房地产项目风险评价决策.ppt

6 6 房地产开发风险评价决策房地产开发风险评价决策 6.1 风险评价决策概述6.2 风险管理成本-效益分析 6.3风险报酬率 6.4 风险调整折现率法6.5 肯定当量法 6.1.1 6.1.1 风险评价决策风险评价决策 风险评价决策是在风险识别、风险估计的基础上，判断风险对房地产开发方案的影响，并将风险的影响同开发方案的其他目标构成一个多目标问题进行决策 6.1.2 6.1.2 风险评价决策的任务风险评价决策的任务 ①判断某一风险管理措施在经济上的可行性；②判断单一房地产项目在经济上的可行性；③在多个开发项目中选优 6.1.36.1.3房地产项目风险评价指标体系房地产项目风险评价指标体系 q房地产开发收益指标房地产开发收益指标 •期望净现值期望净现值E(NPV)        期望净现值E(NPV)是指按基准收益率或按风险调整的折现率将项目计算期内各年的期望净现金流量折现到建设初期的现值之和        ① E(NPV)＜0，则项目不能接受        ② E(NPV)＞0，项目可以接受；        期望净现值E(NPV)＞0，说明开发方案按现值计算的投资收益率高于所有折现率。

故可以接受在选择投资方案时，期望净现值E(NPV)越大越好，说明项目收益水平越高•期望内部收益率期望内部收益率E(IRR)         期望内部收益率E(IRR)是指项目在整个计算期内，各年期望净现金流量现值累计等于零时的折现率期望内部收益率E(IRR)放映项目所占用资金的获利能力由于期望内部收益率E(IRR)被作为项目的实际投资收益率，因此：                ①E(IRR)＜基准收益率或风险调整得折现率，则项目不能接受                ② E(IRR)＞基准收益率或风险调整得折现率，可以考虑接受该项目； •开发失败率开发失败率PF        开发失败率是放映开发方案收益风险的一个指标，其定义有两种：               ① PF＝P（NPV＜0）（开发失败率即为净现值小于零的概率）              ② PF＝P（IRR＜io）（开发失败率即为内部收益率小于基准收益率的概率） •开发成功率开发成功率PS        开发成功率反映开发方案投资成功的可靠性，定义为：PS＝1－PF6.1.36.1.3房地产项目风险评价指标体系房地产项目风险评价指标体系 q风险效用的新定义风险效用的新定义 效用是对风险决策系统的客观放映，不同的风险对决策系统有不同的影响，故效用不同；对于同样的风险，由于风险决策系统存在差异，故对决策系统影响的客观放映（即效用）也就不同。

效用取决于风险本身和决策系统两个因素        风险效用即风险对开发项目的影响，可用风险度RD、致命度FD和激励度PD三个指标表示q房地产开发风险效用指标房地产开发风险效用指标 •风险度风险度RD  式中RD——风险度；         SD——方案标准差；         E(I)——项目总投资的期望值；         I0——项目计划总投资        对于不同方案，风险度RD越小越好               对比第对比第5章风险度的定义章风险度的定义:     式中  RD——风险度  SD——方案标准差  E(R)——方案的收益期望值                E0——项目预期（计划）收益值 q致命度致命度FD 致命度FD反映决策方案可能对决策者的不利影响程度，即致命程度     致命度FD表现为对决策的限制与约束，致命度FD越大，决策越须谨慎 q激励度激励度PD        激励度PD反映决策方案可能对决策者的有利影响程度，即对企业今后成长的支持程度        激励度PD表现为对决策者的激励，激励度PD越大，风险对项目的有利影响越大，决策者越容易做出肯定的决策。

 6 6 房地产开发风险评价决策房地产开发风险评价决策 6.1 风险评价决策概述6.2 风险管理成本-效益分析 6.3 风险评价方法6.4 房地产开发风险评价指标体系6.5 房地产开发风险综合评价决策 6.2.1 6.2.1 成本成本- -效益分析效益分析 •20世纪60年代,美国Great Society规划中,费用-效益分析法被用于公共卫生、教育、劳动开发、社会福利等项目•1965年，美国政府采用了成本-效益分析的预算体系，名为“计划方案及预算体系”（planning，programming and budgeting system），把预算、方案制定与项目选择联系起来•从60年代后，成本-效益分析这种方法广泛流行于各工业部门整个工程系统消耗的费用一般是从研制设计开始到服务期满之间的下列各项费用的折现总合：（1）研制与生产费用；（2）仓储与运输费用；（3）技术改造费用；（4）人员培训、日常运行及意外损失等费用所有这些费用均在不同时期支付，应根据反映货币价值与时间关系的折现率，把它们折算到同一时间来计算  q风险管理成本风险管理成本- -效益分析效益分析  所谓风险管理成本—效益分析，就是根据房地产开发企业确定的开发目标，利用数量分析方法计算、评估各方案的全部预期成本和全部预期效益，通过比较净效益及成本，以判断风险管理措施在经济上的可行性。

