城镇中低收入人群住房问题浅析.doc

城镇中低收入人群住房问题浅析 城镇中低收入人群住房问题浅析　　摘 要:中低收入人群住房问题不仅关系到其自身的切身利益,而且也是稳定社会领域各方利益的要求本文通过对乌市相关情况分析得出中低收入群体住房问题的解决不仅需要其自身的努力,更需要社会、政府等多方面的支持,并对其中出现的问题提出了一些针对性的解决对策和建议 　　关键词:中低收入;住房;保障 　　 　　一、乌市中低收入人群的界定 　　 　　国际组织一般将每人每天生活费用不足2美元作为贫困的标准,将每人每天生活费用不足1美元者认为是最贫困人口关于低收入的标准,国际上大多用收入“中位线”来表示只要低于“中位线”的就算穷人而中国各城市因为地域不同、经济发展水平不同,关于低收入的标准也不尽相同乌市在统计年鉴中按收入将家庭户分为7个等级,若将平均收入作为标准的话,即可认为最低收入、低收入、中等偏下以及中等收入人群属于中低收入人群范围 　　 　　数据来源:《2008年乌鲁木齐统计年鉴》 　　从数量上来说,王微认为80%的城市家庭都是中低收入范畴这是一种宽派的观点,大体相当于可购买经济适用房的认定对象按当时收入水平来划分,商品房、经济适用房、廉租房覆盖人口的范围约是15%、80%、5%。

张雄认为中低收入本身就是一个模糊的动态概念根据乌市的实际情况,结合乌市年鉴上的抽样比例,推定乌市中低收入者的比重应在70%左右这占到了乌市人口的大部分,因此解决好这部分人口的住房问题,对维护社会稳定,促进社会进步,构建和谐社会都有重要意义 　　 　　二、乌鲁木齐住房市场现状 　　 　　(一)从总量上来看,由下表可以看出,近年来随着经济的发展,乌市住宅建设的增量是很大的,无论是全社会施工、竣工面积,抑或是商品房屋竣工和销售面积都可以体现出来尤其是经过前几年相对平稳的运行,随着2006年和2007年全国房地产市场的火爆,乌市各项指标都呈现快速增长的态势(如表2) 　　 　　 数据来源:乌市各年统计年鉴 　　(二)从居民单个个体来看,乌市居民居住条件呈改善之势但人均住房使用面积还不到20平方米(2007年为18.58平方米),与全国先进水平(上海2004年已超过20平方米),甚至是平均水平还有一定差距在房屋产权方面,持有商品房的家庭只占到全部家庭数的8%,大部分家庭拥有的都是房改私房,房改私房的比例占到了83% 　　(三)从乌市住宅房价来看,总体而言,乌市房价对全国而言是相对较低的,但相对于收入,乌市居民的住房购买力是有限的。

况且随着近年全国房地产市场的持续火热,即使在金融危机中,房价总体还是上扬的目前乌市房屋均价已攀升到每平米3500元以上,房产总价(70平米)接近25万元,乌市居民买房的希望越来越渺茫现对乌市中等收入人群购房进行可行性分析,选取收支、公积金、资产等数据对中低收入人群的购房进行经济测算,判断其可行性可行性判断的标准有两个:①还款/收入比一般认为应控制在30%左右,或者至少在50%以内;②还款-收支节余(还款缺口)还款缺口<0,则表明具备充分的还款能力分析过程见表3: 　　 　　数据来源:《2008年乌鲁木齐统计年鉴》乌鲁木齐公积金网 　　根据以上可行性分析,在现行房价和收支状况下,中等收入家庭尚不能实现购房的愿望,更别说中下收入家庭、低收入家庭了可见,中低收入人群住房问题的解决不仅需要购房者本身的努力,也需要政府、社会等多方面的共同努力 　　 　　三、乌市住宅市场存在的问题 　　 　　(一)住房紧缺问题 　　乌市住房问题的主要方面在于住房的供求不能达到均衡,这是由市场潜在的需求大于有效需求量引起的第一,潜在需求不断增大潜在需求是指有相当一部分消费者可能对某物有一种强烈的需求,而现成的产品或服务却不能满足这一需求。

对住房有潜在需求的主要有以下三类人群:一是低收入人群,二是中低收入的新城市人,三是适婚人群他们有着强烈的改善住房的愿望,但限制于收入,他们只能望房兴叹随着我国市场经济的快速发展,人们生活水平快速提高,住房条件改善的要求也逐步提高,从而对住房的需求也进一步扩大同时由于我国现金土地征用的严格要求以及开发商资金来源的不足,导致了现有的住房满足不了日益增长的住房需求第二,有效需求不足有效需求是指在有支付能力的条件下满足不同消费者的需要尽管我国住房市场的潜在需求巨大,但因房价的过高,存在支付能力的障碍,致使有效需求大大小于潜在需求在大量商品房空置的同时,住房特困户仍大量存在房地产开发商在根据潜在需求开发商品房的同时,中低收入家庭支付能力的限制导致的有效不足,这种有效需求与潜在需求间的较大差距,使得我国住房供求不能达到平衡 　　(二)住房的社会公平性问题 　　城镇住房制度改革自1988年启动到1998年新的房改政策出台历经10多年10年房改虽然取得了很大的成绩,但住房分配不公、住房供应紧张的问题并未根本解决并且,在近几年的住房改革中由暴露了一些新的问题最突出的问题是在仍然存在许多住房困难户的同时,大量新建商品房空置。

