河流13条，双台子河、外辽河、大辽河、新开河、太平河、绕阳河等从境内流过，三座平源水库（八一、红旗、青年）蓄水量达4000万立方米，大小坑塘星罗棋布，适宜发展淡水养殖业 境内沟渠纵横，广布沼泽洼地，沿海多滩涂Ë据市场调查，盘锦市每年商品楼需求量在200万㎡，从2006年到2008年，价格以每年平均20%幅度上涨2008年盘锦市新开发的房地产总面积约为180万㎡，多为中密度住宅，其主要户型及均价为：高层住宅，均价为3100-3400/㎡；多层住宅，均价3200-3500/㎡；别墅类，均价6000-8000/㎡与其它周边城市相比，盘锦房地产价格仍处于中下游水平目前，盘锦房地产开发远不能满足巨大消费需求，市场潜力很大Ë盘山新县城目前建成区域面积为3平方公里，规划区尚有3617亩住宅用地有待开发建设住宅用地划分为府西北住宅区块、滨水高尚居住区块、中心公园西住宅区块、高中区块、府东南高尚居住板块、地热休闲居住区块六块区块，住宅开发总面积约为300万平方米。

二、项目开发情况二、项目开发情况20082008年盘锦房地产市场开发量年盘锦房地产市场开发量房地产开发总量240万平方米住宅地产215万平方米商业地产20万平方米工业地产5万平方米全年住宅地产新开工面积170万平方米竣工面积80万平方米20092009年盘锦房地产市场开发量年盘锦房地产市场开发量新开工面积 280万平方米 住宅地产140万平方米 商业地产40万平方米工业地产100万平方米三、城市规划三、城市规划Ë1、规划编制：2002年7月省政府批准盘山县政府在太平镇筹备建设新县城，2003年4月由上海同济大学编制完成了《盘山县城总体规划》和《盘山新县城中心区块控制性详细规划》，2009年由重庆大学编制完成了《盘山县新城区总体城市设计》Ë2、规划时间：2002年至2020年Ë3、城市规模：规划末期用地面积为30平方公里，其中，工业用地20平方公里；规划末期县城总人口10万人Ë4、城市定位：交通便捷、人居环境优美、具有北方地域特色的生态水城；东北地区最大的避寒、养老、度假基地；辽宁省首个“低能耗示范城市”Ë5、用地布局：其布局结构可以概括为：Ë““一心两轴两带一心两轴两带””Ë“一心”：即行政中心及其南侧的商业中心构成的现代城市核心区，充满时代气息的城市行政文化商业中心。

Ë“两轴”：府东大道南北贯通，为迎宾景观轴；府前大道东西穿越，为生活服务轴；集中城市主要的公共服务设施Ë“两代”：即东北侧沿沟盘运河的滨水景观带和南侧的地热休闲带盘山县城总体规划（盘山县城总体规划（盘山县城总体规划（盘山县城总体规划（2002-20202002-20202002-20202002-2020））））盘山新县城招商项目区位图盘山新县城招商项目区位图盘山新县城招商项目区位图盘山新县城招商项目区位图Ë现代城市核心区——充满现代气息的行政中心和充满人文气息的商业中心容纳丰富的城市活动、增加城市活力Ë迎宾景观带——紧凑集约、景观优美、现代舒适、凸显城市特色Ë滨水景观带——高标准开放的滨水商贸区域具有高度的公共性，是城市的门户形象Ë地热休闲带——城市的温泉休闲度假服务基地和体育中心，丰富公众休闲娱乐活动Ë宜居生态居住区——绿化和水体高度融合、现代舒适、生活便利、紧凑集约的生态住区Ë高尚居住区——利用地热资源，提高休闲度假吸引力，是城市高品质居住区片四、城市特色功能四、城市特色功能五、盘山县其它主要房地产板块分析五、盘山县其它主要房地产板块分析 滨水高尚居住区滨水高尚居住区（1）项目简介：该区块为府北二路、府东北路、府前大道、沟盘运河所夹区块。

位于城市东北面紧邻城市外环水洗，毗邻滨水休闲景观带，且规划的城市步行绿环贯穿其中，沿水一侧的住宅布置采用“U”字形，形成围合院落依托水景和绿化，可提供一个景观性好的休闲绿化空间，是新县城打造北方生态水城的重点地块、宜居良地该区块规划用地面积492亩，其中天兴公司占地196亩规划建筑以多层为主现状用地为规划用地地势平坦，海拔标高在3.4米左右土层结构、承载力、地下水位和抗震性能够满足建设要求，该区块内除高压线路需迁移外，无其它动迁量2）主要规划指标：容积率为1.0-1.4，绿化率为40%，日照间距大于1.53）经济指标：土地出让起拍价为35万元/亩；目前住宅开发成本均价为1300-1400元/平方米，售价为3000-4000元/平方米4）投资形式：投资者自行开发，自主销售优惠政策：享受盘山县招商引资优惠政策中心公园西住宅区块中心公园西住宅区块（1）项目简介：该区域为府前大道以南、府南二路以北、府西大道以西、曙光路以东未开发区域，东临现代城市核心区及中心公园，地理位置优越，环境优美占地面积440亩，总建筑面积约40万平方米现状用地为规划用地，地势平坦，海拔标高在3.4米左右，土层结构、承载力、地下水位和抗震性能够满足建设需求。

