华北区工程管理大纲.doc

华北区工程管理大纲华北区中海物业工稈管理人纲华北区T程技术管理部编制《华北区中海物业工稈管理大纲》 编审委员会总策划：陈汉主编：陈汉执行主编：杨会军编委：王春颖 徐鹏王浩平 浮跃松易拉克 张义民 2刖吕为了适应集团物业区域化改革，更高效的实现公司对设备、设施的保养维护的管控，提高 管理处白身的专业能力和服务能力，保障各管理处工程设备、设施的正常运行及完粥、完好, 降低故障率，提高维修及时性，展现中海物业的T稈技术管理服务能力，提升业户满意度, 特制定此工程管理大纲本大纲作为华北区中海物业T穆技术管理与服务的操作守则，指导管理处设备实施常态性 和周期性的巡、检、维、修工作，合理控制成木 并依此评价、考核工程技术人员的专 业能力和行政能力目录第一章物资采购程序 5第二章设备、设施基础测量 12第三章设备、设施系统分类 13第四章 设备、设施维护保养标准 181、 常态巡查 182、 备系统设备、设施专业维护保养标准 22一、 供配电系统 23二、 给排水系统 30三、 电梯系统 40四、 防盗监视系统 47五、 消防系统 50六、 交通道闸与门禁、对讲系统 55七、 公用天线系统 59公共设施保养内容 61第五章设备、设施用T分析及能耗测算 64第六章工程专业考核体系 65第一章物资采购程序为有效提高设备设施维护效能，及时为管理处物资采购提供有力保障，合理开支与成木， 充分体现公司对物资采购有效管控，科学设计物资采购稈序，做到“有标准，有保障，有管 理，有控制”，对申请、审批，采购、入库、出库、结算等程序进行规范，特制定木程序。

一、采购方式的认定 采购方式常见有以下三种1） 月度计划采购根据管理处公共区域设备设施维护刀度工作计划的需要进行的物资采购采购的物资只用 于公共区域设备设施维修养护，劳动保护月度计划采购需根据备管理处每月的工作计划（月 度工作计划根据年度计划生成，并强调完成的时间节点）编制物资采购计划，并经上级主管 领导审阅批示，方可实施适用于月度计划采购的有以下内容：公共区域设备设施的日常保养所需物资，公共区域设 备设施正常运行消耗的物资，公共区域设备设施口常维修所需物资，劳动保护所需物资其 中公共区域是指《物业服务条例》中规定的涉及全体业户权利的区域，设备设施指的是当前 已配置的设备设施节口气氛的营造，员工生活环境的改善，管理硬件的改善、添加、新增, 设备设施的大中修、改造、更新或新增等不在其列2） 急迫性应急采购紧急预案的一部分，管理处遇紧急突发事件，处理时，所需物资无库存、从其他管理处不 能及时调拨，可灵活选择供应商从速进行的急迫5性采购应急采购在与主管部门及领导沟通获批后即可实施，事后必须书面报告适用于急迫性应急采购的有以下内容：突发设备设施故障停水、停电、停暖、停气、停梯 等影响业户正常生活的，设备设施损坏导致出现跑水、漏电及其他重大安全隐患等。

3） 计划外采购管理处遇到上级或业主对小区管理提出的合理意见与要求，限时改进（改进时间在本月度 内），所需物资库存不足，从其他管理处不能调拨，需先行书面请示领导审批同意后再行申 报物资采购申请麻进行采购例如，公司对管理处进行联检时发现问题的整改等这种采购 购买的材料不包括在月度计划采购中，优先考虑从集中采购供应商处采购，因质量、工艺等 有特殊要求时，可以另寻专业供应商采购，但应遵循“货比三家的原则上述三种采购均应有完整的入库、岀库手续所采物资不得脱离市场价；所送物资首次送 抵率不得低于90%,首次送抵率是指接到定单示规定工作II内送抵的物资总数与定单总数 的百分比；所送物资单项次品率不高于1%,单项次品率=单项物资次品数/该项物品采购总 数xIOO%；次品率不高于2%,次品率=次品总数/物资送抵总数xlOO%0二、月度计划采购程序：月度计划采购是最常见的采购方式，管理处应加强计划性，统筹兼顾，避免重复与漏项， 使I」常工作所需物资主要依托月度计划采购6（1） 、采购计划的编制采购计划，指的是采购说明和采购物资明细，由备管理处维修主任编制，管理处负责人核 定采购说明：根据管理处月度T作计划，确定所需物资的基木情况，并加以说明。

