奥特莱斯专题报告(经典)共23张幻灯片.ppt

项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告奥特莱斯购物中心专题报告项目发展部 2019年12月3日项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告目录n1、OUTLETS的概念和起源n2、OUTLETS的演变历程n3、OUTLETS的发展现状及分析n4、国内外典型案例研究n5、Outlets开发建议项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n概念概念 “ “奥特莱斯奥特莱斯”,”,音译词，英文音译词，英文OUTLETSOUTLETS的中文直译其英文原意是的中文直译其英文原意是““出口、出路、排出口出口、出路、排出口””的意思n涵义涵义 在零售商业中专指销售国际、国内在零售商业中专指销售国际、国内著名品牌过季、下架、断码商品的商店著名品牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，也被称为组成的购物中心，也被称为““品牌直销品牌直销购物中心购物中心””如今的奥特莱斯已成为国如今的奥特莱斯已成为国际名品集中地，是一种倡导更聪明的理际名品集中地，是一种倡导更聪明的理性消费的国际新型休闲购物模式。

性消费的国际新型休闲购物模式 1、OUTLETS概念和起源n起源起源奥特莱斯（奥特莱斯（OutletsOutlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史年的历史OutletsOutlets最早就是最早就是““工厂直销店工厂直销店””，专门处理，专门处理工厂尾货后来逐渐汇集，慢慢形成类似工厂尾货后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping MallShopping Mall的大型的大型OutletsOutlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态虽然这种业态在美国已有虽然这种业态在美国已有100100年历史，但真正有年历史，但真正有规模的发展是从规模的发展是从19701970年左右开始的年左右开始的 项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n演变历程（美国）演变历程（美国）（（1 1））19701970～～19871987年：分散的、厂家各自主导的工厂直销店年：分散的、厂家各自主导的工厂直销店一些服装工厂利用其仓库销售订单尾货，一家工厂一个一些服装工厂利用其仓库销售订单尾货，一家工厂一个Outlet Outlet StoreStore，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。

所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客2 2））19881988～～20192019年：逐步聚集、厂家联合主导的工厂直销店年：逐步聚集、厂家联合主导的工厂直销店很多工厂联合起来将直销店集中开设，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模，且离城市很多工厂联合起来将直销店集中开设，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模，且离城市较远，一般在较远，一般在6060～～8080英里（英里（100100～～150150公里）左右，开车要一个多小时公里）左右，开车要一个多小时2、OUTLETS演变历程（（3））2019～～2019年：集中的、开发商主导的大型休闲购年：集中的、开发商主导的大型休闲购物中心物中心 开发商的介入开发商的介入使使Outlets发生质变，以前各自独立经营的发生质变，以前各自独立经营的工厂店被整合在一起，统一管理、统一形象，过去作为经工厂店被整合在一起，统一管理、统一形象，过去作为经营主体的品牌商（厂家），变成营主体的品牌商（厂家），变成Outlets这一全新经营模式这一全新经营模式的供货商同时功能更加齐全，提升购物环境，休闲购物的供货商同时功能更加齐全，提升购物环境，休闲购物一体化，选址向城市靠近，一体化，选址向城市靠近，1小时车程，小时车程，包括乡村式包括乡村式(花园花园式式)和和MALL式两种主要形态。

式两种主要形态项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n发展现状发展现状 （（1 1）迅速扩张）迅速扩张 Outlets Outlets发展迅速，开始逐渐风靡全球，在美国、欧洲、发展迅速，开始逐渐风靡全球，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，业态均已进入蓬勃发展状态在美国已有日本甚至东南亚国家，业态均已进入蓬勃发展状态在美国已有300300多家，销售增长率逐年大幅递增多家，销售增长率逐年大幅递增 （（2 2）与三大传统零售业态平分市场）与三大传统零售业态平分市场 在欧美国家的大型零售商中，在欧美国家的大型零售商中， Outlets Outlets已经和百货、超市、大型购物中心四分天下在美已经和百货、超市、大型购物中心四分天下在美国的商业企业销售排行榜中，国的商业企业销售排行榜中， Outlets Outlets就占前五席中的三席就占前五席中的三席 （（3 3）经营出现两级分化、业态产业化）经营出现两级分化、业态产业化 国外国外 Outlets Outlets经营出现两极分化，企业集中度加大，产业化发展。

