南通商业报告PPT课件.ppt

定 位 /营 销 /推 广 |报 告 NAN TONGNAN TONG 南通总部大厦南通总部大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKACONTENTSCONTENTS 目录目录1.1.项目概况项目概况2.2.市场分析市场分析3.3.业态定位业态定位4.4.招商方案招商方案5.5.合作方式合作方式6.6. 包装推广包装推广NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA项目概况项目概况Project Overview本案位于南通商业中心区南大街商业中心区南大街，地处豪河南岸与八仙城隔江相望，并面向景观水道本案北岸，百货大楼、亚萍国际、文峰大世界、中央商厦、金鹰国际、五星电器等等百货商业聚集百货商业聚集；本案南侧，西南分布通大启秀校区通大启秀校区，南通师范南通师范等著名学府；本案西侧为名都广场步行街及有斐大酒店；总商业建面：1002210022㎡㎡交通：半径500米内17座公交站点、20家停车场。

本案地处中心商业区，周边商业氛围浓郁！本案地处中心商业区，周边商业氛围浓郁！NO:1NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA南通核南通核心商圈心商圈南通南通大学大学南通南通师范师范该地区2007年实现服务业增加值24.98 24.98 亿亿元，总量已占全区的48 %48 %以以上上区内土地资源稀缺、投入空间受限，价格态势稳定提升本案本案北岸：北岸：濠河北岸的大量人流由人民路向南大街汇集消费阶层：南通各阶层居民，部分逛街人群、周边上班族消费群体、目的性消费群体南岸：南岸：濠河南岸的大量人流经过本案向核心商圈流动消费阶层：周边大型学府的学生，周边上班或居住的消费群体、目的性消费群体 NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA市场分析市场分析Market Analysis城市常住人口密度城市常住人口密度963963人人/ /平方公里平方公里人均可支配收入人均可支配收入2002008 8年达年达1890318903元元目前南通总体经济保持较快增长，高密度的城市常住人口及城镇居民人均收入的增长促进了商业市场的持续发展。

NO:2NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA文峰大世界文峰大世界 | 八仙城 | 金鹰国际Ø　　　　　　 定位：综合性百货商城Ø　业态：1楼 食品百货、化妆珠宝、名表长廊 2楼 南女皮鞋、箱包皮具、针纺内衣 满意工程接待处 3楼 职业男装、运动休闲、健身器材、团购部 4楼 少淑女装、职业女装、女士饰品 5楼 名品服饰、工艺礼品、乐器眼镜、香啡阁西餐厅 6楼 家用电器、时尚、电脑科技 7楼 童装童鞋、儿童玩具、家居用品 8楼 美食广场、装潢器材、电玩娱乐Ø 现状：拥有营业面积现状：拥有营业面积5.55.5万平方米，集购物、休闲、餐饮、娱乐、全家万平方米，集购物、休闲、餐饮、娱乐、全家式一站式商业中心，但整体商品层次不高。

式一站式商业中心，但整体商品层次不高典型案例｜文峰大世界NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA文峰大世界 | 八仙城八仙城 | 金鹰国际金鹰国际Ø 　　　　　　定位：主题商业街区Ø　业态：步行街+大型超市+购物广场Ø 现状：交通不畅、缺乏统一管理，街内商铺关联度不高，品牌间互动性现状：交通不畅、缺乏统一管理，街内商铺关联度不高，品牌间互动性差，呈现一种杂乱扩张的纷乱态势差，呈现一种杂乱扩张的纷乱态势典型案例｜八仙城Ø　定位：精品百货商城Ø　业态：1楼 经营黄金珠宝、世界名表及各牌女鞋 2楼 经营男女休闲服装及皮包 3楼 楼经营高档职业女装、少淑女装及内衣 4楼 经营名牌西服及精品男装 5楼 经营国内外名牌运动服饰及健身器材Ø 现状：拥有众多中高档国际名牌及与大都市同步的流行时尚商品，仅满现状：拥有众多中高档国际名牌及与大都市同步的流行时尚商品，仅满足购物需要，无休闲娱乐配套业态功能单一。

