江苏省物业管理条例(2018).docx

江苏省物业管理条例（2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二 十次会议通过 根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会 常务委员会第六次会议《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》 第一次修正2012年11月29日江苏省第^一届人民代表大会常务 委员会第三^一次会议修订 根据2018年3月28日江苏省第十三届 人民代表大会常务委员会第二次会议《关于修改〈江苏省大气污染防 治条例〉等十六件地方性法规的决定》第二次修正）目录第一章总则 3第二章物业管理区域 4第三章业主、业主大会与业主委员会 5第四章 前期物业管理 12第五章物业服务 17第六章物业的使用和维护 22第七章法律责任 30第八章附则 33第一章总则第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益， 营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共 和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本 省实际，制定本条例第二条 本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务 及其监督管理活动本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主 自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业 发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物 业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机 制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的 指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协 调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系社区 居（村）民委员会应当予以协助和配合第四条 县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管 理活动的监督管理工作县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业 管理活动的有关监督管理工作第五条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强 对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员和业主委员会成 员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称 号的物业服务企业，县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应 当给予表彰、奖励第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行 为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务 水平，维护物业服务企业的合法权益。

第二章物业管理区域第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综 合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、 社区布局、社区建设等因素确定规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物 业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分 的意见建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围， 结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域物业 的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设 备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域第八条新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域 向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备 案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管 部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县（市、区）物业管理 行政主管部门备案已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管 理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见 后确定物业管理区域第九条 县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理 区域档案。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、 建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以 及其他需要载明的事项第三章业主、业主大会与业主委员会第十条 房屋的所有权人为业主业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和 约定的义务第十一条一个物业管理区域成立一个业主大会业主大会由物业管理区域内全体业主组成物业管理区域内业主 人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共 同履行业主大会、业主委员会的职责第十二条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履 行业主大会的职责第十三条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业 主代表大会（以下统称业主大会）会议：（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分 之五十以上的；（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以 上的第十四条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总 面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（乡 镇人民政府）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资 料：（一） 物业管理区域证明；（二） 房屋及建筑物面积清册；（三） 业主名册；（四） 建筑规划总平面图；（五） 交付使用共用设施设备的证明；（六） 物业服务用房配置证明；（七） 其他有关的文件资料。

第十五条 符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政 府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主 大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担第十六条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处 （乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成筹备组中的 业主成员由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于 筹备组人数的百分之六十筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府） 指定人员担任筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内 显著位置进行公示业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡 镇人民政府）协调解决第十七条首次业主大会筹备组履行下列职责：（一） 确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（二） 拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则 草案；（三） 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权 数；（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;（五） 依法确定首次业主大会会议表决规则；（六） 召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日 前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主业主对 业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议 人复核结果筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开经专 有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上 的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议第十九条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全 体业主召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居（村） 民委员会业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存第二十条业主可以委托他人参加业主大会会议业主委托家庭 成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托 事项、委托权限及期限第二十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生业主委员会 委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任 业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业 使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等 违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会 委员；担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确 定的规则予以罢免。

业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年， 委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定业主 委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业 主大会议事规则确定业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达 到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员， 并在业主委员会委员出缺时依次递补候补委员人数由业主大会议事 规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十候补 委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下 列材料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办 事处（乡镇人民政府）备案：（一） 业主委员会备案申请书；（二） 业主委员会委员名单；（三） 业主大会议事规则和管理规约；（四） 业主大会会议记录；（五） 其他应当提供的材料第二十三条 依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立 日期业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作 出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县（市、 区）物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并 通告全体业主业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处（乡 镇人民政府）应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调 整第二十五条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承 担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由 全体业主分摊经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主 大会议事规则具体规定业主委员会应当每半年在物业管理区域内显 著位置公告经费收支情况，接受业主的监督第二十六条 业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门， 与社区居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业 管理有关的社会管理工作在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会 开展工作，并接受其指导和监督社区居（村）民委员会应当支持业 主大会、业主委员会开展工作住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告知社 区居（村）民委员会第二十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未 成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行 政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的， 可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区 服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管 理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位 置公示第二十八条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、 单元为单位成立业主小组业主小组由该幢、单元的全体业主组成业主小组应当履行下列职责：（一） 推选业主代表出席业主大会会议；（二） 决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维 修、养护、更新和改造；（三） 决定本小组范围内的其他事项业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持业主小组履行 职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决 定业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规 则执行第二十九条 街道办事处（乡。