该区块内需动迁民宅70户，房屋面积1200平方米，动迁费用约3000万元2）主要规划指标：容积率为1.4-1.7，绿化率为30%，日照间距大于1.53）经济指标：土地出让起拍价为35万元/亩目前住宅开发成本价为1300-1400元/平方米，售价为2200-2600元/平方米4）投资形式：投资者自行开发，自主销售高中区块高中区块（1）项目简介：该区域为府前大道以南、曙光南路以西、府南二路以北未开发区域总用地地面积430亩，其中高中北侧、阳光尚层南侧200亩；高中东侧、曙光南路西侧230亩现状用地为规划用地，地势平坦，海拔标高在3.5米左右，土层结构、承载力、地下水位和抗震性能够满足建设需求；该区块除供电线路需迁移调整、避开油田井外，无其它动迁量；供水、供电，通讯能够满足建设需要该区块毗邻盘山县高级中学，西外环景观带已完成规划，住宅开发具有较大的吸引力可分为高中北、高中西两个小区进行开发建设，规划建筑以多层为主，高度控制在20米以内，可采用坡屋顶形态，借助屋顶利用太阳能突出北方建筑特色建筑选用红、黄色系的主辅色，达到视觉效果协调的色彩搭配2）主要规划指标：容积率为1.4-1.7，绿化率为30%，日照间距大于1.5。

3）经济指标：土地出让起拍价为35万元/亩具体价格分区而定目前住宅开发成本价为1300-1400元/平方米，售价为2200-2600元/平方米4）投资形式：投资者一次至少开发一个小区，自行开发，自主销售府东南高尚住宅区块府东南高尚住宅区块 （1）项目简介：该区块位于中央公园以东、地热温泉休闲区块以北、中心商业区块以南、内环东路以西，总占地面积580亩，开发住宅面积约62万平方米从区域位置看北靠商业中心，西邻水上公园，南有地热温泉休闲区，是新县城宜居之地，具有良好的开发前景现状用地为规划用地，地势平坦，海拔标高在3.4米左右，土层结构、承载力、地下水位和抗震性能够满足建设需求；该区块动迁占地65亩的银合化工厂及民宅约5000平方米2）主要规划指标：容积率为1.0-1.4，绿化率为30%，日照间距大于1.53）经济指标：土地出让起拍价为35万元/亩目前住宅开发成本价为1500-1800元/平方米，售价为3000-4000元/平方米4）投资形式：投资者自行开发，自主销售地热休闲居住区块地热休闲居住区块（1）项目简介：该区块位于城南地热休闲带的西南部，规划用地面积800亩，总建筑面积约70万平方米。

充分利用地热资源优势，每户引入温泉，创造城市环境优良居住区现状用地为规划用地，地势平坦，海拔标高在3.4米左右，土层结构、承载力、地下水位和抗震性能够满足建设需求；该区块内基本无动迁量2）主要规划指标：容积率为1.4-1.7，绿化率为30%，日照间距大于1.53）经济指标：土地出让起拍价为35万元/亩具体价格分区块而定目前住宅开发成本价为1300-1400元/平方米，售价为2200-4600元/平方米4）投资形式：投资者自行开发，自主销售，县政府帮助办理各种审批手续，并跟踪服务5）优惠政策：享受盘山县招商引资优惠政策盘山新县城规划盘山新县城规划促成城镇一体化新格局的形成促成城镇一体化新格局的形成有利于整个地块的开发和成熟有利于整个地块的开发和成熟为城市发展带来有力的经济支撑为城市发展带来有力的经济支撑行政中心北移的牵引及日渐成熟配套将为房地产销售起到拉动作用行政中心北移的牵引及日渐成熟配套将为房地产销售起到拉动作用新城区不仅是盘锦的行政、商务、文化、教育中心，更是盘锦上流社会新城区不仅是盘锦的行政、商务、文化、教育中心，更是盘锦上流社会高尚住宅聚居区，大量高消费人口的入迁已成定局高尚住宅聚居区，大量高消费人口的入迁已成定局。

城市形象及地位得以提升，注入了新的活力城市形象及地位得以提升，注入了新的活力增加被动换房的人数市场钢性需求增加增加被动换房的人数市场钢性需求增加机遇：市场需求量的增加，利于销售机遇：市场需求量的增加，利于销售挑战：竞争逐渐加剧，竞品增多，能否占据一席之地，挑战：竞争逐渐加剧，竞品增多，能否占据一席之地， 占领市场制高点占领市场制高点小结：小结：挑战一个区域挑战一个区域 竞品分析竞品分析开发商：开发商：盘锦泰德房屋置业有限公司地理位置：地理位置：府前路与内环西路的交汇处（盘山县高中北侧）建筑面积建筑面积:150000㎡建筑形态：建筑形态： 多层、洋房绿化率：绿化率：30%主力面积：主力面积：60-120 ㎡ 多层面积40-120 ；洋房70-120建筑立面：建筑立面：北美最晚交房日期：最晚交房日期：2011.6目前价格：目前价格：2100-2900元/㎡销售情况：销售情况：68%近盘山客运中心，邻金色阳光幼儿园、曙光第一小学、曙光第一初级中学、盘山县高级中学、中心医院友谊医近盘山客运中心，邻金色阳光幼儿园、曙光第一小学、曙光第一初级中学、盘山县高级中学、中心医院友谊医院及阳光大药房。

