智能物业管理-物业管理机构.doc

第二章物业管理机构 物业管理运作主体是业主委员会、物业管理企业(包括物业管理公司和专业服务公司)、政 府主管部门和相关部门物业管理的健康运作的前提是主体各尽其职和相互间的良好协作 业主委员会维护业主权益和发挥决策、监督功能，物业管理企业承担各项具体管理服务工 作，政府主管部门从法制、政策上实施管理和指导，相关部门则在各口业务范围内行使职权 本章对物业管理的运作主体和相关部门的机构设置、职责范围分别加以介绍第一卷物管概述——第二章物业管理机构——第一节物业管理企业一、物业管理企业的类别(一) 按投资主体物业管理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等企业1) 全民物业管理企业即国有物业管理企业，资产属于全民所有，国家依照所有权和经 营权分离的原则授予企业经营管理权；(2) 集体所冇制物业管理企业资产局于劳动群众集体所冇；(3) 私营物业管理企业资产属于私人所有4) 联营指金业Z间或金业、事业单位Z间联营，或组成新的经营实体，取得法人资格； 或共同经营，不具备法人条件，按合同约定各自独立经营，并承担相应的权利和义务；(5) 三资物业管理企业是指依照中国有关法律在中国境内设置的全部资木由外国投资者 投资的企业；外国公司、企业和其他经济组织或个人经中国政府批准在中国境内，同中国的 公司企业或•其他经济组织共同举办合资经营企业，或举办中外合作经营企业。

二) 按股东岀资形式可分为冇限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等1) 物业管理有限责任公司是由2个以上50个以卜•股东共同出资，并以其出资额为限 对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人；(2) 物业管理股份冇限公司是一般由5个以上发起人成立，全部资本为等额股份，每个 股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司是以其全部资产对公司的债务承担责任的金 业法人股份有限公司，其注册资本必须在1000万元人民币以上口前，商业、贸易、工 业、房地产等行业中有一批股份有限公司随着物业管理市场发展，集团化的物业管理股 份有限公司将逐步出现；(3) 股份合作型物业管理企业，其原则是自愿组介、自愿介作、自愿参股、民主管理、自 负盈亏、按劳分配、入股分红这种企业股东一般就为职工，股东订立合作经营章程，按其 股份或劳动享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任近年来，随着物业管理的发展，全国各地物业管理企业如雨后春笋大量涌现，如上海市 到1997年为止，共有物业管理企业1540家，其中内资企业为856家，三资企业为108 家，有限公司和股份公司为537家内资企业中，由原房管所转制为物业管理企业的为157 家。

上述15 40家物业管理企业对全市范围内近9600万平方米的各类物业进行着管理服 务职能三) 按经营服务方式分为代理租赁服务型、委托管理服务型两种四) 按是否具冇法人资格•种是具有企业法人资格的物业管理的专营公司或子公司；另一种是以其他经营项bl为主如房地产开发、商业、贸易等血兼营物业管理的不具备企业法人资格的物业管理部二、物业管理企业的组建(一)组建条件1 •企业名称预先审核企业冇名称，犹如自然人冇姓名一样企业的名称一•般由四部分组成：企业所在地、具 体名称、经营类别、企业种类等其具体名称可考虑原行业的特点、所管物业名称特点、地 理位置、企业发起人名字等，女『东湖”、“万科”“XX别墅”等除叫物业管理公司外也有称 物业管理有限公司、物业发展公司、物业公司等根据国家工商行政管理局制定的《企业 名称弩记管理规定》的有关精神，企业名称中不得含有下列内容和文字：(1) 有损于国家社会公共利益的；(2) 町能对公众造成欺嵋或误解的；(3) 外国国家地区名称、国际组织名称；(4) 党政名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称及部队番号；(5) 汉语拼音字母(外文名称中使用的除外)、数字；(6) 其他法律、行政法规规定禁止的。

