山东平邑商贸城项目市场调研及定位报告158页.doc

平邑商贸城项目市场调研及定位报告目 录第一部分 平邑城市综合概况及发展规划 6一、平邑城市综合概况 61、平邑县地理概况 62、平邑县经济概况 63、平邑县人口结构 64、平邑县自然资源概况 6二、平邑县交通环境调研分析 71、平邑县大交通情况调研分析 72、平邑县汽车客运情况调研 8——平邑县交通情况调研总结 11三、平邑县城市规划及发展现状 111、平邑城市发展走向 122、平邑县城市总体规划（2004-2020） 123、平邑县加快“一区两城一带”建设 134、经济开发区现状 13四 、项目自身及周边环境调研 141、项目自身及周边环境调研 142、项目周边现状状况分析 163、平邑商贸物流现状 16第二部分 平邑县商业地产调研 17一、平邑县主要商业街调研 171、浚河路商业街调研： 172、莲花山路商业街调研 203、蒙山路商业街调研（建材集中路段） 224、板桥路（商圈过渡路段及建材集中路段） 245、平邑县商业街调研总结： 26二、平邑县商铺投资市场调研分析 261、平邑县商铺投资回报率情况 262、平邑商铺投资状况分析 27第三部分：平邑县住宅市场调研 28一、平邑县2010年在售楼盘调研 281、万家福花园 282、丰华苑 303、三和家园 324、文苑小区 345、华林·邑博园 366、德诚花园 387、祥和花园 408、福泉家园 429、明德花园 44二、平邑住宅市场分析研究 471、平邑住宅市场建筑形式调研分析： 472、平邑住宅市场按户型面积供、销情况分析： 473、平邑住宅市场按价格供、销情况分析： 474、平邑县在售住宅楼盘户型供销情况分析： 48三、平邑住宅投资市场调研分析 491、主要竞争楼盘投资客户群体分析： 492、平邑投资群体分析总结： 50第四部分 平邑县本地市场调研 50一、平邑县各类专业市场、专业街、特定业态市场调研 501、 建筑装饰材料类市场调研 512、 小商品类市场调研 62二、平邑重点乡镇市场调研 661、仲村镇调研 662、丰阳镇调研 693、地方镇调研 72三、平邑县调研总结 741、平邑市场规模及经营模式 742、各业态铺位形式及价值规律 753、各业态商户成分总结分析 754、各类专业市场上下游渠道分析 765、各业态经营配套平台调研分析 776、各业态商户进驻意向分析 77第五部分 平邑周边县市场调研 78一、调研县城选取依据 78二、泗水县市场调研 781. 泗水县住宅市场调研 792. 泗水县专业市场调研 87三、费县市场调研 941. 费县住宅市场调研 942. 费县专业市场调研 98四、平邑周边县调研总结 1031、平邑周边县住宅市场分析研究 1032、平邑周边县专业市场调研总结 105第六部分、临沂专业市场调研 110一、临沂市城市概况 110二、临沂市专业市场调研 1111、中国临沂豪德陶瓷建材城 1122、临沂中国装饰板材市场 1163、罗庄陶瓷商城 1214、集成装饰市场 1255、太阳能管件批发城 1296、罗庄建材批发市场 1327、临沂小商品城 1378、临沂五金机电城 142三、临沂市场调研总结 1471、临沂市场规模及经营模式 1472、各业态铺位形式及价值规律 1483、各业态商户成分总结分析 1494、各类专业市场上下游渠道分析 1505、各业态经营配套平台调研分析 1516、各业态商户进驻意向分析 152第七部分 项目第一阶段调研总结 152一、县级城市专业市场一般规律性总结 1531、商户结构一般规律 1532、商圈半径一般规律 1533、上游渠道一般规律 1534、下游渠道一般规律 1535、经营平台一般规律 1536、竞争关系一般规律 153第八部分 项目定位 154一、项目经营主题定位 154二、项目经营定位SWOT分析 1551、优势和机会分析（SO） 1552、劣势与威胁分析（WT） 156三、业态、经营品类、功能定位 157四、项目商圈定位 1601、核心商圈： 1602、次级商圈 160五、项目近期远期消费群定位 161六、项目定位经营平台必要条件分析 161第二部分：项目规划布局建议 162一、业态初步布局建议： 1621. 业态布局的原则： 1622. 业态布局初步建议： 162二、项目业态整体配比及面积规划方案（按使用率85%计算本项目各业态建筑面积） 165 第一部分 平邑城市综合概况及发展规划一、平邑城市综合概况1、平邑县地理概况平邑县位于山东省临沂市沂蒙山区西南部。

东邻费县,西连济宁泗水县,南与枣庄市接壤，北与蒙阴县、 新泰市交界东西最大横距47.35公里,南北最大纵距66.75公里,总面积1824.97平方公里(折合273.75万亩)，是临沂市第三大县2、平邑县经济概况GDP增长迅猛，2009年全年实现生产总值162.8亿元，同比增长13%平邑县经济发展迅猛，2009年全年实现生产总值162.8亿元，同比增长13%，地方财政收入3.71亿元，增长12.8%，临沂市排名第七其中：第一产业实现增加值23.19亿元，第二产业实现增加值70.43亿元，第三产业实现增加值54.98亿元人均生产总值16190元，比上年增加1296元一、二、三产业结构为15.6 :47.4:37，第三产业占比提高0.5个百分点被评为全国科技先进县、市级文明城市，平邑县正以强劲的发展势头，向经济强县迈进3、平邑县人口结构户籍人口约105万，城市人口约20万，以农业人口为主平邑县辖16个乡、镇，738个行政村（居委会），总人口约105万人，其中城市人口约20万人，农业人口约85万，城市化进程较慢，相对临沂城市化比例40%还有较大的距离，要达到临沂市远期规划城市化比例55%，平邑县必将加大城市化步伐，同样对于住宅开发的刚性需求也越来越大。