城区北拓升值潜力较大，项目整体形象较好院及阳光大药房城区北拓升值潜力较大，项目整体形象较好竞品竞品1：阳光尚城：阳光尚城来源区域：来源区域：该案消费人群较为复杂，部分政府成员、附近乡镇客群、生意老板、市区投资业户、学生 家长购房目的：购房目的：自住型需求占据主导，主要以改善居住条件的二次置业等，占客户总量的70％以上，另有部分来自购房者看好该案的升值前景，投资性购房者约占客户总量的10% 职业特征：职业特征：附近乡镇人群为主，其次是政府办公人员、周边乡镇生意的客户等竞品竞品2：龙祥花园：龙祥花园开发商：开发商：大连银龙联合集团大连银龙房屋开发盘山有限公司地理位置：地理位置：盘山新政府办公楼西侧，西邻油田井下办公楼及家属区，南面府前大街 建筑面积建筑面积:253000㎡总户数：总户数：2000户建筑形态：建筑形态： 多层绿化率：绿化率：30%主力面积：主力面积：70-120 ㎡建筑立面：建筑立面：现代交房日期：交房日期：现房目前价格：目前价格：2100-2900元/㎡销售情况：销售情况：68%一期一期27栋住宅楼已于栋住宅楼已于07年底全部交房，二期年底全部交房，二期21栋住宅于栋住宅于08年年8月月15日全面封顶。

日全面封顶09年年6月交付使用周边行政月交付使用周边行政办公氛围浓厚，公安局、财政局、土地局、法院、劳动局、税务局等政府机关，建设银行、农业银行、信用合办公氛围浓厚，公安局、财政局、土地局、法院、劳动局、税务局等政府机关，建设银行、农业银行、信用合作社、邮政局、阳光大药房入驻龙祥花园商业街，盘山县医院、县高中、九年一贯制学校基本售罄，只剩作社、邮政局、阳光大药房入驻龙祥花园商业街，盘山县医院、县高中、九年一贯制学校基本售罄，只剩1楼、顶楼户型，不对本项目构成威胁楼、顶楼户型，不对本项目构成威胁来源区域：来源区域：该案以政府办公人员为主，部分为周边乡镇的客群购房目的：购房目的：自住型需求占据主导，包括改善居住条件的二次置业等，占客户总量的80％以上；另有部 分置业者，看好该项目各方优势所产生的升值前景，投资型购房者约占客户总量的10%职业特征：职业特征：主要包含中高层收入的政府机关人员，个体经营者、乡镇居民也占少部分，文化成次相对较高小结：小结：•1、优质大盘稀缺•2、房地产逐步走向成熟阶段专业地产公司策划推广，有一定宣传高度，但营销方式较为单一，策略不足•3、建筑风格特色不到位，未来该区域将成为绝对品质的角逐。

•4、景观规划普通，仅设部分景观小品，园区主题不明确•5、主力户型在70-80平两房之间说明盘锦市置业者对该类面积段的产品有一定的潜在需求•6、区位优势的渲染、项目规划的合理性、产品品质的打造是每个项目实现资金回流及可持续开发的根本保障！因此本案可充分抓住市场机遇，在产品设计及居住环境上进行有效突破，凸显项目自身亮点，打响进军市场的第一枪，成为未来盘山县房地产市场的新生力军、新标识，进而引领新城区房地产市场的发展此区域楼盘环 境配 套文 化产 品景 观规 模认识一些现象认识一些现象 客户分析客户分析我们的上帝在哪里？我们的上帝在哪里？我们千方百计抓市场机会又是为了谁？我们千方百计抓市场机会又是为了谁？九大人群锁定目标目标人群界定目标人群界定1. 1.因拆迁而不得不迁移的人因拆迁而不得不迁移的人分析：由于拆迁量较大，拆迁客源成为本案较为主流的客源一般都为二代同堂，家庭人口在三口以上；夫妻年龄在40岁以上；这部分人多数在沈北长期居住，对居住区域很有感情；获得一定数量的拆迁补贴2 2、行政区域办公人员、行政区域办公人员分析：周边行政办公氛围浓厚，公安局、财政局、土地局、法院、劳动局、税务局等政府机关，建设银行、农业银行、信用合作社、邮政局、阳光大药房、盘山县医院等人员。

他们整体素质较高，注重园区档次，有部分大面积户型需要3 3、经济充裕，已购楼宇的投资者、经济充裕，已购楼宇的投资者分析：这部分人也许购过楼，随着购楼经验的丰富，他们也可能看中项目前景好，具有较大的升值潜力，买来自住或投资以求大回报九大人群1234 4、在附近区域经商的小商户（小企业主）、在附近区域经商的小商户（小企业主）分析：他们拥有一定的经济实力，乐意在经营范围的附近置物业，既方便居住，亦能随时照顾生意，一举两得优质的生活环境有助于改变他们不定向的居住习惯5 5、在新城区工作的工薪一族、在新城区工作的工薪一族分析：随着附近开发力度加大，造就了一批在该区工作的工薪一族，此类阶层人士对置业概念注重经济实惠，交通方便，同时享受现代生活居所，改善生活素质6 6、县高中、九年一贯制学校学区房需要、县高中、九年一贯制学校学区房需要分析：便于子女入学，照顾其学习生活一般三口之家置业选择九大人群4567 7、区域附近乡镇居民买家及其亲属、子辈、区域附近乡镇居民买家及其亲属、子辈分析：盘山县附近附近农村乡镇居住现状较差 有改善环境、结婚、养老、改善居住的需要这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此附近，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，或从原来的与父母同住情况下脱离出来， 且出于孝敬老人的前提下，同区就近购房，既能更好照顾老 人，又能享受独立居住的自由便利。

