世华2006年房地产三级市场分析.doc

一、综述 　　2006年是房地产的政策年，政府出台了一系列政策对房地产市场进行调控，对住宅三级市场的成交量和价格产生了较大影响楼市整体发展较快，成交量再创历史新高，并已经超越一手楼市价格快速增长依然是06年楼市的鲜明特点，南山、宝安等区域价格上涨迅猛受政策影响，租赁市场扮演了更加重要的角色，租价水平整体上涨，另外中小户型成交比例也越来越大 二、发展概况 1、政策影响较大 　　2004年和2005年政府为了调控房地产市场已经出台了一系列政策，两年都被认为是房地产的“政策年”，事实证明，2006年依然是房地产“政策年”，政府的调控力度有增无减，其影响力非常深远 　　06年政府出台的一系列政策持续对三级市场产生影响，从“国六条”到九部委的“新政”，接着深圳政府出台了“新政”的操作细则，之后关于个人所得税的政策呼之欲出另外，国家对利率的调整以及人民币的升值压力等宏观经济政策环境对楼市的影响力也不容忽视在这些宏观经济政策的调控或作用下，深圳楼市的观望气氛不断转换，成交量和价格等方面受到很大的影响 　　2、成交分析 　　a、总体成交量快速增长 国土局数据显示，04年全市二手住宅成交面积达到474.53万平方米，05年成交面积595.67万平方米，05年同比增长26％，06年全市预计成交746.76万平方米，同比增长25％，涨幅与05年基本持平。

随着一手住宅价格高企，越来越多的消费者选择了二手住宅，促使二手住宅成交量逐年上升，三级市场也越来越成熟 　　b、二手楼市赶超一手楼市 随着住宅土地供应越来越紧缺，一手住宅供应将越来越有限，二手楼市在房地产市场上扮演的角色却越来越重要数据显示，二手住宅成交面积逐年上升，成交量开始赶超一手住宅的成交量 　　据统计，04年二手住宅和一手住宅的成交比例为0.59，05年比例上升为0.66，06年这个比例预计可以达到1.04，二手成交量和一手成交量的比例逐年上升，06年二手成交量已经超越一手成交量 　　c、各月成交量此起彼伏 　　06年受政策以及一些传统因素的影响，各月的成交量不断变化1、2月份受春节等传统因素的影响，成交较少；3月份开始买卖双方都集中入市，供给和需求都非常旺盛，成交量大幅上升；4、5月份成交依然很活跃，但受到政策出台前的观望气氛影响，成交量有所回落；5月底新政的出台极大地影响了6月份的成交量，6月份成交量大幅下降；7、8月份在新政产生的观望气氛以及个人所得税政策的影响下，成交依然低迷； 9月份开始，很多客户和业主逐步摆脱观望气氛，开始入市，成交量开始回暖；“金九银十”未现，而“金十银十一”却像很多人预计的那样显现，10、11月份成交量明显增长，特别是11月份成交量已经非常活跃；过年之前一直是楼市的成交旺季，11、12月份的楼市正是在这样的环境下火热。

　　3、销售价格分析 　　a、总体价格快速上涨 　　近几年房地产市场最突出的特点就是价格总体快速上涨，据世华地产市场研究中心统计，05年二手住宅整体均价为5311元/平方米，同比增长18％，06年整体均价达到6977元/平方米，同比增长幅度达到31％，比05年增长了13个百分点 　　b、各月价格波动分析 　　06年深圳房价整体上涨，但受到政策等因素的影响，价格不断波动，总体上涨年初受传统因素影响，价格平稳；但从3月份开始，楼市供需旺盛，成交活跃，价格也水涨船高，据统计，3月份整体价格环比增长13％，4、5月份延续了3月份的上涨趋势；6月份在政策的调控影响下，成交量已经跌入低谷，价格保持平稳发展，7月份总体价格小幅回落，但这依然属于价格的正常波动，之后的8、9、10月份价格依然波动平稳，但总体表现出上升趋势，可以看出，5月份新政出台之后的4到5个月期间，楼价保持平稳波动；11、12月份楼市明显回暖，成交活跃，价格又开始上涨，11月份价格环比上涨5％左右12月份全市均价达到7607元/平方米，比年初增长了28％左右 　　c、各行政区价格波动分析 　　06年各行政区价格总体表现出上涨趋势，但上涨幅度存在一定的差异。

