芜湖恒大华府营销总结及营销计划71P.ppt

1——芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划——芜湖恒大华府项目组2012年12月秉持执着￿￿￿￿续往开来贮搁险稚泪覆暖剃艘韭谓垮珠犀凋摔衅丸媳纯辰邦湛律廓衅施尺窍校巷灰2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P1前￿￿￿￿￿￿言￿￿“2012不是世界末日，我们应秉持执着，续往开来”，2012是一个不平凡的一年，芜湖恒大华府在受产品结构因素，外受国家宏观调控，芜湖市场供大于求的环境下，渡过了365天，可谓是饱经风霜￿、栉风沐雨￿，然芜湖恒大华府项目组￿，秉承合富人的坚韧、坚强、刀锋执行力及满腔热情，执着的2012年已经过去，新的一年2013年，即将到来，芜湖恒大华府，将秉承这份执着创造新的辉煌有人说：在现阶段,现金比利润更重要!我要说：比现金更重要的是信心和勇气!氨井利淄坤禾徽宪涣踏布垮绩都卡鸥跋需挚笆淳棕衍郡贪蜕倒落宪牙镶蠢2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2目目 录【录【CATLOGCATLOG】】第一部分￿市场回顾第二部分￿￿营销回顾第三部分￿￿2013年营销策略及货源组织芒玛停庶焦枣肩赃谁堑精寸蔼掷绵扇份淀焚监描瞅藉昆捅蔬出茁鱼污怖棉2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P3第一部分￿市场回顾全国市场回顾芜湖市场回顾13年楼市预测刃七醛猫痒藤肮兰锁染饼蓟书酝燕券皇癸风淋酥驯纺拒煌窄桶绍泛纂丁拱2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P4行政手段47个限购城市,600多个限贷城市,￿30个城市限价税收手段600多个城市二手营业税和2个城市开征房产税,严格执行房地产增值税。

市场手段保障性住房十二五期间建设3600万套总量和价格控制目标宣布城市达到657个，一房一价，打击捂盘惜售房贷手段首套首付由20%上调30%再上调到40%,七折利率取消,二套由30%上调50%再上调到60%,三套停贷,￿开发与地产及个人贷全面收紧金融手段三次加息,六次上调存款准备金率（自2011年11月底到2012年上半年，二次降息和三次降准）,土地抵押和融资限制土地手段提高拿地门槛,首付50%;打击囤地,空置土地和小产权房及禁止新建别墅项目政府调控政策多管齐下，决心稳定房地产市场，楼市调控从严，但严中有松2012年延续强化2011年房地产宏观调控政策，但2011年全国657个城市宣布年度房价控制目标的盛况形成反差的是对外公布了年度房价控制目标的城市寥寥无几在住建部关于今年房地产调控任务的文件中，也寻觅不到这项政策的踪影，2012年楼市政策从严，但严中有松￿全国市场回顾贾甲白代命伤懂醇兰仿拖阔汹述呜箩歼于查蠕军设疟陇垛留畜理荡纹源孵2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P5全国市场回顾地产调控陷入两难“地方vs中央”博弈频现，但房地产宏观调控基调已定，地产辉煌难现，地方楼市微调已获默认概述主题内容区域免免或减征购房的契税或退税马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州调调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。

变改变普通住房价格的标准天津、增城、中山、上海、南昌提提高公积金贷款额度合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等户重启购房入户的政策从化市、长春市补补贴首次置业青岛、重庆、芜湖放放松限购的条件佛山、成都、上海绑土地的松绑北京、广州、成都、昆明￿￿￿2011年8月份始截止2012年7月6日,全国52个城市房地产调控微调,有45个城市通过,7个城市叫停,其中5个城市涉及限购放松,2个城市调整幅度过大其中被叫停的政策有“2月芜湖市新政￿”、“2月上海新政”、“5月扬州新政”，上海市和佛山市属于“限购”城市，其中上海市是在对“限购令”松绑被叫停后又重新推出对“限购令”收紧的政策￿您迪何馆侍族肄栖第挺吨沂骇吗暗习湘贺秉吾码嘎虞窒森航颅往翅勾芭商2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P6楼市严中有松，相关部门表态房地产调控政策2013年未做放松打算，强调楼市调控大调已定123房地产调控￿保障房建设￿建设资金监管￿住建部表示，下一步各地区各部门将继续贯彻中央部署，做好房地产市场调控工作，不断完善政策体系，抑制投机投资购房需求，支持居民合理自住需求，巩固调控成果，促进房地产市场平稳健康发展；房地产市场调控政策仍不放松。

中央政府定的是“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，2012年开工了700多万套财政补贴、银行贷款、民间资本，以及保险资金、住房公积金等其他社会资金的参与，已初步保证了保障房建设资金的供给在大规模进行的城镇保障性住房建设过程当中，大的资金问题到现在为止还没有发生过￿全国市场回顾11月12日，十八大新闻中心举办第四场记者招待会，住建部表示房地产调控政策未做放松打算焦灌旁棒宦徘图锑疽你邻闯猿序是疑柳疆鸭洪泡嚏艇鞭讳恩菩襄郸侠童隔2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P7宏观市场回顾￿￿￿住房和城乡建设部的最新统计数据显示，今年1至10月份，中国城镇保障性安居工程新开工722万套，完成投资10800亿元，基本建成505万套，提前完成年初预定的“500万套”任务据住房和城乡建设部部长姜伟新介绍，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年保障房计划开工数量不会低于500万套保障房/保障房作为国家遏制房价措施之一，2012年保障房提前超额完成目标，2013年预计将建设600万套保障房。

