01房产测量作业指导书.doc

房产测量作业指导书2015年5月目 录1. 目的与适用范围 12. 引用标准规范及术语、名词解释 12.1 引用标准 12.2 术语、名词解释 13. 主要内容及精度要求 34. 资料收集 45. 房屋调查 55.1 房屋坐落 55.2 房屋总层数与所在层次 55.3 房屋建筑结构 55.4 房屋建成年份 65.5 房屋墙体归属 66. 房屋分层分户图绘制 66.1 分层分户图的技术要求 66.2 分层分户图应表示的主要内容 66.3 房屋建筑幢的界定 76.4 房屋楼层的划分及层次的编排 76.5 房屋墙体归属及计算 77. 房屋建筑面积测算 87.1 计算全部建筑面积的范围 87.2 计算一半建筑面积的范围 97.3 不计算建筑面积的范围 107.4 非普遍建筑空间的面积计算 107.5 常见建筑空间的面积计算 118.共有建筑面积分摊与计算 158.1共有建筑面积的处理原则 158.2 共有建筑面积按比例分摊的计算公式 158.3 共有建筑面积的分类及范围 168.4 可分摊共有建筑面积的分级 178.5 共有建筑面积的分摊方法 178.6 共有建筑面积分摊的特别规定 189.报告编制 199.1《房产测量报告》编写要求 199.2房产测量报告书内容 1910.成果提交与资料归档 2010.1成果提交 2010.2资料归档 20附录A. 成果范例 2附录B. 房产测量业务流程 11房产测量项目技术设计1. 目的与适用范围为确保房产测量各项指标符合精度要求，现依据国家标准GB/T17986.1-2000的《房产测量规范》、福建省住房与城乡建设厅及平潭综合实验区房地产交易登记中心的有关房产测量的规定，制订本项目技术设计，作为我院房产测量项目的作业依据。

本规定适用于本院在平潭综合实验区的房产测量生产项目2. 引用标准规范及术语、名词解释2.1 引用标准1 《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》（GB/T 17986.1-2000）2 《房产测量规范 第2单元：房产图图式》（GB/T 17986.2-2000）3 中华人民共和国建设部"建住房[2002]74号"文件“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”4 福建省建设厅"闽建房[2004]117号"文件“福建省建设厅关于新建商品房权属登记中建筑面积计算有关问题的通知”5 《平潭综合实验区房屋建筑面积测算细则》2.2 术语、名词解释1 层高：相邻楼（地）板结构面之间的垂直距离2 楼层净高：楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离3 自然层：按楼（地）板结构分层的楼层4 标准层：建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层5 夹层：在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层6 架空层: 建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层7 结构转换层: 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层8 设备层（技术层）: 建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。

9 避难层: 建筑高度超过100 米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层10 屋面（顶）层：在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层11 地下室：房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2 者，且在室外地面以上部分高度不大于1米12 半地下室：房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3 但小于1/2 者，且在室外地面以上部分高度不大于1.5米13 错层：指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋14 跃层住宅：指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅15 多功能综合楼：指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有建筑面积具有不同的功能和服务对象只有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼16 凸窗：为房屋采光和美化造型而设置的窗台凸出外墙面的窗17 落地窗：窗框与地板直接相连的窗18 建筑物内设置的水平交通空间19 柱廊：有顶盖和支柱，供人通行的有柱走廊20 挑廊：指二层以上挑出建筑物外墙体，有围护结构无支柱的走廊21 檐廊：建筑物出檐下的走廊。

22 回廊：在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊23 连廊：连接两幢房屋的走廊24 架空通廊：二层以上连接两幢房屋的走廊25 骑楼：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分一般建于道、路、街、巷两侧26 门廊：与房屋相连通，有永久性顶盖的出入口通道，支撑顶盖的是柱称为门廊27 门斗：与房屋相连通，有永久性顶盖的出入口通道，支撑顶盖的是实体墙称为门斗28 雨篷：设置在建筑物出入口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷29 晒台（露台）：指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面晒台（露台）一般应位于建筑裙房屋面或建筑顶层或建筑底层30 阳台：有永久性上盖、有围护结构、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施31 围护结构：指围合建筑空间四周的实体，如墙体、门、窗、栏杆等32 围护性幕墙：直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙33 装饰性幕墙：设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙34 变形缝：伸缩缝、沉降缝和抗震缝的总称35 门厅：建筑物中位于入口用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通的交通枢纽空间36 大堂：具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。

