农信社个人住房按揭贷款实施细则模版.docx

个人住房按揭贷款实施细则第一章 总 则第一条 为了促进个人住房按揭信贷业务发展，根据《中华人民共和国合同法》、《贷款通则》、《山西省农村信用社个人住房贷款管理办法》，制定本细则第二条 本细则所称个人住房按揭贷款（以下简称贷款）是指借款人（购房者）以所购买自用普通住房（不含二手房）抵押并由其所购买住房的房地产开发商提供阶段性连带责任保证的个人住房贷款第三条 个人住房按揭贷款操作程序：县联社与开发商签订合作协议-授权营业网点办理-贷款申请和受理-贷款调查-贷款审查-贷款审批-借款合同签订和贷款发放-贷后管理-贷款到期处理-贷款档案管理第四条 本细则所称贷款人是指经农村信用合作联社授权开办此项业务的营业网点，借款人是指具有完全民事行为能力及具备还款能力的购买住房人第二章 借款人条件、贷款金额、期限和利率第五条 借款人应具备以下条件：（一）在辖内具有常住户口或有效居留身份证明；（二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（三）已签定合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅；（四）首套住房能够支付最低不低于所购住房全部价款30％作为购买住房的首期付款，第二套住房能够支付最低不低于所购住房全部价款的60%作为购买住房的首期付款；（五）同意以所购住房作为抵押物；（六）贷款人规定的其他条件。

第六条 贷款期限根据实际情况合理确定，但最长不得超过20年同时贷款年限与借款人年龄之和不超过退休年龄（男60岁，女55岁）第七条 贷款利率在人民银行规定的范围进行浮动具体为：借款人夫妻双方的工作单位均为行政事业单位的，执行利率为央行规定的现行同档次贷款基准利率；借款人夫妻双方中的一方工作单位为行政事业单位的，执行利率为央行规定的现行同档次贷款基准利率的1.05倍；借款人为其他客户的，执行利率为央行规定的现行同档次贷款基准利率的1.1倍其中：贷款期限在1年以内（含1年）的，执行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，执行合同利率，遇法定利率调整，于下年初（1月1日）根据人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率进行调整第三章 贷款申请、调查、审查和发放第八条 办理个人住房按揭贷款业务，首先由县联社与开发商签订《个人住房按揭贷款合作协议》，明确在借款人取得房屋产权并办妥抵押登记手续以前，开发商必须为借款人提供阶段性连带责任担保，要求开发商在专用帐户上存入不低于5%比例的保证金并指定贷款人办理该项业务，由借款人直接向贷款人提出贷款书面申请同时，开发商及借款人必须如实向贷款人提供下列资料：（一）开发商需提供的资料：1、经过年审的企业法人营业执照（正、副本及复印件）、组织机构代码证（正、副本及复印件）、开户许可证（复印件）、贷款卡及年检证明（复印件）、法定代表人身份证明书（原件）、法定代表人身份证（复印件）、税务登记证（国税及地税，正副本复印件）、近两年税务部门纳税证明资料（复印件）、公司章程、验资报告、经审计的最近三年及近期资产负债表、损益表、现金流量表及报表附注说明（原件）、董事会或股东（大）会同意承担阶段性连带责任保证的决议（原件），以及在决议上予以签字的董事或股东的签字样本；2、项目立项批文、可行性研究报告及《国有土地使用证》、《商品房（销）预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《资质等级证书》等证件；3、项目总投资，资金来源及落实情况；4、预售方案及项目施工进度表，预售方案包括商品房位置、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容并附商品预售总平面图。

二）借款人需提供的资料：1、借款人身份证件（指居民身份证或户口簿和其他有效居留证件）及婚姻状况证明（已婚者提供）；2、借款人与开发商签订符合规定的购买住房合同或协议；3、有关借款人家庭财产和稳定的经济收入证明（包括由工作单位出具的个人收入证明或个人所得税纳税凭证、银行对账单、银行存单、不动产证明、有价证券等）；4、同意以所购住房作为抵押物的意见书（含财产共有人愿意抵押房产的证明）；5、支付所购住房首期购房款的证明；6、借款人在贷款人处开立的个人结算账户证明或存折复印件；7、贷款人要求提供的其他证明文件或资料第九条 贷款调查严格执行面谈制度，以实地调查为主，间接调查为辅，调查内容包括：（一）借款人所提供资料的真实、合法性；（二）借款人及家庭主要成员职业、年龄、学历、品行及专业技能，有无影响还款能力的不良品行和不良信用记录；（三）借款人及家庭主要财产、收入及负债情况；（四）首付款来源及所购住房价值全额，严禁以负债行为交首付款；（五）借款人申请借款金额及期限是否与家庭收入、还款能力相符；（六）房地产开发商资质、项目的合法合规性，项目资金来源、资金到位，工程进度及销售情况等；（七）现场调查开发项目的地段、周边环境、户型设计、市政配套等；分析同类、同档房屋的价格和客户购买意向，预测房屋销售价格和市场销售前景； （八）调查开发商在银行、信用社开户和贷款情况、是否有不良信用记录等；调查完成后，调查人员撰写调查报告，将客户贷款资料移送信贷管理部门审查。