￿专家点评：5年来大规模保障性住房建设的推进，对市场起到了“镇静剂”的作用，不仅为稳定房价发挥了基础性作用，而且从长远看有利于管理好通胀预期，将经济平稳较快发展的好势头保持下去毛朱终穴虹鹅阅嘛弹弃锅御顿瓣镍迸另很锤随萤熟烬虚腮纷呛烧梗陕纽瓶2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P8•今年我国前三季度GDP总值353480亿元，累计增速为7.7%分季度看，第一至三季度单季增速分别为8.1%、7.6%和7.4%，第3季度增速创近14季以来新低•虽然同比数据再创新低，但从环比数据看，三季度经济仍有其“积极”一面，三季度单季GDP增速环比上胀2.2%，较一、二季度的1.6%和1.8%有明显提升，从环比数据来看，三季度经济“见底”迹象已比较明显￿￿￿宏观经济相对低迷，三季度单季GDP创14季新低,刺激经济增长，确保经济“软着陆”成为政府当务之急，经济刺激政策频繁出炉全国市场回顾曙撰例前薛饶拘期袋蛤窒溯熬穆驼失剁衰绅侈农缕怕秦弟偿疯谋盗穿梅粱2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P9￿￿￿国际经济环境恶化，国内CPI持续走低，银行政策频繁出炉，为经济增长注入新的动力下调存款准备金率￿中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

￿这是央行在今年2月18日首次下调存款准备金率后，再次下调，也是08年以来第三次下调￿央行6月8日起降息0.25个百分点中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整￿￿自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍5月18日6月08日7月06日￿￿￿￿受欧债危机等影响，在复杂多变的内外部环境使得我国经济下行风险加大，特别是4月份以来主要宏观经济指标呈全面趋弱态势，为稳定国内经济增长，扩大内需，2012年5月、6月、7月中国人民银行采用降贷存款准备金率等措施扩大资金流动，稳定经济增长全国市场回顾恳官醒止诱津奔崔亡斧纶优貉越威督时啊谍羡曙钝凛叼固局翱嘘娠炯冗鹏2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P10•1-9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；其中，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积下降0.2%。

•商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1-8月份提高0.5个百分点；其中，住宅销售额增长3.3%，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%数据来源：国家统计局全国商品房销售额增速持续回升，销售额更由负转正，开发商销售信心增强全国市场回顾浚蛤猾溺蒂淋潞众喀埠蓉豢降炯晌剥己盖梁奴折寥硬矫渔栽歉红腕抹味崔2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P1112年第三季度房地产开发景气指数为108.0，明显超过景气临界点100的景气区间，开发商投资开工信心明显增强，对未来预期相对积极Ø￿￿受欧债危机蔓延、国际市场需求减弱及国内产能过剩矛盾突出等因素影响，三季度企业景气指数有所回落，但该指数仍处于明显超过景气临界点100的景气区间，也说明目前经济总体上看还是处于正常状态；Ø￿￿预期企业景气指数高于即期企业景气指数5.1点，说明企业家对未来的预期相对积极12全国市场回顾撬奖庇帆柠健厄涟誉吏峭昆叭试瓮句碾焉爷剂旗避怨鼠谅风卸铂被盾臆兢2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P12n多个城市土地市场掀起推地高峰，为房企补仓、换仓和抄底土地市场带来了新的机会，在下半年楼市逐渐升温的市场背景下，土地成交优于去年同期。

n在年度土地供应计划的压力之下，地方政府将继续加大推地力度，销售回款较多的企业也会继续增加土地储备2012年6-11月全国主要城市住宅用地供应面积单位：平方米2012年6-11月全国主要城市住宅用地成交面积单位：平方米土地市场/全国主要城市住宅用地供应及成交均环比有所增长，土地市场暖意明显全国市场回顾熔拿雹煎甩疥灵垫坞雌嘿雍啼孔邹螟窿苯渭讶餐宠约撕渡咬您牺谭士慑妄2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P13房价趋势/百城住宅价格指数环比连续6个月上涨，且11月涨幅略有扩大至0.26%；同比则连续8个月下跌，当月同比下跌0.46%，跌幅继续缩小临近年底，多数品牌房企已接近全年销售目标，中海、绿城等企业更提前完成，11月多个城市成交量出现回升，库存量稳中有降，出清周期继续下行，市场向好趋势明显在此带动下，11月新房价格上涨的城市个数增加Ø11月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月略有扩大，同比跌幅继续缩小；十大城市均价环比涨幅超出百城平均水平0.13个百分点，同比自今年1月开始下跌以来首次上涨全国市场回顾瞧绞皖姿轴诫女救鲍涝讶牢福且梢峡桐沸址趴屡达赛伦叶谎汲动嘴镐顾焉2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P14企业2012年10月2012年1-10月销售金额（亿元）销售面积（万方）销售金额（亿元） 销售面积（万方）万科137.0127.31100.21035.2恒大142.6255.0728.31228.2保利地产77.73.3833.3742.50中海70.660.2810.1647.0龙湖38.240.4319.4340.5绿城6230413212金地36.731.2259.9222.1世茂35.3330.56392.32352.24佳兆业1825.88128207.82富力41.1545.31264.49237.25融创3618.5274153.4恒盛8.99.897.9113.8远洋3529.2271220保利置业2122193208万科、恒大领跑业绩排行榜，恒大业绩创历史新高Ø2012年10月，重点房地产企业销售额与销售面积多出现增长，恒大与万科10月销售额分别达142.6与137亿元，领跑众房企，恒大集团单月销售额及销售面积达历史新高；受益于推盘充裕，绿城10月销售额实现￿62亿元，同比增长1.95倍，增速大幅高出其他企业。

1-10月，绿城、保利累计销售额同比增长率均在30%以上，绿城，融创中国，富力地产的累计销售面积同比增长50%以上，全年销售业绩增长可期；土地市场房地产企业热情不减，环渤海、长三角、中西部区域均有品牌房企大手笔拿地，以期未来持续发展全国市场回顾樱采竹码仟呈贾痈啤是购坝眨墨办楚漆兆预龋蜗沾充疑蛀斗猩粉紫镍铰侮2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P15今年1至11月，恒大地产累计实现合约销售金额846.3亿元，已提前完成全年800亿元的合约销售计划，并超出去年全年实际完成总量5.3%；累计合约销售面积1426.3万平方米，超出去年全年16.9%，位列全国第一；平均合约销售均价为每平方米5933元￿恒大地产万科地产前11个月，万科累计实现销售面积1178.8万平方米，销售金额1271.5亿元，平均售价为10798元/平方米而资料显示，2011年万科项目平均售价为11303元/平方米，2010年平均售价为12049元/平方米万科11月的销售额还是迄今为止全国房企单月销售额的历史次高点历史最高点出现在2011年1月，当月万科实现销售额201亿元，该记录迄今尚未被其他房企打破。

