星宇花园物业服务成本测算.doc

1星宇花园小区物业服务成本测算厦门 zz 物业管理有限公司2013 年 1 月2目 录星宇花园小区物业管理成本测算总表（测算明细）：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用3、物业管理区域清洁卫生费用4、物业管理区域绿化养护费用5、物业管理区域秩序维护费用6、社区文化活动与宣传费用7、办公费用8、物业管理企业固定资产折旧9、公众责任保险费用10、税金与利润3物业管理成本测算汇总表单位：元/ 年名称 星宇花园 地址 zzz类型 高层住宅小区 交房时间 2013 年 1 月住宅 510370建筑（㎡） 非住宅 34890.46 总幢数物业基本情况 545260.46 经营性 0 24多层 33商业 1绿化面积120000㎡人员配备总人数119人管理员26人保安60人保洁20人维修8人绿化5人一 工资福利等 4917424.00 七 办公费用 175200.00二 设施运行维保费 2070000.00 八 折旧费用 9000.00三 清洁卫生 费用 89400.00 九 保险费用 8000.00四 绿化养护 费用 12000.00 十 税费 418857.9.00五 秩序维护 费用 40360.00 十一 利润 543707.00费用明细六 社区活动宣传费用 27000.00 汇总合计 8310948.9.00均摊标准㎡/月/元 8310948.900÷545260.46㎡÷12 个月=1.27注：各项测算标准与明细附后。

4一、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等1、管理人员配备及人均管理面积：545260.46㎡/26 人=20971.6㎡项目经理 1 人 经理助理 1 个项目客服 6 人 财务 2 个楼管员 10 人 工程主管 1 个保安主管 1 人 保洁主管 1 个保安班长 3 人2、管理人员职责及要求：①协调小区各部门职能工作，搞好小区物业管理；②负责小区和宣传工作，组织区内业主开展有意义的活动；③负责小区经济成本的核算，做好多项经营，争取创收；④处理小区突发事件及纠纷，切实维护业主利益；⑤负责物业公司的档案管理做好档案记录；⑥负责接待住户投诉、建议及要求并给予答复；⑦负责装修期间的管理，严格装修审批程序，认真验收并记录；⑧负责小区各项费用的收取并依时公布53、管理及服务人员工资、福利合计（元/年）：4917424 元/ 年1）管理人员及服务人员工资合计：（116 人）元/年经理工资：（1 人） 8000×12 月＝96000 元/年助理工资（1 人） 4500×12 月=54000 元/年财务工资（2 个） 3000×2×12 月=72000 元/年项目客服工资：（6 人） 6×2800×12 月＝201600 元/年楼管员工资：（10 人） 10×2600×12 月＝312000 元/年工程主管工资：（1 人） 4500×12 月＝54000 元/年工程人员工资：（8 人） 3000×8×12 月＝288000 元/年保安主管工资：（1 人） 4500×12 月＝54000 元/年保安班长工资：（3 人） 3000×3×12 月＝108000 元/年保洁主管工资：（1 人） 4500×12 月＝54000 元/年保安工资：（60 人） 2600×60×12 月=1872000 元/年保洁工资：（20 人） 1650×20×12 月=396000 元/年绿化工工资（5 个） 2000×5×12 月=120000 元/年2）福利费用合计：1235824 元/年①福利费＝计提工资总额 14%＝3681600×14%＝515424 元/年②养老保险金＝计提工资总额 16%＝3681600×16%＝589056 元/年③医疗保险费＝工资总额的 7%＝3681600×7%＝57712 元/年④失业保险金＝工资总额的 2%＝3681600×2%＝73632 元/年6二、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用1、人员配备：8 人2、主要范围：楼宇可视对讲、门禁系统、安防监控、周界报警系统、消控系统、公共广播系统、消控系统、地下停车场管理系统、变频二次加压自动供水系统、中庭人造景观、小区公共照明、公共门窗、道路设施等。

