物业专业化停车场库管理服务方案.pdf

物业专业化 停车场库管理服务方案 （精品方案） 年 月 NEW 目录 1. 停车场基本情况介绍 2. 项目管理难点分析 3. 项目整体管理思路 4. 管理办法 5. 项目成本测算 6. 管理体系 7. 管理人员岗位职责、纪律和职业道德 8. 停车场管理工作规程 9. 人员保障 10.停车场之保安安全程序 11.停车场系统之专业建议及维修计划 12.停车场管理流程 13.停车场特殊情况处理程序 14.停车场使用守则 15.停车场清洁服务安排 16.停车场常用通知及表格 17.标准化服务建议（图示） 物业管理专业化停车场（库）管理服务方案 停车场 (库) 管理服务是日常物业管理服务中的一项重要内容如 何规范停车管理和加强安防工作使本项目的车辆能有序进出、安全停 放，减少事故、减少纠纷，杜绝车辆丢失，控制客户车辆在停车场发 生火灾、碰撞等事故的应急处理等，创建安全、有序、和谐的环境， 我们在对 XX停车场（库）充分研究的基础上，结合本物业的实际情 特制定此方案 一、停车场基本情况 停车场位于：区路号 XX大厦内 车库内车位有个，固定停放车位个，其中：机械 车位个，地面停车位个，属于级停车库； 二、项目管理难点分析： 目前由于该大厦车位配比较少，而实际停放车辆又多， 故很多进 入本大厦的车辆擅自停放在公共绿地上及消防通道上等，乱停乱放造 成项目无序、混乱现象，给物业管理增加难度、同时为居住、办公人 群带来不便。

致使整洁有序的大厦混乱不堪，达不到舒心、和谐的现 代办公区要求 我们进入后将根据停车场实际情况进行管理，以提供优质服务、 维护物业公司形象和权益为宗旨， 派遣优秀员工，合理分派车管人员， 做到人员最少，管理收效最大，力求为甲方整治混乱的停车风，规范 停车秩序，提高车场收益，助力我们能顺利收取物业费，达到提供最 经济、最舒心、最和谐的管理 我们的管理目标 提供：最经济有效的专业化管理最舒心和谐的办公停车环境 三、（车场）项目整体管理思路 以优质服务形象带动停车秩序，以文明停车带动车场收益， 以专 业停车无带动物业收取物业费 （1）添加停车设施（如：增加机械车位/升降车位个） ，进 出大厦实行车场刷卡出入，车场内部进行规划，规划合理停车位 （2）文明执勤门岗敬礼问好，巡逻岗协助指挥停车入位，婉拒 非法停车 （3）排查各类安全隐患如：火灾氺浸等事故，做好防盗等安全保 卫工作 四、管理办法： （1）我司入场后，将进行小区停车远景的宣传、停车法制法规宣 传， 在最短的时间内让业户清楚停车管理、 安保对大厦管理的重要性， 排除对停车收费的抗拒心理 （2）规划停车场位置：项目公共区域内合理、科学的进行划线停 车，消防通道等其他地方禁止停车。

进行定人区域车位管理 （3）大门实行智能管理：进出口增设智能收费系统，车辆信息分 别输入车辆管理智能计算机系统，实行刷卡即刻抬杆的便捷出入服 务对于来办事的社会车辆进门领卡，出门刷卡与交费管理工作进 行智能化管理 （4）加强高峰期停车管理：早晚车辆入场和出场高峰期段，加派 岗上人力进行引导停车入位和疏导交通工作，在最短的时间内使车场 顺畅，做到无拥堵或排队现象发生并确保剐蹭等现象降到最低，保 证车场安全，为物业管理增添光彩 （5）提高门岗及巡逻岗礼仪服务标准，提供最佳人员形象和服务 质量门岗设置形象好、礼仪素质高的人员，对出入车辆和行人问好 敬礼，以标准手势引导车辆出入场 （6）岗上岗下培训 新人上岗前必须经过一周军训和停车管理及 安保培训，培训合格后方可上岗岗上进行老兵带新兵培训，岗下进 行定期军训 每日以高昂的气质和精神向业主展示团队的正规化，做 到市车场标杆管理，以此突出物业管理特色 （7）加强员工管理，建立适合本项目的各项管理制度建立交接 班制度，岗上岗下制度，奖惩制度，及服务礼仪制度等并以人性化 的管理，把员工流失减少为最低，保证车场的稳定管理，保证物业管 理思路顺利执行 （8）制定车场应急预案，做到对突发事件及时处理。

