房地产投资与开发7财务评价.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,房地产投资与开发,财务评价,主要内容,评价指标体系,计算方法,静态指标,动态指标,盈利能力指标,投资利润率,财务内部收益率,资本金利润率,财务净现值,偿债能力指标,静态投资回收期,动态投资回收期,财务评价指标体系,房地产,投资,财务评价主要分为盈利能力评价和,偿债,能力评价，,根据这些指标中所采用的资金参数是否与时间相关，两类指标又可以分为静态,指标与动态指标主要的评价指标有：,评价指标计算,投资利润率,投资利润率，又称为投资收益率，是指房地产投资项目开发建设完成之后的收益额与项目总投资额的比率计算公式为：,投资利润率,=,项目收益额,/,项目总投资额,100%,式中的项目总投资额是,开发成本与期间费用,之和，收益额是房地产开发投资项目的销售收入与总投资、营业税及附加、土地增值税之差项目收益额按其是否包括应纳所得税额，分为利润总额与净利润，相应地，投资收益率计算结果分为税前投资收益率和税后投资收益率两类优点：计算简单、直观、易于理解缺点：没有考虑资金的时间价值，不能区分不同年度的收益情况评价指标计算,资本金,利润率,资本金利润率是项目的利润额与项目资本金的,比例，是反映投资者投入企业资本金的获利能力的指标,。

计算,公式为,资本金利润率,=,利润,/,项目全部注册资金,100,如果分母变为权益资本，则指标称为权益报酬率例：投资利润率计算,序号,项,目,金,额,(,万元,),A,B,C,1,销售收入,900697,899039,904439,2,销售税金及附加,49538,49447,49744,3,总,投资额,503191,507132,494296,5,土地增值税,78469,76608,82670,6,利润总额,269498,265852,277728,8,投资,利润,率,53.56%,52.42%,56.19%,9,所得税,67375,66463,69432,10,税后利润,202124,199389,208296,11,投资,净,利润,率,40.17%,39.32%,42.14%,财务净现值,（,Net Present Value,NPV,）,是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和数学表达式为：,FNPV,项目在起始时间点的财务净现值；,CI-CO,净现金流量；,折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率,如果,FNPV0,，则项目可以被接受；,如果,FNPV0,，则项目应该被拒绝。

评价指标计算,财务净现值,净现值计算示例,NPV,137.24,若,i,=10,%,，求,NPV,财务内部收益率,(Internal Rate of Return),是指使项目净现值等于零的折现率公式为：,项目在第,t,年的净现金流量；,项目开始进行的时间点评价指标计算,财务内部收益率,FIRR,的试算内插法,NPV,1,NPV,2,NPV,0,i,i,2,i,1,IRR,i,2,i,1,IRR,i,1,NPV,1,NPV,1,|NPV,2,|,IRR,计算公式：,FIRR,例,题,已知某投资项目的净现金流量如下表所示求该项目的财务内部收益率，并判断项目是否可行基准收益率为,12%,单位：万元）,取,i,1,20%,，试算得到：,NPV1,15.47,万元,取,i,2,21%,，试算得到：,NPV2,17.60,万元,代入插值法公式：,FIRR,20.47%,投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间静态投资回收期（）,即在不考虑时间因素影响的条件下，项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间公式为：,评价指标计算,静态,投资回收期,=,累计净现金流量开始出现正值的年份数,-1,+,评价指标计算,动态,投资回收期,动态投资回收期（）,即项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份其计算公式为：,动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为,：,例、投资回收期计算,已知某投资项目计算期内逐年净现金流量如下表所示试问该项目的静态投资回收期、动态投资回收期各是多少,?,（,i,c,=12%,）,表,某投资项目现金流量表,t,年末,建,设,期,经,营,期,0,1,2,3,4,5,6,7,净现金流量（万元）,-10,-20,4,8,12,12,12,12,由表中结果可以看出，在第,5,年末，累计净现金流量已出现正值这样：,P,t,=,所以该项目静态投资回收期为,4.5,年解：首先计算项目的累计现金流量，列,下,表,进行计算表,现金流量累计表,t,年末,0,1,2,3,4,5,6,7,净现金流量（万元）,-10,-20,4,8,12,12,12,12,累计净现金流量（万元）,-10,-30,-26,-18,-6,6,18,30,（,1,）静态投资回收期计算,（,2,）动态投资回收期计算,将例中的现金流量折现，得到下表并利用公式计算项目的,P,t,根据表中计算结果可以看出，在第,6,年末，项目累计现值出现正值。

表,现金流量累计表,t,年末,0,1,2,3,4,5,6,7,净现金流量（万元）,-10,-20,4,8,12,12,12,12,净现值（,P/F,，,12%,，,t,）,-10,-17.9,3.2,5.7,7.6,6.8,6.1,5.4,累计净现金流量（万元）,-10,27.9,-24.7,-19,-11.4,-4.6,1.5,6.9,（年）,成本费用,构成,开发成本：,主要,包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费,、配套,设施建设费、开发间接,费期间费用：,管理费用,、财务费用、销售,费用。