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20122中国房房地产百百强企业业研究报报告中国房地地产TOOP100研究组组20122年3月月1中国房地产百强企业研究1 研究背景景与目的的由国务院院发展研研究中心心企业研研究所、清清华大学学房地产产研究所所和中国国指数研研究院三三家单位位共同主主办的“中国房房地产百百强企业业研究”，自220044年来已已连续进进行了九九年，引引起了社社会各界界的广泛泛关注，相相关研究究成果已已经成为为评判房房地产企企业经营营实力及及行业地地位的重重要标准准20122年在国国家积极极的财政政政策和和稳健的的货币政政策下，中中国经济济将稳中中求进在在此背景景下，中中央经济济工作会会议提出出既“要坚持持房地产产调控政政策不动动摇”，同时时也要“促进房房地产市市场健康康发展”，房地地产行业业将迎来来变革和和转型优优秀房地地产企业业要积极极顺应行行业发展展大势，固固本强基基，提升升企业经经营水平平，实现现稳健而而有质量量的成长长，为行行业树立立发展榜榜样为为此，中中国房地地产TOOP100研究组组启动“20112中国国房地产产百强企企业研究究”，以“顺势而而为，稳稳健发展展”为主题题，发掘掘行业中中综合实实力强、成成长稳健健的优秀秀房地产产企业群群体，鼓鼓励企业业在理性性认识当当前形势势的基础础上，准准确把握握发展节节奏，抓抓住机遇遇做强做做大。

在分析总总结历年年研究经经验的基基础上，针针对中国国房地产产企业的的最新发发展状况况，研究究组进一一步完善善了研究究方法和和评价指指标体系系，继续续从规模模性、盈盈利性、成成长性、稳稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业持续健康的发展，促进行业的良性发展、平稳运行中国房地地产百强强企业研研究目的的（1）通通过企业业规模性性、盈利利性、成成长性、稳稳健性、融融资能力力、运营营效率和和社会责责任等指指标的量量化研究究，发掘掘综合实实力强、经经营稳健健以及具具备较强强社会责责任感的的优秀企企业群体体；（2）通通过系统统研究，打打造“中国房房地产百百强企业业”品牌，提提升企业业知名度度和影响响力，发发挥百强强企业的的行业示示范效应应，推动动房地产产企业做做强做好好做大；；（3）通通过企业业评价，鼓鼓励企业业为社会会多做贡贡献，以以营造行行业重视视社会责责任的氛氛围，发发挥房地地产业作作为国民民经济重重要支柱柱产业和和重要民民生行业业的作用用2 百强企业业整体发发展特点点分析2.1销销售业绩绩稳步增长长，市场场份额持持续提高高（1）百百强企业业1 如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2012中国房地产百强企业”；数据为“2012中国房地产百强企业”的历年数据。

积极调调整销售售策略，业绩增速领先全国图1百强强企业20008-20011年年销售增增长情况况20111年，在在宏观调调控持续续深化的的形势下下，中国国房地产产百强企企业展现现出了较较强的抗抗波动能能力，经经营业绩绩再创新新高：在在销售表表现方面面，百强强企业全全年实现现销售总总额1665833亿元，销销售面积积166679万万平方米米，同比比分别增增长177.5%%和11..2%，均高于全全国平均均水平55个百分分点左右右，在促促进行业业稳健发发展、保保障国民民经济平平稳运行行方面继续续发挥着着重要作作用基于对房房地产市市场运行行趋势的准准确判断断，百强强企业主主动调整整市场定定位和经经营模式式，依托灵活活的销售售策略、均均衡的市市场布局局和多年年积累的的品牌效效应，推推动业绩绩较快增长长图2部分分百强标杆杆企业20011年年上半年年销售占占比情况况百强标杆杆企业顺顺势而为为、先于于市场主主动调整整销售策略略，为保保障全年年业绩奠奠定了良良好基础础万科、保保利、恒恒大、中中海等企企业提前前加大推推盘力度度，20011年年上半年年销售额额占全年年比重均均超过了了50%%，明显显超过了了20110年同同期的水水平。