对于企业中使用中国、中华或者冠以国际字词的企业名称只限于全国性的大公司、国务 院或者授权机关批准的大型进出口金业和大型企业集I才I,国家工商行政管理局规定的其他企 业在企业名称中用“总”字的必须设三个以上分支机构等根据公司登记管理有关规定，设立公司应当中请名称预先核准法律、行政法规规定必 须报经审批后成立的公司，例如三资公司或者公司经营范围中有法律、行政法规规定必须审 批的项目的，应当在报送市批前办理公司名称预先核准，然后以核准的名称报送审批例如 设立外商投资的物业管理企业，在报经冇关外经贸行政管理机关审批前必须将申请名称报工 商行政管理部门预先核准设立有限责任公司，应当由全体股东指处的代衣或共同委托的代理人中请名称预先核 准；设立股份有限公司，rti全体发起人指定的代表或共同委托的代理人中请名称预先核准 申请时，必须提交：(1) 全体股东或发起人签署的申请书；(2) 股东或发起人的法人资格证明或者口然人的身份证明等工商行政管理机关应当自收到申请文件之口起10 口内作出核准或驳冋的决定决定批 准的，应当发给《企业名称预先核准通知书》公司名称是企业的品牌中一部分，从开始起名的时候就要注意其合法性和效应性，一般 要求简明、响亮、冇寓意、冇创意。

2. 公司住所《民法通则》规定，法人以它的主要办事机构所在地为住所物业管理公司的主要办事 机构所在地为物业管理公司的住所物业管理公司设立条件中的住所用房可以是自冇产权房 或租赁用房在和赁用房作为住所时，必须办理介法的租赁凭证，房屋租赁的期限一般必须 在1年以上有了确定的住所，就可以确定所属工商行政管辖的行政机关3. 法定代表人物业管理公司作为企业法人，经国家授权审批机关或主管部门审批和登记主管机关核准 登记注册厉，其代表企业法人行使职权的主要负责人是企业法人的法定代表人全民和集体 企业的主耍负责人是经有关主管机关审杳同意，当企业巾请登记经核准后，主要负责人取得 了法定代表人资格法定代表人必须符合下列条件：(1) 有完全民事行为能力；(2) 有所在地止式八口或临时八口；(3) 具冇管理企业的能力和冇关的专业知识；(4) 具有从事企业的生产经营管理能力；(5) 产牛的程序符合国家法律和金业章程的规定；(6) 符介其他有关规定的条件物业管理公司选好法定代表人对企业的经营管理有着至关重要的作用千军易得，一 将难求”就是说决策人物的重要性物业管理公司法定代表人应在合法前提下，在企业章程 规定的职责内行使职权履行义务，代表企业法人参加民事活动，对物业管理全面负责，并接 受木公司全体成员监督，接受政府部门、主管物业管理的行政机关的监督。

4. 注册资本公司法定的人员、住所和注册资本是公司设立的三要素，其中注册资本是公司从事经营 活动，享受和承担债权债务的物质基础一般来说，注册资木的人小直接决定公司的债务能 力和经营能力世界各国对公司的最低的资本额都有具体严格的规定我国有关法律也对各 类公司注册资本有规定企业法人登记管理冇关规章对申请企业法人登记规定了各类公司的注册资金：生产性公 司注册资金不得少于30力元人民币，咨询服务性公司的注册资金不得少于10 7/元人民币 物业管理公司，作为服务性企业，其注册资本不得少于10万元人民币《中华人民共和国公司法》対有限责任公司和股份有限公司的注册资本分别作出最低限 额规定冇限责任公司的注册资本，生产经营为主的、以商业为主的公司为人民币50万元, 以商业零售为主的公司为人民币30万元，技术开发、咨询、服务性公司为人民币10万元 股份有限公司注册资本最低限额为人民币1000万元人民币股东或发起人町以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作 出资股东或发起人用非货币出资时，要对非资货币作价评估，评估时要核实财产，不得高 估或低估作价对于土地使用权的评估作价，要按照有关房地产法法规、行政规章的规定办 理。