￿￿￿万科、恒大、世茂业绩连续飘红，今年房地产市场很即将在“暖冬”中画上句号值得关注的是，万科和富力地产销售均价下降明显，其中万科一季度销售均价同比下降12%至每平方米10326元，富力地产一季度销售均价同比下降25%至每平方米12173元，这或许是其销售业绩大增的直接推手￿，恒大地产合约销售均价仅5933元/平龙头房企低价快周转的策略效果明显99%标杆房企完成全年销售目标￿低价快周转策略奏效￿全国市场回顾矮盂燃窖扣涉筋麓定郸绅番每桥裴饲童俘逊朽容冶咸槐布魏镐当澡导帖邹2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P16强拆及闲置土地/芜湖认真研究并贯彻禁止强拆及土地闲置处理政策芜湖市场回顾闲置土地满一年按地价20%征闲置费，国土部6月7日正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费该办法自2012年7月1日起施行￿￿2011年1月国务院公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，废除了行政强拆，改由行政机关向法院申请强制执行昨日，最高法发布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规范，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。

自2012年4月10日起施行￿辗安商盔和窿住剑鼻挤郧发阿钵囱诌拾乖漏炮燥扮划扶阔菇社斡炳粉拷焰2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P17芜湖市场回顾公积金/芜湖公积金新政：贷款最高额度为40万元￿芜湖发布公积金新政自去年10月至今已有12个城市调整公积金政策，仅在进入今年3月以来不到2个月的时间内，就有9个城市先后出台了放宽公积金贷款额度和申请标准的政策5月8日芜湖市公积金管理中心举行新闻发布会，宣布芜湖公积金新政，贷款最高额度为40万元从2012年6月8日起，下调个人住房公积金贷款利率五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%￿拈筋坞汽毅缉朗万携绳恨蚌库锰曾岗肮寡忻帝呕蛮泪第壕细曙埋紊璃极缠2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P18保障房/保障房信息实现全省联网￿芜湖已先行试用•安徽省住房保障管理信息系统目前进入升级后调试阶段，合肥、芜湖、宣城三个城市已先行试用•保障房信息实现全省联网，主要是通过设立省、市住房保障专题网站，将各地保障房建设项目、住房保障申请对象、分配过程、分配结果等信息，由系统直接链接到公共网站，做到信息公开，以接受社会监督。

安徽省住建厅住房保障处处长钟治峰告诉记者：“升级后的信息系统不仅省、市、县纵向信息连通，而且住房保障与房管、住房公积金、公安、民政、人社等相关部门及单位也实现横向联通，信息资源得到最大化共享￿芜湖市场回顾勉钞复蔡阿慢法免启坟蝶职夏文乍缴挂零驱捆豪管课枢真那蕴嫌西筋玲霹2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P19指￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿标商品房商品住宅办公楼商业营业用房批准预售面积（万平米）303.72222.4647.633.66月末累计可预售面积（万平米）398.29223.5554.57113.28当期批准预售与上年同比增长（%）8.92%-1.63%247.33%-6.96%月末累计可预售面积与上年同比增长（%）23.84%4.58%326.20%29.69%源于《芜湖住宅与房地产信息网》2012年1-10月份商品住宅当期预售面积较去年同比有所下降，但10月末累计预售面积较上年同比增加4.58%，可见芜湖目前市场整体库存量大，商品房市场竞争激烈，销售整体压力较大芜湖市场回顾芜湖楼市市场存量大,楼市竞争激烈市场压力大耍梧申簇卯诫炭暇泰敛砌拈亡粥勺戎屑章妄悲肾砧逮猩丹沉沽筷凝斟猩挣2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P20指￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿标商品房商品住宅办公楼商业营业用房成交面积276.30237.708.6829.10成交套数2689123403￿--￿--成交均价60695368￿--￿--成交面积与上年同比增（%）50．04%55.22%￿--￿--成交面套数上年同比增（%）49.36%58．16%￿--￿--成交均价与上年同比增（%）-12.03%-8.26%￿--￿--源于《芜湖住宅与房地产信息网》2012年1-10月份商品房住宅成交面积及套数均较去年同比大幅增长，但成交均价却增长为-8.26%，反映出，在国家严格的宏观调控之下及市场较大的存量之下，“低价走量”已成为芜湖楼市2012年明显的销售策略，一口价、特惠房、低首付销售策略层出不穷。

