邻里中心考察报告最终稿.ppt

苏州邻里中心调研报告2013年3月23日前言 此次调研由陈波与宋红斌两人于3月22-24日，在苏州，针对社区商业进行了为期两天的调查，了解苏州工业园区的邻里中心的商业运营模式，以及经营情况 在此次市场调查过程中，因为运营公司休息没能见到相关的负责人，颇有遗憾，但经过两人的走访调查，了解了邻里中心的的大致情况以及目前的经营情况报告当中有些不详尽之处，下次调研中不断完善补足苏州老城区苏州工业园区苏州地理板块划分什么是邻里中心？u邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施的综合性市场邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务u邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设；u邻里中心不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被业内人士誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”[邻里中心的概念及形成新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型：1、每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店2、每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心3、每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心邻里商店—以经营生活必需品为主￿￿￿￿￿￿商店组合为：普通日用品商店和餐厅邻里中心—以经营中档商品为主￿￿￿￿￿商店组合为：普通日用品商店、诊疗所、餐馆、零售中心新镇中心—以经营高档商品为主￿￿￿￿￿商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司以￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿及高档商品、商店、餐馆、快餐店邻里中心的特色1、规模适中——为社区或片区服务2、人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和3、集中化——建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式4、休闲化——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能5、有凝聚力——围合空间聚集人气、商气、使其不易分散和分流邻里中心的定位邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%，区内其他地方不建路面点、宅下店。

这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与市容市貌，城市交通、居住环境的高度统一邻里中心是区别于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态邻里中心的选址是均匀分布的，与普通的商业中心必须建在有人气的地方不同，邻里中心大多是建在商业气氛不够浓厚的新社区邻里中心的业态配比邻里中心从本质上说仍然是一个集成化的商业中心，但和大型的SHOPPINGMALL，超市以及商业街又有所不同，在其功能定位上主要以服务业为主导（80%），其中餐饮部分为40～50%，向社区居民提供高品质的社区商业服务功能邻里中心同时需定位12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容没法、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜场、社区门诊）邻里中心改变了传统社区服务业“小而散”的形态，打破了沿街为市的传统底商模式，而将这些商铺集中到住宅区的中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区居民提供了更大的便利邻里中心的优势与传统沿街底商相比，邻里中心在社区商业形态上有着非常明显的优势1、租金优势：租金水平是衡量一个商业体是否成功的直接标准，以调查的湖东邻里中心为例，他的一楼租金在120元/月/平米，而同地段的沿街底商只有租金在80元/月/平米，邻里中心的商铺价值远远大于沿街底商2、主力店优势：邻里生鲜，邻里超市是邻里中心的小型主力店，起到了很好的吸引人流的作用，而沿街底商因为都是散铺没有人群的聚集效果。

而主力店也是邻里中心作为集中商业存在的必要条件3、合理的业态布局：邻里中心零售、餐饮、休闲娱乐的比例大致为5：3：2，符合商业体业态的黄金比例，在功能布局上合理且完善，而沿街底商在业态上一般没有统一的规划4、统一的经营管理：统一经营管理一方面创造了品牌，带来了可复制化的模式，另一方面也大大降低了物业管理成本苏州工业园区邻里中心简介￿￿￿￿￿￿￿苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月，公司在开发、运营等方面形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，商业和公益项目有机结合，企业效益和社会效应协同提高，完善和优化商用产业组合，努力实现“消费者、经营者、股东”三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一￿￿￿￿￿￿￿自1998年中国第一座邻里中心建成以来，公司坚持以“政府引导、企业投入、市场化运作”为原则，自加压力、开拓进取，企业规模快速扩张，经济效益持续提升，不仅较好地满足了居民的日常生活需要，完善了园区商业功能布局，也为中国新型商业服务模式的改革与发展做出了探索、积累了经验￿￿￿￿￿￿目前，苏州工业园区已运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑、方洲8座邻里中心，总投入近5.3亿元，总建筑面积超过16万平米。