　　通过统计各行政区各月的成交均价，可以发现宝安价格波动幅度最大，年末价格和年初价格相比较上涨了42％，其次是盐田上涨了41％，位于盐田之后的分别是南山38％、龙岗33％、罗湖23％、福田19％；值得注意的是福田区由于基数较大，波动幅度相对较小，但价格上涨其实非常迅速，而盐田、宝安、龙岗等区域价格基数较小，增长幅度较大 　　通过统计各行政区05年和06年的整体均价变化，可以看出南山06年整体均价达到8810元/平方米，同比增长59％，涨幅位于各行政区之首，涨幅分别位于其后的是宝安42％、龙岗36％、盐田35％、罗湖22％、福田18％ 　　从各行政区06年的价格水平来看，福田以9111元/平方米的价格位于各行政区之首，分别位于其后的是南山8810元/平方米、罗湖7248元/平方米、盐田6841元/平方米、宝安5432元/平方米、龙岗4103元/平方米 　　4、租赁市场分析 　　深圳外来人口数量非常庞大，在住宅售价快速上涨，价格高企，让人望而却步的同时，租赁市场异常火热，特别是06年在政策影响下，很多消费者放弃了购房计划，选择了租赁市场，同时很多投资者也选择了以租代售，市场供需旺盛，成交活跃，价格上涨。

　　a、租金稳步上升 　　据统计06年全市租价为31.35元/平方米•月，同比上涨6％，但涨幅比05年下降了3个百分点 　　b、各月租价匍匐前进 　　从全市各月总体租价变化来看，4月份和11月份的价格出现了回落，这两个时期分别是住宅销售市场比较活跃的时期，租赁市场相对冷清一些，价格也在供需作用下出现下降从5月份到10月份，租价平稳上升，这个时期正好是政策出台之后，租赁市场逐渐活跃的时候，价格也逐步上升总体来看，租价表现出上升趋势 　　c、各行政区租价比较 　　对比近两年各行政区的租金水平，福田以38元/平方米•月位居各行政区之首，租金水平同比上涨10％，涨幅最大，租价排于福田之后的分别是：罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗，涨幅分别是6％、5％、5％、2％、3％ 　　d、租赁成交受政策影响 　　事实上，租赁市场和买卖市场之间是此消彼涨的关系，之间有替代作用，往往买卖市场活跃的时候，租赁市场会受到一定的影响，反之亦然06年房地产调控政策对住宅买卖市场产生影响的同时，租赁市场也受到重大冲击 　　从租赁市场各月的成交量来看，年后的3月份刚好是租赁市场的旺季，市场相对活跃，但随着时间的推移，租赁市场逐渐冷清；新政出台之后，住宅买卖成交量大幅下降，与此同时，租赁市场却异军突起，成交量不断攀升，在7月份达到顶峰，随着对政策的观望气氛减淡，买卖市场逐步回暖，租赁市场又开始回落，10月份之后，受买卖市场及年底等因素影响，租赁市场明显沉默。

三、成交特点分析 　　（备注：成交特点分析所用数据是通过随机抽取的2005年和2006年世华地产三级市场有效成交样本统计所得 　　1、成交价格分析 　　a、整体价格分布 　　从2006年价格分布比例可以看出，4000～8000元/平方米的价格区间是市场成交主体，所占比例达到60％，其中4000～6000元/平方米是成交最多的价格区间，可以看出6000元/平方米左右的住宅，比较收市场欢迎 　　同比05年，价格在4000元/平方米以下的成交比例明显减少，而价格在6000元/平方米以上各区间的成交比例都有所上升，这一方面反映了价格的整体上涨，另外一方面也反映高端物业成交比例也在逐年上升 　　b、各行政区价格分布 　　06年福田区4000元/平方米以下的成交几乎没有，成交价格主要分布在6000元/平方米以上，价格在6000～10000元/平方米的成交比例达到66％，10000元/平方米以上的成交比例也达到24％，比例居各行政区之最；罗湖区价格主要集中在4000～8000元/平方米，比例达到73％；南山的价格分布与福田相似；宝安和龙岗6000元/平方米以下的成交比例分别达到67％和92％，是市场成交主要区间；盐田分布与罗湖相似。