采购说明 M该说明物资使用的事项，地点，以及使川的大概时间采购说明应能够指导采购明细，而 非采购明细的汇总采购明细：依据采购说明编制，详细的描述采购说明中所提物资的类别、吊牌、型号、材 质等等参照公司定期发布的《常用物资指导价》及供货商的报价确定商品价格，列出所需 数量，核定金额小计采购明细填写电子表格《—年—月物资采购申报审批表》为了描述方便，以下所指的采购计划就是采购说明加采购明细2） 、上报采购计划管理处应在每月25 IIZ前上报采购计划,其中采购说明至公司,号:88083300, 采购明细发送电了邮件至工程技术管理部，邮箱：zhgcdep@ o至公司的采购说明需由管理处负责人、维修主任签署意见及姓名，盖分公司章管理 处负责人在批准采购说明时，应对电了版的采购明细进行审核特别强调，采购计划必须于每月25 LI前上报（以邮件及收到时间为准），逾期不报者, 按以下两种情况处理：1） 因故延期至25 UZ后未报，管理处在上报采购计划的同时增加延期说明，延期说明需 经管理处负责人签署意见和姓名2） 28 UZ后还未上报者，视为下月无物资采购需求发生物资采7购需求时，由管理处书面报告，专业总监批准后方可继续采购程序。

3） 、采购计划的审批：工稈技术管理部负责收集各管理处的采购计划，核对无误后上报 主管领导审批领导审批后，丁•稈技术管理部负责把核定审批后的采购明细（《—年—月物 资采购申报审批表》）分别传至物资供丿2商及备管理处，通知供应商送货、管理处收、验货 最终传递的文件格式为PDF文件工程技术管理部三个工作日内审核采购计划上报领导审批，不得因故拖延，否则应向领导 及管理处书面说明，说明由部门负责人签署4） 、送货：要求物资供应商严格遵守合同，在收到《—年—月物资采购申报审批表》按 约定时间将管理处所需物资送抵管理处5） 、验货：供应商将货品送抵时，管理处维修主任与库房管理员一起验货验货的依据 是核定审批后的《—年—月物资采购申报审批表》因真伪、品牌、型号、材质、质量等原 因不符合要求的，当面退I川并记录，并及时与王稈技术管理部沟通退货时管理处与供应商 确定二次送货时河验货填写《—年_月物资入库验货表》，库房管理员应妥善保存验货表6） 、入库：验货合格的物资，及时入库，填写入库单入库后物品应码放整齐，并能够 及时方便的拿到7） 、出库：出库需经维修主任许可，维修主任不在时，可直接向管理处负责人请示，获 许后方可出库。

出库填写出库单严格抵制没有合理用途的出库，杜绝批量出库管理处每周将出库情况（连同当月入库情况）汇总，填写《—月—周库存明细表》，并电 邮至公司工程部上报时间不晚于次周第一个工8作U库房管理员每周第一个工作口 8： 30-12： 00将库存状况上报维修主任，维修主任填写《— 月_周库存明细表》，当口 17： 00以前传至工程部邮箱（）图1・1月度计划采购程序流程图不合格品退货五、月度零库存与结算公司坚持“零库存"（少量易耗品除外），杜绝库存积压（超过两个月未出库的视为积压）每月月底对库房进行盘点，清点出库单，盘点库存情况对供应商当月的物资供应情况给 予评价，填写供应商的满意度调杏表，经管理处维修主任及负责人签署意见示，报至公司工 程技术管理部盘点工作结朿后，开始办理当月结算丁•作对供应商的结算，严格执行上月采购，次月完 成结算，不得无故拖延（对供应商不满意的，可书血报告公司总经理）结算应严格执行公司的财务制度9六、物资消耗统计管理处于笫2、4季度末月25 LI前对半年物资消耗进行统计，分析物资消耗的方向，检讨 成木支出的合理度，以此加强计划性，提高管理处的物资管理水平半年物资消耗统计按下 表所述实施：表1・1半年物资消耗分项统计表管理处每半年需对消耗的所有物资逐项进行统计，填写上表。