邻里中心对每一个项目都精益求精，将其建设成区域商业服务业亮点，并带动周边住宅品质的提升　￿￿￿邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写国内“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位苏州工业园区部分邻里中心位置分布苏州工业园区部分邻里中心展示湖东邻里中心湖东邻里中心玲珑玲珑邻里中心邻里中心翰林邻里中心翰林邻里中心新城邻里中心新城邻里中心贵都邻里中心贵都邻里中心师惠邻里中心师惠邻里中心其他地区邻里中心展示太仓港邻里中心太仓港邻里中心科技城邻里中心科技城邻里中心南通邻里中心南通邻里中心木渎金峰邻里中心木渎金峰邻里中心邻里中心个案调研1、翰林邻里中心2、湖东邻里中心3、方洲邻里中心1、翰林邻里中心简介翰林邻里中心：Ø位于园区林泉街598号，2008年9月19日开业，建筑面积约23,000平方米，是“小硅谷”的配套服务工程Ø翰林邻里中心由南北两栋大楼组成，北楼为两层框架结构，南楼为九层内廊式结构，一期项目建筑面积2.3万平方米，位于园区独墅湖东岸，距独墅湖隧道2公里，地处仁爱路、林泉街交界处。

翰林邻里中心周边板块南京大学南京大学文星文星广场广场翰林缘社区翰林缘社区建屋海德花园社区建屋海德花园社区翰林小学翰林小学幼儿幼儿园园湿地湿地公园公园苏州苏州大学大学人人民民大大学学西安交大西安交大港大思港大思培学院培学院高德国际学德国际学校校翰林邻里中心以及周边图片展示翰林邻里中心附近学校集锦1、中国人民大学国际学院2、苏州大学3、南京大学苏州研究学员4、西交利物浦大学5、港大思培学院翰林邻里中心入驻业态及租金分析翰林邻里中心一楼沿街租金平均水平在4.5元／平米／天￿￿帝慕爱咖啡烘培面积在120平米左右，租金在19.7万元/年二楼餐饮城，租金平均水平在2.5元／平米／天￿￿后庄福建酸菜鱼面积在400平米，租金在30万元／年翰林邻里中心平面图及入驻商家交通银行中国电信中国移动通信￿CHINA￿MOBLE温莎仕洗衣柯达冲印礼安医药冬冬修理铺洞庭山供水菲沃斯琴行名匠快修蝶雅美甲喵喵小铺吴良材眼镜华润超市百媚生化妆品缘·唯衣维克多超市动漫大道捷优图文一层平面图8586服饰丽人轩服饰蝶雅服饰专卖野力服饰迪士尼专卖欧嘉霓化妆品麦当劳￿McDonald's圣麦西饼邻里生鲜都可茶饮香草叶咖啡上上层烘焙帝·爱慕来伊份邻里假日酒店诺曼琦服饰米特服饰水晶鞋荣泰文化酷客服饰翰林邻里中心平面图及入驻商家二层平面图味得爱韩国料理川上火锅陇上火锅四季伊人瑜伽欧洁蔓美容经典美发八音合歌城金仕台球吧翰林邻里中心入驻业态配比表业态分布翰林邻里中心商铺数量比例连锁超市及便利店23.45%食品、甜品店46.90%专业店58.62%邻里生鲜11.72%餐饮、娱乐1424.14%教育培训00.00%公共、生活服务1525.86%商务办公及酒店11.72%管理11.72%银行11.72%服饰、鞋类1424.14%合计58100.00%具体按照商铺数量统计，餐饮数量虽然比较少，但占面积很大，占到项目总体体量的30％左右。

Chart Title连锁超市及便利店食品、甜品店专业店邻里生鲜餐饮、娱乐教育培训公共、生活服务商务办公及酒店管理翰林邻里中心小结Ø项目四周集中国内多所高级院校（如人民大学、苏州大学、南京大学、西安交大等）、文星广场、翰林小学、翰林幼儿园、翰林缘和建屋海德花园两个大型社区；Ø翰林邻里中心主要建立在独墅湖高校园区基础上，消费基本以学生为主，另周边2个大型社区，近6000户，拥有充足的人流量；Ø周边社区商业没有底商形态，即使有也以独立的物业来进行经营，社区环境非常好；租金调查：翰林邻里中心一楼沿街租金平均水平在4.5元／平米／天￿￿帝慕爱咖啡烘培面积在120平米左右，租金在18万/年二楼餐饮城，租金平均水平在2.5元／平米／天￿￿后庄福建酸菜鱼面积在400平米，租金在30万元／年2、湖东邻里中心简介湖东邻里中心Ø位于园区星湖街178号，2004年8月正式运营，建筑面积约30,000平方米；Ø湖东邻里中心由三幢建筑组成：￿￿￿￿￿1／南楼集中餐饮功能，分别有中西式快餐，和各层次中外餐饮店五家；￿￿￿￿￿2／北楼集中生鲜店，卫生服务站和文体中心等公益功能，并设置了生活必备的零售商业￿￿￿￿￿￿￿￿￿3／主楼为超市及社区服务中心。