足购物需要，无休闲娱乐配套业态功能单一典型案例｜金鹰国际NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA本案百货大楼百货大楼文峰大世界文峰大世界亚萍国际亚萍国际中央商厦中央商厦八仙城八仙城金鹰国际金鹰国际五星电器五星电器名都广场步行街名都广场步行街区域内店多成势区域内店多成势南大街的商业规模已达到30万平方米，区域内大型百货、零售商业街集聚，主要满足家庭、一站式购物及日常生活消费，业态雷同度较高业态雷同度较高NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKAS(strengthS(strength优势优势) )W(weaknessW(weakness劣势）劣势）O(opportunityO(opportunity机会机会) )T(threatT(threat威胁）威胁）p位于绝佳商业地段;p位于豪河景观水道，拥有稀缺景观资源;p区域交通便利配套齐备；p项目可开发商业体量较小;p北岸人流动线被濠河自然分隔，分流了部分人流。

p项目能够吸引南通各阶层居民，是逛街人群、上班族消费群体、周边大型校区学生居人口、目的性消费群体主要消费场所;p地处核心商圈，价格在任然高位续攀升，开盘将受到市场追捧; p项目周边商业百货业态众多，对客流量的分散;p随着区域改造的推进，新增的供应量还将使商业形态的同质化竞争更为激烈同质化竞争更为激烈NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA区域内　店多成势的格局　店多成势的格局　有利有弊，既能形成商业集群效应商业集群效应，吸引更多消费者聚集消费者聚集，又发生　同质化激烈竞争　同质化激烈竞争　必然的被分流消费者必须改变满足家庭、一站式购物及日常生活消费商业必须改变满足家庭、一站式购物及日常生活消费商业定位，有别于大型百货、零售商业街的业态模式定位，有别于大型百货、零售商业街的业态模式打造项目独有个性，专注分众市场，才能从众多的项打造项目独有个性，专注分众市场，才能从众多的项目包围中脱颖而出目包围中脱颖而出南通总部大厦南通总部大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA针对南通现有年轻族群市场，时尚产品分散分布，休闲娱乐不足的现状。

针对南通现有年轻族群市场，时尚产品分散分布，休闲娱乐不足的现状规划 “时尚主题商业中心时尚主题商业中心”，就是以购物中心的操作手法，将商品相关度高、消费群充分共享的一些时尚商业集合在一起满足南通青年人全方位的生活需要，与北岸商业互为配套打造南通时尚商业中心与北岸商业互为配套打造南通时尚商业中心•集合了SHOPPINGMALL中商品和功能的丰富性、以商业主题吸引特点人群形成积聚，使商业更精确化及有效化； •市场容量大、有规模效应，经营商品品类多有相关连性，消费群体可以充分共享； •具备SHOPPINGMALL特有的消费以外的休闲娱乐功能，是体验元素、商品文化、主题文化、广场文化的完美结合，如配置美食广场、电玩中心、KTV及精品店； •单一市场品牌运营，统一经营管理机构、统一的规划、统一的服务；•优美的购物环境，良好的建筑、景观规划； 业态定位业态定位Location FormatsNO:3NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA本案17~2117~21（大学阶段）（大学阶段）22~2922~29（大学毕业（大学毕业5 5年以上）年以上）30~3530~35（大学毕业（大学毕业1515年以上）年以上）90 8090 80前后的新生代前后的新生代 7070工作工作: :大学生、公司白领大学生、公司白领生活生活: :个性、标榜自我个性、标榜自我, ,乐于接受新新事物乐于接受新新事物价值观价值观: :感性思维（消费不理智）感性思维（消费不理智）选择选择17—3517—35岁间最具价值的核心消费人群，区别现有岁间最具价值的核心消费人群，区别现有商业全年龄段、家庭式、日常消费模式！商业全年龄段、家庭式、日常消费模式！NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA1 1 发展定位发展定位2 2功能定位功能定位3 3目标市场定位目标市场定位４４品牌定位品牌定位主力为时尚餐饮中心，辅以大型电玩城、量贩KTV、休闲品牌餐饮、时尚精品店以年轻人为服务对象，学生及年轻白领为消费重点，以全市时尚消费群体为依托时尚、潮流、动感，针对年轻族群打造南通时尚地标，引领南通时尚文化。