　　对比05年，深圳各行政区的低价物业成交比例大幅减少，而高端物业比例都有不同程度的提高 　　2、成交面积分析 　　a、整体成交面积分布 　　06年60～90平方米的住宅成交比例最大，达到40％，可以看出60～90平方米的中小户型住宅是市场的主角，二房和三房依然是成交的主要户型另外90～120平方米的比例为22％，中等偏大的户型也比较受客户欢迎 　　对比05年，06年60平方米以下的中小户型住宅成交比例有所上涨，与此相对应，90平方米以上的住宅比例则有所下降，可以看出中小户型越来越受市场青睐06年出现这样的状况主要是受到“新政”关于户型结构比例相关规定的影响 　　b、各行政区成交面积分布 　　从各行政区成交面积比例来看，60～90平方米的住宅成交比例在各区域都是最大的另外福田、南山、宝安三个行政区90～120平方米的成交比例也非常大，这三个行政区中等偏大户型供给和需求都比较大；而罗湖、龙岗、盐田三个区域40～60平方米的成交比例相对较大，这几个区域中小户型存量较大 　　对比05年，06年各行政区90平方米以下住宅成交比例几乎都同比增长，中小户型在三级市场上扮演的角色越来越重要 　　3、成交总价分析 　　a、整体总价分布 　　和05年一样，单套总价在20～40万的住宅最受欢迎，占到总成交量的35％，但所占比例有所降低，比例减少了6个百分点；另外，20万以下住宅成交比例也下降了9个百分点。

相对而言，总价在40万以上住宅成交比例则都相应的上升了 　　结合全市成交单价的分布变化以及成交面积的分布变化可以发现，低价物业成交越来越少，高单价物业成交比例逐年上升，而06年中小户型成交比例也上升了，大户型比例减少，可以推测，造成总价分布出现上述变化的主要原因是价格的快速上涨 　　b、各行政区总价分布 　　对比各行政区，福田和南山总价分布相对均匀，而罗湖、宝安、龙岗、盐田的成交总价都不约而同的集中在20～60万 　　对比05年，各行政区总价在40万以下的成交比例都出现下降；相对应，40万以上的比例都不同程度的提高，其中变化幅度最大的是南山，40万以上的成交比例上升了26个百分点，另外盐田、宝安、罗湖、龙岗、福田成交比例分别上升了19、17、14、10、4个百分点 四、后市展望 　　1、价格平稳上涨 　　06年深圳的房价上涨主要集中在3到5月份以及年底，九部委的“新政”出台之后，房价基本得到稳定，波动相对缓和，但没有出现总体下降的趋势目前深圳的房价已经在高位运行，而且已经引起了社会各界的关注06年政府出台了一系列政策对房价进行调控，然而其效果有待进一步考察尽管如此，政府的调控决心之大，已被社会各界所认识，部分投资者已开始撤离，未来深圳二手住宅价格将难以出现大幅上涨的局面。

但受供需的影响，房价也难以下降，预计未来价格将稳中有升，也不排除部分区域由于高速发展，价格出现明显上涨 　　2、规划利好促进二手楼发展 　　福田和罗湖的房地产市场已经相对成熟，未来将保持平稳发展，部分片区受规划的影响，可能出现一些发展机会目前深圳的一手住宅供应主要集中在关外，这一现象同时推动了关外二手楼市场的快速发展，其成交量已经在逐步逼近关内，关外的房价优势以及规划等利好将吸引更多消费者置业，关外二手楼市将更加火热 　　交通规划利好依然是影响二手楼市发展的重要因素西部通道的通车将进一步影响到南山和宝安房地产的发展，给这两个区域带来更多发展机会；而规划中的地铁一号延长线、二号线、四号线的相继动工，沿线的二手住宅将更受消。