美国排名前五位经营经营出现两极分化，企业集中度加大，产业化发展美国排名前五位经营OutletsOutlets的公司，共有的公司，共有139139个分店，出租面积有个分店，出租面积有32913291万多平方英尺分别占美国万多平方英尺分别占美国OutletsOutlets中心总数中心总数的的61.8%61.8%和和59.9%59.9% （（4 4）品牌和模式的成功复制）品牌和模式的成功复制 已成功实现品牌和模式的异地复制，已成功实现品牌和模式的异地复制，Woodbury Premium Woodbury Premium OutletsOutlets公司公司——美国最大的美国最大的OutletsOutlets经营公司，全球有经营公司，全球有5151家分店，家分店，其中美国本土其中美国本土4141家，日本家，日本8 8家，韩国墨西哥各一家家，韩国墨西哥各一家3、OUTLETS发展现状及分析-欧美项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n特点及经验特点及经验 （（1 1）超乎想象的低价）超乎想象的低价 奥特莱斯的商品一般在奥特莱斯的商品一般在6 6折以下，甚至低至折以下，甚至低至1—31—3折，物美价廉。

折，物美价廉 （（2 2）颇具吸引力的品牌组合）颇具吸引力的品牌组合 “ “名牌名牌+ +实惠实惠””是奥特莱斯的核心理念品牌纯正，质量上乘，是奥特莱斯的核心理念品牌纯正，质量上乘，荟萃世界著名或知名品牌荟萃世界著名或知名品牌 （（3 3）选址非常重要）选址非常重要 基本遵循比较统一的规律：基本遵循比较统一的规律：消费力旺盛的大城市和发达地消费力旺盛的大城市和发达地区，郊外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大区，郊外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大限度地吸引客流；距离都市中心限度地吸引客流；距离都市中心4545～～9090分钟车程，满足各种交通工分钟车程，满足各种交通工具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的必经之地必经之地 （（4 4）良好的购物环境）良好的购物环境 购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。

（（5 5）管理分工明确）管理分工明确 店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营实行统一物业管理部自主经营实行统一物业管理项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n低价的原因低价的原因 （（1 1）迅速回笼资金的需要）迅速回笼资金的需要　　outletsoutlets为品牌供应商销售其库存、断码、过季商品，为品牌供应商销售其库存、断码、过季商品，既不影响正价品的销售，又能为此类既不影响正价品的销售，又能为此类商品提供规范销售渠道商品提供规范销售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金 （（2 2）） outlets outlets商品的生产及推广成本低商品的生产及推广成本低 很多生产商针对消费需要专门生产很多生产商针对消费需要专门生产outletsoutlets商品商品, , 使用过去的经典面料、款式，省去了使用过去的经典面料、款式，省去了大量新品研发费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠大量新品研发费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠。

（（3 3）） outlets outlets购物中心的运营成本低购物中心的运营成本低 outletsoutlets的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，经营硬件投入成本相对较经营硬件投入成本相对较低低，另外因销售方式简单，相关，另外因销售方式简单，相关经营费用变得很低，低成本运营使经营者能够给消费者最大经营费用变得很低，低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣程度的折扣n对城市的作用对城市的作用 （（1 1）提升城市形象、连接城市和旅游发展的纽带）提升城市形象、连接城市和旅游发展的纽带 在欧美市场，在欧美市场， outlets outlets项目通过旅游区、贸易伙伴和地方当局推广旅游业，每年可吸引项目通过旅游区、贸易伙伴和地方当局推广旅游业，每年可吸引近千万的旅游及消费者，是连接中心城市和旅游胜地的纽带，很好的提升城市和市场形象，近千万的旅游及消费者，是连接中心城市和旅游胜地的纽带，很好的提升城市和市场形象，起到营销推广的作用起到营销推广的作用 （（2 2）促经济发展、吸引投资）促经济发展、吸引投资 据测算，据测算， outlets outlets每每1 1万平方米可提供万平方米可提供200200～～250250个就业岗位，能有力促进所在地的经济个就业岗位，能有力促进所在地的经济发展，并进而吸引新的投资，是城市更新换代的催化剂和经济腾飞的孵化器。