还应当指出：股东以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册 资本的20%,国家对采用高新技术成果有特别规定的除外；同样，发起人以工业产权、非 专利技术作价出资的金额不得超过股份有限公司注册资本的20%这些规定在组建物业管 理股份冇限公司都必须遵导5. 公司章程公司章程是明确企业宗旨、性质、资金状况、业务范围、经营规模、经营方向和组织形 式、组织机构，以及利益分配原则、债权债务处理方式、内部管理制度等规范性的书面文件 其内容一般应包括：(1) 公司的宗旨；(2) 名称和住所；(3) 经济性质;(4) 注册资金数额以及來源；(5)经营范围和经营方式；(6)公司组织机构及职权；(7) 法定代表人产生程序及职权范围;(8) 财务管理制度和利润分配方式;(9) 其他劳动用工制度；(10) 章程修改程序；(11) 终止程序；(12) 其他事项联营企业章程述应载明：(1) 联营各方出资方式、数额和投资期限；(2) 联合各方成员的权利和义务；(3) 参加和退出的条件、程序；(4) 组织管理机构的产生、形式、职权及其决策程序;(5) 主要负责人任期冇限责任公司的章程应载明下列事项：(1) 公司名称和住所；(2) 公司经营范围；(3) 公司注册资本;(4) 股东的姓名或名称;(5) 股东的权利和义务；(6) 股东的出资方式和出资额；(7) 股东转让出资的条件；(8) 公司的机构及产生办法、职权、议事规则；(9) 公司法定代表人；(1 0)公司解散事由与清算办法；(11)股东认为需要规定的其他事项。

股东应当在公司章程上签名、盖章股份公司章程应当载明K列事项:(1) 公司名称和住所；(2) 公司经营范围；(3) 公司设立方式；(4) 公司股份总数侮股金额和注册资木；(5) 发起人的姓名或者名称，认购的股份数；(6) 股东的权利和义务;(7) 董事会的组成、职权、任期和议事规则;(8) 公司法定代表人；(9) 监事会的组成、职权、任期和议事规则；(10) 公司利润分配办法；(11) 公司的解散事由与清算办法；(12) 公司的通知和公告办法；(1 3)股东大会认为盂要规定的其他事项6. 公司人员企业法人登记管理有关规章规定，申请成立全民、集体、联营、私营、三资筹企业，必 须冇与生产经营规模和业务相适应的从业人员，其中专职人员不得少于8人物业管理公 司一般应具有8名以上的专业技术管理人员，其中中级职称以上的须达3人以上根据《公司法》设立物业管理有限责任公司，应当山2人以上50以下股东共同岀资； 设 立股份有限公司，除国有企业改建为股份有限公司的外，应当有5个以上发起人，且其 中须冇过半数的发起人在中国境内冇住所国家授权投资的机构或部门可以单独设立国冇独 资的有限责任公司外国投资者包括外国的金业和其他经济组织或个人，可以独资设立外 资性质的物业管理有限责任公司。

二)设立登记1 .三资物业管理企业的设立登记三资物业管理企业在向工商行政管理机关中请登记之前，如前所述，首先要进行向工商 行政部门中请名称登记，然后进行审查批准即经过对外经济贸易主管部门审查批准对外经 贸行政主管部门主要审查外资企业、中外合资企业、中外合作企业的经营目的、范围、资金 和章程，介资企业介营各方签订的介营协议、介同、章程，合作企业中外合作者签订的协议、 合同、章程等文件审杏机关一般在三个月内作出批准或不批准的决定当三资物业管理企业接到对外经济贸易主管部门的批准书Z后30日内，向工商行政管 理机关申请营业登记营业登记主要看是否具备了开业的条件：是否冇符合规定的名称， 是否。