其中，万万科20011年年上半年年销售额额占全年年比重较较上年提提高了220个百百分点，较较早锁定定了全年年的业绩绩增长百百强标杆杆企业还还积极通通过价格格调整，提提高项目目去化率率，下半半年销售售均价平平均下调调超过110000元，中中海20011年年下半年年销售均价价更是降低低了近220%，有效地促进了销售，保障了全年业绩的增长图3 部部分百强强标杆企企业20009--20111年二二三线城市销售售额和销销售面积积占比百强企业业持续加加大二三三线城市市的布局局力度和拓拓展步伐伐，成为促促进其良良好销售售表现的的重要因因素恒大、万万科、保保利、龙龙湖等百强企业业继续加加快向二二三线城城市拓展展的步伐，在优化化业务布布局的同同时，为为业绩的的可持续续增长提提供了重重要保障障从销售售面积来来看，这这4家企企业20011年年二三线线城市占占比都达达到800%以上上，较上上年平均均提高33个百分分点；从销售售额来看看，二三三线城市市也为这这些企业业贡献了了大部分分业绩，如如万科220111年二三三线城市市销售额额占比为为78%%，比上上年提高高了近99个百分分点，龙龙湖则提升了了14个个百分点点。

二三三线城市市前几年年拿地成成本较低低，而近两年年来房价价上涨幅幅度普遍遍高于一一线城市市，为这些早早期布局局二三线线市场的的百强标标杆企业业提供了较较大的业业绩增长长空间在调控背背景下，品牌软实力更是百强企业获取客户持久关注、保持业绩稳定的利器由于消费者对企业品牌的高度认同，百强企业在一线城市销售溢价高于同行，进入二三线城市后品牌优势更加明显，特别是全国布局的百强企业，其品牌联动效应促进各地市场旺销，如综合实力TOP10企业2011年销售面积同比增长12.5%，销售溢价水平也明显居于行业前列，有力支撑了全年的销售表现2）百百强企业业市场份份额持续续提升，内部分分化更趋趋明显图4百强强企业220077-20011年年市场份份额及变变化百强企业业行业集集中度持持续提高高，综合合实力TTOP110企业业领先优优势显著著百强强企业220111年的市场份份额上升升至28..1%，较上年提提高1..2个百分分点，销售面面积市场场份额则则上升至至15..2%，提提高0..8个百分分点；在在市场调调整与整整合的过过程中，百百强企业业的市场场地位进进一步巩巩固，带带动行业业集中度度持续提提高而而综合实实力TOOP100企业的的销售额额均值达达5555.2亿亿元，在在百强企企业及行行业中的的领先优优势仍然然较为显显著。

百强企业业内部阵阵营间的的分化继继续加快快20111年销销售额在在7000亿以上上的百强强企业有有5家，较上年增加了4家销售额前5名企业的整体实力迅速增强，销售额均值同比涨幅超过20%，与其它百强企业间的差距进一步扩大鉴于百强企业在业务模式、布局结构方面发展特点的不同，以及土地、资金等资源分布的不均衡性加强，未来百强企业内部各梯队之间的分化将更趋明显2.2资资产增长长注重质质量，规模提升升扩大布布局图5百强强企业220077-20011年年资产状状况及变变化百强企业业20111年资资产规模模持续增增长总资产产均值为为4455亿元，同同比增长长28..7%；；净资产产均值为为1188.6亿亿元，同同比增长长26..8%虽虽然总资资产增速速仍快于于净资产产，但两两者的增长更趋趋协调，主主要是由由于百强强企业220111年适度度控制了了负债的的增长速速度，有有效改善善了资产产增长质质量百强企业业规模化化扩张也也表现为为布局城城市数量量的持续增增加百百强企业业20111年布布局的城城市数量量进一步步增加：：综合实实力TOOP100企业平平均进入入城市数数量达440.55个，较较20110年增增长5..8个；；位居百强强企业综综合实力力11-300、311-1000位的的企业平均均进入城城市数量量分别达达到244.5、113.6个个，较20110年同同期也有有不同程程度增加加。