发展，并进而吸引新的投资，是城市更新换代的催化剂和经济腾飞的孵化器 项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n国内发展现状国内发展现状（（1）） Outlets起步晚，开发热情高起步晚，开发热情高中国奥特莱斯目前还处于起步和发展阶段，自中国奥特莱斯目前还处于起步和发展阶段，自 2019年北京燕莎首次将年北京燕莎首次将Outlets模式引入中模式引入中国，由于其成功的示范效应，在全国引发了国，由于其成功的示范效应，在全国引发了Outlets开发热潮开发热潮2）对）对Outlets认识和理解参差不齐认识和理解参差不齐国内对国内对Outlets业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐据不完全业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐据不完全统计，目前全国有各种类型的统计，目前全国有各种类型的Outlets店近店近200余家，但真正意义的余家，但真正意义的Outlets非常少，屈指可数非常少，屈指可数3））Outlets市场成熟度低，尚未产业化市场成熟度低，尚未产业化我国在经济水平、市场环境、商品渠道、经营流程等与国外差异较大，虽然国内我国在经济水平、市场环境、商品渠道、经营流程等与国外差异较大，虽然国内Outlets发展迅发展迅速，但成功案例少，零售业市场占有率更少，速，但成功案例少，零售业市场占有率更少，Outlets在国内尚未形成产业化在国内尚未形成产业化 。

4）厂房式（）厂房式（MALL式）与花园式两种形态并存式）与花园式两种形态并存北京燕莎和上海青浦是厂房式和花园式北京燕莎和上海青浦是厂房式和花园式Outlets的典型代表，美国用了的典型代表，美国用了30年完成从厂房式到花园年完成从厂房式到花园式的演变，在我国仅用式的演变，在我国仅用3-4年就实现了，两种模式的年就实现了，两种模式的Outlets在中国都表现出巨大的发展潜力在中国都表现出巨大的发展潜力5）探索）探索Outlets本土化模式本土化模式3、OUTLETS发展现状及分析-国内项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n存在主要问题存在主要问题（（1 1）盲目追求规模）盲目追求规模国内项目策划时动辄十几万甚至几十万平米，还以规模宏大作为卖点，对未来招商和经营欠考国内项目策划时动辄十几万甚至几十万平米，还以规模宏大作为卖点，对未来招商和经营欠考虑美国最大的虑美国最大的Woodbury Commons OutletsWoodbury Commons Outlets面积不超过面积不超过8 8万平方米，而且是几十年共五六期万平方米，而且是几十年共五六期扩建后的结果。

扩建后的结果2 2）规划设计能力有待提升）规划设计能力有待提升由于建筑布局、交通入口、车位布置等规划设计欠妥，导致不同区域商铺招商困难，经营冷热由于建筑布局、交通入口、车位布置等规划设计欠妥，导致不同区域商铺招商困难，经营冷热不均，游客到达部分商铺步行路线过长等问题不均，游客到达部分商铺步行路线过长等问题3 3）开发商招商能力弱）开发商招商能力弱许多开发商缺乏国外知名品牌经销商的资源，招商介入的时机过晚，直接造成项目设计、经营许多开发商缺乏国外知名品牌经销商的资源，招商介入的时机过晚，直接造成项目设计、经营的困难很多在建的的困难很多在建的OutletsOutlets中心拖延开业，开业后也存在大量空铺，招商不力是直接因素中心拖延开业，开业后也存在大量空铺，招商不力是直接因素 （（4 4）缺乏低成本的进货渠道）缺乏低成本的进货渠道 一般的品牌经销商无法以低廉的价格直接从国外厂家获得正牌特价商品，打完折之后的价格消费一般的品牌经销商无法以低廉的价格直接从国外厂家获得正牌特价商品，打完折之后的价格消费者依然很难接受，例如阿曼尼西服打折完者依然很难接受，例如阿曼尼西服打折完1 1万元，万元，PradaPrada包打完六折包打完六折65006500元；货品少，补充慢。