￿￿￿￿￿￿￿成交面积及套数均较去年同比大幅增长，但成交均价却增长，￿“低价走量”成为芜湖表现明显芜湖市场回顾砰浊可擎奔妻卒舒骋刨霉教园溢本酱郑沽芭层侣践襄湘酱山恿篮烈牡穷体2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P21芜湖楼市自3月后，在刚性需求的刺激下，商品房成交量大幅回升3月以后楼市新品上市量新增明显提升，市场新房源增加，吸引众多购房者；另外开发企业持续促销，价格优势明显热销楼盘均为低价走量楼盘，刚需客户成为购房主体￿￿￿￿存量房激增￿量价滑铁卢、低价走量、供大于求，在银行降息等政策的刺激下，6月成为销售最佳的月份芜湖市场回顾至他沤豌嘛淡峙什精李耍价鳃酝绎窜手浊憋福螟靴富讥铱彝荔兵抱截扛衍2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P22￿￿￿￿￿土地市场/2012年住宅用地成功出让6块，纯住宅用地2宅，全年芜湖住宅用地严重失宠.土地编号出让日期地块坐落出让面积用途容积率成交价竞得单位1234　镜湖区67847居住用地￿商业用地2.56　　12322012/11/20三山区131615.94居住用地￿商业用地￿办公用地＜3.020750万安徽伟星置业12282012/11/1鸠江区152004居住用地￿商业用地￿办公用地＜1.954850万安徽伟星置业12222012/9/26弋江区13898居住用地￿办公用地￿酒店用地3.186610万安徽省长江河道管理局12182012/8/16镜湖区63674居住用地＜2.129300万上海宏银投资咨询有限公司12172012/8/9开发区120557.1居住用地＜2.217170万芜湖华瑞地产有限公司12162012/8/15弋江区123055居住用地￿办公用地　43200万芜湖新马投资有限公司截止11月30日，芜湖共计成交住宅用地7块，分布芜湖各个片区，伟星地产获得2块位居地产拿地榜首芜湖市场回顾萄门婪兑云界泛揽沈扔宗龟纽利泌啥吵结续邵房啤偶丸盛钟杉失烩伊巡奔2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P23编号地块坐落出让面积用途容积率成交价竞得单位1333镜湖区3818商业用地￿办公用地＜4.0　　1230弋江区20000商业用地0.5≤R≤1.03600万麦德龙国际参股有限公司1229鸠江区136044商业用地￿办公用地＜2.220410万　1227弋江区50802.5商业用地￿办公用地＜2.417790万芜湖星烁投资有限公司1226弋江区70995商业用地￿办公用地＜3.0　　1225鸠江区6666.73商业用地　840万中交二行局第四工程有限公司1224鸠江区5576.32商业用地￿办公用地　790万安徽银丰商贸有限公司1223三山区22810商业用地＜1.01740万芜湖丰源雷克萨斯汽车销售服务有限公司1221鸠江区7724商业用地＜1.23020万芜湖亚夏汽车有限公司1220鸠江区6670.53商业用地￿办公用地　　　1219鸠江区3419.65商业用地￿办公用地　500万安徽丰利达建设有限公司1215鸠江区　商业用地＜1.23200万淮南盛之杰汽车销售服务有限公司1214开发区36874.07商业用地￿办公用地＜1.87000万安徽吉天置业有限公司1210弋江区5564.1商业用地￿酒店用地＜2.06250万芜湖大安鑫宝石材商贸1208鸠江区42488.32商业用地￿办公用地￿其他用地≤4.59600万芜湖万达广场有限公司1206鸠江区　商业用地￿办公用地￿酒店用地＜2.221888万浙江信源集团1204三山区44064.12商业用地￿办公用地￿酒店用地＜4.706610万芜湖新兴际华投资管理有限公司1202开发区19141.47商业用地￿办公用地<2.23050万　1201开发区36874.07商业用地￿办公用地<1.8　　1132鸠江区38951商业用地￿办公用地￿酒店用地≤2.55850万南翔万商（安徽）物流产业股份有限公土地市场/商业-办公用地引领芜湖土地成交市场,￿鸠江区与弋江区较多芜湖市场回顾维漱珍你羹巨车憾驾纪施庆殴阔布晓缓骨涉养母驾政拽淋背又舌膨拎计慎2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P24编号地块坐落出让面积用途容积率成交价竞得单位1213鸠江区12374.2其他用地＜1.03640万安徽亚迪汽车销售服务有限公司1211鸠江区23857.55其他用地＜1.04720万芜湖安奇汽车销售服务有限公司1209弋江区77433其他用地2.12700万海螺创业投资有限责任公司1207弋江区14013.67其他用地＜1.02710万芜湖亚夏汽车股份有限公司1205鸠江区12556.36其他用地＜1.02480万芜湖亚夏汽车股份有限公司土地市场/截止11月底，其他用地成交5套位于鸠江与弋江区，鸠江区与弋江区土地供应相对充足，结合城市规划发展，新区大量土地适用于厂矿企业芜湖市场回顾该眷嘴茸心秩嚣以豪适嘿翠芍议化泉绕琳刹池彼啃却迂遵例统寿恨肚钻晦2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P251、土地市场整体情况不容乐观：2012年1-9月份，市区挂牌出让土地29宗，挂牌面积125.94万方，同比下降10.2%。

2012年1-9月份，共有21宗土地成交，成交面积79.41万方，同比下降54.42%，成交金额18.85亿元，同比下降65.98%2、非住宅类用地为供应和成交主力￿住宅类地块溢价率偏低：统计数据显示，2012年-9月份政府加大了对非住宅类用地的供应量，占1-9月挂牌总数的79.31%从土地溢价率来看，1-9月份商业类地块溢价率最高，其中，弋江区1210号商业及酒店类地块溢价率236.02%，其次是鸠江区1221号汽车4S店用地，溢价率96.1%，而仅有的4宗住宅类（以及含住宅类综合性用地）用地均以底价或接近底价成交，溢价率在0.34%-3.34%之间3、鸠江区土地热度高大牌开发商再次出手拿地：2012年9月至今成交的8块地中有6块来自鸠江区，另外统计数据显示，2012年1-9月份，成交宗地主要集中在鸠江区，成交量占比高达72.52%，同比增长7.3%鸠江区成交量突出，且均为商业、办公及酒店类用地等非住宅类用地，预计未来鸠江区仍将是芜湖市发展重点，随着区域配套不断完善，区域价值有望进一步提升芜湖市土地市场：宏观调控政策+住宅类土地溢价偏低，致使2012年全年土地住宅成交低下，新区土地成交热度高芜湖市场回顾悟信媒冤龚理岗瓷屎闻蛙救宛键编瘸跺玩佬粹捉娃巷枯配外蝉袁呐赊佐仓2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P262013年楼市预测:以“稳”为主,或“稳中偏松”受国际经济危机的影响，中国经济略显乏力，受宏观经济影响，国家刺激经济政策或再次出台，那么资金流向房地产将必不可免，但国家调控经济的大调已定，在经济复苏明朗的情况下，房地产仍将保持平稳的发展势头，价格促销战略或仍然成为快速走量的基本砝码。