其中某项物资的使用金额= 半年使用量x单价，占总金额比率=某项物资半年里的使用金额/物资消耗半年的总和x!00%o累计比例二某项物资全年使用金额/物资消耗全年总合xlOO%0示例如下: 表1-2 （半）年物资消耗分项统计示例表2009-6-2510表1-3年物资消耗分项统计示例表2009-12-25附表：表1・4《—月_周库存明细表》表1-5《_年_月物资采购申报审批表》表1-6《—年—月物资入库验货表》11第二章 设备、设施基础测量为了彻底摸清管理处设备、设施的台、部、件，分布及各设备网络关系，统计设备的型号、 规格、功率、设备年份等，绘制备设备、设施系统图，全面掌握管理处工程设备设施配置的 基木情况，绘制了以下设备图纸：1、 图纸汇总灯位连接示意图 给水管线示迂图 扌非水管线示意图 强弱电线路示意图燃气管线示意图 室外消防管线示意图 综合管线总图2、 设备系统汇总表第三章设备、设施系统分类以往的工稈设备设施根据设备的重要性分为一、二、三级设备一二级设备早期由机电公 司实施保养，三级设备由管理处白行保养机电公司所承担的工作在华北区成立前己经交付 由管理处自行维护，为此我们将设备设施按照系统进行分类，根据管理处的设备实施配置情 况，将设备分为以下九大系统。

一、 供配电系统对于物业公司来讲，供配电系统分为高压供电系统和低压配电系统两部分高压供电系统是指从高压进线的产权分界点到变压器之间的线路和设备一般高压系统有 供电局封闭管理和物业公司自管两种方式，如海都分公司和安徳鲁斯分公司就为高压自管低圧配电系统的范围迅指降压变压器lkv以下低压侧起至川电设备受电端配电箱入口至； 或低压配电室引入线至用电设备受电端配电箱入口至低压配电系统一般由低压主进柜、馈 线柜、电容器柜、计量柜、出线柜、发电机等组成另外我们将建筑防雷（避雷系统）与接地也纳入了供配电系统，要求公司员工都能正确防 雷和接地的的基木知识和技能，并定期做好避雷系统的保养工作二、 给排水系统给排水系统分为给水系统和排水系统两大部分给水系统的任务和目的是将经过净化处理达到标准后的水源，通过供水系统送到备用水 点，为各用户提供所需的生活、生产、消防等足够数量和要求的用水给水系统根据用途主要有生活供水、消防供水及生产供水三种类型生活供水由市政管网、水表、水池、水箱、供水泵、室内生活供水13管系、阀门、减压阀、气压罐、仪表等组成消防供水由市政消防水管网、水泵结合器，消防水池、消防泵（喷淋泵）、稳压泵、气压 罐、消防箱、室内消防供水管系、阀门、消火栓、水流指示器、压力开关、湿式报警阀、 喷淋头、仪表等。

生产供水主要满足建筑物生产过程用水供给生产设备冷却、原料和产品的洗涤，以及备 类产品制造过程中所需的生产用水生产供水有市政管网、水表、水池、水箱、供水泵、室内生活供水管系、阀门、水处理设 备、仪表等排水系统是用来排除污废水及雨雪水的，分为生活排水和屋面南水排水两大部分三、 电梯系统电梯是垂育交通运输T具由于要克服重力垂直运行，存在特殊的危险源，电梯一直被国 家认定为特种设备国家制定了一系列的法律法规对电梯行业进行规范电梯按驷动方式分 为曳引式、强制式等，按用途分为载货电梯、载客电梯华北区中海物业管理公司在管电梯 275台套，囊括三菱、通力、蒂森、广日。