元；货品少，补充慢5 5）误用概念，名不符实）误用概念，名不符实其一，盗用概念，小型独立折扣店号称其一，盗用概念，小型独立折扣店号称Outlets Outlets ，例如云裳奥特莱斯；其二，有名无实，借，例如云裳奥特莱斯；其二，有名无实，借OutletsOutlets之名开发项目，真正由品牌持有者或厂家参与的比例较低，甚至主业态不是之名开发项目，真正由品牌持有者或厂家参与的比例较低，甚至主业态不是OutletsOutlets据不完全统计，目前全国有各种类型的不完全统计，目前全国有各种类型的OutletsOutlets店近店近200200余家，但真正意义的余家，但真正意义的OutletsOutlets非常少项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告4、国外OUTLETS典型案例-纽约Woodbury Outlets n区区位位：：位位于于纽纽约约以以北北中中央央山山谷谷区区域n规规模模：：经经过过数数次次扩扩张张，，直直销销中中心心目目前前包包含含220220家家品品牌牌店店，，7.27.2万万㎡㎡柜柜台台面面积积，，非非常常辽辽阔阔的的郊郊区区大大型型商场n开业时间：开业时间：19851985年年 n项项目目定定位位：：世世界界上上最最大大的的品品牌牌直直销销中中心心。

以以购购物物为为主主，，兼兼具具饮饮食食、、休憩、逛街、游乐功能休憩、逛街、游乐功能 n销售折扣：销售折扣：25%-65%25%-65%的折扣n建筑风格：一层的花园式建筑风格：一层的花园式OutletsOutletsn规规划划布布局局：：经经典典的的建建筑筑规规划划和和网网状状布布局局，，每每个个方方向向均均布布置置车车位位及及若若干干个个入入口口，，使使游游客客从从任任何何方方向向到到达达任任何何店店铺铺的的距距离离最最短短，，同同时时注注重重园园林林环境，营造休闲氛围环境，营造休闲氛围 n功功能能分分区区：：将将整整个个范范围围划划分分成成不不同同颜颜色色的的五五个个购购物物区区，，紫紫色色，，红红色色，，蓝蓝色色，，绿绿色色，，金金黄黄色色，，每每个个区区都都有有齐齐全全的的商商品品门门类类、、功功能能服服务务和和对对应应颜色的停车场颜色的停车场n主要客源主要客源 ：美国、加拿大车：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源族，世界各地旅游客源n商场服务：除了英文标示外，商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广除了用英语外，还有国语的广播。

播项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告GreenPurpleGoldBlueRed项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告4、国外OUTLETS典型案例-日本御殿场Outlets n区区位位：：位位于于风风光光优优美美的的富富士士山山风风景景区区，，距距东东京京市市中中心心9090分分钟车程n规规模模：：营营业业面面积积4.54.5万万㎡㎡，，210210家家国国内内外外知知名名品品牌牌店店铺铺和和西餐厅品牌店西餐厅品牌店n开业时间：开业时间：20002000年年7 7月月 n项项目目定定位位：：聚聚购购物物、、旅旅游游、、餐餐饮饮于于一一体体的的大大型型购购物物中中心心日本最大的名牌折扣购物中心日本最大的名牌折扣购物中心n产产品品类类型型：：聚聚集集了了包包括括时时装装及及运运动动服服、、内内衣衣、、生生活活用用品品、、童童装装、、皮皮包包及及皮皮革革制制品品、、鞋鞋类类、、项项链链宝宝石石及及手手表表、、饮饮食食8 8个个领领域世界级和地区级品牌域世界级和地区级品牌n销售折扣：销售折扣：1-61-6折项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n建筑风格：一层的欧式建筑建筑风格：一层的欧式建筑 n规规划划布布局局：：由由分分列列山山坳坳两两侧侧的的东东西西两两个个区区域域组组成成、、环环状状连连续续布布局局、、多多方方向向出出入入口口与与停停车车位位、、充充分分将将自自然然地地貌貌景景观观与与购购物物中中心心融融为为一一体体，，因因此此购购物中心本身也成为著名景点。