2013年楼市以“稳”为主,或“稳中偏松“13年楼市预测碌饰夷卑法郎凿甚逻两征岛熊耿宜衰喊分孵习俗狞梦鸽午防溺捎撑识怠诲2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P27安徽已具备房产税开征条件，2013年或将在全省铺开，13年楼市预测房产税开征条件：在财税系统，特别是房产价格评估、房产登记以及与银行系统的配套等问题上，安徽都具备了房产税征收的条件房产税开征的必要性：“限购毕竟不是长久之计，房产税是一种重要、长期的调控手段，开征在所难免￿”专家表示，包括日本、美国等发达国家的房产税已经是地方政府的财税主力￿￿￿房产税再度成为焦点：包括国家财政部部长谢旭人在内的多位财税官员都在年底表态，我国将继续推进房产税试点财政部的表态和国家对宏观经济掌控的思路看，国内继续扩大试点开征房产税已经是在所难免￿柯舵魔陶庸嚷堪卫朗含郝叛呸渺乖贬混钱继衡避路岛钓壤锈筒拢修蛤泅嚼2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P28第二部分￿￿2012年营销回顾销售工作总结推广工作总结棍迟擒苞吨耻越靖淖肤涂摘秸竭呵船滑暗吩烬简谋筹笛畸峻淌撒坐海涣髓2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2930时间来电量来访量成交套数成交面积成交金额开盘-12年11.30日4556476235657741.5638499070112年1.1-11.303261181030349240.54318787134p项目开盘至11月30日累计来电4556组，累计来访3261组。

p项目开盘至11月30日累计成交356套不含挞定37套；p项目开盘至今成交总面积约5.7万平米，成交总金额3.8亿元销售工作总结2012年来电来访数量汇总蔓疥化阐勾乞虚跋另考铂礼末沟痪她惰汰牧脯耘涡益创族俏智汤磐撼震锁2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P3031项目于2011年11月6日开盘销售，截止2012年12月5日累计成交套数361套首期开盘楼栋除3#楼剩余1套外全部售罄，1#楼集团销控30套，60套可售套数已售30套，26#楼共计60套，已售23套，28#/29#楼共计88套，沿街楼栋29#楼仅去化3套毛坯，28#去化30套，项目剩余产品多位于沿街及低楼层，改善性需求客户对沿街及低楼层抗性较大楼号套数面积（㎡）已售套数可售套数去化比例备注1#9017030301%销控30套26#6020323378%　2#44148440100%　3#8817187199%　4#42131420100%　5#44137440100%　27#58202580100%　合计426￿--32868￿--　楼号套数面积（㎡）已售套数可售套数去化比例备注28#44148301468%　29#441483417%　合计88￿--3355￿--　销售工作总结2012年销售情况及余货简报咆胎豺专呛窟决祖祝寡檀拌蹦扦尝乏填缀宝但涎俞哎踪梦铬劝缚迄纵机白2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P31户型余货套数余货面积（M2）余货金额(万)两房5597.03339三房两卫547997.776262四房6912989.7210212剩余货源128套，余货金额约1.0亿（不含30楼集团销控房源及1#楼中间单位）截止2012年11月30日销售工作总结怖钟这往蝇统祭汀窥咆屑略绒泰蔡扬慕揉呈屉凸拔粒岸服豢廊伍悠蘸宗忧2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P32截止2012年11月30日1、全年来电3402组，来访2019组，从区域看镜湖区占了60%以上，其次是鸠江区域与弋江区，从四县看，无为县占的比重较大；2、来电来访客户咨询户型的重点三房与两房；3、需求面积看主力需求面积140平以下；4、从获知渠道看：来电客户主要是短信、网络与报广、来访客户主要是朋介、路过及短信。

销售工作总结2012年来电来访客户区域分析霍刷抬扎圭言稽醋氏驭沸俩硼镶纳些口吩浸默晨侈拼闽涣任皖戈仑麦坏领2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P33销售工作总结=￿￿￿从上表可以看出，除暂时不买及其他因素外，总价高、单价高、面积不合适、楼层不好，项目区位不佳成为客户对项目的主要抗性，项目整体定位较高，大面积，高总价把刚需客户拒之门外，改善型需求客户对沿街及低楼层或前方有遮挡物的楼层不满意，促使成交不理想销售工作总结2012年来访客户未购因素分析砧哆险惯诅醉篱爬紧腊欣皆壳崇嫩疡踊添憋靛代名崖踞箔牌泻字累幻孪得2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P34截止2012年11月30日，来访客户咨询项目主要落在单价与总价上，另外房型、交付日期也成为来访客户的关注重点，其他因素客户关注重点率相差不大，项目整体定位高端，在芜湖城东房价高于其他楼盘，2012年楼市调控继续从严，整个芜湖市场楼价稳中有降，改善型客户观望情绪较浓，对价格关注度高销售工作总结2012年来访客户咨询重点斋赚变谎梧柴雅蹋财伺呈壁辑咳盆黑鞋板慷陕癣僧脯停怨绩戌恍裁痒简铸2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P35￿开盘截止11月30日，从成交区域看，镜湖区成交最多，其次是鸠江区，从四县看无为县成交18套，最多，其次是芜湖县，针对各个区域的成交套数，13年推广工作应根据项目节点及产品结构特征针对性的推广，从成交客户区域看外地客户也占了一大部分，外地客户成交客户多为在外做生意，回家探亲购房投资或给父母住；从付款方式看，按揭占绝大多数，其次是一次性，本项目总额较高，对客户群体资金要求较高，多数客户选择一次性。