另有受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对小区向往， 同时在此地置业，方便于同自己亲属、朋友进行充分的沟通， 接触和联络8 8、其它区域人士进驻、其它区域人士进驻分析：其它区域如双台子、兴隆台等看重政府对该区域整体规划前景，欲改换生活环境，选择新规划的新县城作为置业对象，同时享拥新规划带来的新设施新配套9 9、外来人口在该地置业、外来人口在该地置业分析：此类在该区域中不占主流，他们注重本案的综合素质和性价比，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑九大人群789此区域人员此区域人员•有一定的经济基础，却不是社会顶层•在乎社会对其认可，更多是文化认可•对时尚的追求大过对奢华的追求•对享受的向往等同对实用的向往•对价位的渴望低于对品质的渴望拥品特征主要体现于：项目规划、区位便利、立面风格、经济价位的要求小结：小结： 本案应紧抓周边居民潜在客群及日益庞大的行政办公人员，着力抢夺周边乡镇本案应紧抓周边居民潜在客群及日益庞大的行政办公人员，着力抢夺周边乡镇及主城区的中高收入潜在置业群体，同时兼顾投资的客户！及主城区的中高收入潜在置业群体，同时兼顾投资的客户！剖析一下自己剖析一下自己项目分析项目分析内内 环环 西西 路路府府 前前 大大 道道曙曙 光光 北北 路路曙曙 光光 南南 路路盘山中心医院本 案盘盘山山公公园园井井下下公公园园府府 南南 一一 道道府府 南南 二二 道道县高级中学交交警警支支队队盘盘山山客客运运中中心心井井下下县委县政府县委县政府政府办公区政府办公区友谊医院友谊医院曙光第一小学曙光第一小学曙光第二小学曙光第二小学沟沟 盘盘 公公 路路阳光尚城龙祥花园环环湖湖公公园园规规划划路路一、项目区位：一、项目区位：Ë区位优势、发展前景逐渐凸显区位优势、发展前景逐渐凸显Ë临近盘山公园自然环境良好临近盘山公园自然环境良好Ë3030万平方米规模较大万平方米规模较大Ë学区氛围浓厚学区氛围浓厚Ë生态资源环境利于高品质社区的打造生态资源环境利于高品质社区的打造Ë周边无较高建筑物遮挡，视野开阔周边无较高建筑物遮挡，视野开阔二、二、 S S WOTWOT分析：分析：优势（S）Ë政策风险政策风险Ë交通不便交通不便Ë新区市政配套设施有待于进一步完善新区市政配套设施有待于进一步完善Ë项目地块后期有部分拆迁体量项目地块后期有部分拆迁体量Ë周边安置房小区人员繁杂，将对本案周边安置房小区人员繁杂，将对本案 的人文居住环境的人文居住环境产生影响产生影响劣势（W）机会（O）Ë周边即将建成相对密度较大的居住区周边即将建成相对密度较大的居住区Ë产品规划新颖，品质感出众产品规划新颖，品质感出众Ë毗邻行政中心、学区，就竞争相关客源上，占据位置优毗邻行政中心、学区，就竞争相关客源上，占据位置优势势Ë上市时间瞄准各个项目推广力度较弱的时间段，有助缩上市时间瞄准各个项目推广力度较弱的时间段，有助缩短营销周期短营销周期Ë景观规划填补市场空白点景观规划填补市场空白点Ë未来市场竞争较为激烈未来市场竞争较为激烈Ë价格威胁价格威胁Ë开发体量庞大，销售周期较长开发体量庞大，销售周期较长Ë人气相对不足人气相对不足威胁（T） 本案地处位置与老城区市中心往来便捷，随着政府投资力度的加大、行政中心聚集，与城市建设的推进，本案周边各项生活、市政配套设施正处于紧张有序的逐步完善当中；因此本案在地段优势较为明显的情形下，易于获得潜在置业者的高度认同。

但未来巨大的市场供应量将对本案项目前期的顺利运作形成障碍以下将通过项目SWOT系统分析，最大程度地发挥自身地段优势进行项目规划、资源整合，规避项目不利因素，吸引更多的潜在客户前来置业，达到资金的快速回笼小结：小结： 充分利用生态景观资源与地段优势，给盘山新县城置业者带来居住新革命，整合各方面专业能力，在新城塑造精致、高品质居住社区，软、硬件双管齐下，以高端化、个性化的品牌形象抢在第一时间冲击市场，形成本项目引导盘锦市未来人居的典范，成为邳州市成功人士的首选楼盘 通过新城区地段优势，优化自身环境资源，弱化地块局部劣势，同时进行局部环境的处理，从品位上、居住上迎合目标客户群的心理；强调区位特质，迎取潜在置业客群的心理认同 通过一种独有、高端的生活方式引导来刺激市场，树立高附加值的产品形象，直接形成中高端购买者的注意和向往，以巩固本案所潜在消费群体和充分扩大项目客群的辐射范围 本项目的唯一性，先抓住市场空白点，从产品上、景观上、建筑材料上采用先进理念进行打造，提高项目的认同度，最终实现高品质化、易升值的宜居项目，让广大置业者所认同建议：建议：占地面积占地面积368亩用地性质用地性质商住用地容积率容积率1.4-1.7规划建筑密度规划建筑密度未定规划绿地率规划绿地率≥30%备注备注投资形式：投资者一次至少开发30万平方米，自行开发，自主销售。