区域域布局的的持续扩扩张一方方面可以以有效分分散政策与与经营风风险，保保障企业业经营业业绩的稳稳定增长长，为经经营规模模的扩大提供供保障；；另一方方面，百百强企业业依托规模模化经营营方式，进进行多区区域、多多城市项项目的联联动开发发，在降低运运营成本本的同时时获取了更多利润润增值，推动企业利润规模的较快提升需要注意意的是，百强企业需紧密结合自身的发展战略、资源条件、管理水平等情况，确定与企业能力相匹配的发展节奏，谨防盲目扩张规模带来的运营风险具有较大规模的全国性百强企业，可以借机通过兼并收购等方式进一步做强做大；而一些实力较强的区域性企业，可以继续强化对现有布局城市的投入，有效提升重点区域的核心竞争力，实现规模的稳步增长2.3盈盈利规模模持续增增长，高效运营营保障盈利利质量（1）净净利润均均值突破破20亿亿，大型型企业盈盈利能力力进一步步增强图6 百百强企业业20008-20011年年营业收收入与净净利润及及变化百强企业业20111年的的营业收收入和净净利润均均值持续续增长，盈盈利规模模不断提提升其其中，营营业收入入均值实实现1332.33亿元，同同比增长长29..5%；；净利润润均值为为21..7亿元元，高达达20008年的的2.55倍，同同比增长长26..2%，百强企业的整体盈利水平有了大幅提升。

其中，净利润超过10亿的企业数量较上年增加7家，净利润超过30亿的企业数量较上年增加4家，大型企业的盈利能力进一步增强2）收收益率小小幅下降降，企业业通过改改善成本本管控、强化运营等举措保障盈利质量图7 百百强企业业20009-20011年年盈利及及费用指指标均值值盈利质量量方面，百百强企业业20111年的的净资产产收益率率(ROOE)均均值为119.55%，与与上年相相比下降降0.33个百分分点相比之之下，总总资产收收益率均均值降幅幅较大，达达0.66个百分分点净净资产收收益率的的变化可可以根据据Duppontt分析体体系分解解为净利利润率、资产周转率、权益乘数来进行分析：百强企业业20111年净净利润率率均值为117.77%，较较上年下下降0..5个百百分点净净利润率率的下降降源于受受调控政策策影响，在在销售放放缓和成成本高企企的双重重压力下下，房地地产行业业的利润润增长空空间被大大幅挤压压：销售售压力让让企业增增加了更更多的广广告、促促销投入入，同时时受当期结结算收入入增速低低于当期期实际销销售增速速的叠加加影响，20111年百百强企业业的销售费费用率同同比提升升明显；；20111年的的高通胀胀和融资资成本上上升也使使百强企企业的管管理、财财务成本本费用增增加较快快，三项项费用率率合计达达8.88%，较较上年提提高了00.4个个百分点点，也在在一定程程度上影影响了企企业的盈盈利表现现。

一些些企业通通过强化化费用控控制能力力保障了了利润率率的增长长，如保保利地产产通过建建立科学学的成本本目标、核核算、控控制和考考核体系系，并完完善成本本责任制制度，保保障其成成本费用用率明显显低于其其他房地地产企业业图8百强强企业220099-20011年年运营效效率指标标分析百强企业业20111年的的周转率率均有不不同程度度下降：：总资产产周转率率均值为为0.334，较较上年下下降0..05；；存货周周转率与与存量资资产周转转率均值值为0..44和和0.448，分别降低低0.112和0.111，存存货转化化为现金金的速度度放缓，存存量资产产的利用用效率有有所降低低百强强企业整整体运营营效率的的下滑主主要源自自调控影影响下存存货的较快攀升升从数数据看，220111年，百百强企业业年末存存货余额额同比增增长477.5。