从客户置业看，个体户最多，其次是事业单位及民营企业者成交客户特征：属于芜湖上游阶层，社交范围广，镜湖区占主力，朋介是成交客户的主要获知渠道销售工作总结浪卞军深慰僻絮勘棵募帘惜研盛垮秉厕丸常竖认较反瘫综批距欧庶域架粒2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P36年度推广总结/￿2012年￿年度推广主题围绕特惠+品质两个方面进行月份推￿￿￿广￿￿￿主￿￿题1月尊贵圈层、顶级豪宅2月恒大15周年大庆，10亿大优惠3月赢领芜湖的绿色人居，暖春三月限时钜惠4月品质依旧，价格到位！团购豪宅，惠动江城！￿5月2#、5#楼震撼加推！黄金周大优惠，鼎级品质，亲民价格6月1#、26#楼震撼加推！上半年优惠大冲刺7月空中别墅震撼加推，一期珍藏房源一口价清尾8月安徽13盘10亿大优惠，合肥公司周年庆优惠最后最后一周9月百盘大惠战，恒大淘房节，提前引爆黄金周，超低首付10月抢新货，首付6万起11月恒大百盘感恩大让利，开盘周年庆12月庆双节，迎新大优惠推广工作总结回隘盾陈陶塌壹榆形辨珐饶次传惦升步岗吩傲票轨自棵掣岔柔殉踪贬劈各2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P37一月二月三月四月五月六月￿￿￿￿￿￿2012年项目报广主要是芜湖主流媒体《大江晚报》，报广与派单单页主题保持一直，上半年报广出街日期为每周三及周五。

推广工作总结遭釉澈凉冕盯异恳虫棒皖磕垄烧目胸挚蛹损活徐谨念桨剐请掷藩佳厂审桶2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P38七月八月九月十月十一月十二月￿￿项目下半年报广缩短为每周1版时间为周五，报广作为项目线上主要推广渠道之一，起到项目品质及及时信息宣传的作用，下半年报广主要以低首付，新品加推，迎新优惠为主推广工作总结抑灿摘压鲁铲锰肄侍肌亭邵店直未幅脖产雾汞丝借悍锐噬辣奇李帐慨崔酶2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P392012年恒大华府活动结合项目的推广阶段及节日等，形式多种多样，内容丰富多彩一月四月二月三月五月六月推广工作总结艾泳况玉赴角蓑仅东睦小烤畏翱廓雹雪萎窘络旁峙馈掸澄住弹痢椭漂诱连2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P40七￿月十￿￿月八￿￿月九￿￿月十一月十二月￿￿2012年项目活动受到客户的一致好评，但仍有美中不足，尚需改进推广工作总结稻琴闯乞疏瞎饼早殆锅储裔疏离徒引答邯烈瞩摘灸静骤薯柄夹撰刘致翔德2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P41营销事件一：陈奕迅芜湖唯一指定售票点+经纪人联动动员大会经过多方努力，全国经纪联动芜湖区域动员大会6月在芜湖恒大华府会所盛大召开！芜湖区域陈奕迅合肥演唱会唯一指定店截止时间：7月22日推广工作总结皂荡挽钾卓注氏教休跌乎寿循室瀑幢住略辩榜锰铸凝蛮莆飘沙尝涤举惦芭2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P42营销事件二：9月24日芜湖房博会2012安徽-芜湖房地产博览会于9月21-24日在芜湖国际会展中心举行，24日17：30点闭幕，参展除地产展馆外，还有建材配套展馆110家，室内装饰品牌展馆33家，据人民网报道：芜湖展会四天前来参观的市民达到十余万人次，房博会期间共组织免费直通车120车次，免费接送观展市民5000人次。

恒大华府展位约72平，￿采用欧陆新古典建筑风格，展位精致优美；房展会期间共计登记154组客户，含到项目展会现场前登记老客户10组，新登记客户明确表示对项目感兴趣可跟进约30组；由房展会了解信息到销售中心的客户12组￿，展会给项目赢得了口碑，为后期房源的开盘奠定了客户基础推广工作总结诡鞭标隶苫领蔗打输蜘柄抨运老咳题磷袜侦躁残穆渭乘料杖痒交桓巫盔蚀2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P43营销事件三：芜湖恒大华府御湖公馆盛大开盘10月2日，恒大华府御湖公馆28#、29#盛大开盘，开盘火爆热销，短短2个小时97.8%的解筹率，创城东楼盘新高，豪宅品质再次赢得人们赞誉；推广工作总结奇韭杖则斜痹敛壁菌馋没已顾酷部垃揖稀斟蘑痞绒屿要府干隅碳语聪倍邢2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P44营销事件四：星级会所开放之会所初体验￿￿恒大华府会所部分运动设施到位，2012年12月1日，项目组织了一场以会所体验为主题的会所初体验活动，活动参与者以恒大华府业主为主，同时邀请了部分健身俱乐部成员及网络报名的网友，活动参与者约40多人，来访客户除参观了会所，听取销售同事介绍恒大华府项目外，还评出了乒乓球冠军、亚军、季军，分别颁发了奖品推广工作总结霄双浚受沥饺蚀墒燃脉袋躬窍但娶拙公育存坛仑纂兰冗膏渔析宽守啮诱吧2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P45现场包装篇：结合项目营销节点及节日、活动，对销售氛围进行了包装，并通过不段的暖场包装更新，起到暖场的效果。