 q风险管理成本风险管理成本  风险管理成本是指采用、维持风险管理措施所花费的费用包括三类费用： ①建造特殊防护设施的费用支出和折旧； ②从事风险管理的人员费用； ③与风险管理有关的咨询、培训等费用 q风险管理效益风险管理效益  风险管理效益是指采用风险管理措施后的效果，一般是指风险管理措施避免或降低的风险事件损失这类损失包括： ①风险事件造成的直接经济损失； ②受伤人员的时间成本及其工资支出； ③受伤人员的治疗、护理等费用支出； ④死亡人员的丧葬费、抚恤金； ⑤招聘、培训替补人员的支出及时间成本； ⑥风险事件、损失造成员工士气低落、效率降低带来的损失； ⑦风险事件、损失导致企业声誉受损，导致产品销售不畅、 融资成本增加、材料设备采购费用增加 ⑧风险事件发生后企业消除不良影响的支出 股票A未来1年可上涨50％的概率是20％，而下跌30％的概率是80％；B上涨30％的概率是80％，最大下跌10％的概率是20％；A的预期最高涨幅>B的预期最高涨幅，所以应该买A对吗？ A的风险报酬率为（0.5×0.2－0.3×0.8）＝-14％，B的风险报酬率为（0.3×0.8－0.1×0.2）＝22％。

也就是说，投资股票B平均可以获得每年22％的收益，投资股票A的结果是平均每年亏损14％故应选择股票B q风险报酬风险报酬         风险报酬是指投资者因承担风险而获得的超过时间价值的那部分额外报酬即:        风险报酬＝投资收益－时间价值(投资额×基准利率)        这个基准利率一般对企业来说使用的是贷款利率在财务管理中，风险报酬通常采用相对数，即风险报酬率来加以计量 q风险报酬率风险报酬率  所谓的风险报酬率即为投资者因承担风险而获得的超过时间价值率的那部分额外报酬率，即风险报酬与原投资额的比率，即 风险报酬率＝风险报酬 / 投资额 风险报酬率是投资项目报酬率的一个重要组成部分，如果不考虑通货膨胀因素，投资回报率就是无风险收益率与风险报酬率之和即 投资回报率=无风险收益率+风险报酬率q风险调整折现率法风险调整折现率法 风险调整折现率法是用考虑了风险的贴现率来进行项目的投资效益指标（如净现值）的分析方法 具体地，调整折现率法是将项目因承担风险而要求的、与开发项目风险程度相适应的风险报酬率，计入要求达到的收益率，构成按风险调整的折现率，以调整的折现率对现金流进行折现，并据此评价开发方案的方法。

由于按风险调整的折现率的高低取决于风险的大小，这就相当于在进行项目投资决策时，计入了风险因素因而，风险调整折现率法成为房地产投资项目风险评价决策中最重要的方法或措施两种按风险调整的折现率的确定方法两种按风险调整的折现率的确定方法 ①凭经验按风险的大小规定不同的折现率一般而言，风险越大，折现率越高②根据风险程度直接确定风险报酬，而后加上无风险收益率作为按风险调整的折现率          风险调整折现率的计算公式：   K——风险调整折现率   io——基准贴现率   b——风险补偿斜率       ν——风险程度系数 考虑风险后的期望净现值计算公式考虑风险后的期望净现值计算公式      式中 E(NPV)——项目的期望净现值        K——按风险调整的折现率        E(Yt)——第t年净现金流量的期望值        如果E(NPV)≥0，则表示在考虑风险后，项目仍能达到规定的收益水平，可以接受        如果E(NPV)≤0，意味着考虑风险后，项目不能达到规定收益水平，不能接受 就某房地产项目提出了A、B两种方案，其现金流量表见图设A、B两种方案的风险调整折现率分别为6.8%和9.4%。

据此进行项目方案决策 现金流量表（单位：万元）现金流量表（单位：万元）年份年份A A方案方案B B方案方案现金流量现金流量概率概率现金流量现金流量概率概率0 0-5000-50001 1-3000-30001 11 1300030000.250.25  200020000.50.5  100010000.250.25  2 2400040000.200.20250025000.200.20300030000.600.60100010000.250.25200020000.200.208008000.550.553 3250025000.300.30600060000.100.10200020000.400.40400040000.500.50150015000.300.30200020000.400.40解：（1）计算A、B两方案各年净现金流量的期望值：E(A1)＝3000×0.25＋2000×0.5＋1000×0.25＝2000（万元）E(A2)＝4000×0.20＋3000×0.60＋2000×0.20＝3000（万元）E(A3)＝2500×0.30＋2000×0.40＋1500×0.30＝2000（万元）E(B2)＝2500×0.20＋1000×0.25＋800×0.55＝1190（万元）E(B3)＝6000×0.10＋4000×0.50＋2000×0.40＝3000（万元）（2）计算A、B两方案的期望净现值： （3）项目选优： 考虑了风险后，A、B两个方案的期望净现值均大于0，且A方案的净现值大于B方案，故选A方案。