湖东邻里中心周边板块枫情水岸东湖春之韵金湖湾花园湖畔天城第五元素社区欧洲城东湖大郡金鸡湖花园别墅区伊顿小镇置地澳韵花园东湖大郡南山巴黎印象湖东邻湖东邻里中心里中心湖东邻里中心平面图南￿￿楼主￿￿楼北￿￿楼湖东邻里中心以及周边图片展示湖东邻里中心平面图及业态一楼平面图一楼入驻商家列表湖东邻里中心平面图及业态二楼平面图邻里撞球馆现代琴行万象健身糖老虎/龅牙兔邻里中心管理部市图书馆湖东分馆渝味轩/东临阁大酒店三楼平面图二～三楼入驻商家列表湖东邻里中心入驻业态配比表业态分布湖东邻里中心商铺数量比例连锁超市及便利店21.90%食品、甜品店43.81%专业店109.52%邻里生鲜10.95%餐饮、娱乐76.67%教育培训1716.19%公共、生活服务3533.33%商务办公及酒店21.90%管理21.90%银行32.86%服饰、鞋类2220.95%合计105100.00%Chart Title连锁超市及便利店食品、甜品店专业店邻里生鲜餐饮、娱乐教育培训公共、生活服务商务办公及酒店管理具体按照商铺数量统计，餐饮数量虽然比较少，但占面积很大，占到项目总体体量的30％以上租金调查：湖东邻里中心一楼沿街租金￿￿北楼田品店￿￿￿面积在50平米左右，租金在12万/年￿￿主楼内商一楼￿￿￿面积在160平米，租金在12万元／年湖东邻里中心小结Ø湖东邻里中心拥有规模集聚效应，在保持12项基本功能（超市、银行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心）的基础上，坚持特色经营，以其更全面的功能和更齐全的配套和为周边两万多人的大型社区组团住宅，为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。

3、方洲邻里中心Ø位于苏州工业园区方洲路及津梁街交汇口，东侧靠河道，南侧为方洲路，西侧隔津梁街与园区三中相望，北侧毗邻华润购物广场地块南北向长约83米，东西向长约239米，占地面积19969.46平方米，建筑面积约28000平方米项目于2011年1月10日正式开业Ø方洲邻里中心整体由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街且拥有7,500平方米的大型室内停车场，可停放186辆中小型汽车方洲大厦惠及周边三公里范围内楼盘26个，近9万多户数人口，规划人数约30万人￿Ø￿苏州第一家KFC汽车餐厅，E-KIDSISLAND儿童主题乐园，MANNINGS护理用品，LOCCK&LOCK家居精品店、社区一站式服务中心、精品邻里生鲜超市等平面图以及入驻商家一楼平面图奥灶面方洲店沁园湘方洲店邻语轩餐厅艾大米快餐YY小煮艾大米快餐苏阿姨来哉、大煨私房面克莉丝汀燕思巢韩国石锅拌饭和之味果C-100港式甜品坊来伊份都可奶茶￿COCO三万昌盛世烟酒洞庭山百草园曼都美发好搭档港式快捷洗衣城市之间IN￿CITY移动礼安医药工商银行苏州星湖支行家具修理铺地下室晟昌眼镜美明饰品店柯达万宁￿mannings生鲜超市平面图以及入驻商家二楼平面图贝生少儿美语文体中心大拇歌儿童情商天地贝斯琴行威兰培正逗点早教中心精工坊九州数码店学而思书店优姿化妆品FASHION￿SUE璀璨服饰店格调服饰店格蕾诗芙伊曼丽佳成洋服完美生活徐岚皮艺坊红豆家居红袖坊乐扣韩国馆LOCKNLOCK￿PLUS108号服饰水兰之家家纺学而思书店百臣男装艾秀雅轩安吉儿蓓斯特服饰店多彩屋邻语轩餐厅雨潼789新概念火锅料理陆记私房菜馆米萝咖啡百岁鱼餐饮平面图以及入驻商家三楼平面图靓点时尚电子行苏州乖小丫小儿推拿秀童年发艺万象跆拳道伊索儿童摄影蜜蜂花DIY快乐吧爱乐游儿童游乐场小手拉大手皇足一号佐登妮丝美容SPA生活馆百岁鱼餐饮小象水吧川御天下方洲店邻语轩雨潼789新概念火锅料理冬已迷糊娃娃婴知岛帮登少年生活馆KISS￿THE￿BABY婴知岛小猪斑纳方洲店九色鹿妈咪宝贝方洲邻里中心入驻业态配比表业态分布方洲邻里中心商铺数量比例连锁超市及便利店11.03%食品、甜品店77.22%专业店88.25%邻里生鲜11.03%餐饮、娱乐1919.59%教育培训66.19%公共、生活服务1818.56%商务办公及酒店11.03%管理11.03%银行22.06%服饰、鞋类3334.02%合计97100.00%Chart Title连锁超市及便利店食品、甜品店专业店邻里生鲜餐饮、娱乐教育培训公共、生活服务商务办公及酒店管理方洲邻里中心小结Ø方洲邻里中心拥有规模集聚效应，北侧大型超市华润万家正在建设中，项目周边早期形成的大规模社区人群，使其在暂时缺乏品牌超市的情况下，经营情况很好。