物中心本身也成为著名景点n主要客源：东京地区车族，旅游客源主要客源：东京地区车族，旅游客源n商场环境：风光秀美的御殿场拥有自然河道，商场环境：风光秀美的御殿场拥有自然河道，内散布着铁塔和广场，从内散布着铁塔和广场，从5050米高的摩天轮上眺望米高的摩天轮上眺望富士山，富士山，旅游观光和旅游观光和OutletOutlet购物休闲相互结合，购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间能够有效延长顾客停留时间项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告4、国外OUTLETS典型案例-伦敦比斯特Outlets购物村 n区区位位：：位位于于牛牛津津郡郡心心脏脏地地带带，，距距伦伦敦敦1 1个个小小时时车车程程，，周周边边旅旅游景点密集游景点密集n规规模模：：营营业业面面积积4.54.5万万㎡㎡，，210210家家国国内内外外知知名名品品牌牌店店铺铺和和西餐厅品牌店西餐厅品牌店n开业时间：开业时间：20192019年年4 4月月 n项项目目定定位位：：聚聚购购物物、、旅旅游游、、休休闲闲、、餐餐饮饮于于一一体体的的乡乡村村式式购购物物中中心心欧欧洲洲九九大大OutletsOutlets购购物村的始祖物村的始祖. .n产产品品类类型型：：服服饰饰、、珠珠宝宝、、家家居、餐饮。

居、餐饮n销售折扣：销售折扣：1-61-6折n主主要要客客源源：：伦伦敦敦地地区区车车族族，，旅游客源旅游客源n重新定义重新定义““精明消费精明消费””的艺术，贵族的艺术，贵族风范、平民价格，宁静祥和与前卫艺风范、平民价格，宁静祥和与前卫艺术的交融，术的交融，绝对的体验式购物绝对的体验式购物项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告5、国内OUTLETS典型案例-北京燕莎奥特莱斯n区区位位：：坐坐落落于于北北京京东东四四环环工工大大桥桥西西侧侧，，紧紧邻邻东东四四环环路路，，中中心心距距离离首都机场约首都机场约2525公里 n规规模模：：总总建建筑筑面面积积约约9.59.5万万㎡㎡，，一一期期3.53.5万万㎡㎡（（A A、、B B座座）），，二二期期扩扩建建6 6万㎡（万㎡（C C座），车位座），车位15001500个个 n开开业业时时间间：：A A座座：：20192019年年1212月月、、B B座座：：20192019年年1111月月、、C C座座：：20192019年年1212月月 n项项目目定定位位：：以以国国际际、、国国内内时时尚尚品品牌牌折折扣扣服服饰饰购购物物为为主主，，集集餐餐饮饮、、休休闲闲、、娱娱乐乐为为一一体体的的大大型型综综合合性性购购物物中中心心 。