一部分人由于房价或租金过高居住拥挤或者无房可居,而另外一部分人却拥有豪宅或者房屋闲置同时在住房保障政策方面也存在一定缺陷,如:公积金的惠及面十分有限,主要帮助了那些单位效益好、收入高且稳定消费者,而真正需要扶持的中低收入消费者却被排斥在住房公积金的受益对象之外,缴交模式拉大了贫富差距,管理存在较大的制度缺陷和漏洞;经济适用房的购买主体范围偏大,对象定位于中低收入家庭的标准要细化,且在具体执行政策过程中,购买对象资格审查、房型建设标准和政府与开发商间监督等环节失控;廉租房方面,制度重视不足,覆盖面小面临分配对象如何界定的难题,根据目前国家规定和各地的做法,其分配对象主要是具有城市户口的双困难户家庭,政策排斥了“夹心层(购买经济适用房有困难,又不符合廉租房条件的群体)”、流动人口、农村进城务工群体等住房弱势群体,不利于体现公平原则;另外还有资金来源问题,从理论上看,目前的资金来源渠道包括住房公积金增值收入、财政预算、直管公房出售或出租收入、社会捐赠等但从实际运作来看,大多以住房公积金增值收入和财政拨款为主而在乌市,由于经济发展水平不高,财政实力不足,无法提供足够的资金用于廉租房建设和租金补贴;在收入线划分标准问题上,随着廉租房分配对象范围的逐步扩大,根据各地居民收入情况划分一个合理的收入线并据此科学地确定廉租对象就变得日益紧迫,而且收入线划分后,还存在一个如何监督收入变化的问题。

　　 　　四、解决城镇中低收入家庭住房的政策建议 　　 　　(一)建立和完善层次丰富的住房供应体系 　　由政府为中低收入阶层提供标准适中、价格低廉的经济适用房,对“夹心层”即收入超过申请经济适用房标准但又无力购置商品房的家庭,可由政府提供住房贷款担保、租金补贴等措施来解决,对收入高、住房要求高的中产阶级家庭,可通过市场由开发商提供标准较高、价格也较高的商品住宅,从而满足不同收入阶层的住房需求同时在现有住房保障基金的基础上扩大政府的房租补贴资金,根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴,保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力,房屋补贴资金可考虑由国家和地方政府分别承担  　　(二)建立完善的法律保证体系和管理机构 　　“无法不立”,世界上许多国家都颁布了有关住房及住房保障的专门性法律我国虽然也出台了很多办法或是法规,但都还没有上升到法律的高度,这与我国社会事业发展的客观需要很不适应因此必须从法律层面上对居民拥有适当住房的这一权利加以规定和保护,明确规定居住权是公民权利的重要组成部分,这也体现了政府保障居民基本居住条件的职能因此,要实现“居者有其屋”的目标,必须逐步建立相应的法律体系。

现在首先应抓紧制定《住房公积金法》、《经济适用房法》和《廉租房法》等法律法规,并保证政策实施过程中的执行力同时在保障性住房的管理上,常涉及建设厅、发改委、财政厅、民政厅等多个部门,这样似乎分工明确,有利于工作的开展,实则未必国外住房问题的解决一般都会设立专门的机构,而不是涉及多个部门共同管理,这点值得学习 　　(三)加紧推动各种配套改革 　　解决不同人群的住房问题,发展多层次住房市场和实施住房分类供应制度,离不开配套的税收政策、财政政策和金融措施一方面,要运用税收手段支持住房保障体系的建设,如适当减免经济适用房建设中的相关税费,廉租房建设供应中的税费全部免交,对中低收入家庭购买经济适用房适当减免交易税和财产税等另一方面,有效的财政支持是确保保障性住房建设的关键,在实施保障性住房的公共财政之外,住房补贴政策也同样重要当然,住房补贴的发放要有切实可行的原则,要与收入和居住面积双向挂钩,对于“夹心层”人群来说,也要制定相应的补贴政策 　　(四)继续大力发展经济,提高中低收入人群收入 　　中低收入人群之所以买不起房,最重要的还是他们的收入处于中低收入这个层次,而大力发展经济则可以有效解决这一问题。

首先,这可以为解决中低收入人群居住问题打好物质基础改革开发三十年来人民生活水平的巨大改变就是最好的例证其次,发展经济有利于创造就业机会就业难是造成中低收入家庭收入低的一个重要原因,而发展经济可以提供大量的就业机会,使中低收入家庭的实际可支配收入大幅增加同时,发展经济还有利于增加政府财政收入,为完善城市居住保障体系提供财力 　　 　　参考文献: 　　[1]肖平,我国中低收入群体住房保障问题解决对策研究[J],经营管理者 2009(13). 　　[2]吴兆华,对构建我国中低收入群体住房金融体系的几点思考[J],西南金融 2008(7). 　　[3]黄小彪,我国城镇中低收入家庭保障问题研究[J],中国房地产金融 2008(8).  （本文来源：《论文资料库》 ）。