第八章房地产融资.ppt

第八章 房地产融资--万科集团,,1、什么叫房地产融资 2、房地产融资的意义 3、房地产融资的主要渠道,1、房地产融资,1、从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等2、房地产融资的意义,1、房地产企业获得资金开发房地产项目； 2、对投资者来说，房地产融资扩大他们的投资渠道，并且获得收益3 房地产融资的主要方式,1、银行贷款融资 2、信托融资 3、股票融资 4、房地产债券融资 5、创新融资方式,万科融资史,从万科的历次融资看，万科的扩张、度过危机无不仰赖于融资之上万科通过配股、发行可转债及增发九次融资总共获得约250亿元，目前万科总资产为1245亿元按照(当年融资额/当年资产)计算，2008-2004五年比值分别为0.1520、0.2948、0.2406、0、0.301418年来的比值总和达到1.09，这即意味着万科的扩张对于融资依赖性非常强1988年所获的2800万元促成万科前身第一次试水房地产 1991年和1993年所获的1.3亿元和4.5亿港元，则促成了万科最终转身为房地产企业1997年的融资则扭转了万科在1996年主业增长乏力的困境，1997年其营业收入由上年的负增长21.68%猛然提升至65.37%。

1999年、2002年所获的共18亿元，为万科实施扩大市场占有率和规模的战略提供了资金支持1999年、2000年营业收入增长分别为27.9%、31.71%2003年营业收入由上年的微幅增长2.68%提升至39.47%2004年的19亿元，实为其前几年高速的圈地速度所买单2004年、2005年营业收入分别增长20.17%、37.17% 2006年的融资则最得天时地利，期间楼市迎来有史以来最好的时期，至2007年底，其两年营业收入复合增长近3倍2007年公开增发和2008年的公司债，大大减轻了万科因2007年所犯错误，及陡然转向的楼市带来的压力万科融资的故事 两次融资促成涉足房地产,1988年，万科完成了股份制改造，并由此获得了2800万元资本金此时的万科所有资产不过为三个来料加工厂，据万科1988年的招股说明书显示这次的融资的募投方向是在扩大其原有的加工能力上不过，也正是在这一年的11月18日，万科2000万元购得一块土地使用权为50年住宅用地，并在随后的12月，再次中标拿下另外一块地1991年万科在深交所上市融资所获1.3亿元人民币，借该次新股发行所获资金，万科开始在上海等东南海沿海不断圈地。

1993年，万科在争取发行可转债未果之后，借道发行4500万B股融资4.5亿港元实际上，正是这笔资金使得万科在国家宏观调控的大背景下，其房地产业务仍然获得长足的发展此后的三年，万科逐渐退出其他业务，确立房地产为主业两次配股和两次增发,时隔四年，万科采取配股融资近3亿元，从1997年的公告看，万科的资金投向主要为深圳的两个项目及增加土地储备上在配股前一年1996年，万科整个经营已经遇到了较大的困难，当年营业收入增长率同比猛降21.68%不过借助配股募集的3亿资金，之后的1997年、1998年、1999年，其营业收入增长率分别为65.37%、15.33%、27.90%两年过后，万科再次实施配股方案，募集资金达到近6亿元所拟投方向主要为位于深圳、北京、上海等三个居民住宅项目此时房地产整个行业形势并不乐观，一边是国内商品房高库存，另一边是持续下降的房地产价格尽管如此，万科借助募集所得资金的支持，得以进一步扩大市场占有率 2006年初，万科在其2005年年度报告中提出，年内新增1000万平方米的项目储备万科2006年三季报已将其当时资金所承受的压力表露无遗，其资产负债率达72.1%，比2005年度末提高了11.1个百分点。

2007年底的融资规模在2006年的基础上再次加码，从募集资金投向看，其转战二线城市的迹象更为明显，投向的十一个项目，其中七个位于二线城市正是依赖于本次高价增发所获近百亿资金，万科2008年在已深陷调整的房市氛围中，仍然大举拿地，全年新增项目17个，总规划建筑面积422.8万平方米，其中绝大部分为前三季度所得如果说2006年的增发给万科带来了实质增长外，2007年底和2008年8月实施的融资则更多是为其2007年所犯错误买单在地王频出的2007年，万科亦多次高价地，这直接导致其2008年年报，不得不计提存货跌价准备十三个项目，跌价准备总金额达到12.41亿元，其中十一项目为2007年购入的高价地项目本组总结,从万科的发展史来看，房地产融资对万科的发展起到了非常重要的作用房地产融资为万科提供了充足的弹药和粮草，使万科能够在房地产几次的洗牌中不断的壮大发展，成为内地地产之王在地产低迷中，充足的资金使万科能够顺利的度过冬天；在繁荣时代，也有足够的资金在市场上充分把握机遇，大捞一把。