三农土地流转操作手册.doc

三农土地流转操作手册第1章 土地流转概述 31.1 土地流转的定义与意义 31.1.1 定义 31.1.2 意义 31.2 土地流转的政策法规 41.2.1 国家层面的政策法规 41.2.2 地方层面的政策法规 4第2章 土地流转形式与程序 42.1 土地流转的主要形式 42.1.1 出租 42.1.2 转让 42.1.3 互换 52.1.4 入股 52.1.5 联合经营 52.2 土地流转的程序与流程 52.2.1 土地流转意向 52.2.2 签订流转合同 52.2.3 报批 52.2.4 公示 52.2.5 登记备案 52.2.6 土地交付 52.2.7 期满续约或解除 62.2.8 争议解决 6第3章 土地流转前的准备工作 63.1 土地确权登记 63.1.1 确权对象 63.1.2 确权程序 63.2 土地评估与定价 63.2.1 评估原则 63.2.2 评估方法 63.2.3 定价依据 73.3 土地流转合同的签订 73.3.1 合同内容 73.3.2 合同签订程序 7第4章 土地流转市场分析 74.1 土地流转市场的现状与趋势 84.1.1 市场现状 84.1.2 市场趋势 84.2 土地流转价格的影响因素 84.2.1 土地资源禀赋 84.2.2 土地流转期限 84.2.3 土地流转方式 84.2.4 政策因素 84.2.5 市场供求关系 84.2.6 农业产业发展 94.2.7 社会经济环境 9第5章 土地流转操作流程 95.1 土地流转的申请与审批 95.1.1 申请人资格 95.1.2 申请材料 95.1.3 审批流程 95.2 土地流转合同的备案与登记 105.2.1 合同备案 105.2.2 合同登记 105.3 土地流转的变更与终止 105.3.1 变更 105.3.2 终止 10第6章 土地流转中的风险防范 106.1 土地流转风险的识别与评估 106.1.1 风险识别 106.1.2 风险评估 116.2 土地流转风险的防范措施 116.2.1 政策风险防范 116.2.2 市场风险防范 116.2.3 信用风险防范 116.2.4 土地质量风险防范 116.2.5 合同风险防范 12第7章 土地流转后的管理与服务 127.1 土地流转后的土地利用与管理 127.1.1 土地利用规划 127.1.2 土地管理措施 127.1.3 土地流转合同管理 127.2 土地流转后的农业技术服务 127.2.1 技术培训与指导 127.2.2 农业科技成果转化 127.2.3 农业技术咨询服务 137.3 土地流转后的政策扶持与监管 137.3.1 政策扶持 137.3.2 监管措施 13第8章 土地流转中的纠纷处理 138.1 土地流转纠纷的类型与原因 138.1.1 土地流转合同纠纷 138.1.2 土地使用权属纠纷 138.1.3 土地流转收益分配纠纷 148.2 土地流转纠纷的处理程序与方法 148.2.1 土地流转合同纠纷处理程序与方法 148.2.2 土地使用权属纠纷处理程序与方法 148.2.3 土地流转收益分配纠纷处理程序与方法 14第9章 土地流转案例解析 159.1 成功案例分析与启示 159.1.1 案例背景 159.1.2 案例过程 159.1.3 成功因素 159.1.4 启示 159.2 失败案例分析与教训 169.2.1 案例背景 169.2.2 案例过程 169.2.3 失败原因 169.2.4 教训 16第10章 土地流转发展趋势与展望 1610.1 土地流转市场的发展趋势 1610.2 土地流转政策与制度的改革与创新 1710.3 土地流转对农业现代化的推动作用 17第1章 土地流转概述1.1 土地流转的定义与意义1.1.1 定义土地流转，是指在农村土地所有权、承包权、经营权分离的基础上，农户依法将自己承包地的经营权部分或全部转让给其他经营主体的一种经济行为。

这种流转是在保证土地集体所有权不变的前提下，实现土地资源的合理配置和优化利用1.1.2 意义（1）提高土地利用效率：土地流转可以促使土地向经营能手集中，提高农业规模经营水平，实现土地资源的高效利用2）促进农业产业结构调整：土地流转有助于优化农业产业结构，推动农业向现代化、专业化、规模化方向发展3）增加农民收入：通过土地流转，农民可以获取租金收入，同时流转出去的土地可以带动农村劳动力转移，增加农民就业机会，提高农民收入4）推动农村经济发展：土地流转有助于吸引社会资本投资农业，促进农村产业结构调整，加快农村经济发展1.2 土地流转的政策法规1.2.1 国家层面的政策法规（1）《中华人民共和国土地管理法》：明确了土地的所有权、使用权、收益权和处置权，为土地流转提供了法律依据2）《中华人民共和国农村土地承包法》：规定了农村土地承包的原则、程序、流转方式等，为土地流转提供了具体操作指南3）《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》：提出了引导农村土地经营权有序流转的具体政策措施，为土地流转提供了政策指导1.2.2 地方层面的政策法规各地根据国家政策法规，结合本地实际情况，制定了一系列土地流转政策法规。