Ø方洲邻里中心拥有苏州第一家KFC汽车餐厅，E-KIDSISLAND儿童主题乐园，MANNINGS护理用品，LOCCK&LOCK家居精品店，具备其他邻里中心无法比拟的优势，另华润万家超市即将入驻周边，将更大的促进商业氛围的提升邻里中心调研总结￿￿￿￿￿￿￿￿苏州工业园区的商业主要以邻里中心为主要商业形态，政府对于住宅等项目开发上，控制住宅的底商规模以及位置，尽量促成集中化，统一管理，提升住宅小区整体环境和品质，使城市形象大为提升，城市更加干净漂亮￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿就像前面所写，邻里中心其实就是一个小型的一站式SHOPPING￿MALL，将生活中所能涉及到的一些商业形态都纳入其中，满足生活的需求邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设；不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，是‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”￿￿￿￿￿￿￿￿其中，因苏州工业园区中的翰林邻里中心周边都是一些高端学校，相对来说，消费人群基本以在校学生为主，使中心内社区儿童教育培训配套几乎没有，有别于其他邻里中心。

市调总结￿￿￿￿￿￿￿￿￿经过两天对苏州邻里中心的针对性调研，发现苏州工业园区内的商业没有特别大型的购物广场，只有在建设中的商业中心为独墅湖畔东岸规划的超114万平米左右的特大型月亮湾综合体，将打造成苏州未来的新城中心，其他均为邻里中心的社区商业模式目前苏州工业园区内已建成的邻里中心有8个，即将建成还有第九个独墅湖邻里中心￿￿￿￿￿￿￿￿苏州工业园区内在建或已建的住宅项目大部分均无底商，既是有，一般也是将商业部分集中在社区的某一小块，且体量不大这时，邻里中心就成为这些住宅社区主要依赖的商业活动中心￿￿￿￿￿￿￿邻里中心一般是由小型超市，中西餐饮，社区医疗，药店，生鲜超市等油盐酱醋茶和衣食住行闲为一体的综合性商业消费群体一般以周边社区居民为主体￿￿￿￿￿￿￿另外，邻里中心的建筑体量一般不大，基本在两万平米左右，且配有小型活动广场或者公共体育配套设施（如篮球场，网球场等），方便周边社区居民休闲娱乐，且中心周边绿化景观也是非常美观总结￿￿￿￿￿￿￿￿此次调研过程中，发现苏州新城区的规划要求上，对于小区住宅底商有相对的控制，在规划方案中尽量不设置底商，这为邻里中心的运营起到了关键作用，因此在我们宁波复制这样的邻里中心是否有实际的借鉴意义？如何能让邻里中心在宁波形成？这都是我们此次调研后需要解决的问题。