2017江苏无锡灵山小镇拈花湾考察报告.pdf

无锡灵山小镇 拈花湾考察 2017年7月 PART 1 项目溯源 PART 2 规划特色 设计特色 PART 3 开发运营 PART 4 启发与借鉴 PART 5 运营模式剖析 项 目 溯 源 PART 1 项目背景 壹开发前 拈花湾选址开发之前 灵山集团 的单一核心景区灵山胜境 已历 经旅游核心吸引物的三期迭代 一期的88米灵山大佛 二期的 九龙灌浴 三期的梵宫 同时也 让灵山年旅游总人次快速迈过 100万 200万 300万三大阶 梯性门槛 贰发展中 经过三阶段十余年发展 无锡灵 山胜境已贵为国家5A级景区 每年300万 的客流量 一项旨在打造新型禅意度假目的 地为目标的标志性工程 选址马 山耿湾 此即灵山小镇拈花湾之 发轫 叁开发现状 建设现状 2015年11月建设完成并开园 为无锡标志性旅游景点之一 项目位于江苏无锡的滨湖区 且地处于长三角核心城市圈内 距 离苏州 南京 上海等大城市的车程距离均在3小时以内 是城郊 游憩型旅游度假地产项目 离灵山大佛景区约五公里路 离无锡市区约有三十公里的路程 区位交通 环山西路 五公里 位于无锡太湖边马山 半岛的环山西路 城郊游憩型旅游度假 地产项目 客群演绎 客户描摹 无锡人对马山的第一印象是 旅游度假区 去马山最主要的原因是 灵山大佛 家庭结构 3口之家为主 旅游客群 城市白领 佛文化信奉者 亲子家庭 喜欢观光旅游的退休长者 每 周居住2 3天的中产阶级 旅 游 祈 福 居 住 体 验 游客分析 核心客群 全球佛文化信奉者 省外或国际旅游人群 长三角经济圈覆盖地区 旅游人群 重要客群 省内旅游人群 长期居住于此的人群 经常往返于此的人群 佛文化信奉者 先天优势 先天优势 区域属性诠释 位于长三角经济发达地区 无锡城郊旅游度假区 距离城中区开通直达巴士 佛文化信奉与追随者 邻近上海 长三角核心 太湖国家旅游度假区 环境好 空 气好 水质好 文化好 距离市中心35公里 现时40分钟车 程 祈福度假 一年一次或一年多次的 自发性行为 周末游经济 旅游套餐服务交通 推出众多组合游门票 包括特惠 票 成人票 亲子套餐票 组合优 惠票 酒店 景区 周边跟团游 自驾游 乐游无锡旅游巴士 周末游经济 禅修 宗教文化 基于先天优势及周末游经济 带动 灵山旅游经济 以佛文化导向为依 托 休闲旅游度假为延展 带动区 域2日或多日游消费经济 规 划 特 色 PART 2 基本特征 选址 选址马山耿湾 距离无锡市中心 35公里 3小时自驾可直达长三角地区 占地面积 107万 约1600亩 建筑面积 35万 投资额 50亿 开放时间 2015年11月开放运营 核心业态 禅文化 休闲产业 居住 内部配套 禅意商业小镇 佛教论坛中 心 禅修精品酒店 大禅堂 未建 湿 地公园 物业类型 别墅 公寓 商业 居住是度假别墅 面积段240 360 村舍公寓 面积段40 200 资源依托 禅文化资源 旅游度假资源 项目位于无锡太湖边马山半岛 生态自然景观优越 绿化覆盖率 80 为1992年批准建立的全国 十二个国家级旅游度假区之一 有以灵山大佛为支柱的核心旅游 度假产业 城市考量 具有经济潜力的二线城市 位于交通方便环境优美的近郊区 产业考量 复合化的综合业态 包括文 旅 住宅等核心业态 配套教育 健康等 相关产业 生态考量 依托当地优质的旅游 资源和地理环境 迅速集聚人气 基本概况 项目规划 引入禅文化提升物业价值 配套 小批量住宅 形成以 五瓣佛莲 为原型的总平面 在功能方面项目规划了主题商业街区 生态湿地区 度假物业区 论坛 会议中心区 高端禅修精品酒店区五大功能区 整体规划 项目定位 集吃 住 游 购 娱 会务于 一体的禅文化主题旅游度假综合体 功能定位为灵山佛教博览园的配套工程 小镇规划有禅意主题商业街区 香月花街 度假物 业旅居区 竹溪谷 银杏谷 佛教论坛会议区 禅 心谷 生态禅谷区 鹿鸣谷 旅游综合服务区 云门谷 以及可供千人同时禅修的胥山大禅堂 