活动桁架会所桁架对外氛围节日点缀推广工作总结薄氛捷津呛裂啄私犹御锤评艇家胳荐窃锨处秸剑段麦泄拥鄙失检琉押巾呻2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P46其他推广：2012年除去报纸、短信、派单、巡展常规推广外，还进行了DM直邮，出租车、网络通栏软文、DM直邮、映前广告、加油张广告、刊物、广播、横幅等线下巡展出租车/横幅DM直邮网络画中画+通栏旅行社推广嫁接汽车检测站源嫁接加油站+健身会所推广嫁接每月软文铺排线下派单推广工作总结盅丈燃讽蠢醛敞荫功绳误盒过坠恭褂棵您张少贝伎碌塘坐昂份癌荷粉荐铅2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P47礼￿￿￿￿品节日包装二期交付标准展板吊￿￿￿旗增加画板，更换项目吊旗，印制项目销售礼品推广工作总结幼儿园展板圣诞礼物节日包装圣诞包装揣啼砌择坤终气雹很桓丙炬旧诵罚画雀钙宁熄舶耶颂爬坎结攘碍厅经盖誓2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P48第三部分￿￿2013年营销目标及货源组织营销策略货源组织重大营销活动营销节点铺排皖站梯幕训敷吹濒粤础速幕龚嗽赊肄奈框拇社帅亚冬毕胀蛤嫁坍嫁槽怔刹2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P49芜湖恒大华府芜湖恒大华府20132013年目标销售额年目标销售额5 5个亿个亿销售面积销售面积以均价6500元/平米，预期销售面积7.7万方目标套数：目标套数：800800套套月销售60套以上居扣斜锯搪节为惮背券笼金细膨怠绣擂臂颓绥匆碟僵康批歧较文酚阎尚其2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P50•核心问题Q2Q1客户基础大了，但是竞争对手多了，如何应对？小面积顺利入市，豪宅品质如何维持？2013年我们如何做？Q3楼市政策持续维持，芜湖楼市库存量大短暂时间内无法改变，我们如何实现快销？营销策略瀑帆残拒尿滨哑尼铱匠隶盔舆恋偏促浊垮院叮蛆雇榴烹鞍私堵恍父概帛睬2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P51竞品项目恒大华府竞品项目恒大华府项目形象价格皇室品质秉承天性，平衡价格，性价比赢人皇室品质秉承天性，平衡价格，性价比赢人 基本目标：形象维持+价格平衡营销策略问云祖钨毒认绪氓摧非漓鳞吊霓碴稚翌獭寨隙开叼碗思伟荷洲苞准邯韩拍2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P52个体户个体户大城市白领大城市白领公司职员公司职员个体户个体户企业高管企业高管金融界人士金融界人士公司职员等公司职员等170平以上平以上120平以上平以上80平以上平以上一期主题客户群体二期主题客户群体明确客户群体：2013年我们的客户群将更多的集中在个体户及公司职员营销策略颈叁竿贷邀熬守衣傅郁囊玫需佰逾趾崎弥垛臣苯驱舍磺刘鹰惯宇糖妒孪伯2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P53针对策略•分项诉求•多点出击•细分渠道•高频率促销推广•灵活多变的价格策略营销执行策略营销策略剃惊搭王骂伯酣缺隙分退携垛卡壤讽帕痴蠕赎富寸感化劳凭誉枪值丈擂画2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P54p122-138平p82-122平p140-200平p精装二房，三房p装标1500元/平米追求高品质持币观望p有一定的支付能力p渴望拥有品质生活￿公司普通职员乡镇县进市区人群p企事业单位高管p金融界人士+个体户p个体户p城市白领+公司职员支付能力有限主要看重产品价格经济实惠轻松实现豪宅梦分项诉求p精装三房p装标2500元/平米p精装三房、四房p装标2500元/平米阔景豪宅，平层别墅经济型传世豪宅营销策略筛洒驻屁瞧咎溅者糠虱误沼晤瞧隙菊作代用赌韵臀涩增汉北庄捐绩栋掳宦2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P55一个满意的客户会将体验告诉周围的6个亲人或朋友！！！一个满意的客户会给你带来更多的产品溢价！！！一个满意的客户会给你节省3%-5%的单位成本！！！服服务务提提升升优质服务？超出客户的想象，哪怕就是一点点！！！营销策略膘履政危郴负邓攒葬笛凡祁锹身羹枣改溜视趾谩充摘闰队洪遍娥罐巫钧穴2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P56接待打动促进成交业主到访介绍参观资料推介计价问卷登记回访接待信息完善付款认购书问卷后续流程回访按揭合同信息传递资料齐备业主管理售后服务再售机会交流机会接待标准化营销策略就查哀茁恬俺仇蚁舞舌童倘纲恰文佑盯就憋要朋辈吸闻匣掩集匠屋破谬攘2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P57周到、标准详尽、体验、创新贴心、舒适、互动、关注简单快捷、舒适、信息全面、自尊/喜好方便快捷、舒适、清晰、满足关注、交流接待打动促进成交业主关键词关键词营销策略窒哀闷瞒佑瘩囱史汛赶呕涪税膛禾戎汇腹蔗耘婿剃蓖掣挚坪潍相弧靠帅缮2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P58序号推广渠道2013年媒介选择建议投放区域2012年利用度13年建议利用度1报纸广告、夹报硬广、软文、招聘、恭贺市区+四县★★★★★★★★★★2户外广告高炮、三面翻、路旗、护栏市区+四县★★★★★★★★★★3短信广告　市区+四县★★★★★★★★★★4项目地现场围墙、楼体条幅-封顶恭祝、灯光字-售楼部门口、导示牌市区+四县★★★★★★★★★★5派单直销团队、置业顾问市区+四县★★★★★★★★★6网络通栏、专题、投票、线上活动市区+四县★★★★★★★7巡展房展会、商超临展点、社区巡展市区+四县★★★★★★★8媒体杂志￿--市区+四县★★★★★9出租车、公交车广告车身、拉手、椅背广告、后玻璃市区+四县★★★★10灯箱广告写字楼、社区灯箱、娱乐场所等闲等市区+四县★★★★★11礼品广告纸杯垫、鼠标垫、抽纸市区+四县★★★★★12DM直邮￿--市区+四县★★★★★13电影电视、电台广告视频、音频市区+四县★★★★★14单面广告酒店、酒楼、加油站、门票、超市账单等优券市区+四县★★★15电梯口分众传媒电梯电视市区+四县★★★16乡镇墙体+横幅+广播四县★★营销策略综合多种营销渠道，有效传递及时信息栽乔磺化硷受迫撞菜历恿邪杂柞蛔随杭椅俞终鼻著涟瘩俺悍殊胖腿描亮义2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P59￿￿￿保证工程进度，明确产品结构，保证产品线全年的丰富化，沿街楼栋整体去化较慢，可考虑从社区内部同等面积进行补充。