以人为本，以流为主；资源优化；持续发展，适度超前；城市商业时尚中心的功能配套和延伸定位概念定位概念NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA1 1InternationalInternational国际性国际性2 2AbundantAbundant丰富性丰富性3 3AggregateAggregate聚集性聚集性４４DiverseDiverse多样性多样性大型店、中型店、小型店与主题店、大型店、中型店、小型店与主题店、特色店合理配比，互动互荣特色店合理配比，互动互荣打造未来年轻人消费焦点打造未来年轻人消费焦点满足多元化的各类消费需求满足多元化的各类消费需求融入国内外不同时尚元素、时尚消费习惯融入国内外不同时尚元素、时尚消费习惯功能定位功能定位NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA商业中心定位商业中心定位时尚生活方式时尚生活方式以时尚为宗旨集休闲、娱乐、购物、餐饮的多元化购物中心以时尚为宗旨集休闲、娱乐、购物、餐饮的多元化购物中心Fashion life styleSlogan:Slogan:我们带来时尚生活方式，而非仅仅出售产品！我们带来时尚生活方式，而非仅仅出售产品！一个以时尚和快乐为核心，具备汇聚力量的主题式商业中心。

一个以时尚和快乐为核心，具备汇聚力量的主题式商业中心和朋友在一起的地方和朋友在一起的地方””““可以放松一切的地方可以放松一切的地方””NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKANEW YORKER建议案名建议案名: :纽约客YOUNG CITY2000+青年城青年城案名构思：young时尚 来临，带你领略全新的生活方式！案名构思：带来全球最新的大都会时尚生活方式！NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA购物购物娱乐／休闲娱乐／休闲餐饮餐饮增增强强针对主体年轻消费群市场空间大大众低端餐饮过量时尚路线时尚路线时尚路线时尚路线品牌直销购物品牌直销购物品牌直销购物品牌直销购物OUTLETSOUTLETSOUTLETSOUTLETS特色化特色化特色化特色化增增强强个个性性利用差异开辟市场空间我们打造的是我们打造的是————时尚餐饮时尚餐饮 互动娱乐互动娱乐 生活休闲生活休闲 精品购物精品购物 为一体的商为一体的商业中心业中心NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA一层楼面：NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA打造一个核心舞台，提供一个人们聚会、娱乐、活动、休憩的场所，方便组织品牌特买，SP活动及年度晚会。

时尚舞台时尚舞台ð人流汇聚地人流汇聚地ð商业核心商业核心ð活动中心活动中心 位置建议：现有广场，可以组织商业聚集和互动活动吸引北岸人流时尚舞台：不只是商业中心不只是商业中心更是南通的时尚名片更是南通的时尚名片NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA上班上班竞争竞争升学升学入仕入仕休闲休闲娱乐娱乐交际交际体验体验敢敢SHOW出自我出自我才能才能 胜人一筹胜人一筹工工 作作生生 活活通过时尚舞台的各类活动,满足年轻族群展示自我心理需求，延长消费者的逗留时间，使这里成为“时尚潮人”们的必到之地满足年轻消费人群追逐时尚、SHOW自我、热衷生活的需求NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKAp通过氛围与商家的共同营造，带给消费者独特的时尚感觉p方便路人休闲、停留、有很多新奇小店任人寻觅一层楼面：品牌直销店茶座/咖啡时尚零售店甜品/面包/冰激淋/果汁吧休闲饮品/食品店NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA二层楼面：NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKAp不同于一般的购物，包含更多的时尚、日韩元素及另类路线。

HipHop日韩风品牌直销店国际生活用品流行彩妆店运动品牌二层楼面：NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA三层楼面：NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKAp 除了时尚购物，还有更多的娱乐及聚会场所，吸引更多人气向高楼层流动三层楼面：互动量贩KTV运动休闲俱乐部大型室内游乐场潮流商品娱乐中心NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA四层楼面：NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA时尚美食城，融汇各色美食融入时尚、国际元素，走精品化路线吸引人流向高层流动，提高各楼层的人流量四层楼面：NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA台湾美食总汇:由台湾知名品牌热切加盟，近一步增加对民众的吸引力及社会知名度。