国国内内首首家家工工厂厂式式OutletsOutletsn销销售售折折扣扣：：3—73—7折折不不等等，，经经常常性性的品牌热卖会折扣的品牌热卖会折扣1-51-5折折 n商商铺铺租租金金：：均均价价2020元元/ /平平米米/ /天天，，价格区间为价格区间为4-254-25元元/ /平米平米/ /天天 项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n建建筑筑风风格格：：MallMall式式OutletsOutlets，，地地下下一层、地上三层一层、地上三层 n功能分区：功能分区：A A座：欧洲精品、商务休闲、妇女儿座：欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；主；B B座：皮鞋、皮具、运动户外商品为座：皮鞋、皮具、运动户外商品为主；主；C C座：国际一线服装品牌、时尚商品、座：国际一线服装品牌、时尚商品、运动休闲品牌、餐饮服务为主运动休闲品牌、餐饮服务为主共入住知名品牌近共入住知名品牌近600600个 n主主要要客客源源 ：：北北京京客客源源为为主主，，津津、、冀、沈的驾车族以及旅游客源为辅冀、沈的驾车族以及旅游客源为辅 项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告5、国内OUTLETS典型案例-上海青浦奥特莱斯n区区位位：：上上海海市市普普陀陀区区金金沙沙江江路路真真北北路路口口，，距距上上海海市市中中心心人人民民广广场场2626公里公里n规规模模：：用用地地240240亩亩1616万万㎡㎡ ，，建建面面1111万万㎡㎡，，商商铺铺面面积积从从100100到到500500㎡㎡不等，停车场拥有车位不等，停车场拥有车位12001200个。

个 n开业时间：开业时间：20192019年年4 4月月n投资额：投资额：4.74.7亿元人民币亿元人民币n投投资资商商：：百百联联集集团团和和香香港港九九龙龙仓仓（中国）（中国） n项项目目定定位位：：以以国国际际、、国国内内时时尚尚品品牌牌折折扣扣服服饰饰购购物物为为主主，，以以餐餐饮饮为为辅辅的的大大型型综综合合性性购购物物中中心心国国内内首家花园式首家花园式OutletsOutletsn经经营营模模式式：：全全部部持持有有, , 2019-2019-20192019年年：：9090％％扣扣率率经经营营，，20192019年年：：100100％扣率经营％扣率经营 n招商策略：根据不同档次的品牌，推出了代销、扣率、租招商策略：根据不同档次的品牌，推出了代销、扣率、租金、买断等多种灵活的招商政策金、买断等多种灵活的招商政策 项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n联联销销扣扣率率：：6%-20%6%-20%，，2020％％的的很很少少，，一一般般在在1616％％左左右右，，部部分分大大品品牌牌扣扣率率6 6％、％、7 7％ n商商铺铺租租金金：：开开业业半半年年时时间间由由3-43-4元元/ /平米平米/ /天涨至天涨至1616元元/ /平米平米/ /天天n建建筑筑风风格格：：美美国国花花园园式式OutletsOutlets地上一层，局部二至三层地上一层，局部二至三层 n规规划划布布局局：：由由2323栋栋造造型型别别致致的的建建筑筑群群构构成成，，广广场场总总体体布布局局采采用用了了环环状状连连续续空空间间，，中中部部设设水水系系，，商商铺铺间间以以商商业业街街形形式式相相联联，，预预留留前前区广场停车。

区广场停车 n功功能能分分区区：：ＡＡ区区国国际际一一线线服服饰饰、、ＢＢ区区国国际际运运动动休休闲闲品品牌牌、、二二线线品品牌牌以以及及国国内内品品牌牌 ＣＣ区区餐餐饮饮休休闲闲娱乐区共入驻品牌娱乐区共入驻品牌240240多个n主主要要客客源源 ：：上上海海及及江江浙浙车车族族最最多多、、其其次次为为周周边边高高端端住住宅宅客客、、旅旅游客源游客源项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告5、国内OUTLETS典型案例-重庆太平洋西部奥特莱斯n区区位位：：重重庆庆市市北北部部新新区区经经开开园园北北区区奥奥特特莱莱斯斯路路一一号号，，广广场场距距解解放放碑碑商商圈圈车车程程仅仅2020余余分分钟钟，，距距观观音音桥桥商商圈圈车车程程仅仅1010余余分分钟钟，，距距离离江江北机场车程仅北机场车程仅1010余分钟车程余分钟车程 n规模：建面规模：建面8 8万㎡万㎡n开业时间：开业时间：20192019年年9 9月月n投资额：投资额：5 5亿元人民币亿元人民币n项目定位：以国际国内著名品项目定位：以国际国内著名品牌折扣商品为主，集休闲、餐牌折扣商品为主，集休闲、餐饮和娱乐为一体，体现国际化、饮和娱乐为一体，体现国际化、现代化、时尚化的大型购物城。