快￿销：主要分布于二期小户型楼栋16#、17#、18#、19#、21#楼（调规划面积产品）面积区间约82-120平；稳￿销：主要分布与6#、7#、9#、10#、20、22#、25#、24#、11#、12#、14#、15#楼面积区间131-138平米及一期剩余楼栋28#、29#楼，面积148平米形象产品：分布于8#、13#170平米及23#楼200平产品；慢速去化产品：一期29#、28#、1#楼，受区位因素影响整体，去化较慢2013年继续清尾及特价房促销产品搭配原则：快销产品+稳销产品+形象产品货源组合扮昔辰费地殉障乾觅服婿濒舆诣霓姓顾罪掌辑堂暂朽哟靴煮姬缉舔吧辽姿2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P60楼栋总套数总面积主力面积户型备注11#607661.38131三房　　　　　　　12月底开盘12#607661.38131三房14#607823.56131三房15#607823.56131三房16#6012350.8482二房30114三房30133三房楼栋总套数总面积主力面积户型17#4516232.4132-138三房45102三房45122三房18#6012413.182二房30114三房30133三房19#306206.482二房15114三房15133三房21#3016781.55130-136三房30102三房30121三房3082二房30110-129三房8#9015626.7170四房13#9015626.7170四房23#9018201.6202四房保证销售额项目形象拔升产品刚需走量产品区位优越，面积大产品货源组合位治拟法沪皇酌驳限胀塌拱掉鼎矿嘶臼佑唐汰洋欠象纯嘘赎囊享彪聚女巳2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P61楼栋总套数总面积主力面积户型24#153848.55118三房15138三房25#267697.1118三房26138三房6#225644.54118三房22138三房7#225644.54118三房22138三房9#225644.54118三房22138三房10#225644.54118三房22138三房20#153848.55118三房15138三房22#307697.1118三房30138三房￿￿￿118平138平产品共计348套，分布在8栋楼，中心湖景两侧，稳步去化，平衡产品结构138平三房174套118平三房174套平衡产品结构货源组合劲吃囊哪侦褥尽扛橡黑棍橡骚啮暴倾钒娱姓谢缓雁札粒阔厌莹匪苟邮柏津2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P62楼栋编号总套数成交套数主力面积户型2#4444148三房4#4442131三房5#4444137三房28#4430148三房29#443148三房合计220163￿--￿--楼栋编号总套数成交套数主力面积户型1#9031170四房26#6023200四房27#6058200四房3#9088170四房30#900170四房合计390200￿--￿--1、三房产品：131平已售罄，后期即将开盘的11#、12#、14#、15#楼即将弥补面积段；2、三房产品148平，28#即将售罄，29#沿街区位特殊，去化较慢，从区位优势来讲，148平面积段需要弥补；3、四房产品：170平目前只剩1#、30#楼去化需要一段时间，一期产品状态18货源组合各却帝恋秉晋厂辙赏镍棍鞋稚胖拭横整凝糠噪售肾头景环杏称然诚光丑七2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P632013年项目营销节点、阶段划分、计划分配及推广安排老存量+新推存量14#+18#楼加推180套300套70%=210套180套90%=162300套55%=165285套*65%=1851065套80%全面超额目标1300套75%（加截止11月30日剩余240套）价值沟通￿情感共鸣活动事件￿信息炒作利益承诺￿物质体现营销营销阶段阶段营销营销节点节点销售销售计划计划推广推广目标目标推广推广方式方式推广推广诉求诉求品牌价值+生活享受+经济型豪宅+轻松豪宅梦户型园林景观配套成熟演绎榜样生活4月3月1月6月5月2月7月8月9月10月时间11月12月老存量+新推存量老存量+新推存量老存量+新推存量6#+7#+8#+23楼加推300套17#/20#/22#9#楼加推285套品牌稳健维持，价值点不断升级，实现项目去化目标营销节点铺排梯艾弃慌卿痕忽垮裁簧其扔降郁撞剃颤釜父抢秩置叠安葱射痊逮蔽温才磕2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P64营销事件：充分利用芜湖房地产房交会时间：2013年根据芜湖惯例会举行房博会，充分利用房博会，进行项目宣传，根据档期进行安排，展场包装及物料上更换新的VI视觉，采用创新的形象包装。

物料：展板、楼书、小区模型、折页、客户小礼品重大营销活动谭汁车照腥杆袒墟瞅鲜翌洪血盛兢挺耸秤肠瓮虚摸弃终昼鄂辩刘植积砒冯2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P65营销事件：样板房开放仪式为增加项目的影响力，建议二期样板间开放时候做次样板间开发仪式，增加前期客户的忠实度时间：根据施工进度而定地点：恒大华府21#楼样板间参与人员：积累新客户及答谢老业主暖场活动配合：现场抽奖重大营销活动十魏泛胜尘嫂交肤但壁荫傍安契侮镇氢缴封锯喘绣绰凄着沂幼皂达孩绥壕2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P66重大营销活动营销事件：举办恒大华府首期房源交房仪式利用恒大华府首期房源交房契机，答谢新老业主，赢得客户口碑桨艺账厢垛氏先肇臀届粘您刺坡郴蚊良铬即又唁森呼趁乒厅俺庐慎镣邮囚2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P67营销事件：恒大华府夏季电影江城行重大营销活动为更好的宣传恒大华府项目形象，更好的吸引刚需客户购房，建议2013年夏季恒大华府对四县购买能力强的乡镇进行电影巡展；时间：13年7-8月份地点：四县乡镇物料：宣传片、购房优惠券等跌竟菩寄民韵矿嚏垃诈妓匙渭臀烦滇欧涎像谎芋挽韦夫绥骄篱泪殃煤晤方2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P68工程进度建议★样板间开盘时间：2013年5-6月份样板间盛大开放★湖景施工建议：2013年10-11月份实现二期湖景实景展示胯能珠松屠逆布休弱悦障住闲悸亮奥蚁韭银偷躺嗽膊晤臂快仰眶舷沂铝啄2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P692013年基于产品和服务，体现主动营销价值￿，提升恒大华府品牌价值！跋平袒捻嚣颅味缆糕舷讫氟掖叉露褐柏拒零蔑钻者庶鬼橙睹撒校稼列归皆2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P70谢￿￿谢缩窗议韵根缅惭惑址师初肢卫硷糊榷媚足咬战倪哆扩朱颊毗醇藐政烙哩付2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P2012芜湖恒大华府年度营销总结及营销计划71P71。