西安新兴大方写字楼项目市场调研报告.ppt

目 录第一部分：核心结论精要 第二部分：写字楼市场分析 第三部分：商业物业市场分析 第四部分：酒店类物业市场分析 第五部分：项目原生价值初探 第一部分：核心结论精要【写字楼物业】【写字楼物业】特征分析特征分析 1. 2003年西安写字楼市场全年销售总面积不足15万平米，2004年总销售面积预计在20万平米左右，销售均价4625元/M2，总体呈供应增长速度快于需求增长速度 2. 区域分布特征明显，基本形成城区、东西高新这三大板块，尤以南二环最为集中 3. 国内外知名企业较少，高档写字楼需求不足，本地中小企业多在商住楼里办公，造成市场上高档写字楼供大于求，而低端产品供不应求，市场呼唤满足中小企业的创新品种4 .主要以小商品批发为发为 主的产业产业 特征形成与其它区域不同的市场场需求，区域内中小企业较业较 多，由于对对成本的考量和市场场供应应的缺失，主要在商住楼内办办公5.周边边写字楼价格范围围在4300—5500元/平方米，租金范围围在40—55元/平方米/月，如西部电电力国际际商务务大厦写字楼均价：5300元/平方米；天彩大厦4300元/平方米—4800元/平方米策划思考策划思考1. 品种细分趋势明显，品种创新空间较大。

如西部电力国际商务大厦既有30-60M2迷你办公超市，还有200-300 M2的时尚景观空间2. 中小型创业公司对于形象高档、配套齐全的高性价比中小面积写字楼需求旺盛，尤其是贸易公司、代表处、律师行等3.本项目在东二环开通后，交通优势将逐渐显现，加之已经非常浓郁的商业商务氛围，写字楼市场的前景很好 4. 周边区域写字楼的整体素质较差，与东城区繁荣的经济发展不相匹配，更难以满足客户不断提升的需求如果本项目能够改善以上办公条件，必将能够吸引现有写字楼内客户的转移和新客户的进驻 5. 酒店式配置、形象良好、面积较小且自由分割的写字楼品种更适合区域内中小型公司众多、创业型公司较多、经济能力有限的市场特点 6. 解决好停车问题成为本项目的关键要素之一7. 平层空间布局的泛滥为复式空间提供了市场契机 8. 人性化工作方式的需求为复合品种和共享空间的引入带来机遇9. 衰弱的现实物业整体形象和注重企业形象客户的市场需求产生强烈落差，为地标物业的亮相产生强大市场势能和引爆点商业物业】【商业物业】特征分析特征分析 1. 2003年全市的商业业物业销业销 售量为为70万平米左右，比去年增长长超过过50％，增幅很大，平均销销售价格7150元/平米。

2. 西安零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市位居第三位，对于大西北的辐射能力非常强 3. 主要商圈逐渐开始显现城市副商业中心雏形，对区域周边的辐射能力逐渐增强；新商圈随着居住郊区化也将逐渐形成4. 业态结构渐趋合理传统百货业态比重下降，新型业态数量增加 5. 复合功能型商业开始出现，如骡马市改造项目6. 域外品牌鱼贯而入如家乐福、麦德龙等7. 行内人士觉醒，加大调整经营布局力度8. 旧城改造如火如荼，如西大街、北大街、骡马市等9. 商业物业开发和投资成为一大亮点10. 中低档小商品为为主的批发发市场场众多，基本形成主题题市场经营场经营 模式11. 批发发市场场首层临层临 街商铺铺的租金较较高，范围围在200——500元/月.M2，区域内商铺铺售价最高为为4.5万元/.M2(骡骡马马市商业业街地下一层层)12. 东东方星座、帝标亲亲标亲亲 宝贝贝城等的热销热销 楼盘盘将城东东板块块真正推进进到商业业地产产的开发发潮流中13. 经营经营 品种过过于集中，缺乏错错位经营经营 ，在无形中使得商家的竞竞争更为为激烈14. 购物民众未受到足够尊重。

