工程建设监理公司房屋设备设施管理（养护）规程.docx

工程建设监理公司房屋设备设施管理（养护）规程1.0 目的保证房屋设备设施的正常使用2.0 适用范围 适用于新接管楼盘的交接验收、现管辖楼盘巡视检查、维护保养、日常维修，二次装修的监督管理3.0 职责3.1 工程部员工负责房屋设备设施的巡视检查、维护保养及日常客户报修工作，负责二次装修过程中的监督检查3.2 工程部主管或领班负责编写年度房屋设施保养和维修计划，按经过审批的保养和维修工作计划内容负责具体落实实施工作，负责房屋设备设施的日常管理工作，在房屋设备设施维护保养工作中作技术指导，及现场安全监督3.3 物业管理部经理负责组织相关人员对房屋设备设施的综合管理工作，负责房屋设备设施年度维修和保养计划的审核，负责重大外委修理项目的联系与落实，负责新接管楼盘工程人员前期介入具体工作安排3.4 管理处经理负责在房屋维护保养过程中会影响用户正常作息项目的审批及与客户的沟通工作4.0 工作程序4.1 工程部主管或领班a) 于每年12月底前提交下一年度房屋、设备设施维护保养计划，并填写在《 管理处工程年度保养工作计划表》中b) 负责保养计划实施过程中的人员安排、技术指导及现场安全监督。

c) 负责保养过程中的质量把关d) 负责在年度保养计划外某些特定场合中另需增加的保养项目而必须实施计划的审报e) 负责外委维修保养项目的质量监督检查4.2 工程部员工a) 每周一次对房屋设备设施的巡视检查，并作好记录，并填写《房屋设施巡检表》对在巡检过程中发现的问题作及时处理修复，如不能即时处理的问题向工程部主管或领班汇报，由工程部主管或领班另外安排时间处理解决，如主管或领班也无法处理的问题应向管理处和物业管理部汇报b) 负责客户报修处理工作c) 负责二次装修过程中的监督检查，如在检查中发现有违反《装修管理规程》的现象，应及时向装修方指正，如不听劝告，立即向管理处汇报，由管理处出面解决在检查中发现有严重的违规现象，如不及时纠正会危及大楼安全及大楼系统设备安全的情况应立即采取停电、停水等手段有效阻止继续施工作业的措施，事后立即向管理处汇报4.3 值班电工a) 负责在双休日及夜间客户报修处理工作，如在夜间的报修中遇到一个人无法解决对客户的作息无重大影响的项目，应留下交接班记录可由第二天日班工程部解决，对客户的应急报修项目如不能及时修复的，应采取有效的控制手段（如关闭电源开关或关闭管道阀门）等，谨防事态扩大，必要时立即向上级主管汇报，由上级主管安排力量解决。

4.4 物业管理部经理带领相关人员a) 负责房屋设备年度保养工作计划的审核b) 负责某些外委修理项目的联系与实施c) 负责重大应急修理项目的现场指挥工作d) 负责新接管楼盘工程技术人员前期介入的工作安排4.5 房屋设备设施养护流程4.5.1 每年年底确定房屋设备设施养护计划4.5.2 在维护检查中，把检查的内容记录在《房屋设施巡检表》中4.5.3 每月维护检查项目内容a) 清理雨水井、污水井内的杂物b) 应急照明灯具（内有蓄电池储能装置）c) 屋顶、屋面、天沟、雨水管、地沟、雨棚d) 消防应急出口诱导灯具4.5.4 季度维护检查项目内容a) 避雷设施；b) 屋顶金属结构物的安全情况（连结强度，锈蚀情况）；4.5.5 年度项目a) 防雷装置检测4.5.6 检查结果如属正常，填写在《房屋设施巡检表》上4.5.7 检查结果如有异常4.5.7.1 进行现状情况分析，工程部内部力量能够解决的a） 即时组织力量解决或安排时间解决b） 工程部主管或领班负责对修理结果验收，不符合要求的重新修理，直至完全修复c） 把维修时间、内容记录在《房屋设施维修记录表》中4.5.7.2 现状情况分析后,需请专业单位修理的。