第十条 信贷管理部门对客户部门报送的借款人资料和调查意见进行审查，重点审查借款人资格及还款来源的真实性、可靠性；审查房地产开发商资质、项目的合法合规性、保证金和项目资本金的到位情况、担保能力及合法性；审查贷款额度、期限是否与借款人收入相符等提出审查意见后报有权审批人员审批第十一条 有权审批人作出贷款金额、期限、利率的审批意见后，客户部门、借款人（抵押人）、房地产开发商（阶段性保证人）三方当面签订《个人住房按揭贷款合同》，在办理房屋产权抵押登记后发放贷款贷款人应依据合同约定,通过贷款人受托支付进行管理与控制由贷款人以转账方式将借款直接划转到开发商在联社营业部处开立的存款账户同时要求开发商根据工程进度，应每月初做出当月的工程进度计划，将本月的预计工程用料数量、价格及需计划支付的工程款项，于每月2日前汇总汇报贷款人，贷款人根据其提供的工程计划进度表指定专人进行调查核实（2个工作日内），核实完毕后，由贷款人签署核实意见，加盖公章签字后上报联社信贷部审查，信贷部审查通过后通知营业部划转款项第四章 贷款担保方式、条件及房屋保险第十二条 按揭贷款采取抵押加开发商阶段性保证担保方式借款人在未取得房屋产权证之前，除了办理房屋产权预登记外，房地产开发商要为其提供阶段性连带责任保证担保，并将不低于5%比例的保证金存入专门账户。

开发商从发证部门取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《房地产权证》后，三个月内办理房屋抵押登记，领取《房屋他项权证》，交贷款人保管第十三条 房地产开发商应是具有代为清偿按揭贷款能力的法人客户同时具备以下条件：（一）在本地合法注册的房地产开发、经营企业，拥有以其名义销售楼房的合法合规手续（包括取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销（预）售许可证》、《资质等级证书》等证件），具有较强的资金实力和开发、经营能力；（二）具有良好的信用记录；（三）接受贷款人对其资产、经营情况、资信状况、财务状况、房产项目资格及工程进度等所作的调查、评估；（四）与县联社签署《住房按揭贷款合作协议》，同意对借款人提供阶段性连带担保责任；（五）在联社营业部开立售楼存款账户；（六）项目资本金符合国家规定比例；（七）为了便于工程款支付管理，开发商应要求工程各类项目的承包方在联社营业部开立存款结算账户；（八）贷款人要求具备的其它条件 第十四条 所抵押房屋需办理保险，可一次性投保，也可分段投保，投保金额不得少于房屋购买价格，投保期限（分段购买投保期限累加）不得短于贷款期限。

抵押期内，保险单正本由贷款人保管，保险单上要确定贷款人为第一受益人第五章 贷款偿还第十五条 贷款还款方式可采取活期存折扣收或现金方式偿还贷款偿还分为：按月结息到期一次性利随本清和分期还款二种方式贷款期限在一年（含一年）以内的，实行按月结息到期一次性利随本清方式贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息方式第十六条 分期归还贷款采用等额本金还款法（每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减）即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减每月还款额=（贷款金额/还款月数）+（贷款本金-累计已偿还本金）×月利率第十七条 按月分期还款的贷款，每月20日为结息日，21日为约定还款日约定以转账方式直接扣划的贷款，借款人应于每月结息日（20日）前将本期应偿还的贷款本息足额存入在贷款人处开立的个人结算账户借款人在约定还款日或宽限期（约定还款日加10天）营业终了未按照合同约定还款的，从约定还款日（21日）起计收逾期利息计算公式为：逾期利息（复利）=当月应还本息×逾期利率×逾期天数公式中逾期天数从约定还款日算起，逾期利率按人民银行有关规定执行借款人归还贷款后，停止加收复利宽限期指经借款人与贷款人协商，至约定还款日可宽限10天，在宽限期内，可不计复利。

第十八条 借款合同生效后，借款人如有足够的资金来源，可提前还款第十九条 个人住房按揭贷款不予展期第六章 贷款管理第二十条 贷款人可指定具备办理个人住房按揭贷款的专业信贷人员管理个人住房按揭贷款第二十一条 个人住房按揭贷款按审批权限管理第二十二条 贷后管理一）信贷人员要及时跟踪掌握借款人职业、收入、抵押物等情况变化，定期对借款人执行借款合同和还贷能力进行检查，发现问题，及时采取措施加以防范二）实行贷款本息回收登记制度，及时掌握借款人贷款本金及利息收回情况，监测贷款质量第二十三条 建立个人信用登记制度及贷款档案管理制度贷款人将个人住房按揭贷款申请资料、调查报告、合同文本、收贷收息凭证、房屋他项权以及相关附件档案资料实行编号登记管理，保证个人信息与资料的安全与完整 第七章 罚 则第二十四条 借款人有下列情形之一的，贷款人将有权依法处分抵押物或要求保证人承担连带保证责任一）借款人连续两个月不能按期归还贷款本息的；（二）借款人提供虚假文件或资料，己经或可能造成贷款损失的；（三）借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人；（四）借款人的法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同； （五）借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；（六）抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，而借款人未按要求重新落实新担保的；（七）借款人有损贷款人权益的其他行为。

第八章 附 则第二十五条 本办法由农村信用合作联社制定、修改和解释，自下发之日起执行。