三、项目控规指标：三、项目控规指标：项目面临规划形态种类项目面临规划形态种类1.5容积率，建筑高度容积率，建筑高度20米内产品选择米内产品选择多层社区多层社区混合型社区混合型社区洋房洋房+多层多层优势：范围内降低土地成本，最大程度使用容优势：范围内降低土地成本，最大程度使用容积率，提高建筑面积；积率，提高建筑面积；劣势：大众化，开发成本相对较高，销售抗性劣势：大众化，开发成本相对较高，销售抗性较大；较大；优势：洋房产品迎合市场需求，最快提高项目优势：洋房产品迎合市场需求，最快提高项目整体品质，迅速达到资金回笼整体品质，迅速达到资金回笼劣势：牺牲部分容积率，提高土地成本；市场劣势：牺牲部分容积率，提高土地成本；市场消费能力有限，销售价格面临挑战；消费能力有限，销售价格面临挑战；三、规划业态：三、规划业态：建造一种产品建造一种产品 产品定位产品定位1.11.11.11.1盘锦在售部分项目多层产品户型面积配比汇总：盘锦在售部分项目多层产品户型面积配比汇总：盘锦在售部分项目多层产品户型面积配比汇总：盘锦在售部分项目多层产品户型面积配比汇总：项目项目户数户数物业类型物业类型居室居室面积段面积段配比配比销售率销售率价格价格蓝色康桥1000多层二室70—90平米25%80%3800元/平米三室100—140平米75%85%年丰雅筑700多层二室75—100平米30 %100%3200元/平米三室100—130平米70%30%水木清华2000多层三室165平米20%50%4500元/平米四室180—200平米80%50%紫润茗都1000多层二室80—90平米10%100%三室130平米90%100%3800元/平米一号公馆300洋房三室90平米40%70-80%3350元/平米四室140平米60%70%一、户型定位一、户型定位两室两厅一卫两室两厅一卫 约约6767㎡㎡㎡㎡两室两厅一卫两室两厅一卫 约约9191㎡㎡㎡㎡阳光尚城部分户型阳光尚城部分户型约约约约82828282㎡㎡㎡㎡二室二厅一卫二室二厅一卫二室二厅一卫二室二厅一卫约约约约109109109109㎡㎡㎡㎡三室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅一卫1.21.21.21.2多层类产品各个面积段及居室产品的供应量及销售量情况：多层类产品各个面积段及居室产品的供应量及销售量情况：多层类产品各个面积段及居室产品的供应量及销售量情况：多层类产品各个面积段及居室产品的供应量及销售量情况：本次抽样调查的范围为：年丰雅筑、蓝色康桥、紫润茗都、水木清华1.31.31.31.3针对本案面临的产品市场销售态势，将对本案一期户型面积配比作如下建议：针对本案面临的产品市场销售态势，将对本案一期户型面积配比作如下建议：针对本案面临的产品市场销售态势，将对本案一期户型面积配比作如下建议：针对本案面临的产品市场销售态势，将对本案一期户型面积配比作如下建议：注：以上户型配比基本是根据本案区位及前文的分析所得，具体数据可根据项目的具体布局及后期开发实际情况再作调整。

注：以上户型配比基本是根据本案区位及前文的分析所得，具体数据可根据项目的具体布局及后期开发实际情况再作调整居室居室面积段面积段户型配比户型配比一居60平米以下10%小两居60—80平米40%两居80—100平米25%小三居90—110平米15%三居110—130平米10%多层产品以供应多层产品以供应100100平米以下的较小户型为主，易于被市场所接受，消化速度较快，符合本平米以下的较小户型为主，易于被市场所接受，消化速度较快，符合本案多层产品回款快的案多层产品回款快的目标对于一居室的建议对整体功能性的要求，即各部分功能分区更加清晰，整体功能齐备，有较强的可塑性对于二居室的建议对设计的要求，加强整体紧凑感，就市场主流户型设计基础上增加亮点对于三居室的建议对设计的要求，动线流程更加清晰，再实用的基础上增加居住的舒适性和可塑性，尽量避免过多的面积浪费四明户型（客厅开间四明户型（客厅开间4 4米）米）两居室两居室8989平方米平方米四明户型四明户型 8787平方米平方米1.41.41.41.4主力户型借鉴主力户型借鉴主力户型借鉴主力户型借鉴三居室三居室120120平方米平方米2.12.12.12.1洋房产品各个面积段及居室产品的供应量及销售量情况：洋房产品各个面积段及居室产品的供应量及销售量情况：洋房产品各个面积段及居室产品的供应量及销售量情况：洋房产品各个面积段及居室产品的供应量及销售量情况：本次抽样调查的范围为本案洋房产品定位较为相近的竞品项目：一号公馆、筑景地中海、林海景天项目项目层数层数面积段面积段户型配比户型配比销售率销售率一号公馆1跃2层140平米25%98%3、4层90平米50%70—80%5跃6层140平米以上25%50—60%林海景天1跃2层130平米20%80%3、4层80—90平米40%75%5层（有阁楼）100平米40%60%2.22.22.22.2洋房各层户型配比情况洋房各层户型配比情况洋房各层户型配比情况洋房各层户型配比情况注：筑景地中海项目注：筑景地中海项目““洋房洋房””产品实为电梯多层，在这里暂不作为参考。