平邑县外来人口少，企业用工基本以当地人为主4、平邑县自然资源概况平邑县矿产资源品种多、储量大现已开发出黄金、石膏、花岗石、石灰石等26种矿产资源主要有“三石一金”，已探明石膏储量27亿吨，花岗石23亿立方米，石灰石60亿吨，黄金40吨，均位居全省前列，被国家命名为“中国花岗石之乡” 、“中国石材之乡” 另有特色产业——金银花，年产400万公斤，占全国总产量的60%以上，被誉为“中国金银花之乡”利用现有资源优势、市场网络等重要资源努力将部分资源型产业，培育加工贸易型产业，做大地方专业市场契合临沂城市总体规划中促进平邑建材专业市场向国际化市场转型的战略布局二、平邑县交通环境调研分析1、平邑县大交通情况调研分析兖（州）石（臼所）铁路、日（照）东（明）高速公路、327国道贯穿全境，东接京沪高速公路，西临京福高速公路，东（都）平(邑)铁路南北连接兖石铁路、津浦铁路津浦铁路、京沪铁路近在咫尺；距济南机场180公里，临沂机场80公里，日照港180公里，连云港160公里，青岛港220公里水路空交通网络发达·公路方面：327国道、日东高速公路、汶泗公路贯穿东西，新(泰)枣(庄)公路、平(邑)滕(州) 两条省道纵穿南北，境内干线公路网密集。

形成发达的公路交通网，交通十分便利日东高速公路是山东省“五纵四横一环”公路主框架的重要组成部分，是国道主干线京沪高速公路、京福高速公路和同三高速公路的重要连接线，是新亚欧大陆桥上一快捷方便的出海大通道·铁路方面：兖石铁路东西贯穿平邑全境，东平铁路南北衔接兖石铁路、津浦铁路，形成“两横一纵”铁路交通网兖石铁路是国家一级铁路，西起兖州(接轨站为程家庄站)，东到石臼所站正线全长307.900公里，共有车站39 个东平铁路连贯兖石和磁莱两条铁路线，与莱钢、新矿集团铁路专用线连接，是列入国家“十一五”计划的沿海港口物资疏散和西煤东运的重要基础设施·水路、航空方面：平邑距济南机场180公里，临沂机场80公里，日照港180公里，连云港160公里，青岛港220公里为平邑提供了通江达海、接港连外的水陆空主体交通环境2、平邑县汽车客运情况调研 平邑县有2个汽车客运站：平邑汽车站、城乡汽车站，平邑汽车站位于浚河路与义化路交汇处；平邑城乡汽车站位于蒙阳路，莲花山西路交汇处往南100米处1）平邑汽车站主要线路发车站终点站班次里程（公里）平邑淄博14171平邑郑州7433平邑济南5207平邑莱芜1121平邑枣庄1154平邑滨州1257平邑德州1304平邑威海1572平邑保定1551平邑青岛13542）平邑城乡汽车站主要线路发车站终点站发车频率里程（公里）平邑城乡汽车站蒙阴早班7:40 末班17:00 平均50分钟一班45平邑城乡汽车站滕州早班6:50 末班15:40 平均一小时一班平邑城乡汽车站临沂早班7:30 末班19:30 平均半小时一班82平邑城乡汽车站枣庄全天二班7:30和10:30154平邑城乡汽车站新泰全天二班10:00和15：00平邑城乡汽车站德州全天一班7：30304平邑城乡汽车站莱芜全天一班7：25121平邑城乡汽车站上海全天一班9:30平邑城乡汽车站兖州早班6:30 末班18:00 平均40分钟一班平邑城乡汽车站济南早班6:35 末班14:55 全天共八班207平邑城乡汽车站淄博早班5:35 末班17:30 平均半小时一班171平邑城乡汽车站武台平均每隔半小时左右一趟23平邑城乡汽车站明光寺平均每隔半小时左右一趟33平邑城乡汽车站蒙山平均每隔半小时左右一趟36平邑城乡汽车站羊城平均每隔半小时左右一趟23平邑城乡汽车站临涧平均每隔半小时左右一趟38平邑城乡汽车站天宝平均每隔半小时左右一趟49平邑城乡汽车站白彦平均每隔半小时左右一趟45平邑城乡汽车站黄坡平均每隔半小时左右一趟48平邑城乡汽车站昌里平均每隔半小时左右一趟49平邑城乡汽车站魏庄平均每隔半小时左右一趟48平邑城乡汽车站资邱平均每隔半小时左右一趟32平邑城乡汽车站岐山平均每隔半小时左右一趟22平邑县长途汽车发车班次较多的主要集中在淄博、郑州、济南、兖州、滕州等比较发达的省会城市、地级市等，通往长三角班次较少。

其中通往临沂市境内县市临沂、蒙阴、费县等每天一小时一班，平邑县下辖乡镇每隔半小时1班，发车频率较高，平邑县乡镇、行政村通车率100%整体客运交通比较发达3）平邑县公交情况调研分析平邑县目前没有公交车线路，主要交通工具为三轮摩托车，城区居民出行多以摩托车代步，既方便又能顺利到达，周边乡镇居民到城区主要乘坐县镇中短途客运班线平邑县积极。