制定消防、 防火、防水、防盗、大雪、大风、车场事故处理应急预案，充分做到 准备充分，不慌不乱，合理应对，为小区居民的损失减少到最低化 （9）加强保安巡检工作，把安保服务内容揉入停车管理中，既要 进行车辆管理，同时担当起安保工作做到有效控制外来人员入内， 减少偷盗和第一时间控制火灾火情等事件发生，真正做到停车保安一 体化管理 （10）加强车场能源使用管理，做到最合理的使用车场资源节 省用水用电，保护停车设施，加强对设施设备的检查和维护工作 （11）做好收费工作做好机动车辆收费的政策宣传，合理 收费，杜绝跑冒滴漏发生， 做好员工思想教育工作，杜绝贪污现象发 生，达到收益最大化 五、项目成本测算 车场收费标准为办证固定车位车辆150元/ 月，无固定车位车辆 100元/ 月，临时车辆收费为1 元/2 小时 （具体收费标准按发改委批 示价格为准） 停车场收入测算表 单位：元 地面包租单价（元 /年）车位数 营业收入（年） 临时车辆 营业收入（年） 优惠车辆（年） 营业收入（年） 营业总收入 营业税收 营业支出 利润 注：以上测算不含入场1-3 月内非正规收费， 为车场进入正规后收支 经营费用核算表 项目人员费用计算方法全年费用备注说明 员工工资 主管 饭补 保险 通讯 办公用品 其他费用 车位险 枕、被、褥 床 服装 生活用品 招工、培训 费 车损免赔 发票成本费 车证根本费 水电费 合计 增添设施费用核算表 项目人员费用计算方法全年费用备注说明 对讲机 车位划线 车位喷号 收费牌 车场管理规定牌 指示箭头 斑马线 减速带 指示标识 电动道闸系统 IC 卡 反光镜 共计 第二年起仅留用设备维护费即可。

注：添加设备费用按实际发生成本计算，如超出预算，必须报经甲方， 并由甲方认可后方可执行 六、管理体系 我公司在停车管理工作中本着 “诚信为本、顾客至上、精益求精、 追求卓越”的服务理念，充分结合本项目停车场的实际情况，各项服 务指标力求满足甲方的要求和服务标准 作为专业物业管理服务公司， 我们深知要实现“人性化、职业化、 标准化、现代化、专业化”的停车管理目标，必须建立科学完善的管 理体系因此， 我公司结合以往专业停车管理经验，结合本项目的实 际情况，特别设立了项目部的管理体系与管理制度，力求为本项目提 供完善、健全、科学的停车服务 项目物业负责人， 负责与甲方沟通，检查监督项目，执行公司各 项服务管理制度及甲方管理规定的执行情况 安保部主管，代表物业，全权负责停车场的运营管理工作； 一）安保部（车辆管理条线）职能 安保部： 负责本项目停车场管理工作； 车辆管理安保主管对本项目管理岗和员工岗的工作进行监督、检查和 指导； 负责按照公司要求下达管理指标； 制定并执行各项管理制度及业务流程、服务标准； 完成下达的管理任务； 负责制定本项目年、季、月工作考评、考核； 协助人力资源部编制本项目部员工的再培训计划、方案并组织实施； 完成甲方交办的其他工作。

二）岗位设置及管理架构 1、建议停车场之岗位设置如下： 1.1 摩托车、非机动车出口各设固定收费岗； 1.2 机动车入口设固定岗，出口设收费岗及固定岗； 1.3 停车场内设流动巡逻岗，同时，监控中心也负责停车场内部之监 控； 1.4 项目大门岗（门卫兼） ，对进入本项目车辆进行首次问询，外来 车辆，在未得到许可的情况下禁止进入本大厦； 建议停车场之管理架构如下： 三）车场人员安排 根据我公司停车场管理经验，结合本项目停车场实际情况， 配备 项目主管人，停车管理人员人，共计人停车场管理实行三 班两运转，每班工作8 小时，人员 24 小时不间断管理 停车管理排岗时间： 一班： 07：0011：00 11 ：0015：00（4 小时半班） 二班： 15：0019：00 19 ：0023：00（4 小时半班） 三班： 23：0003：00 03 ：0007：00（4 小时半班） 停车场主管 物业管理公司 物业服务中心 收费岗 机动车出 入口 巡逻岗 非机动车 出入口 大门（门 卫兼） 车场 保洁员 车场 工程人员 七、管理人员岗位职责、纪律和职业道德 1停车场主管职责 1.1 对保安主管负责，服从上级安排，听从指挥做到令行禁止，依法 循章对交通、车辆进行管理。