产品实为电梯多层，在这里暂不作为参考1 1、一、二层产品：该产品为、一、二层产品：该产品为1 1层跃层跃2 2层，给人以纯粹的洋房感觉，且提供层，给人以纯粹的洋房感觉，且提供““有天有地有天有地””的心理优势，在市场上广受消费的心理优势，在市场上广受消费群追捧2 2、三、四层产品：以供应、三、四层产品：以供应9090平米左右小户型为主，因其总价款较低，大大降低了人群门槛，吸纳了经济实力稍欠缺一平米左右小户型为主，因其总价款较低，大大降低了人群门槛，吸纳了经济实力稍欠缺一些的客户群些的客户群3 3、五层产品：该楼层为顶楼，虽赠送阁楼，但市场接受程度仍不高，该难题在各个城市皆较难解决五层产品：该楼层为顶楼，虽赠送阁楼，但市场接受程度仍不高，该难题在各个城市皆较难解决2.32.3蔚蓝对本案二期产品洋房户型配比建议如下：蔚蓝对本案二期产品洋房户型配比建议如下：居室居室面积段面积段户型配比户型配比四居140平米25%大三居130平米20%两居/小三居90-120平米30%三居120平米25%1 1、一、二层产品：为市场较为热销的、一、二层产品：为市场较为热销的130130——140140平米户型面积段，虽比平米户型面积段，虽比120120平米主力热销户型较大，但其赠送地下室，市平米主力热销户型较大，但其赠送地下室，市场接受程度将会较高。

场接受程度将会较高2 2、四跃五产品：供应、四跃五产品：供应120120平米面积段，为较小面积段，市场热销面积段，平米面积段，为较小面积段，市场热销面积段，四层、五层之间部分面积无隔板、高挑空，且且赠送面积大，销售情况预计较为乐观赠送面积大，销售情况预计较为乐观风格定位方案一风格定位方案一——西班牙风格西班牙风格二、建筑风格定位：二、建筑风格定位：针对本案的外立面建议整体采用西班牙风格针对本案的外立面建议整体采用西班牙风格建议原则风格鲜明，形式新颖，色调明朗产品独特，从市场及风格上脱颖而出建议依据结论蕴涵欧式西班牙风格的建筑蕴涵欧式西班牙风格的建筑二、建筑风格定位：二、建筑风格定位：论来头论来头西班牙 vs 本土异域风情异域风情来自地中海的的热情阳光生活，快乐再现看够了本土的，看看外国的！与西班牙相关的与西班牙相关的…………斗牛佛朗明戈沙沙 滩滩石石 榴榴地中海阳光阳光足球爱 情卡门唐吉诃德风车帕提欧红堡海鲜炒饭向日葵与西班牙相关的与西班牙相关的……红色奔放奔放细腻细腻狂野浪漫浪漫热情细致个性快乐精巧亲和力艺术时尚西班牙风格住宅产品的特点：Ø浅色调的外墙（多以黄色及米黄色为主）；Ø手工抹墙及特有的文化石；Ø拱形门窗；Ø欧式构件；Ø错落层次；建议选用统一风格与立面拟合度高，能体现小区大气与项目品质的小区大门2-1 2-1 2-1 2-1 ：社区主入口建议：社区主入口建议：社区主入口建议：社区主入口建议建议将项目四周以商业形式围合，目的在于营造西班牙风情商业街，提升商业价值，烘托项目品质。

2-2 2-2 2-2 2-2 ：边界建议：边界建议：边界建议：边界建议Ø盘锦市场上的产品多以美式、德式的建筑风格为主；Ø周边色彩单一；Ø西班牙风格多用在别墅、洋房等高端产品上Ø建议采用蕴涵欧式西班牙风格的建筑形式2-3 2-3 2-3 2-3 ：建筑外立面分析：建筑外立面分析：建筑外立面分析：建筑外立面分析考虑到单元门是拉动项目品质体系的关键点之一，也是让客户最容易产生价值感的，因此建议选用美观大方，品质感强的产品2-4 2-4 2-4 2-4 ：单元入户门建议：单元入户门建议：单元入户门建议：单元入户门建议打造中心园林景观在整个小区建造水系，利用高差，自行流动，以低成本营造湿地水系景观湖面、水岸步行道、坡地、草坪、灌木、乔木、休闲椅、休息亭阁、交流活动广场等构成休憩、观赏、公关活动功能一体景观系统并成为项目的主题核心主题景观林在宽阔空间高密度种植观赏树木和花木，并形成组团和片区，需在主要动线环绕的广场，成片种植灌木，突出项目主题，另外如丁香、槐花等芳香类植物也建议成片种植，体现芳香之城的主题其他还有桦树、枫树等优雅亲和舒适恬静的社区空间把情趣空间延伸到组团的各个角落，用绿化和景观小品围合，，形成相对独立的休息交流空间；绿树成荫在道路两旁栽植较大行道树，形成林深幽幽的感觉。

活力运动区开敞的运动空间和室外健身器械，让运动渗透了自然的气息Ø利用景观实现领域感和私密性；Ø注重营造自然景观与建筑风格的和谐统一；Ø注重园林景观行赏性与实用性的结合2-5 2-5 2-5 2-5 ：景观建议：景观建议：景观建议：景观建议园林景观建议绿化为主（主要以各种树木种植为主，草坪为辅）结合小品的营造，将项目营造成“氧吧”概念，另外，避免大面积硬质景观出现，除了中心景观和主干道路，尽量减少广场景观，增加自然亲和生态的景观，营造幽静安适的庭院空间2-5-1 2-5-1 2-5-1 2-5-1 ：园林景观建议：园林景观建议：园林景观建议：园林景观建议2-5-2 2-5-2 2-5-2 2-5-2 ：园林效果示意：园林效果示意：园林效果示意：园林效果示意————————植物植物植物植物当建造台地，跌水顺着台地流淌而下，水景仿效自然叠溪，自然亲切，即便少水和上冻也可以成为观赏景观水中可适量放养一些生物（金鱼、小龟等），以增加情趣部分节点处水系放大成景观节点，与其它参与性景观节点（老人休息区，儿童玩耍区）共同构成园林景观轴春夏秋季春夏秋季————线性流水使社区充满生机线性流水使社区充满生机冬季冬季————天然的石头也成为社区独特的一景天然的石头也成为社区独特的一景2-5-3 2-5-3 2-5-3 2-5-3 ：园林效果示意：园林效果示意：园林效果示意：园林效果示意————————小型水系贯穿景观轴线，连接各景观节点小型水系贯穿景观轴线，连接各景观节点小型水系贯穿景观轴线，连接各景观节点小型水系贯穿景观轴线，连接各景观节点2-5-4 2-5-4 2-5-4 2-5-4 ：园林效果示意：园林效果示意：园林效果示意：园林效果示意————————水系细节处理效果示意水系细节处理效果示意水系细节处理效果示意水系细节处理效果示意利用鹅卵石、细砾石、石板、松木、黏土砖等自然纹理感觉的材质，作为防滑材料铺设路面。

