房产评估评估重置成本法.docx

房产评估评估重置成本法房屋评估中重置成本法的运用重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被 评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬 值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的 评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首 先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新 率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值由于 我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置 成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法一、重置成本法的类型及含义 重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、 预决算调整法、价格指数调整法等方法1（重编预算法此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成 本构成项目重新估算其重置成本具体地说，就是根据待估建筑 物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预 算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本 重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准 确性相对比较高但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费 时，工作量较大因此，此法主要适用于:其一，测算建筑物更新 重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺 为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成 本的要求。

其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围 墙、设备基础、非标构架等的评估评估这些建筑物，重编预算 法的工作量不会太大2（预决算调整法此法是以待估建筑物决算中的工程量为基 础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工 程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本此方法不需 要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为 假设前提的所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时 的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造 价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可此法要 求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料该法 主要适用于:其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物 而无法运用类比法的建筑物评估;其二，适用于用途结构大致相同 相似，且数量较多的建筑物评估3（价格指数调整法价格指数调整法是指根据待估建筑物的账 面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建 筑物重置成本的一种方法价格指数法由于方法本身的缘故，在 推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足因此，应尽量 控制此法的使用范围对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此 法。

此法一般只限使用于单位价值小，结构简单，运用其他方法 有困难的建筑物的重置成本估算另外，待估建筑物账面成本不 清、不实的，也不宜采用此法二、重置价值的计算 重置价格一般由建筑造价、前期及其它费用、固定资产投资方 向调节税和资金成本四部分组成一）建筑造价的确定建筑造价一般包括土建工程（含结构及装修）、给排水、采暖、 电气（工业及民用配电线路、照明）等工程的价值建筑造价一般 通过以下方法进行计算:1（选择具有代表性的建筑按照规定计算方法进行案例的编制， 根据案例参照市场现行同类造价确定对比单方造价，根据被估项 目和对比单方造价比较，利用调整系数进行案例以外的第一评估 项目的单方造价计算，这个方法称为:“类比法”即被估项目单方造价,对比单方造价X（1，调整系数）如:某砖混结构建筑构造与对比单方造价确定的结构构造相比较 合计增调23%的系数，2所确定的对比单方造价为568元/m则2被估建筑的单方造价,568X（1，23%）,699元/m2（可以直接引用被估项目建筑结算造价或作微调计算时可以按 下列公式计算被估项目单方造价,被估项目结算单方造价或被估项目单方造价，被估项目结算单方造价X（,，调整系数）2 如:某框架结构工程于2019年8月竣工，其结算造价为3865988元，建筑面积3718.16m，至评估基准日约一年左右，一 年中建筑造价下调0.32%，试确定被估项目的评估基准日的单方造 价。

2被估项目估算单方造价,3865988,3718.16,1039.76元/m2 被估项目基准日单方造价, 1039. 76X （1, 0. 32%） , 1006. 49元 /m（二）前期费用及其它费用的确定前期费用及其它费用包括地方政府规定收取的建设费用及建设 单位为建设工程而投入的除建筑造价以外的其它费用两个部分1（政府收费的计算 该费用一律按地方政府规定的现行收费项目 的收费标准计算2（建设单位支付的其它费用 该部分费用主要包括下列内容及参考取费标准序号 费用名称 标准（%）1 建设单位管理费 1.8-2.52 建筑设计费 1.5-2.03 勘察设计费 0.4-0.84 监理费 按建设部文件执行0.5-2.5（一般情况取1-1.5）5 其它 按有关文件规定选取3（计算形式 前期及其它费用可以采用列表形式计算，其表格形式如下:前期及其它费表2序号费用名称 按造价计取（%）按建筑面积计取（元/m）备注1合计（三）固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税按照《中华人民共和国固定资产投资 方向调节税暂行条例》［（91）82号文］规定计取四）资金成本（1）计算标准资金成本为该建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本。

