土地增值税清算审核指南.ppt

TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU土地增值税清算土地增值税清算审核指南审核指南2010年年3月月15日日土地增值税清算审核指南土地增值税清算审核指南v第一部分 清算审核运作流程v第二部分 清算审核操作要点v 一、清算审核前准备工作v 二、清算审核实施步骤v 三、清算结果确认和资料管理v第三部分 具体问题及案例剖析TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第一部分第一部分 清算审核运作流程清算审核运作流程v 一、清算通知v 凡符合天津市地方税务局关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）》的通知【津地税地〔2007〕25号】清算条件的纳税人，各主管税务机关应统一下达《土地增值税清算通知书》（见附件4），并取得回执留档TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第一部分第一部分 清算审核运作流程清算审核运作流程v 二、清算受理v （一）通过税务中介机构申报项目清算（主动清算的） 。

v 凡纳税人通过税务中介机构申报项目清算，且不涉及退缴税款的，各区县地税局管理部门（管理所），应就纳税人所提交的清算资料和税务中介机构出具的《鉴证报告》及其附表逻辑关系进行审核 TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第一部分第一部分 清算审核运作流程清算审核运作流程v v 对于审核无误的，各区县地税局限纳税人15日内办理清缴税款手续，同时做好税款入库的监督和清算资料的归档工作v 对于审核有问题的，视情况责令纳税人补充资料或修改数据情节严重的，应及时上报市局TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第一部分第一部分 清算审核运作流程清算审核运作流程v （二）纳税人自行申报项目清算（被动清算的)），或涉及退缴税款的项目清算v 凡纳税人自行申报项目清算，或涉及退缴税款的项目清算各区县地税局受理清算资料同时，出具《土地增值税清算受理通知书》（见附件5），并依据土地增值税《条例》及《细则》和有关规定，就纳税人所提交的清算资料，进行逐级审核（主管局长终审），并撰写《土地增值税清算审核报告》。

TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第一部分第一部分 清算审核运作流程清算审核运作流程v v 对于审核通过的，各区县地税局应下达纳税人《土地增值税清算核准通知书》（见附件6），限纳税人15日内办理清缴税款手续，同时做好税款入库的监督和清算资料的归档工作v 对于审核有问题的，视情况责令纳税人补充资料或修改数据情节严重的，应及时上报市局TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第一部分第一部分 清算审核运作流程清算审核运作流程v 三、其他v 凡涉及下列情况的，均依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定处理v （一）纳税人应进行土地增值税清算申报而未申报的；v （二）税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人未按照规定期限申报的；v （三））税务机关下达《土地增值税清算核准通知书》，纳税人未按照规定期限清缴税款的TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点一、清算审核前准备工作（一）确定审核对象 （1）调取、查阅、消化税收征管信息资料 （2）充分利用现有信息手段获取审核项目（一个或几个）涉税信息资料 （3）制定审核方案 （4）确定审核人员工作分工 （5）制作相应法律文书TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点 一、清算审核前准备工作（二）进驻被审核单位 (1)说明来意，消除误解，争取配合。

（2）履行法定程序－－（1）两人以上上岗（2）出示相关文书（3）其他TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤（一）了解帐外情况1、通过座谈等形式了解被审核对象经营状况2、责成提供相关文件资料3、前往工程部、售楼部等部门了解并索取涉税资料TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤（一）了解帐外情况 4、实地查看、核对被审核单位提供反映情况的真实性 5、核对税管资料、外围资料与被审核对象提供情况的一致性，对不一致方面作为审核重点 6、如有必要，可持相关文书对其他与审核项目有关的单位和个人进行调查TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤（二）了解帐内情况1、责成提供项目涉税期限的会计资料－报表、帐簿、凭证2、根据需要要求被审核对象经办人员汇总、统计相关数据资料；对上述数据资料进行抽检核对以确保真实可靠3、确定重点审核 如毛利率、税负率等的异常现象重点关注TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v（三）重点审核项目情况 1、土地来源：取得方式、时点、文号 2、立项：时点、项目名称及内容、文号 3、开工：时点、施工方、施工许可证号TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤 （三）重点审核项目情况 4、 预销售：时点、预售许可证号、面积 5、完工：时点、决算金额、建筑面积TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v(四)审核项目纳税情况v1、主管科（所）、税款征收方式v2、预征方式、普通住宅及非普通住宅标准认定v3、《清算通知书》文号、送达时间v4、《清算申报表》报送时间、补退情况TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v（五）审核项目开发产品建成情况v1、竣工验收建筑面积 v（1）可售面积①测量报告确认的可售面积； ②虽未经许可但归开发商拥有或控制的建筑面积，比如会所、地下车库等。

TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v（五）审核项目开发产品建成情况v（2）不可售面积v①建成后产权归全体业主所有的建筑面积；v ②建成后无偿移交给政府等部门的建筑面积 TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v（六）审核项目取得转让收入金额v1、确认转让行为：强调有偿性v☆视同销售的情形v2、确认转让开发产品种类v☆先判断住宅与非住宅，再将其中的住宅细分为普通住宅与非普通住宅TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v（六）审核项目取得转让收入金额v3、确认各种类转让面积v☆正常销售按合同或实测确认；视同销售按权属证书确认确认可售面积与本次清算项目面积是否一致；TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v4、确认各种类转让金额：账载销售金额加上其他经济利益。

☆分期收款的按全部价款确认；视同销售的按核定的金额确认重点关注销售价格的公允性，对明显偏低且无正当理由应当予以调整TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v（七）审核项目扣除项目金额v1、扣除项目金额确认原则v（1）相关性 按照合同内容约定在相关项目分配；一次分配：共同扣除在多个项目间进行分配v（2）准确性 成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v（七）审核项目扣除项目金额v 1、扣除项目金额确认原则v（3）真实性 所归集的各项成本和费用必须是真实发生的实际支付且取得合法有效的凭证v（4）合理性 是否存在开发费用计入开发成本，开发成本中某些项目支出是否异常TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v（七）审核项目扣除项目金额v 1、扣除项目金额确认原则v（5）配比性 二次分配：本项目开发产品扣除项目在全部已售与未售间进行分配；三次分配：本项目已售扣除项目在已售各种类开发产品间进行分配。

TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v2、扣除项目金额的审核v（1）土地成本 审核:地价款和有关税费是否支付？支付凭证是否属于合法有效？是否含有土地开发费用或其他费用？取得面积与本项目用地面积是否不一致？TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v2、扣除项目金额的审核v（2）开发成本 ①土地征用及拆迁补偿费→土地征用费、劳动力安置费； 耕地占用税、 契税； 有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出； 安置动迁用房支出v TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v2、扣除项目金额的审核v（2）开发成本 前期工程费② →规划、设计、项目可行性研究等支出 ；水文、地质、勘察、测绘等支出；“X通一平”等支出 。

v注意：此项费用一般发生在立项开工前，应严格对号入座，防止“管理费用”挤列本项目TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v2、扣除项目金额的审核v（2）开发成本 建筑安装工程费③→建安工程是否真实发生；工程造价是否异常；甲供材料是否重复扣除，是否取得施工方开具的发票v注意：此款项必须支付、凭证必须合法有效对于“预提”、“暂估”应予剔除（已开票未支付的质量保证金除外）TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v2、扣除项目金额的审核v（2）开发成本 基础设施费④→开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出v 注意：此款项同上款 TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v2、扣除项目金额的审核v（2）开发成本 公共配套设施费⑤ →不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v2、扣除项目金额的审核v（2）开发成本 开发间接费用⑥→直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费劳动保护费、周转房摊销等 。

一般限于工程部中负责工地现场管理人员v注意：防止管理费用销售费用挤列本项目TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v2、扣除项目金额的审核v（3）开发费用 ①能够按项目计算分摊v并提供金融机构证明→利息据实扣除→其他按5%计算扣除②不能按项目计算分摊或无法提供金融机构证明→利息不据实扣除→全部按10%计算扣除v注意：此费用重点审核计算基数TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v2、扣除项目金额的审核v（4）税费 营业税、城市维护建设税、v教育费附加；与销售有关的印花税不得重复扣除v注意：此项收费是与转让房地产有关的税费；本项目税费；各种类税费；已经实际缴纳TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v2、扣除项目金额的审核v（5）其它 对从事房地产开发的纳税人可按土地成本和开发成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

v注意：若转让“生地”，只允许扣除地价款、交纳的有关费用，以及税金；代收费用作为转让收入，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v（八）扣除项目金额的归集分配v1、归集原则：成本费用按受益对象归集（1）直接单独受益 ——直接归集（本项目、本种类）（2）间接共同受益 ——分配归集（各项目、各种类）TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v二、清算审核实施步骤v（八）扣除项目金额的归集分配 2、分配方法：按成本费用的性质确定（1）本项目间：“占地面积”、“可售面积”、其他（2）多项目间：“占地面积” 、“建筑面积” 、其他TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第二部分第二部分 清算审核操作要点清算审核操作要点v三、清算结果确认和资料管理（一）审核人员撰写《清算审核报告》（二）所有案卷材料移交归档（三）主管税务机关开具限期补（退）税款《核准决定通知书》。

TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU第三部分第三部分 具体问题及案例剖析具体问题及案例剖析v关于收入金额确认问题关于收入金额确认问题v （一）关于确定转让房地产收入的问（一）关于确定转让房地产收入的问题题v 土地增值税清算时，应以交易双方签订《房地产销售合同》、《房地产预售合同》（已在房管部门备案）和具有销售合同性质的协议书等所载的销售金额及其他经济利益确认收入TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv （二）关于转让房地产的成交价格明显（二）关于转让房地产的成交价格明显偏低的确认问题偏低的确认问题v 根据土地增值税实施细则第十四条第（三）款规定：房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv 在执行此项规定时，房地产成交价格低于30%（含30%）以上的，有评估价格的按照评估价格确定；没有评估价格的，按下列顺序确定：按本幢建筑物平均销售价格确定；按本项目当期的销售平均价格确定；按同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv关于抵扣项目金额确认问题关于抵扣项目金额确认问题v（一）关于扣除项目确认的原则一）关于扣除项目确认的原则v 在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，原则上以实际支付并取得合法有效凭证为准，对只有实际支付没有取得合法有效凭证的，或者只取得合法有效凭证没有实际支付的，不得计入扣除项目v TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv 对已取得施工双方认可且合法有效的决算报告，但尚未结算的，可按照决算报告确认的金额作为项目扣除金额对于销售未达到100%，此扣除项目按照销售比例计算扣除项目金额TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv（二）房地产开发企业利息支出核算和扣（二）房地产开发企业利息支出核算和扣除问题v 在土地增值税清算时，无论房地产开发企业借款利息支出如何核算，均应按房地产开发费用的规定计算扣除TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv 对房地产开发企业向非金融机构（包括企事业单位、其他机构、境外非金融机构等）以及个人的借款、分支机构向总部借款所支付的利息，或总部（母公司）向分支机构（子公司）转贷，分支机构支付的利息。

所支付利息不超过商业银行同类同期贷款利息的，均按规定计算扣除v 房地产开发企业向银行借款，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息可计入房地产开发费用计算扣除TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv（三）房地产企业逾期开发补缴土地出让（三）房地产企业逾期开发补缴土地出让金、土地闲置费及罚款的扣除问题金、土地闲置费及罚款的扣除问题v 对房地产开发企业逾期开发补缴的土地出让金，允许计入为取得土地使用权所支付的款项，准予扣除v 缴纳的土地闲置费和罚款准予扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv （四）房地产开发项目取得土地使用权时（四）房地产开发项目取得土地使用权时支付的契税是否可以扣除支付的契税是否可以扣除v 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv （五）关于甲方供料如何确定扣除额问（五）关于甲方供料如何确定扣除额问题。

题v 凡由甲方提供建筑材料的，须依据施工方开具的发票确认扣除金额TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv （六）关于地下人防工程是否予以扣除（六）关于地下人防工程是否予以扣除问题v 地下人防工程属于国家法律规定的强制行为，可作为土地增值税清算扣除项目予以扣除TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv（七）关于维修基金问题七）关于维修基金问题v 维修基金是政府部门向售买双方，收取的一种房屋维修费用，可计入对应的开发成本中，但不允许作为加计20%扣除的基数TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv（八）关于预提费用问题八）关于预提费用问题v 对与商品房开发非同步建设的项目内非营业性公共配套设施支出，能够提供主管部门批文、规划设计、预算并且与施工、供货单位签定了建设（供货）合同的，以所签合同金额作为扣除金额；对于销售未达到100%，此扣除项目按照销售比例计算扣除项目金额。

TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv关于其他问题关于其他问题v （一）纳税人成片受让土地使用权后，（一）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其取得土分期分批开发、转让房地产的，其取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本、地使用权所支付的金额和房地产开发成本、费用金额如何分摊问题费用金额如何分摊问题TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv 根据土地增值税实施细则和土地增值税清算有关问题的规定，取得土地使用权所支付的金额按实际转让土地面积占可以转让土地总的面积比例分摊；房地产开发成本、费用金额按可售建筑面积占项目可售总建筑面积的比例分摊TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv （二）土地增值税清算后应补缴的土地（二）土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金问题增值税是否加收滞纳金问题v 房地产开发项目日常按照转让房地产取得的收入，预征土地增值税，项目竣工后，按照主管税务机关的规定进行清算，多退少补。

对纳税人在清算时补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv （三）关于拆迁安置土地增值税计算问题三）关于拆迁安置土地增值税计算问题v 1、对房地产企业建造的用于安置拆迁户的回迁安置房，视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；对回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿款TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv 2、开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

v 3 、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv （四）关于确定普通住房时间段的划分问（四）关于确定普通住房时间段的划分问题v 自我市启动征收土地增值税以来，普通住房的划分标准已先后修订五次在土地增值税清算时，以销售合同备案时适用的划分标准确定，一经确定，不再变更TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv （五）关于确认政府代为处置的（五）关于确认政府代为处置的“烂尾楼烂尾楼”和企业采取参股方式续建开发项目的开和企业采取参股方式续建开发项目的开发成本问题发成本问题v 由于此类情况，涉及以前年度诸多复杂的问题，为简化手续，土地增值税清算时，可按其不同情况分别确认v 政府代为处置的开发“烂尾楼”项目，土地增值税清算时，按人民法院判决书确认的金额，确认项目扣除开发成本TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUv 企业采取参股方式继建开发的项目，土地增值税清算时，按原开发企业应支付（或人民法院判决书确定的）给施工方工程款金额，确认项目开发成本。

TIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJUTIANJINSHI DIFANG SHUIWUJU。