环境较差，公共空间设计不够人性化、如休息设施 15. 交通组织混乱，停车位非常缺乏,影响了购物环境,降低了商业价值16. 物流组织缺乏科学规划和合理引导，又由于城市基础设施的相对滞后，导致整个物流系统明显混乱，影响了城市环境和商业效率17.批发市场的供应量逐年增加如国际商业广场（体育休闲产品专业市场）、天彩二期及正在筹建的20万平米“西安服装城” 策划思考策划思考1. 周边边大型商业业市场场众多且逐年放量供应应，竞竞争环环境非常激烈，而且对对于物流市场场需要规规模聚集效应应，本项项目商业规业规 模太小，且属于改建项项目，不适合大型市场场的建设设2. 适合私营业营业 主和外来客商的服务务配套设设施较较少，难难以满满足他们对们对 于中高档次商业业的需求3. 较较差的购购物环环境和中高档商场场的缺乏致使周边边一大批白领阶层领阶层 只能去其它商圈消费费4. 灰空间间的商业业利用应应成为为本项项目的市场场亮点5. 经营经营 模式的落后为为先进经营进经营 理念的导导入提供了发发挥挥空间间6. 消费行为趋向时尚化、个性化、多层次的实际需求，除了旅游、购物之外，餐饮、休闲、娱乐、健身等服务消费也大幅增加。

酒店类物业】【酒店类物业】市场分析市场分析1. 旅游住宿设施基本满足需求，中高档涉外酒店的出租率最高（65％）西安旅游客房接待容量8万张床位，其中星级酒店56家，床位2.7万张.2. 商务旅游者所占比例较大，呈逐年上涨的趋势3. 酒店式公寓普遍销售较好如中建·世纪领域、世纪经典和高新·水晶岛等4. 多数酒店式公寓项目处于成熟商贸商务区比如西高新、钟鼓楼区域、小寨商圈5. 酒店式公寓和产权式酒店成为旅游和房地产最佳契合点，能够充分利用西安的旅游资源，并极大的推动投资型地产的发展 6. 产权式销售成为主要销售模式，如长安国际广场和德立邦国际假日酒店等 7. 售价因品质高低差异很大如高新·水晶岛的酒店式公寓均价6000元/ M2，而服务式公寓均价才为4000元/ M28. 酒店式公寓户户型从一房到三房，面积积从45——200 M29. 该类物业的功能配套都比较高档、齐全如中建·世纪领域、世纪经典与高新·水晶岛等项目，都具备或接近四星、五星级酒店配套 策划思考策划思考 1. 性价比高于普通商住楼，又低于正规规写字楼的酒店式商务务公寓，同时时具备备居家办办公一体化的特质质。

这这些正是酒店式公寓的独特之处处2. 实实力强大投资资客众多，成为产权为产权 式物业业品种的强有力的市场场支持者3. 目标消费群体多是具有机动性和强劲成长性的公司和工作室，便捷舒适的酒店式商务公寓，更适合他们灵活机动的生活格调和工作性质如从事创意、贸易、信息咨询、电脑网络、商业艺术、媒体、软件开发业等所谓“卖脑”行业的中小型公司第二部分：写字楼市场分析一、研究前提和说明一、研究前提和说明Ø 项目所处区位为西安城东经济、金融、商业中心，西北小商品物流中心，具有很高的商务价值Ø 本次调查选取高科广场、西部电力国际商务大厦、交大瑞森科技大厦、天彩大厦等四家作为重点调查对象Ø 调查基本涵盖了西安各层次的办公楼，及主要的办公楼集中分布区名称地址功能价格备注高科 广场高新区高 新四路什 字的东南 角，东侧 紧临高新 三路项目集商务、办公、金融、商业、产品展示、休闲 会所等功能为一体的高智能化建筑综合体 总建筑面积为87446㎡，容积率：3.44 A座（纯写字楼）：框剪结构，共38640㎡，主体地 上25层、地下2层，建筑主体高99.8m， 1、2、3层 层高4.8 m，标准层层高3.85 m，标准层面积为 1600㎡，平面分隔根据楼层不同从100~1600㎡不等 ； 1层为大堂、客户服务中心、物业管理中心、自助 商务间、保安、消防监控中心、产品展示区； 2层为会议室和商务休闲吧； 3~25层为办公用房；起价：5525元/平 方米；最高价： 7540元/平方米； 均价6600元/平方 米； 日常基本物业管理 费为8元/㎡/月， 中央空调费为6元/ ㎡/月（冬季4个月 、夏季3个月）， 全年平均月支出费 用11.5元/㎡/月。