37 前室：设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间38 核心筒：建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系39 勒脚：建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分40 天井：四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，一般面积不大，主要用于房屋采光、通风41 公共（消防）通道：为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道42 公共开放空间：建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体3. 主要内容及精度要求3.1 主要内容房产测量分为房产面积预算与房产面积实测两个内容1 房产面积预算主要是房屋预售前根据业主提供的经规划管理部门审批的建筑施工图，测算建筑物各层各户的建筑面积，并进行共有建筑面积分摊计算，为房地产交易登记部门提供预售数据2 房产面积实测主要是对已竣工的建筑物进行实地测量，并结合业主提供的经规划部门审批的规划总平图、建筑施工图、规划许可证等相关资料，测算建筑物各层各户的建筑面积，并进行共有建筑面积分摊计算，为房地产交易登记部门提供房产确权数据。

3 房产面积预算的工序主要为内业数据处理：根据业主提供的经规划管理部门审批的建筑施工图，绘制分层分户图，对建筑物共有建筑面积进行分摊计算，从而计算房屋预售面积4 房产面积实测可分为外业实测数据采集与内业数据处理两大工序1) 外业实测数据采集工作是对已竣工项目的建筑物尺寸进行实地测量2) 内业数据处理是根据外业实测采集的数据，参照经规划部门审批的规划总平图、建筑施工图、规划许可证等相关资料，绘制分层分户图，对建筑物共有建筑面积进行分摊计算，从而计算房屋产权面积 3.2 精度要求1 量（测）距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度的仪器和工具，距离以米为单位，取位至0.01米；任何边长都应独立量测两次,其较差在规定的限差以内,取中数作为最后量测的结果2 房屋面积以平方米为单位，最终面积成果取至0.01 平方米3 房产面积的精度分为两级各级面积的限差和中误差不超过表1计算的结果表1 房产面积的精度要求精度等级限 差中 误 差一级0.04 +0.002S0.02 +0.001S二级0.08 +0.006S0.04 +0.003S注：S 为房产面积，单位：平方米。

4. 资料收集房产测量开始前应收集以下资料：（房产预算只要1-3所列资料）1 经规划管理部门审批的规划总平图复印件2 经规划管理部门审批的建筑施工图复印件3 规划许可证复印件4 工程竣工图5 门牌号码使用证复印件6 建筑单体验收备案表复印件5. 房屋调查房屋调查内容包括：房屋坐落、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、墙体归属等基本情况5.1 房屋坐落房屋坐落是指房屋所在街道的名称和门牌号5.2 房屋总层数与所在层次1 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和2 假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数3 所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层地下层次以负数表示5.3 房屋建筑结构房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，具体分类标准按表2执行表2 房屋建筑结构分类分类内容编号名称1钢结构承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构2钢、钢筋混凝土结构承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。

如一幢房屋一部分梁柱采用钢、钢筋混凝土构架建造3钢筋混凝土结构承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物4混合结构承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造5砖木结构承重的主要构件是用砖、木材建造的如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的6其他结构凡不属于上述结构的房屋都归此类如竹结构、砖拱结构、窑洞等5.4 房屋建成年份房屋建成年份是指房屋实际竣工年份拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准5.5 房屋墙体归属房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类6. 房屋分层分户图绘制6.1 分层分户图的技术要求1 分层分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号.2 分层分户图的比例尺一般为1∶200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小.3 分层分户图上房屋的边长应实际丈量，注记取至0.01m，注在图上相应位置6.2 分层分户图应表示的主要内容分层分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及所在层次、户号和房屋边长等。

6.3 房屋建筑幢的界定1 房屋分层分户图绘制及建筑面积测算的基本单元是幢2 幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋3 裙楼式建筑按单幢处理。