房地产项目规划设计注意事项.docx

细心整理房地产开发工程规划设计留意事项在房地产营销筹划的实践中，时时可以遇到“一个设计方案害死一个工程”的状况究其缘由，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业实力，“天下设计一大抄”，平凡浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业看法，完全不敬重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最终的结局是工程失败，设计师担当罪名从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上确定着一个工程的成败命运那么，我们怎样去谛视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，启程点是什么？依据我们的实践经验，对规划设计方案的评价分析应当把握五条根本原那么一、规划设计必需以人为本，以住户的生活舒适便利为本这应当是最高原那么楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必需对住户的七十年〔几乎是一辈子！〕负责许多规划设计在简洁潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患西安融发沁园的最初设计方案中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可始终排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的一再坚持，这个方案最终做了修改，把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。

这些微小环节看起来是小事，其实有大隐患，万万不行等闲视之规划方案无小事”，一个微小环节留下麻烦，住户会埋怨一辈子这种微小环节就显示出设计师完全没有从用户的便利舒适角度考虑问题，只是简洁地从平面布局的美学效果启程做设计，犯了一条大忌二、规划设计必需符合工程定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西工程定位是一个工程的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案深圳宝安碧海名园工程，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来担当这笔费用？这就是设计师背离工程定位的典型例子三、规划设计应当充分考虑将来物业管理的便利此时此刻物业管理已经成为楼盘工程成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。

以前设计方案是不考虑物业管理的，而此时此刻筹划工程时就必需提前考虑物业管理的各种问题湖南株洲的明珠花园，最初的规划方案是上海一家著名设计院供应的，以一个湖为中心，湖四周一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅设计师的想法很简洁：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧房的落地玻璃窗内干脆欣赏湖光水色但是他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边闲逛游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主常常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效爱惜后来调整了规划方案，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是小区业主共享这样，别墅单独成区，物业管理和平安爱惜工作都以桥为界，相对简洁一些四、规划设计在条件许可的前提下，应当尽量考虑工程营销的便利营销在规划设计上有两个根本要求，一个是卖点，一个是卖相卖点要实在，比方深圳宝安碧海名园工程，最大的卖点是户型设计，全部的户型全都是错层，每户送20平方米左右的一间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一”而在那些户型比拟一般的工程上，我们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。

石家庄天山花园工程，最初的设计方案并未考虑到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建立方面都只考虑居住和施工的便利后来我们提出“先做卖相”的观点，坚持要求工程开盘时必需完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精致的会所〔兼做售楼中心〕、一组细心装修温馨舒适的样板房开发商遵照我们的要求，首先在一期施工中完成这五个工程，工程就具备了良好的卖相此时此刻许多工程在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的须要开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销效劳五、规划设计除了遵循专业标准以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的根本禁忌一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计但传统建筑景观学说，许多设计师都不大了解，所以常常在这方面出问题另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等根本禁忌，都是只要稍加留意，就可以完全幸免的，关键在于设计师必需懂得这些根本禁忌业内人士常说：“一个工程成败的70％在于前期筹划这个前期筹划中，全部关于工程定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里表达出来。

开发商的投资，筹划公司的心血，也都凝合在规划设计方案中所以在规划设计方面精益求精，是保证工程成功的必备前提许多工程在规划设计上费了两三年的功夫，最终一举成功，确定不是偶然的在房地产营销筹划的实践中，时时可以遇到“一个设计方案害死一个工程”的状况究其缘由，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业实力，“天下设计一大抄”，平凡浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业看法，完全不敬重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最终的结局是工程失败，设计师担当罪名。