地下有313个车位，地面 50个 3—7层为十户分隔方案 ，8~13层为六户方案， 14~18层为四户方案， 19~21为两户方案， 21~25层为整层西部电 力国际 商务大 厦东郊总建筑面积52352平方米，总高23层，地下一层为 停车，裙房四层为商业，四层以上为办公 商务品种：30-60M2迷你办公超市、80-200 M2实用 办公空间/200-300 M2、时尚景观空间/800-2000 M2 、精英企业总部写字楼均价：5300 商场均价：15000物业管理费：7.2元/平 方米.月交大瑞 森科技 大厦交大东 南门占地约2000平米，总建筑面积18000平米，总高84 米，地下一层，地上22层，裙房三层租金方式： 每月45元/M2（条 件：一次性签5年 并当场支付3年租 金）天彩大 厦金花十字 东南角地面26层，总高98米，建筑面积52800平方米4300元/平方米— 4800元/平方米； 付款方式为一次性 和分期，不能按揭已到尾盘销售，剩余房 源基本为北向房，物业 管理费2.5元/平方米.月二、研究分析表格二、研究分析表格 项项目志诚诚大厦E阳国际际捷瑞大厦永安大厦协协同大厦西安软软件园入住 时间时间2001-62001-102000-32000-62000-102001总总建 面积积4万㎡3.2万㎡2.4万㎡2.3万㎡1万㎡3.7万㎡租价 标标准 （㎡）75元/月 物业费：10 元/月 80元/月 物业费： 3.5元/月 空调费： 5.5元/月68元/月 物业费： 3.9元/月 空调费： 7.5元/月只租不售85 元/月只租不售65 元/月 物业费： 4.5元/月 空调费： 5元/月只租不售 70元/月 物业费： 5元/月 空调费： 6元/月三、．整体市场环境分析三、．整体市场环境分析 Ø 2003年西安写字楼市场全年销售总面积不足15万平米，2004年总销售面积预计在20万平米左右，销售均价4625元/M2，销售价格较去年有一定幅度的下降，总体呈供应增长速度快于需求增长速度。

Ø 区域分布特征明显，基本形成城区、东西高新这三大板块，尤以南二环最为集中 Ø 办公楼因综合品质差异造成价格相差很大，最高售价达2万元/平米Ø 国内外知名企业较少，高档写字楼需求不足，本地中小企业多在商住楼里办公，造成市场上高档写字楼供大于求，而低端产品供不应求，市场呼唤满足中小企业的创新品种 Ø 商务办公物业管理费用差异较小，也反映了其物业管理水准差异性较小，既没有特别好的，但也提供基本的服务内容 Ø 办公楼对于车位的准备均不够充分区位、品质、租金仍是各类企业选择的主要依据 四、本区域市场场特点Ø 主要以小商品批发为主的产业特征形成与其它区域不同的市场需求Ø 区域内中小企业较多，由于对成本的考量和市场供应的缺失，主要在商住楼内办公Ø 周边写字楼价格范围在4300—5500元/平方米，租金范围在40—55元/平方米/月，如西部电力国际商务大厦写字楼均价：5300元/平方米；天彩大厦4300元/平方米—4800元/平方米 Ø 品种细分趋势明显，品种创新空间较大如西部电力国际商务大厦既有30-60M2迷你办公超市，还有200-300 M2的时尚景观空间。

Ø 中小型创业公司对于形象高档、配套齐全的高性价比中小面积写字楼需求旺盛，尤其是贸易公司、代表处、律师行等Ø 物业管理水准低，多数停留在住宅物业管理水准上Ø 装修、设备太差，没有显现写字楼应有的基本品质五、对于本项目的策划思考Ø 南二环成为写字楼最为火爆的区域得益于南二环是西安目前最成熟的。