四层楼面：NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA建筑风格建筑风格为了使建筑外立面与产品定位、商业业态整体上为了使建筑外立面与产品定位、商业业态整体上的和谐统一，在外观规划中大量使用玻璃金属等的和谐统一，在外观规划中大量使用玻璃金属等新颖材质，营造整体建筑透明、时尚、潮流化建新颖材质，营造整体建筑透明、时尚、潮流化建筑外观产品外观的创新及差异化必能提升项目筑外观产品外观的创新及差异化必能提升项目在南通商业中的核心竞争力在南通商业中的核心竞争力NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA建筑效果图NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA招商方案招商方案Investment program为了充分凸现项目作为区域地标的功能，商业招商应遵循如下原则：公平、公开、公正原则公平、公开、公正原则特色化原则特色化原则方向性招商原则方向性招商原则经济效益最大化原则经济效益最大化原则NO:4NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA以商场整体规划定位为基础；以现有商圈的经营水平为标准;以入驻企业的品牌影响力、经营特色、企业实力为综合考量因素；以商场整体包装、整体宣传以及树立品牌形象等商业增值效应为附加值；NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA a. a.制定详细的招商计划书制定详细的招商计划书 即确定招商过程的时间、地点安排等 b.b.作好招商前准备工作作好招商前准备工作 （（1 1）设计、印刷招商宣传手册）设计、印刷招商宣传手册 主要内容包括南通总部大厦招商简介、情况介绍、楼层平面配置图及简要情况。

（（2 2）文件范本）文件范本 主要包括租赁意向书、租赁合同、合同附件、物业合同、工程合同等 NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA c. c.招商信息发布招商信息发布 选择发行面广、针对性强、知名度高的媒体进行发布 d.d.洽谈及招商阶段洽谈及招商阶段 与有意进场的商业企业逐个谈判,达成意向 e.e.签约、收取押金签约、收取押金 签定正式合同，并根据达成的协议收取押金和预付租金 f.f.装饰、开业准备阶段装饰、开业准备阶段 进场企业进行二次装修，配套工商注册一条龙服务，组织培训、货品 进场 g.g.试营业、正式开业、进入日常管理阶段试营业、正式开业、进入日常管理阶段 指定大型物流公司，全程服务按照业务要求的时间节点，统一时间进场和开业 NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA合作方式合作方式Cooperation提提议议：：可以考可以考虑双虑双方共同成立一家方共同成立一家项项目公司目公司专责经营专责经营本案本案NO:5甲方将物业委托于乙方进行规划、定位、招商执行及后期经营管理。

乙方可根据前期规划、定位、招商执行工作向甲方收取固定的服务费用后期运营管理费以甲方商场的部分收益作为乙方的服务费用后期运营乙方可作为注资方参与项目经营，具体注资比例由甲乙双方协商确认NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA提提议议：：所有合作细节在双方签定之合作协议中明确所有合作细节在双方签定之合作协议中明确甲方将物业委托于乙方进行规划、定位、招商执行及后期经营管理乙方可前期规划、定位、招商执行工作向甲方收取固定的服务费用后期运营管理费以甲方商场的部分收益作为乙方的服务费用具体合作方式由甲乙双方协商确认NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA塑塑 造造 商商 场场 魅魅 力力 ，， 树树 立立 形形 象象时时 尚尚 体体 验验 / / SHOW 场场 / / 娱娱 乐乐 互互 动动联联 想想 出出 奇奇 ，， 不不 可可 或或 缺缺 的的 新新 I Id d e ea a 用用出出人人意意料料的的情情节节 及及娱娱乐乐感感 演演 绎绎时时尚尚生生活活方方式式出出 手手 宣宣 传传 要要 不不 同同 凡凡 响响创创造造公公众众话话题题，，增增强强商商场场记记忆忆度度包装推广包装推广Package PromotionNO:6NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA•造势造势(Amplification)—(Amplification)—–话题：–事件：•娱乐娱乐(Entertainment)—(Entertainment)—–置入式传播：–网络营销：•互动互动(interaction(interaction)—)—–活动：–数据库营销：创造公众记忆创造公众记忆…………NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通国际大厦NANTONG HEAD OFFICE MANSION南通总部大厦ASKA广告公关外墙LED话题影响事件营销DM营销POP时尚品牌数据库营销行业论坛网络营销置入式传播综合利用传播渠道扩散我们的项目理念，由传统的广告宣传转变为与综合利用传播渠道扩散我们的项目理念，由传统的广告宣传转变为与消费者互动沟通，让年轻人直接参与并产生价值认同！消费者互动沟通，让年轻人直接参与并产生价值认同！推广方式推广方式…………THANK YOU我们期待彼此的合作。