a) 由工程部主管或领班提交维护修理计划，交管理处经理和物业管理部审批，对重大维修项目必须上报总经理批准b) 维修计划经批准后，按计划安排进行修理，工程部主管或领班负责工程质量验收，如不合要求重新修理，直至达到要求为止c) 把维修时间、内容、结果记录在《房屋设备设施维修记录表》中4.6 客户报修流程4.6.1 白天报修4.6.1.1 报修项目（客户报修或公司内部别的部门人员发现需作修理的项目），先通知管理处前台接待人员4.6.1.2 前台接待人员了解报修内容、地点及要求服务时间，在报修单中填写清楚后，交工程部维修人员至现场修理4.6.1.3 工程部维修人员接到报修单后，立即准备相应的维修工具，按报修单上的内容上门修理a） 维修人员向客户收取费用后交财务部4.6.2 夜间报修4.6.2.1 客户报修由监控室值班人员负责接待，问明事由后，通知工程部值班人员维修4.6.2.2 工程部值班人员接到报修项目后，携带维修工具至现场修理，如遇一时不能彻底解决的、不严重影响客户作息的问题，可先作应急处理，待白天由日班工程部解决不然，应向上级主管汇报，由上级领导决定处理办法4.7 二次装修管理流程4.7.1 业主在办理入户手续结束后，住宅楼业主或办公楼租户需作二次装修，事先要告知管理处，提出对其单元进行装修申请，在办理二次装修手续时必须要向物业管理处提交如下资料。

a） 房屋合法使用证明b） 业主委托装修的装修公司营业执照，资质证书c） 装修方案及装修详图d） 施工人员身份证件、图纸等与装修队共同来管理处办理手续4.7.2 材料齐全后，管理处通知工程部主管或领班、保安主管或领班负责对装修图纸或方案进行审核4.7.2.1 审核需对以下几点内容作重点把关，如有涉及，提醒业主必须更改装修方案，否则不予办理装修手续a） 对承重结构产生破坏的装修项目b） 对楼内各公用系统设备产生影响的装修项目c） 有违规搭建项目（如已有明确规定不能封闭阳台、天井及房屋顶面搭建建筑物，外墙面安装设施等）d） 安装超过楼板承重设计标准的设备或设施e） 审核中工程部对装修图纸有不符合规范要求的地方向业主及施工队提出要求其整改整改完毕，再重新审核，如果图纸符合装修要求的要求，则允许进场施工保安主管对装修图纸进行审核，在装修中是否有违反安全消防的规范要求的，在施工现场必须配备灭火机等灭火装置，如有违反消防安全现象，必须整改，重新审核，如没有违反，并取得消防审核意见书，则允许进场施工4..7.2.2 审核中如发现下列问题，应及时与业主沟通，修正装修方案或图纸a) 装修布局上有不符消防要求之处（重点针对办公楼装修）。

b) 装修布局不合理，可能会影响今后实际使用效果之处（如办公楼经房内分隔后影响中央空调使用效果等）c) 电气线路负载分布不合理，可能会在今后使用中引起开关跳闸现象的4.7.2.3 业主如想咨询与装修相关的技术问题，由工程部人员尽力提供帮助4.7.3 办公楼所有装修项目，必须要经所在区域内的消防部门审批，由装修方负责向消防部门提供相关资料，待拿到消防处书面同意施工批复文件后，方允许施工队现场施工4.7.4 在所有资料齐全，管理处经理同意下，办理具体手续，管理处对业主办理装修手续过程中与业主及装修队签署装修指南注：办公楼装修在还未拿到消防部门批复文件时，具体手续也可先行办理，但不允许施工）a） 物业方与业主及装修队应签订《装修承诺书》，标准文本由物业方提供，业主与装修施工方代表阅读后如无异议，签名确认b） 物业方与装修施工方签订《安全责任书》，标准文本由物业方提供，装修施工方代表阅读后如无异议，签名确认c） 施工人员应去管理处办理临时出入证，凭出入证进入施工现场，管理处收取相关的装修押金，出具收据，管理处应将查验过的施工人员资质，办理施工队施工出入证，装修企业营业执照，装修人员有效身份证件，验证后复印存档，办理好登记手续，（商务楼施工队必须至所在区域的防火监督处办理相关手续，取得“消防审核意见书”方可进行开始施工）。