年份年份A A方案方案B B方案方案现金流量现金流量概率概率现金流量现金流量概率概率0 0-5000-50001 1-3000-30001 11 1300030000.250.25  200020000.50.5  100010000.250.25  2 2400040000.200.20250025000.200.20300030000.600.60100010000.250.25200020000.200.208008000.550.553 3250025000.300.30600060000.100.10200020000.400.40400040000.500.50150015000.300.30200020000.400.40q风险调整折现率法的优缺点风险调整折现率法的优缺点 风险调整折现率法主要通过调整项目现金流量的折现率（贴现率）来考虑风险程度，在技术处理上比较方便，得到了广泛的应用但是，这种方法混淆了时间价值和风险价值的概念，把风险价值也以贴现率的形式来加以考虑，这意味着风险将随着时间的推移而加大，这在有些情况下并不完全与事实相符合为此，人们又提出了肯定当量法。

q肯定当量法的基本思路肯定当量法的基本思路 先用一个系数把有风险的现金流量调整为无风险的现金流量，然后再用无风险贴现率去计算净现值则净现金流量去期望值计算公式如下：     式中 dt——第t年肯定当量系数            E(Yt)——第t年净现金流量的期望值            io——无风险折现率（基准贴现率）         如果E(NPV)≥0，项目可以接受；     如果E(NPV)＜0，拒绝该项目例例 就某房地产项目提出了A、B两种方案，其现金流量表见图设A、B两种方案的风险调整折现率分别为6.8%和9.4%基准贴现率为6%据此进行项目方案决策 年份年份A A方案方案B B方案方案现金流量现金流量概率概率现金流的变异系数现金流的变异系数现金流量现金流量概率概率现金流的变异系数现金流的变异系数0 0-5000-50001 1 -3000-30001 1 1 1300030000.250.250.350.35   200020000.50.5  100010000.250.25  2 2400040000.200.200.210.21250025000.200.200.580.58300030000.600.60100010000.250.25200020000.200.208008000.550.553 3250025000.300.300.190.19600060000.100.100.470.47200020000.400.40400040000.500.50150015000.300.30200020000.400.40 解：（1）由肯定当两系数表（赵世强P148）查出各年的肯定当量系数： dA1＝0.6 dA2＝0.8 dA3＝0.8 dB2＝0.4 dB3＝0.5（2）计算A、B两方案各年净现金流量的期望值：E(A1)＝3000×0.25＋2000×0.5＋1000×0.25＝2000（万元）E(A2)＝4000×0.20＋3000×0.60＋2000×0.20＝3000（万元）E(A3)＝2500×0.30＋2000×0.40＋1500×0.30＝2000（万元）E(B2)＝2500×0.20＋1000×0.25＋800×0.55＝1190（万元）E(B3)＝6000×0.10＋4000×0.50＋2000×0.40＝3000（万元）（3）将各年肯定当量系数代入净现金流量期望值计算公式： 得：  （4）项目方案决策： 有计算结果可知，E(NPVB)＜0, 方案B为否定方案；E(NPVA)＞0，所以方案A为优选方案。

q本章重点内容本章重点内容（1）风险评价决策的任务包括：风险评价决策的任务包括： ①判断某一风险管理措施在经济上的可行性；②判断单一房地产项目在经济上的可行性；③在多个开发项目中选优 2）房地产开发项目风险评价主要指标：房地产开发项目风险评价主要指标：开发方案的收益、风险效用、总投资、工期2）风险管理成本风险管理成本——效益分析：效益分析：根据房地产开发企业确定的开发目标，利用数量分析方法计算、评估各方案的全部预期成本和全部预期效益，通过比较净效益及成本，以判断风险管理措施在经济上的可行性3）风险报酬率：风险报酬率：即为投资者因承担风险而获得的超过时间价值率的那部分额外报酬率，即风险报酬与原投资额的比率4）风险调整折现率法：风险调整折现率法：是用考虑了风险的贴现率来进行项目的投资效益 指标（如净现值）的分析方法5）肯定当量法：肯定当量法：先用一个系数把有风险的现金流量调整为无风险的现金流量，然后再用无风险贴现率去计算净现值q课堂练习题课堂练习题 某房地产开发公司获得60亩居住用地使用权，投资开发一住宅小区规划设计条件为：规划建设用地面积39000 m2，居住建筑用地面积35000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，每层建面相等。

已知该项目的固定成本费用为1.6亿元，住宅平均售价为5000元／m2，单位产品可变成本为3000 元／m2，以建筑面积为计量单位试对该项目进行风险评估 提示：容积率是建筑总面积与建筑用地面积之比；建筑密度是指在建筑的基底总面积与建筑用地面积的之比。