2-5-5 2-5-5 2-5-5 2-5-5 ：园林效果示意：园林效果示意：园林效果示意：园林效果示意————————地面铺装地面铺装地面铺装地面铺装街道柱灯街道柱灯台阶灯台阶灯射树灯射树灯庭院灯庭院灯藏地灯藏地灯Ø水池安装水下照明系统以及泛光灯；Ø入口处、前门、车库及等公共运动区域安装自动感光照明设备；Ø社区内光源包括具有实用意义的照明设施和具有装饰效果的园艺灯；Ø建议利用灯光营造温馨迷人的夜间景观；2-5-6 2-5-6 2-5-6 2-5-6 ：园林效果示意：园林效果示意：园林效果示意：园林效果示意————————照明照明照明照明2-5-6 2-5-6 2-5-6 2-5-6 ：园林效果示意：园林效果示意：园林效果示意：园林效果示意————主题雕塑主题雕塑主题雕塑主题雕塑2-5-7 2-5-7 2-5-7 2-5-7 ：园林效果示意：园林效果示意：园林效果示意：园林效果示意————————小品小品小品小品风格定位方案二风格定位方案二——新现代工业风格新现代工业风格市场内产品欧化风格泛滥市场内产品欧化风格泛滥跳出纯欧式炒作，贴近时代风尚和超前意识成为概念定位的指导意见新现代工业风格，追求人居主义的终极理想新现代工业风格，追求人居主义的终极理想景观规划园区规模小品质高目标通过绿化突出主题难度较大强行加入会导致不伦不类通过小品实现～如印象派等通过小区路网布置安排品位通过铁艺、石艺小品加强园区与建筑立面的互动，不强行加入如坡地、水系等占地较大的景观区，路网布置强调优雅和超前万科城万科新榆公馆万科新榆公馆万科城立面侧部的镜面变色使得整体现代建筑风格极其突出。

立面规划万科新榆公馆立面采用类印象派风格，给人的想象空间极大，时尚和品质感突出青云映山其立面给人的的感觉气势极强，并且从构件上看实用和时尚结合的相对较好德园其立面给人的的感觉气势极强，典型德式的哥特建筑整齐德园售楼处与整体风格贴合极近 走个性化和超前化，将时尚和艺术同居住本身联系起来，建筑风格采用介于现代主义和后现代主义之间（即清而不冷，齐而不笨）的类德式哥特风格，体现出项目品质感和内蕴文化城市空间发展的需要城市空间发展的需要城市核心延伸的需要城市核心延伸的需要城市功能的需要城市功能的需要城市人口转移和导入城市人口转移和导入1、“盘山县新县城”开发战略；2、城市老城区发展空间日渐缩小，北部存在巨大发展空间；1、新城区域城市功能缺失需要填补；2、新城区居住和商业氛围需提升；1、老城区区域居住空间有限，人口密度相对较大，需向外转移、扩散；2、项目周边临近乡镇较多，将为城市导入大量人口，需要相关配套满足需求；1、老城区商业档次需升级，空间发展较狭隘；2、项目区位距离盘锦市中心区域较近，能够提供很好的补充和延伸；项目是以居住、小项目是以居住、小型购物为一体的综型购物为一体的综合性社区，存在成合性社区，存在成为新城区为新城区CLDCLD的条件的条件和机遇。

和机遇项目承担的城市功能项目承担的城市功能项目承担的城市功能项目承担的城市功能三、商业定位三、商业定位项目名称项目名称是否有商业是否有商业商业层数商业层数商业数量商业数量面积段面积段价格价格林海景天有1层20个100平米未定筑景地中海有2层6个未定未定蓝色康桥有1/2层70个左右100—200平米8000元/平米年丰雅筑有1层50—60个40—50平米7000元/平米水木清华有1层35个81—100平米1.5万/平米日月星城有1层10个200平米8000元/平米紫润茗都有2层200个左右120—190平米7500元/平米从目前市场情况来看，各个项目多数为一层商业，销售情况整体一般，二层销售率较差，只有紫润茗都项目为二层商业目前销售情况乐观，主要因其与新玛特超市相邻，地理位置较佳，故设计二层商业市场上部分商业情况一览表市场上部分商业情况一览表依托新玛特超市商业资源依托新玛特超市商业资源二层商业较为成功的紫润茗都项目二层商业较为成功的紫润茗都项目已销售出的商业未销售出的商业沈阳市场上较为成功的项目商业如何做的沈阳市场上较为成功的项目商业如何做的图中为沈阳万科魅力之城项目商业网点，外立面设计丰富，引导式销售为万科商业的独有方式。

