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商品房销售培训问题16 为什么要办理商品房预售、预购登记手续办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售，预购登记手续，可以减少因不了解政策或其它情况而造成投资风险；对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失17 商品房的销售面积如何计算商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积(即套内建筑面积)与分摊公用建筑面积之和即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积的计算方法：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积1)套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算，其他建筑 ，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算2)套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：[1]共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙体面积[2]非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

商品房分摊的公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 18 哪些公用建筑面积可摊给购房人？哪些公用建筑面积不得分摊给住户可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房，热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理用房) 19 公用建筑面积分摊的原则是什么新修订的相关文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。

20 阳台面积怎么计算按现行的《建筑面积计算规则》：(1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积，(2)没有封闭的阳台按其水平投影面积的 50%计算建筑面积21 什么是套内墙体面积商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体共用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙) 共用墙体水平投影面积的一半计人套内墙体面积，非共用墙水平投影全部计入套内建筑面积22 什么是使用面积使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积)、阳台斜面屋顶结构的房间，层高低于 2.20 米的部分不计入面积22《商品房买卖合同》中的销售面积是由哪几部分构成？按有关规定，商品房按“ 套 ”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单位内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用面积与套内墙体面积和阳台建筑面积之和23 什么是房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20 米以上(含2.20 米)的永久性建筑24 什么是房屋建筑面积？房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20 米以上(含2.20 米)的永久性建筑。

25 什么是使用率？什么是实用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在 72%至75%之间，板楼在 78%至 80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人25 现房期房分别怎样判断合法性？按新规定，手续齐全的“ 合法 ”的期房，销售必须“五证”“两书”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买这样的现房只要看国有土地使用证和房屋所有权证这两证二书就可以，但已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书”26“两书”是指什么？“两书”是指新建住宅《质量保证书 》和《使用说明书 》 27“五证”是指什么？商品房的“五证 ”包括：建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程开工证，商品房预(预)售许可证28 请问:目前，商品房销售有哪几种类型，现房销售和商品房预售有什么不同？目前，商品房销售分现房销售和期房销售(即预售)两种按 2000 年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。

商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房人交定金或预付款，而在未来的一定日期拥有现房的交易行为29 单位不给上住房公积金如何解决？按照《住房公积金管理条例》规定，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金市政府明确规定，除离退休职工、1993 年以前按照标准价优惠办法购买住房且未按有关规定补价的职工夫妻双方不建立住房公积金外，1996 年 6 月 3 日前，北京市行政区域内所有党政机关、群众团体、事业单位、企业单位(包括全民、集体、民办、私营、股份制、外商投资企业及其他进行工商税务登记的企业和中外机构驻京办事机构)的中方固定职工，劳动合 同制职工，均应按照规定比例建立住房公积金中央在京企事业单位建立住房公积金也按此规定办理在京单位聘用外地非农业户口职工，凡签订正式劳动用工合同，且没有在户口所在地建立住房公积金的，单位可以其建立住房公积金；凡与单位签订正式劳动用工合同，且工资由单位支付的职工，无论其档案是否调入单位，单位均应为其建立住房公积金对于尚未建立住房公积金的企业职工，可向北京市住房资金管理中心或所属分中心举报。

对企业亏损、缴存住房公积金确有困难的单位，按照《住房公积金管理条例》规定，须经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房资金管理中心审核，报有关部门批准后，可降低缴存比例或者缓缴 30 请问：是否能够用 A 市的住房公积金购买 B 市的住房？问：我在一个城市 A 工作了两年(其间单位给我交纳了住房公积金)，然后又继续攻读博士学位 3 年(其间基金转到市人才中心账户上)，现在我和我爱人想在她工作的城市 B 购买住房，我目前仍在读博士学位，户口不在城市 B.现在我有一个问题请教：在购买住房时，能否利用我的公积金进行贷?答：首先住房公积金封存状态下不能申请公积金贷款，其次北京申请公积金贷款不能 购买外地住房，第三到外省市工作可以将本市建的住房公积金支取出来，但目前不能直接转移到外省市 31 请问如何查询公积金余额，公积金贷款的流程？问：您好，我想问以下几个问题：1、个人住房公积金余额的查询方法 2、新出台的住房公积金贷款额度及年限的具体计算方法 3、公积金贷款的借款申请表一定要到管理中心领取吗？是否可到就近的管理中心领取？一些代办机构在网上发布的借款表是否可用？4、公积金贷款的流程及各阶段?答：(1)请拨打 67606291 或 67606292 查询。

如已发到住房公积金缴存卡的交存人可 通过工、建两行的自动取款机查询；(2)参照 2000 年京资中心计字 088 号文件；(3)一般应到资金管理中心领取申请表，一些代办公司在管理中心领取申请表后发给个人也是可以的，但应用原件(资金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公积金交存的资金管理中心或分中心，第二步到分中心申请，领取材料，第三步分中心初审，第四步银行调查，填写合同，第五步放款，需带的材料因各人购房等情况不同而不同，可以申请贷款时问分中心32 缴纳住房公积金满几年才可贷款？现贷款倍数是多少？问：我今年想要买房，关于公积金贷款我有一些问题：1缴费满几年才可公积金贷款？2现贷款倍数是多少？3我老公现有公积金 5000 元，缴费已两年多；我现有公积金 1680 元，缴费 6 个月，问用公积金贷款可贷多少？答：(1)目前政策没有规定公积金建立期限与贷款资格问题，但政策有可能近期有一些调整；(2)参照 2000 年京房资中心计字 088 号文件计算贷款额度33 二手房贷款政策二手房贷款一般要求抵押登记后，再予放款，且必须经过指定评估机构评估34 还清住房公积金贷款后还可以再申请公积金贷款吗？还清后可以再次申请。

35 住房公积金贷款是按季提现，那么每季最多可以提多少呢？问：住房公积金贷款是按季由公司提现的，那么每季最多可以提多少呢？答：支取住房公积金用于还贷款支取额不应超过每季度还款额 36 交纳公积金 1 年，现计划出国，能够提取住房公积金和住房补贴？问：我即将要出国留学，在此之前我在单位工作了一年，并交纳过公积金请问我 是否能将这些公积金和住房补贴提取出来是否需要出国签证等材料答：可以但需出具出国一年以上的居留证明。