物业管理师《物业经营管理》辅导：物业经营辅导之社区商业经营.docx

物业管理师《物业经营管理》：物业经营之社区商业经营社区商业经营综述社区有特有的消费环境，特定的消费群体，社区商业的消费者在消费心理与消费习惯上也与一般的社会商业消费者有所差异社区商业有自己内在的经营规律1)社区商业经营的层次：从物业治理企业需要动用资源的多少来看，满意社区居民的需求有两个层次：第一层次：物业治理企业的增值效劳物业治理企业利用自身资源满意业主及物业周边非业主的需求，并从中猎取肯定的收益例如，业主外出度假时，托付物业治理企业代为照看宠物，代为养护室内绿化等；再如，物业治理企业工程部(修理班)随时向业主供应上门修理效劳等这类效劳亦即前面所述的特约效劳，或者也称为增值性效劳、特色效劳，也有的称之为专项效劳，或者叫综合经营效劳等其次层次：社区商业经营物业治理企业仅依靠自身现有的资源无法满意业主及其他非业主居民的需求，必需进展再投资并整合其他社会资源共同为之例如，在社区内开办餐厅、洗衣店，建立超市、医疗诊所、银行储蓄机构等此即社区商业经营社区商业经营在物业治理区域内相当普遍，其运作也根本成熟，但物业治理行业的介入很浅，有待于进一步提高。

2)社区商业的形式和配置原则：就已经消失的社区商业网点的构成形式来看，比拟常见的社区商业形式有：临街底层商铺、小区会所、社区内独立建筑的超市、社区内独立建筑的购物中心、社区商业步行街、分布在社区内各个组团的便利店等其中最多见的是沿街公路建筑底层商铺的形式在社区商业的配置上，应重点考虑便民原则有专家把构建社区购物网称做“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可以到达超市和餐饮店，骑车15分钟可以到达购物中心3)我国社区商业经营的类型：北京市于2022年修订新建改建居住区公共效劳配套建立指标，涉及商业时规定：商业效劳业配套用房建筑面积应按700平方米／千人配套建立，其中5l％用于社区内必设的工程，如综合超市、菜市场、再生资源回收点，49％用于其他商业效劳业工程，如餐饮、便民店、药店、书店等等社区商业配套应当尽量在社区内独立设置，而且相对集中上海市从社区商业效劳的人口数量角度，将社区商业经营划分为4类：第一类为邻居商业：效劳人口规模一般在4 000人左右：其次类为居住小区商业：效劳人口规模一般在25 000人左右：第三类为居住区商业：效劳人口规模一般在50 000人左右：第四类为大规模社区商业：效劳人口规模在50 000人以上。

4)新加坡的社区商业：新加坡建屋进展局将社区规划为3个层面，配建和设置了相应的商业邻里商店：1 000～1 200套住户配套建立1个邻里商店，以经营生活必需品为主，如一般日用品商店和餐厅等邻里中心：6 000～8 000套住户配套建立1个邻里中心一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市场、1家菜市场、l～2台自动提款机其必备的功能包括诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、曝镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭消遣中心等新镇中心：40 000～60 000套住户配套建立一个新镇中心新镇中心开设的商业工程包括消遣设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品商店、餐馆、快餐店等新加坡社区内必备的1 2个根本行业：菜市场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心此外还推举1 3个行业进入社区商业，例如，服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等新加坡尽量使居民生活所需的效劳工程门类齐全、应有尽有、配套完善社区商业经营的进展前景(1)社区的功能打算着社区商业的进展方向:社区担当着最基层的全部社会功能，人们(包括业主和物业使用人)对商业、经营、消遣等方面的社区需求愈来愈多。

社区商业既是经济进展和城市建立到肯定阶段的必定产物，同时也促进了经济进展和城市富强，两者相辅相成相互促进随着我国城市化进程的加快及经济建立的持续增长，社区商业也将有着非常光明的前景2)我国社区商业经营与兴旺国家相比空间宽阔:美国2022年全年社区购物零售总额为4 494亿美元，高于近邻型购物中心(3 205亿美元)和区域购物中心(1 429亿美元)，约占美国商业零售总额的40.68％而据有关专家猜测，白2022年始的将来1 0年中，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的30％左右即便如此，离2022年美国的40.68％还相差10多个百分点所以，我国社区商业的进展大有可为3)国际商家进军国内商业领域为社区商业经营带来活力:随着中国商业零售业2022年l 2月11日彻底对外开放，越来越多的国际商家开头关注中国商业零售市场2022年，家乐福已在中国开设6 8家店铺，并打算在2022年前，增开40--,50家冠军生鲜超市外资企业的进入，势必推动社区商业经营快速进展4)社区商业经营的低风险将吸引大量资金进入:社区商业由于可以满意四周居民的就近消费需求，拥有稳定的客源，也不用支付昂扬的治理费用，故经营本钱及经营风险随之降低。

大型商用物业不但售价高，而且有用率低，一个30平方米的商铺，或许只有l5平方米的使用空间；而社区商铺的有用率却高达95％此外，“船小好掉头”，社区商铺能够敏捷转变经营内容，使经营风险降至最低如此风险小、收益稳定的投资工程，必会吸引大量的投资物业治理也要尽量抓住时机，不行错失良机5)政府鼓舞社区商业:北京市商务局在规划居民小区商业网点时有个原则，即在社区走5分钟就可见一个便利店，走20分钟就是区商业中心，以便利居民购物消费据北京市商务局公布的信息，2022年北京新增连锁经营便民超市、便利店500家；新增和标准以连锁经营为主导的早餐、蔬菜、洗衣、修理等生活效劳工程网点600个，其中社区便民配送菜店153家，连锁洗衣店147家，标准便民修理店23家，开锁企业l8家，完成便利店搭载早餐经营店铺319家天津市内6区共有社区1100多个，截止到2022年10月份，6区已新建、整合便利店总数达286个2022年，天津在社区内进展放心肉专卖连锁店100个，放心早点店200个，中小超市、便利店300个社区商业经营存在的问题(1)规模偏小利润偏低，由于资金、信息、治理水公平多方面的缘由，目前我国物业治理区域内的商业经营规模普遍偏小，许多社区商业处于零散经营状态。

因此，无法通过物流配送、经营理念等资源共享的方式有效降低流通费用和进货本钱，也就无法在价格竞争中占据更多优势，其市场拓展的范围就受到局限这些因素打算着其利润空间的狭窄2)贴近需求的商业经营工程偏少，在一些大型社区周边，政府或进展商为分散人气，一般开设有大型综合超市和商场，能根本满意物业区域内的消费需求此外，社区内有许多美容美发店、电信器材店之类，但在物业区域内及周边，业主日常生活所急需的菜市场、特色专业店、便民生活效劳网点之类却不多见3)效劳工程单一社区最常见的商业形式是便利店，但大多数便利店除具备日常生活必需用品的购物功能之外，其他效劳工程很少，而仅靠出售商品无法在剧烈的竞争中取得优势因此，必需扩大效劳内容，通过将日常购物与便利商业结合的方式吸引消费者例如，可在日常购物便利店的根底上，配套速食供给、家庭账单代办、月票代办等便利效劳4)经营方式落后许多物业治理区域内的商业经营，手段原始，理念落后，效劳跟不上，从业人员没有职业道德，远远不能满意居民日益增长的消费需求更有一些商业网点的开设影响了业主的生活，例如，开在小区边缘的饭店排烟不畅、油烟超标、音响嘈杂、夜半扰民等，严峻影响了小区业主的生活质量。