现代化、时尚化的大型购物城中国西部最大的奥特莱斯品牌中国西部最大的奥特莱斯品牌直销主题形象广场直销主题形象广场经营模式：全部持有经营模式：全部持有商铺租金：均价商铺租金：均价2020元元/ /平米平米/ /天项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告n建建筑筑风风格格：：意意大大利利风风格格MallMall式式Outlets Outlets n规规划划布布局局：：四四周周建建筑筑呈呈半半围围合合状状，，中中心心设设水水景景T T台台广广场场，，通通过过娱娱乐乐、、促促销销等等活活动动吸吸引引更更多多人人气气，，车车位位主要布置于广场东南主要布置于广场东南 n功功能能分分区区：：300300多多个个国国际际国国内内知知名名品品牌牌，，按按照照不不同同档档次次、、类类别别分分为为A-EA-E共共5 5个区n主主要要客客源源 ：：周周边边产产业业园园区区高高端端住住宅宅客客源源、、城城市市车车族族高高端端客客源源、、旅游客源旅游客源n周周边边环环境境：：项项目目位位于于400400家家外外资资企企业业（（2222家家500500强强））入入驻驻的的北北部部新新区区，，周周边边是是汽汽博博中中心心和和2000020000亩亩的的高高档档住住宅宅小小区区，，拥拥有有政政府府特特辟辟的的机机场场高高速速出出口口，，全全程程免免费费机机场场高高速更加汇集旺盛人气。

速更加汇集旺盛人气项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告6、国内Outlets开发建议n（（1 1））选选址址：：消消费费力力旺旺盛盛发发达达地地区区、、多多条条高高速速交交汇汇点点、、1 1小小时时交交通通圈圈、、旅旅游游必必经经线线路路、、周边环境舒适且有大量高端住宅周边环境舒适且有大量高端住宅n（（2 2）客源：城市客源为核心、旅游客源为主要，周边客源为辅助客源：城市客源为核心、旅游客源为主要，周边客源为辅助n（（3 3）规划：建筑布局、步行流线、出入口、车位布置尤其关键功能齐全，一站式规划：建筑布局、步行流线、出入口、车位布置尤其关键功能齐全，一站式n（（4 4）分区：）分区：MallMall式：各个分区功能可相对单一；花园式：各个分区功能相对齐全式：各个分区功能可相对单一；花园式：各个分区功能相对齐全n（（5 5）规模：体量不宜过大，应与市场消费力相匹配，）规模：体量不宜过大，应与市场消费力相匹配，8 8万平米足够万平米足够n（（6 6）经营：以扣率和租金为主，以买断为辅；专业的管理经营公司经营：以扣率和租金为主，以买断为辅；专业的管理经营公司。

n（（7 7）招商：必须先行，最优状态：指导设计、规划、规模招商：必须先行，最优状态：指导设计、规划、规模n（（8 8）货源：不断拓展新的品牌经销商或直销厂家、且维系好）货源：不断拓展新的品牌经销商或直销厂家、且维系好已有资源，争取低成本货源已有资源，争取低成本货源n（（9 9）公关：一定要取得政府大力支持公关：一定要取得政府大力支持项目发展部项目发展部-OUTLETS-OUTLETS专题报告专题报告供娄浪颓蓝辣袄驹靴锯澜互慌仲写绎衰斡染圾明将呆则孰盆瘸砒腥悉漠堑脊髓灰质炎(讲课2019)脊髓灰质炎(讲课2019)。