审核通过允许进场施工4.7.5 装修现场监督4.7.5.1 工程部人员按4.2节 c）条的规定操作，同时管理处、工程部、保安负责人每天对该施工场地进行检查，监督装修施工人员在指定现场作业按规定清运垃圾，同时防止在施工中损坏公共设备设施，并作好二次巡检记录4.7.6 装修工程结束后，装修队向管理处提出退场申请，管理处通知工程部对该装修项目进行验收，并对各项的验收结果记录在竣工验收单上，验收合格，由管理处给施工方办理退场手续，如有不合格项，工程部提出整改意见，装修方完成整改后，办理退场手续，收回临时出入证办理完各类手续、资料由管理处统一存档4.7.7 如果在施工中有破坏房屋结构、公用设施等不符合有关要求时，则要求装修方整改，在规定整改期中进行完工，再进行验收，验收合格，则退回装修押金，施工队交回施工出入证，办理完各类手续、资料，由管理处统一存档4.8 新楼盘验收交接流程4.8.1 经招投标或已明确由我物业方管理的楼盘交接验收工作内容4.8.1.1 工程部技术人员前期介入a）首先要对开发商或总包方（以下简称甲方）提供的相关图纸资料进行审阅，了解新楼盘的各系统设备的配置情况b）确定最佳现场介入时间，如条件允许应在房屋结构已经封顶，内部各系统设备进入调试阶段，其次为正在内部装潢阶段。

c）选择确定现场跟进的工程人员名单d）确定与甲方沟通协调人员名单4.8.1.2 现场跟进的工程人员工作内容a） 熟悉主要设备的安装地点及重要管线的排放走向b） 发现工程质量问题，向协调员汇报，由协调员与甲方沟通c） 从使用、实用及今后物业管理角度出发，提些合理性建议，由协调人员出面协调d） 对某些隐蔽工程记录备案，便于今后维护、维修4.8.1.3 在前期介入中发现的问题或合理性建议经协调员协调后，甲方采取的措施现场工程人员要作记录，以备今后接管验收时参考4.8.1.4 接管验收需做的工作（验收标准按国家建设部颁布的最新标准进行，具体条款可从网上查阅）a） 房屋结构：屋顶屋面、外墙门窗、地下层防水结构，单元房内顶面、墙面、地面、门窗，公共部位顶面、墙面、地面、门窗等b） 系统设备：供配电系统（高低压配电柜、变压器、未端双电源切换装置等）照明系统（公用照明、应急照明、小区照明、大楼泛光照明、航空障碍灯等），给排水系统（生活供水泵、地下水池、屋顶水箱、地坑泵、供水管道阀门减压阀、雨水管道、污水管道、窨井、污水处理站等），消防系统（消火栓泵、消火栓箱、喷淋泵、喷淋头、火灾自动报警系统、）弱电系统（门禁系统、车辆管理系统、楼宇智能控制系统、CCTV监控系统、周界报警等技防装置）。

c） 新房交接应向开发商接收如下资料： 楼盘接收工程资料一览表序 号资 料 名 称接收原则接受状况备 注1物业管理合同必备2批租计划的申请3地块批租的申请4可行性研究报告（合同、章程的请示、批复等）必备5地块动拆迁大市政配套合同书6房屋土地测绘技术报告书必备7国有土地使用权出让合同8国有土地使用证必备9建设用地规划许可证必备10建设工程规划许可证必备11基地房屋拆迁许可证12建设工程施工许可证必备13建设项目环境影响报告表（书）必备14项目平面图必备。