大连金石滩项目简报.docx

天实安德地产金石滩项目市场简报第一部分 区域背景分析1.1 区域属性大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨毗邻大连经济技术开发区，距大连市区 50 公里仅 40 分钟车程从大连市中心到金石滩的快轨 3 号线 2005 年已竣工， 项目离终点站金石滩站约 3 公里金州金石滩开发区金石滩三面环海，呈元宝状北靠大砬山和什字街水库，西侧为小窑湾，东南两侧呗黄海包围金石滩属于真正意义上山南水北的风水宝地 全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成全年气候宜人，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足，气候宜人陆地面积 62 平方公里，其中林地近 20 平方公里，海域面积 58 平方公里，海岸线长 30 公里，其中的 4.5 公里为金石滩的南向黄金海岸1.2 区域规划及配套规划：项目位于国家 5A 级度假景区——金石滩旅游度假区，随着大连城市全域化发展、金州新区成立的大背景下，金石滩被定位大连城市后花园，乃至整个中国的后花园同时各大产业相继云集于此：小窑湾将建设成为大连城市副中心，集生态宜居城、商务中心、办公中心区、航运中心与一体的黄海新城中心区金石 IT 产业园是一个集 IT 研发、制造、服务等多功能于一体的产业园区。

园区建设对于促进大连及开发区工业、经济的发展有重要作用另外跨海大桥的建成将进一步缩短金石滩与主城区的“时间距离”, 使其外部交通更加便利, 使金石滩成为真正的城市后花园金石滩正走在经济大发展的步伐上，多家全国性的知名开发商（香港恒基兆业、万达影视城等）正是看到了金石滩未来的潜力，相继进驻金石滩努力成为大连后花园的开疆者和创造者十里黄金海岸配套：金石滩与生俱来的旅游及教育优势也为未来的发展提供了强有力的支撑，如：占地面积 1.75 万平方公里的金石高尔夫球场，三面环海、一面依山金石高尔夫俱乐部是美国高尔夫球协会和世界旅游协会会员，其本身实行会员制，会员费 8 万美元；中国国际游艇俱乐部，占地 1 平方公里，其中 6000 平方米的游艇停泊湖，可进行大型游艇、海上帆板、海上滑翔伞比赛和海上观光游览 金石滩跑马场，占地 12.6 万平方米，跑道周长 1000 米，宽度 20 米，设有国际标准的白色木制栏杆、60 米长引道及马闸、大看台、小看台，服务楼、停车场等，适合开展大型赛马和遛马活动 贵族学校林立：大连枫叶国际学校、大连美国国际学校艺术学院环绕：大连模特艺术学校、鲁迅美术学院大连分校、沈阳音乐学院大连分校1.3 景点与旅游资源金石滩在利用丰富的山、海、地质资源基础之上，就地取材，衍生出一系列的景点景区、主题公园、节日。

例如，发现王国主题公园、大连滨海国家地质公园、地质博物馆、世界名人蜡像馆、滨海公园、国际沙滩节、国际冬泳节等等这些景区景点使得自然资源更具观赏性，旅游者更具参与性 2011 年是金石滩被评为 5A 级旅游景区的第一年，借此契机，金石滩全年接待中外游客 800 余万人，平均一天接待 2 万余人次实现旅游总收入近 80 亿元 第二部分 房地产市场简析2.1 大连房地产宏观政策时间 出处 政策名称 作用2011.1.1 大连市住房公积金管理中心 个人住房公积金贷款新政 减小公积金贷款的信贷风险2011.3.1 大连市政府 国八条细则 调节房地产市场2011.3.28 大连市政府 限购，对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市缴纳 1 年以上（含 1 年）社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭暂停在本市市内四区和高新区范围内向其售房控制房价增长2011.3.31 大连房地产调控小组 房价调控目标 动态控制房价增长2011.4.1 大连市住房公积金管理中心 大连市 4 月起二套房公积金贷款首付提至六成 减小公积金贷款的信贷风险2011.5.20 大连市国土房屋局 土地拍卖实行"双竞制" 控制地价，变相传导到房价，同时提高公租房的供应。