整体规划 具体功能 规划为 五谷 一街 一堂 的主体功能布 局 整体规划 功能分区 鹿鸣谷 禅心谷 银杏谷 竹溪谷 云门谷 香月花街 优游渔港 胥山大禅堂 云门谷 配套服务区 云门谷 是灵山小镇 拈花湾的主要游客中心 中心停车场 内外交通换乘中心和水陆交通枢纽 是拈花湾最 南端的一个山谷 是 五片花瓣 的第五片花瓣 只有从 云门 入门 才能进入拈花湾 开始禅意生活 重返禅意居所 竹溪谷 银杏谷 度假物业禅居区 整体规划 功能分区 鹿鸣谷 禅心谷 银杏谷 竹溪谷 云门谷 香月花街 优游渔港 胥山大禅堂 竹溪谷是整个拈花湾中最具有 禅意旅居 价值的度假山谷 从北往南看 竹溪谷是拈花湾的第四个山谷 是 中 五片花瓣 的第四片花瓣 日式独栋酒店式公寓 安卧山坳 却视野开阔 公寓区公寓区别墅区别墅区 银杏谷位于灵山小镇 拈花湾的中部 当年是周边几个自然村落的中心 是拈花湾的地理中心 从北往南看 银杏谷是拈花湾的第三个山谷 是 五片花瓣 的第三片花瓣 在这个山谷的正中间 有一棵古老的银杏树 建设者们将她精心保护下来 并围绕着她的四周 尽可能多地聚 集了当地一些历史遗存 尽可能地保护并传承这里厚重的文化记忆 银杏谷因此得名 整体规划 功能分区 鹿鸣谷 禅心谷 银杏谷 竹溪谷 云门谷 香月花街 优游渔港 胥山大禅堂 竹溪谷 银杏谷 度假物业禅居区 禅心谷 是灵山小镇 拈花湾从北往南的第二个山谷 是 五片花瓣 的第二片花瓣 这里是世界佛教论坛的 永久会址 主要布局有世界佛教论坛会议中心及专属会议宾馆等配套建筑群 禅心谷也因此而得名 举行每两 年一届的世界公益慈善论坛 整体规划 功能分区 半圆型的围合设计是一种 抱缺 的禅意 鹿鸣谷 禅心谷 银杏谷 竹溪谷 云门谷 香月花街 优游渔港 胥山大禅堂 禅心谷 佛教论坛会议区 鹿鸣谷 是灵山小镇 拈花湾最东北面的一个狭长山谷 是 五片花瓣 的第一片花瓣 此处圈养了5只小鹿 这里还 藏 有高端禅文化艺术私人会所 尚在修建 据说 当年唐僧取经回来路过这里 将两只从天竺国佛祖的鹿野苑带回来的神鹿 放归了山林 至今山湾深处 还有一处清池叫做 鹿眠潭 这里的禅意生活 也因此被形象地称为 鸣眠禅 整体规划 功能分区 鹿鸣谷 禅心谷 银杏谷 竹溪谷 云门谷 香月花街 优游渔港 胥山大禅堂 鹿鸣谷 生态禅谷区 总建设面积15 5万 可供出租面积1 8万 入住率96 香月花街 是一条横贯南北 网络东西 联接五个山谷的热闹小街 是连通 五片花瓣 的 经络和禅脉 在街道的两边 是众多的商铺 除了出售食品外 商品均跟 禅意 相关 业态包括餐饮 娱乐 休闲服务及 酒吧 品类包括茶馆 花店 佛教展示等 整体规划 功能分区 鹿鸣谷 禅心谷 银杏谷 竹溪谷 云门谷 香月花街 优游渔港 胥山大禅堂 香月花街 禅意主题商业街区 优游 是禅居生活最惬意的状态 渔港 是禅居生活最典型的写照 优游渔港 是灵山小镇 拈花湾中的 莲 心 位于拈花湾的生态湿地中间 整体规划 功能分区 鹿鸣谷 禅心谷 银杏谷 竹溪谷 云门谷 香月花街 优游渔港 胥山大禅堂 优游渔港 整体规划 拈花湾客栈 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1平常居 萤火小墅 百尺杆 一花一世界 一池荷叶 无尘 棒喝 云水间 无门关 芦花宿 吃茶去 门前一棵松 半窗疏影 一轮明月 云半间 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 排序不分先后 图上客栈15家 产品定位模式都是引入禅宗主题的客栈 每间客栈内饰风格都不一样 建筑风格结合特色文化进行不同的变化 经济型客单价220 300元 间 云半间 的青年旅舍 面向了驴友 学生等基本住宿要求 小资型客单价600 1000元 间 棒喝 无尘 一花一世界 芦花宿 英火 小墅 一池荷叶 半窗疏影 一轮明月 无门关 平常居 百尺竿 门前一棵松 吃茶去 精品型客单价1200 