利 息率可以按中国人民银行现行规定标准计算即六个月内（含六个月） 5.58%六个月到一年（含一年） 5.85%一年至三年（含三年） 5.94%（2）建设期限规定 建设期按正常施工建设期限确定3）资金投入的比例 在一个建设期内，其资金一般按不同比例分期投入计算进也 应分别计息五）重置价值的计算重置价值按下列公式计算单方重置价值，［单方建筑造价X（1，前期费率），前期费/平方 米］X（1，投资方向调节税率）X（1，综合贷款利率）重置全价,单方重置价值X建筑面积三、成新率的确定 成新率可以取勘查成新率和理论成新率的算 术平均数或加权平均数1（理论成新率N1,（1,已使用年限/设计规定使用年限）X100% 一般情况下，建筑物设计使用年限规定如下:一般情况 60年（1）钢筋砼排框架结构有腐蚀介质 50年一般情况 50年(2) 砖混结构(有抗震构造)有腐蚀介质 40年(3) 砖混结构(无抗震构造) 40年(4) 砖木结构 30年(5) 半永久建筑 20年2(勘查成新率:勘查成新率可以按结构、装修、配套设施三方面 的使用功能情况确定，其所占分值及综合计算可参照下表现场勘察成新率计分表序号 部位名称 完全分 勘查分 备注1 基础 302 承重结构 303 非承重结构 84 屋面 65 地面 46 内外装修 57 门窗 58 配套设施(水、暖、电等) 129 合计 100凡是已拆除的、待报废的、无使用价值的工程其成新率一律定 为0。

四、评估值计算 评估值，重置全价X综合成新率2 五、案例 某工程于1996年6月竣工，混合结构，4层，建筑面积656.95m,条形基础，砖墙;屋面为珍珠岩保温，三毡四油 防水层;铝合金窗，木门;外墙条砖，内墙抹灰刷涂料;水磨石楼地 面;水、电、暖齐全1(建安造价测算(1) 建筑工程序 项目费用名称 计算表达式 金额号 (元)1 直接费 5564372 直接费中人工费 1112873 其他直接费4 其他直接费中人工费5 现场经费 1X5.52% 307156 直接工程费合计 1，5 5871527 直接工程费中人工费合计8 企业管理费 6X7.88% 462689 财务费 6X1.5% 880710 远征工程费 6X2.56% 1503111 计划利润 6X4.5% 2642212 预算包干费13 人工费调整 2X59.7% 6643814次材材料费调整1X0.07% 39015 材差16 工程造价 6，8，9，10，11，12，13，14，15 750508(2) 安装工程 经计算，水、电、暖、卫工程造价为:133361元(3) 建安工程总费用,(建筑工程，安装工程),883869元2 （4）建筑面积656.95平方米 单方造价1345元/m2（前期及其它费用计算:序 取费名称 取费系数 基数 金额 依据2号（元/m）1 设计费 2% 单方造价2 竣工图费 0.0014% 单方造价3 勘察费 0.5% 单方造价4 建设单位管理费 2% 单方造价5 定额编制费 0.08% 单方造价6 招标费 0.5% 单方造价7工程监理费1.5%、单方造价8 质检费 0.3% 单方造价9 可行性研究费 0.5% 单方造价合计 7.3814% 99.283（固定资产投资方向调节税，此建筑物为15%2固定资产投资方向调节税，（1345,99.28）X15,,216.64元/m 4（资金成本建设期按1年,年利率按5. 85%计:2 资金成本，（1345, 99.28,216.6）X5.85%X1X0.5,24.29 元 /m5（重置单价,（建安单方造价,前期费用,其他费用,资金成本22，固定资产投资方向调节税），1685.21元/m（取整为1685元 /m）22 6(重置全价，重置单价X建筑面积，1685元/mX656.95m,1106961 元7(成新率的确定对房屋建筑物进行勘察和技术鉴定后，依据建筑物现场勘察评 估分标准，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分， 并依据权重系数逐一计算出建筑物的鉴定成新率。

其次，根据建 筑物的使用年限，已使用年限、尚可使用年限，计算出建筑物的 理论成新率，最后计算出综合成新率1) 鉴定成新率(完好分值率)在熟悉房屋施工资料的基础上，根据建筑物现场勘察评分标 准，对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据建筑 物成本构成，各部分的使用年限，确定三部分权重，以此确定房 屋鉴定成新率完好率计算表分项 分数基础(30) 30主体(60) 58房盖(10) 8(1) 结构小计(100) 96门窗(25) 24内外装饰(40) 36其他(35) 32(2) 装饰小计(100) 92水卫(40) 36电照(30) 28暖通(30) 27 (3)设备小计(100) 91注:完好分值率，鉴定成新率，(l)X0.6,(2)X0.2,(3) X0.2,94.2%(2) 理论成新率(经济寿命年限50年计)理论成率，(使用年限，已使用年限)？使用年限X100%,(50- 3)?50X100%,94%(3) 综合成新率综合成新率，鉴定成新率X60%，理论成新率X40%,94%8(评估值计算评估值，重置全价X成新率，1106961X94%,1040543元。