1.2 经常视察车场、并确保各停车位正确使用，保证车道、车场出入 口周围道路畅通 1.3 熟悉掌握车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证业 主使用车位，按物价部门规定收取车位停放费 1.4 安排和调动属下人员的工作时间，合理分派所有工作给予属下员 工，确使他们严格遵照指示工作，提高工作效率 1.5 负责监督和落实员工岗位职责， 对员工进行岗位职责、 工作规程、 车管仪器操作等相关知识的培训和法制教育及职业道德教育，并安排 定期对员工进行考核，填写员工考核表，提高员工的工作技能及 服务质素 1.6 负责每日工作检查，并填写车辆管理日检表 1.7 负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉 1.8 熟悉停车场内的信道结构、安全系统、消防设备及通风系统、辖 区道路，车位使用情况，负责对车场内公共设施、车管系统的运行情 况清洁等监管工作，以确保车场管理工作顺利及有效开展 1.9 负责执行现场监管制度，对任何员工涉及违反纪律事情应该迅速 及彻底调查，并及时上报并提出处理建议 1.10 定期召开班组会议，检讨工作表现，并籍此沟通现场管理人员 1.11 根据工作需要和上级的指示，有权调动下属人员加强某区域的 管理工作，定时向上级主管汇报工作。

2车场管理员职责 2.1 负责对停车场内停泊车辆之管理工作，指挥好车道的交通秩序， 使车道、车场出入口周围保持畅通 2.2 实行 24 小时轮流值班，服从统一安排调度 2.3 按规定着装，佩带工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行 2.4 登记所有出入车辆之数据， 包括车牌号码、 停放位置、出入时间 对于所有访客车辆或并无有效停车证者，须登记其欲到访住户详情， 情形许可下登记访客司机的个人资料 2.5 负责指挥区内车辆行驶和停放，经常巡视车场并确使各停车位正 确使用，督促所有车辆正确使用行车线和泊车位，维持停车秩序, 保 证车辆停放安全 2.6 负责对停车场现场的巡视查看，如发生任何未经受权人士、可疑 人物留连停车场，应立即规劝或命令其离开，如有需要，立即呈报上 级主管或监控中心注意监察 2.7 负责停车场的消防安全巡查工作，熟悉停车场内的信道结构，安 全系统、消防设备及通风系统等， 以便一旦发生事故时能够从容应付 2.8 如发生交通意外，应记录和拍摄有关数据包括涉及车辆损坏情况 等，并须立即呈报领班或安全部 2.9 当发现任何车辆未锁好或门窗未关好，应留驻现场值勤并录像及 立即呈报上级主管设法通知车主，防止发生失窃现象。

2.10 禁止任何刻意违反交通标志及泊车规定之车辆进入停车场 2.11 任何停车场的员工，不得以任何理由向司机或车主索取任何利 益或报酬 2.12 未经许可，禁止任何车辆在停车泊位或车道上维修或清洗车辆 2.13 遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅自离 职守 3车场收银员职责 3.1 收银员必须忠于职守，认真仔细做好工作，不得出错，并保证现 金的安全 3.2 根据公司规定及计费时间按标准计算应收的车位使用费，开具收 费发票，准确无误地收取车位使用费 3.3 每次收款均要记帐 ( 输入计算机 )，现金数额应与账面数额相符 3.4 根据公司规定对失效车票及遗失车票进行查核，经查核无误后， 进行补发并收取相关的费用 3.5 对免费停车的车辆在验证及办理好免费结算手续后给予放行 3.6 按公司的规定办理好收费情况及现金的交接，及时缴交营业款 3.7 按照公司规定填报车位使用费收费汇总表格 3.8 完成上级主管交给的其它工作 4车场管理人员纪律 4.1 仪容整洁，着装。