例如：（1）土地流转合同管理制度：明确了土地流转合同签订、备案、变更和解除等程序，保障了流转双方的权益2）土地流转市场监管制度：建立了土地流转市场监督管理机制，规范了土地流转行为，防止流转过程中出现违法违规现象3）土地流转扶持政策：对土地流转给予财政补贴、税收优惠等政策支持，鼓励农民参与土地流转4）土地流转风险防范机制：加强对土地流转风险的监测和预警，建立健全风险防范和化解机制，保证土地流转平稳有序进行第2章 土地流转形式与程序2.1 土地流转的主要形式土地流转是农业生产中的一种常见现象，其主要形式包括以下几种：2.1.1 出租出租是指土地使用权人将土地出租给他人使用，承租人支付租金并按约定用途使用土地出租可以是短期出租，也可以是长期出租2.1.2 转让转让是指土地使用权人将土地使用权全部或部分转让给他人，受让人取得土地使用权并承担相应义务转让可以是买卖、赠与等方式2.1.3 互换互换是指土地使用权人之间相互交换土地使用权，以达到各自所需土地的配置互换通常适用于相邻土地的调整2.1.4 入股入股是指土地使用权人将土地使用权作价出资，与其他投资者共同设立企业，以土地使用权作为股份参与企业经营管理。

2.1.5 联合经营联合经营是指土地使用权人将土地使用权提供给其他经营者使用，双方共同承担经营风险，分享经营收益2.2 土地流转的程序与流程2.2.1 土地流转意向土地使用权人和受让人产生土地流转意向，双方可就流转方式、价格、期限等事项进行协商2.2.2 签订流转合同双方达成一致后，应签订书面土地流转合同，明确流转土地的权属、面积、用途、流转期限、价款及支付方式等条款2.2.3 报批土地流转合同签订后，应向当地农业农村部门报批，提交土地流转合同、土地使用权证、身份证明等相关材料2.2.4 公示农业农村部门对土地流转申请进行审核，对符合条件的进行公示，公示期一般为5个工作日2.2.5 登记备案公示无异议后，农业农村部门对土地流转合同进行登记备案，发放土地流转备案证明2.2.6 土地交付土地流转备案完成后，土地使用权人应将土地交付给受让人，双方按照合同约定履行各自权利义务2.2.7 期满续约或解除土地流转合同到期后，双方可根据实际情况选择续约或解除合同如需解除合同，应提前通知对方，并办理相关手续2.2.8 争议解决土地流转过程中如发生争议，双方应首先协商解决；协商不成的，可依法申请调解、仲裁或提起诉讼。

第3章 土地流转前的准备工作在进行土地流转之前，为保证流转过程的顺利进行，以下准备工作3.1 土地确权登记土地确权登记是土地流转的基础和前提通过土地确权登记，可以明确土地的所有权、使用权和收益权等权益，保障流转双方的合法权益3.1.1 确权对象确权对象包括农村集体土地所有权、农民集体土地使用权和农村土地承包经营权3.1.2 确权程序（1）申请：由土地所有权人或使用权人向当地国土资源部门提出土地确权登记申请2）调查：国土资源部门对申请土地进行调查，核实土地权属、界址、面积等信息3）公告：调查结果在村务公开栏进行公告，公告期为15天4）登记：公告无异议后，国土资源部门对土地进行确权登记，颁发土地权属证书3.2 土地评估与定价土地评估与定价是土地流转的关键环节，关系到流转双方的切身利益3.2.1 评估原则（1）公平、公正、公开原则2）市场供求原则3）因地制宜原则3.2.2 评估方法（1）比较法：通过对类似土地的市场交易价格进行比较，确定土地价值2）成本法：根据土地开发成本、土地现状和预期收益等因素，计算土地价值3）收益法：根据土地预期收益、土地用途和土地市场状况等因素，预测土地价值3.2.3 定价依据（1）土地位置。

2）土地用途3）土地面积4）土地质量5）周边基础设施6）市场供求关系3.3 土地流转合同的签订土地流转合同是土地流转双方权利义务的法律依据，应当认真签订3.3.1 合同内容（1）双方当事人基本信息2）土地位置、面积、质量、用途3）流转期限4）流转价格及支付方式5）双方权利和义务6）合同解除和终止条件7）违约责任3.3.2 合同签订程序（1）双方当事人就合同内容进行充分协商2）签订书面合同，一式两份，双方各执一份3）合同签订后，报当地农业部门备案通过以上准备工作，为土地流转的顺利进行奠定基础，保证流转双方的合法权益得到保障第4章 土地流转市场分析4.1 土地流转市场的现状与趋势4.1.1 市场现状当前，我国土地流转市场已初步形成，流转规模逐年扩大，流转方式多样化根据国家统计局数据显示，近年来我国土地流转面积呈上升趋势，流转比例逐年提高在土地流转过程中，转包、出租、互换、转让等流转方式并存，其中出租和转包是主要的流转方式4.1.2 市场趋势（1）土地流转政策支持力度加大国家在政策层面不断加大对土地流转的支持力度，鼓励农民依法自愿流转土地经营权，提高土地利用效率2）土地流转市场逐步规范土地流转市场的不断发展，相关法律法规不断完善，流转程序和合同管理逐渐规范，流转市场秩序逐步向好。

3）土地流转规模和速度加快在农业现代化和新型城镇化的推动下，土地流转规模和速度将进一步加快4）土地流转模式不断创新为适应不同地区和产业的发展需求，土地流转模式不断创新，如土地托管、土地股份合作等4.2 土地流转价格的影响因素4.2.1 土地资源禀赋土地资源禀赋是影响土地流转价格的基础因素一般来说，土地质量越好、地理位置越优越、交通条件越便利的地区，土地流转价格越高4.2.2 土地流转期限土地流转期限对土地流转价格具有显著影响流转期限越长，流转价格越高因为较长的流转期限有利于流转方进行长期投资和规划，提高。