2011.6.22 大连市住房公积金管理中心 7 月调住房公积金缴存基数下限为最低月工资标准 增强正常房屋购买的能力2011.09.26 大连市政府 大连市政府关于调整普通住房标准的通告 适应市场发展，缓解刚需压力 大连本地房地产调控政策多跟随国家来走，限购范围也仅限于市内四区和高新区市内四区是指中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区，政策较为宽松2.2 金石滩近 2 年土地成交情况项目名称 项目位置 面积 用途 供地方式年限容积率 成交价格(万元 )土地单价楼板价 竞得人 成交时间鑫融置业金石 IT 产业园居住配套项目 A 区大连金石滩街道81131 居住 挂牌 50 <0.8 8673 71.27 1336.26 大连鑫融置业 2010-3-26鑫融置业金石 IT 产业园居住配套项目 B 区大连金石滩街道381027 居住 挂牌 50 <0.8 40730 71.26 1336.19 大连鑫融置业 2010-3-26纳帕溪谷 大连金石滩街道北部区137431 居住 挂牌 50 <1.01 25100 121.76 1808.29 大连纳帕溪谷 2011-12-20大连金石国际旅游区住宅项目大连金石国际旅游度假区184212 居住 挂牌 50 1.01-1.5 42000 152.00 1519.99 大连金石文化旅游2012-1-20大连金石国际旅游区住宅项目大连金石国际旅游度假区92663 居住 挂牌 50 1.01-1.5 21200 152.52 1525.24 大连金石文化旅游2012-1-20大连金石国际旅游区住宅项目大连金石国际旅游度假区55523 居住 挂牌 50 1.01-1.65 13700 164.50 1495.42 大连金石文化旅游2012-1-20大连金石国际旅游区住宅项目大连金石国际旅游度假区48203 居住 挂牌 50 1.01-1.65 11900 164.58 1496.20 大连金石文化旅游2012-1-20 大连金石国际旅游区近三年成交的容积率小于 1.65 的项目主要有以上几块，成交楼板价较为集中，都在 1300-1800 元/平米左右，容积率有小于 0.8 的别墅地块，也有 1.01-1.65 的多层地块，成交土地单价在 70-165 万/亩。

2.3 金石滩近两年销售额前十名销售情况金石滩近两年在售项目销售额排名前十排名 项目名称 销售额（亿元） 销售面积（㎡） 销售套数（套） 均价（元/㎡）1 东方优山美地 5.59 56076 415 99702 假日养生庄园 5.18 58215 522 88973 王仔假日 2.18 25652 345 85004 金石明珠 2.1 27439 247 76625 百合花园 2.08 27635 278 75276 红堡 0.78 6340 23 123037 金石天地 0.65 4959 12 131308 波尔多庄园 0.77 5714 33 134009 北马方庭 0.59 3938 17 1501510 水木华庭 0.45 4125 68 10936自 2011 年 1 月至 2012 年 9 月，金石滩商品房共成交 20 余亿元，成交面积22.1 万平，共成交 1960 套东方优山美地和假日养生庄园以较大优势占据金石滩销售榜前两位东方优山美地主要以其 200 万平占地面积的大盘优势以及占据金石滩十里黄金海岸的资源优势在近 20 个月内销售 5.59 亿元，位列金石滩销冠地位。

假日养生庄园主要因为其“远洋”的品牌优势受到大量客户认可和新颖的养生概念受到了购房者推崇，在近 20 个月内共销售 5.18 个亿，以微弱差距位列金石滩销售榜第二名第三部分 目前市场竞争项目情况君海物业类型：独栋、联排价格：独栋 1.9-2.3 万联排 1.2 万起东方优山美地物业类型：叠拼、联排价格：叠拼 1 万，联排1.4 万阳光地中海物业类型：联排价格：1.7 万（户型较好，赠送近 200 平面积）金石天地物业类型：独栋价格：1.8 万波尔多庄园物业类型：独栋、联排价格：独栋 2 万保亿丽景山物业类型：洋房价格：0.88 万远洋假日养生庄园物业类型：联排价格：1.1 万楼盘名称 地址 开发商 开盘时间 占地面积容积率绿化率产权年限物业类型 户型面积 均价波尔多庄园金石滩黄金海岸龙山街以南400-813-0000 转641502012-5-18 520000 0.62 43% 40 年 独栋、联排 160-270 独栋 20000金石天地 金石滩快轨车站正对面0411-84801181 2009-10-1649615 0.6 55% 70 年 独栋 378-419 18000东方优山美地金石滩国家旅游度假区金石路 57号(0411)87906666 2010-7-10 30000000.8 48% 70 年 住宅，商业，别墅，酒店洋房 87-128， ；联排207—450 叠拼 175—185双拼 500—560 洋房 8900 叠拼10000，双拼、联排14000金石明珠 金石滩国家旅游度假区龙山街与金石路交汇处87911111/87903888 2011-6-26 200000 1 46% 50 年 花园洋房、独栋别墅洋房 100-170独栋别墅251-310洋房 7800，独栋别墅 10000 起阳光地中海金石滩枫叶国际学校东侧0411-87900333/777 2011-10-3085535 0.6 61% 40 年 联排别墅 216-288 17000远洋假日养生庄园金石滩葡萄沟西侧0411-87612345 2011-6-25 460000 0.8 40% 50 年 合院别墅、联排别墅195-218 11000保亿丽景山金石滩葡萄沟紫藤街0411-88036777 2012-9-25 373700 0.9 40% 40 年 独栋、联排、洋房洋房 123-189 在售洋房 8800君海 金石滩海滨东路1 号0411-62997777/88882011-9 400000 0.58 40% 50 年 独栋、联排 独栋 325 联排 230-256独栋 19000-23000联排 12000 起 地块周边目前在售的项目较多，多数为容积率低于 1 的高端项目，目前周边独栋别墅单价在 1.8 万左右，联排别墅单价在 1.2 万左右，叠拼别墅价格在 1 万左右，高端洋房价格在 9000 左右。