3、服务要求：①负责对公共设施的管理与维修；②区内各排污井、化粪池、道路等公共设施的日常维护与管理；③公共设施设备日常保养与维修；④小区电、水、气等应急维修与维护，协助专业部门的工作4、日常运行、维护费用合计（元/年）：2070000.元/ 年共用设施设备维护修理：5000.00×12 个月=60000.00 元/年电梯年检费用：90 部×12×1600=1718000 元/年消防维保费用：100000 元/年小区办公照明费用：15000.00 元/月×12＝180000.00 元/ 年工具工装费折旧：2000.00 元/年7三、物业管理区域清洁卫生费用 1、保洁人员配备：20 人 2、保洁面积及范围：小区公共楼道和道路3、服务内容：① 小区道路、楼梯的清扫及垃圾清运工作，保证每日及时清运；② 垃圾桶、果皮箱、休闲长椅、单元门、楼梯扶手、防盗门、 、景点、宣传栏、报刊箱及各楼层玻璃窗的洁净；③水景水池的维护4、清洁卫生费用合计（元/年）： 89400.00 元/ 年①保洁工具费用： 300.00×12 月=3600.00 元/年②保洁服装折旧等： 20 人×200.00 =4000.00 元/年③化粪池清掏费用：200 元/车×6 车×15 个×＝18000.00 元/ 年④垃圾转用费： 1 车/天×120 元/车×365＝43800 元/年⑤绿化保洁用水： 18000.00 元/年⑥生活用水： 2000.00 元/年8四、物业管理区域绿化养护费用 1、绿化养护人员配备：5 人2、养护面积：120000㎡3、服务要求：①负责小区绿化带的清洁卫生；②不定期的对花草树木进行除草、松土、施肥、修剪整形、浇水打药、防治病虫害；③对绿化工具、材料进行保管与维护；④搞好各类花卉的摆放、景点布置及绿化管理工作。

4、成本合计：维护设备耗材（汽油、农药化肥等）：1000.00×12 个月=12000.元/年9五、物业管理区域秩序维护费用1、保安人员配备：60 人（ 10 个门岗+场车场看车 6+巡逻机动 3）×3 班=57 人+3 人轮休=60 人（统一着装，24 小时巡逻值勤）1、 服务内容：① 小区治安的维护及道路交通的管理② 检查公共设施情况，协助处理违章装修及乱搭，乱建；③ 指挥进出车辆，维护通道秩序，保证小区行使安全；④ 对小区火灾、火情的处理及消防设施的管理⑤ 负责区内纠纷，维护正常生活秩序；⑥ 负责小区应急服务求助工作2、 秩序维护费用总计（元/年）：40360. 元/ 年① 器材装备服装费： 800 元/人·年×18＝14400.元/ 年② 培训费活动费用： 100 元/人·年×18＝1800.元/ 年③ 意外保险费： 120 元/人·年×1＝2160.元/ 年④ 消防器材损耗：2000 元/年⑤ 公安机关会务费用：20000.元/年10六、社区文化活动宣传费1﹑活动内容①节日（春节）布置；②业主拜访、业主联谊活动;③宣传栏.黑板报2﹑年活动次数春节等重大节日对小区进行布置；一般全年举行全体业主参与的重大活动 2 次。

3、社区文化活动宣传费用合计（元/年）：27000.00① 节日布置：15000.00 元/年② 文化活动、宣传费：12000.00 元/年11七、办公费用办公费用合计（元/年）： 175200.001、招聘培训费：600.00×12 个月=7200.00 元/年2、办公费：1000.00×12 个月＝12000.00 元/年3、水、电费：3000.00×12 个月＝36000.00 元/年4、其他费用（营业执照、物业资质年检，会费，公关）：120000.00 元/年八、物业管理企业固定资产折旧固定资产购置维修与折旧费 15%×6 万=9000.00 元/年九、公众责任保险费用费率 0.4%×20 万=8000.00 元/年十、税金一至九合计×5.7%＝418857.88×5.7%＝418857.9 元/年十一、利润一至十合计×7%＝738381.00×7%＝543707.元/年。