图中为沈阳万科魅力之城项目商业网点，外立面设计丰富，引导式销售为万科商业的独有方式 综合考虑本案定位为高品质居住社区，且本案周边在建的商综合考虑本案定位为高品质居住社区，且本案周边在建的商综合考虑本案定位为高品质居住社区，且本案周边在建的商综合考虑本案定位为高品质居住社区，且本案周边在建的商业街必然对本案商业形成激烈的竞争因此建议本案地块的商业街必然对本案商业形成激烈的竞争因此建议本案地块的商业街必然对本案商业形成激烈的竞争因此建议本案地块的商业街必然对本案商业形成激烈的竞争因此建议本案地块的商业开发建筑面积主要用于满足社区居民的日常生活需求，在销业开发建筑面积主要用于满足社区居民的日常生活需求，在销业开发建筑面积主要用于满足社区居民的日常生活需求，在销业开发建筑面积主要用于满足社区居民的日常生活需求，在销售压力相对较小的情况下开发建设本案的商业体量售压力相对较小的情况下开发建设本案的商业体量售压力相对较小的情况下开发建设本案的商业体量售压力相对较小的情况下开发建设本案的商业体量3-1 3-1 3-1 3-1 ：商业分析及建议：商业分析及建议：商业分析及建议：商业分析及建议小区内不再设置商业，形成动静分离的效果，并且起到烘托项目产品品质。

商业研判产品定位?商业研判产品定位3-1 3-1 3-1 3-1 ：商业分析及建议：商业分析及建议：商业分析及建议：商业分析及建议区域特产便利店小型中餐美容美发?商业研判产品定位3-1 3-1 3-1 3-1 ：商业业态建议：商业业态建议：商业业态建议：商业业态建议盘锦明天，盘锦明天，风风 景景 这这 边边 独独 好！好！蔚蓝机构20010年4月THANKS~THANKS~附件部分附件部分——个案展现个案展现蓝色康桥蓝色康桥蓝色康桥蓝色康桥 生态园生态园生态园生态园蓝色康桥位于盘锦生态园东部，惠宾街以南，香稻路蓝色康桥位于盘锦生态园东部，惠宾街以南，香稻路以西，林丰路以东，与生态园和幸福小区隔路相望以西，林丰路以东，与生态园和幸福小区隔路相望 Ø占地占地131131万平方米万平方米Ø规划建筑面积近规划建筑面积近200200万平方米万平方米Ø可容纳可容纳1750017500住户住户Ø盘锦目前最大的住宅小区之一盘锦目前最大的住宅小区之一Ø以小高层为主，辅以部分多层和高层建筑以小高层为主，辅以部分多层和高层建筑目前市场均价：目前市场均价：目前市场均价：目前市场均价：7 7 7 7层多层均价在层多层均价在层多层均价在层多层均价在4500-48004500-48004500-48004500-4800元元元元/ / / /平米左右，平米左右，平米左右，平米左右，小高层高层均价在小高层高层均价在小高层高层均价在小高层高层均价在3800-39003800-39003800-39003800-3900元元元元/ / / /平米左右。

平米左右平米左右平米左右个案展现附件错落有致的排列式布局使整个小区的景观得以最大程度的展现，整个项目以“水系”为最大的景观特色，巧妙地将水引入小区的各个组团，确保了大部分住户能够欣赏到水景从而将项目的水景与项目案名和主题广告语遥相呼应——海洋风情，半岛生活 ?个案展现附件新广厦花园新广厦花园新广厦花园新广厦花园 盘锦新广厦花园项目地点： 辽宁盘锦兴隆台街北侧、林丰路西侧 Ø占地20万平方米Ø建筑面积近25万平方米Ø分三期开发分三期开发Ø一期金茗苑占地近10万平方米Ø包括10栋商住楼及100多个商业单位Ø20032003年开发三期年开发三期Ø采用新古典主义的建筑风格，自然与人文相结合Ø园区的绿化面积高达40%，Ø园区内实行多点式监控Ø园区智能安全防卫系统6 6 6 6层多层价格在层多层价格在层多层价格在层多层价格在5000500050005000————————5500550055005500，高层价格也已经超过，高层价格也已经超过，高层价格也已经超过，高层价格也已经超过4000400040004000元2003200320032003年开发三期，年开发三期，年开发三期，年开发三期，2009200920092009年仍在销售，年仍在销售，年仍在销售，年仍在销售，表明销售周期较长，价格上升速度较慢。

表明销售周期较长，价格上升速度较慢表明销售周期较长，价格上升速度较慢表明销售周期较长，价格上升速度较慢个案展现附件惠丰家苑惠丰家苑惠丰家苑惠丰家苑1、整个小区全部实现智能化，安全防卫采用国内已成熟的防卫技术，绿化率较高，达42%，采用短肢剪力墙结构，抗震性能好2、惠丰家苑建有14栋小高层，1栋多层住宅3、户型面积：110㎡、130㎡、150㎡、170㎡、280㎡；惠丰家苑住宅小区是盘锦市兴隆台区原辽河粮库所在地小区位于小区位于兴隆台区人民路东侧，林丰路西侧兴隆台区人民路东侧，林丰路西侧，，与最大的经济适用房小区----幸福小区一路之隔，南、北与惠宾大街和科研街接壤小区周围城市设施完善，交通便利，环境优美，距市区商业中心较近，是居住和经营置业的上佳地盘 ?个案展现附件。