2000元 间 云水间 平常居 类型客栈客房标准间大床房家庭房 小资型 一花一世界286202 棒喝11281 吃茶去53 14336 萤火小墅282062 一池荷叶332382 芦花宿362682 百尺杆433094 门前一棵松352294 半窗疏影201442 一轮明月161141 无门关459324 无尘211641 经济型云半间2810108 精品型 平常居25 云水间27 整体规划 拈花湾客栈 类型入住率房间数平均房价营业天数年营业额 万 元 经济型90 28260 365 239 小资型85 3698009158 精品型80 5216002429 营业额总计 11826 客栈分为经济型 小资型 精品型 共计449间 估算客栈给拈花湾景区带 来1 1亿元收入 无门关客栈 大道无门 千差有路 透得此关 乾坤独步 萤火小墅 流萤断续光 一明一灭一尺间 寂寞何以堪 云半间客栈 千峰顶上一间屋 老僧半间云半间 云水间精品客栈 云与水呈现出的一种朦胧之美 勾勒出一幅唯美的中国画 一池荷叶客栈 一池荷叶衣无尽 数树松花食有余 刚被世人知去处 又移茅舍入深居 百尺竿客栈 百尺竿头须进步 十方世界是全 身 一轮明月 客栈 千江有水千江月 万里无云万里天 一花一世界客栈 一花一世界 一草一天堂 一叶一如来 一砂一极乐 一方一净土 一笑一尘缘 一念一清净 门前一棵松 客栈 夜来好风 吹折门前一棵 松 无尘客栈 禅心不歇 一世清净 半窗疏影 客栈 一杯晴雪早茶香 午睡初醒春昼长 锊着通身都是眼 半窗疏影对斜阳 棒喝客栈 棒喝交替 照用齐行 吃茶去客栈 空持百千喝 不如吃茶去 芦花宿客栈 醉眠醒卧不归家 一身流落在天涯 祖佛位中留不住 夜来依旧宿芦 花 整体规划 拈花湾客栈 整体规划 拈花湾客栈 项目范围内可通过步行 电瓶车 汽车 游船等多种不同交 通方式 为游客和业主提供旅游 工作和生活的便利 整体规划 交通规划 交通规划 交通组织明晰 合理 解决高峰期的交通管理 整体规划 交通规划 整体规划 交通规划 栅栏 从选材到制作 都很讲究 最终将禅意 质感 美感 韵 律 功能多方面融合到一起 苔藓 用心到极致 象征着内心对 禅 的极致追求 瓦黛青隅 富有中国特色的建筑 错落有致的排列着 在灯光的 渲染下 更显静谧 栅栏 苔藓 建筑 整体规划 设计特色 木藤 栅栏 瓦黛青隅等元素 在细微之处体现佛学文化 无处不在的小和尚 VI形象运用 小品 整体规划 设计特色 开 发 运 营 PART 3 开发节奏 拈花湾重大开发节点 2010年灵山小镇概念设计 2013年7月完成样板房建设 2013年10月完成样板区施工建设 2015年3月底完成灵山五期工程一期建设 2015年9月灵山小镇拈花湾别墅交付 2015年11月灵山小镇拈花湾开放运营 2015年12月灵山小镇拈花湾公寓交付 禅行 花开吉祥 拈花微笑 一苇渡 江 花开 五叶 运营特色 特色活动 拈花微笑 禅行活动每天一场 时间19点30分到 21点10分 时长100分钟 运 用 现代 数字多媒体技术 水幕电影和全息投影 技术 及舞台表演艺术 花开五叶 运营特色 特色活动 一苇渡江 花开吉祥 禅行 既是佛教文化艺术交流的重要 组成部分 亦是灵山小镇 拈花湾向 游 客献礼的重要活动之一 全年 全时段旅游活动 通过 活动易拉宝及广告宣传不断释放灵山旅游活动 不定时不定期的每天举 行各式免费活动 并且小剧场循环播放电影 运营特色 特色活动 全年 全时段旅游推广活动 生活禅体验 营造简单 健康 快乐的生活方式 喜欢抄经 置身远山 法喜安然 灵山禅食 用心吃饭 好好生活 拈花经行 身动 心止 灵静致远 运营特色 特色活动 禅体验 拈花经行 欢喜抄经 七彩浮沙 静雅花 道 彩塑泥玩 风雅陶笛 本源茶道等 更多的设置包括导视牌 垃圾桶 公共厕所 休息凉亭等 并设置降温车 观光车 收费 20元 人 并无免费饮水机或直饮水系统 可设置在游客比较集中的休憩场所 并无景区WIFE 运营特色 人性化设置 以人为。