北海海韵假日家园项目-46页.doc

北海海韵假日家园工程-46页 北海海韵假日家园 工程 可行性研究报告 〔商住楼〕 北海龙安房地产开发摘 要 本文通过对北海市中心地带一块4701.55平方米土地的开发经营环境和市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比拟后，依据北海新区当地的目前市场状况和对未来的预测，对工程的可行性与开发经营筹划提出初步意见，并结合工程的特点优势，对工程进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性依据本文的方案，工程总建筑面积22170.73平方米，工程总投资8103万元经测算工程税后利润为6803.67万元，因此工程在经济上具有较强的可行性 [关键字] 北海市中心 工程投资 开发经营 目 录 第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、工程概况 第二章 开发商概况 第三章 工程开发经营环境分析 一、2021年国内经济及房地产市场回眸 二、北海市房地产市场分析 三、有利投资经济形势成因分析 第四章 工程周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 二、北海新区区域分析 三、工程周边主要物业分析 四、北海东区消费者调查分析 第五章 工程开发经营优势点与时机点分析 一、房地产投资工程开发经营时机形成模式 二、工程开发经营优势点 三、工程开发经营时机点 第六章 工程定位 一、目标市场定位 二、产品定位 第七章 工程规划、建筑设计建议 一、工程总体规划建议 二、住宅建筑设计建议 三、小区配套设施建议 四、环境艺术设计建议 第八章 工程开发经营策略及投资估算 一、工程开发经营策略 二、工程投资估算 三、工程实施进度安排 四、工程投资与筹资方案 第九章 工程开发经营状况分析 一、工程销售方案 二、工程销售收入估算 三、工程经营本钱估算 四、工程利润估算 五、工程现金流量、财务净现值及财务内部收益率 第十章 工程开发经营风险分析 一、工程盈亏平衡分析 二、工程开发经营主要风险及对策分析 第十一章 结论与建议 第一章?前言 一、报告编制目的 1、在对工程开发经营环境进行详细分析的根底上，结合工程所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对工程的可行性与开发经营筹划提出初步意见，并对工程的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议 3、结合公司的状况和工程的特点，探索工程开发经营的可行方式 4、对工程进行投资分析和风险分析 5、对工程决策及其实施的优化提出建议 二、报告编制依据 〔1〕?城市规划法? 〔2〕?中华人民共和国城市房地产管理法?及广西自治区、北海市制定的实施方法和其他有关规定 〔3〕?国有土地使用权登记证? 〔4〕?北海市城市总体规划?〔2002〕 〔5〕?北海市生态建设规划? 〔6〕?北海市国民经济和社会开展“九五〞方案及2021年远景目标规划纲要? 〔7〕?北海市国民经济和社会开展第十个五年纲要? 〔8〕?广西壮族自治区消耗量定额?〔2005〕 〔9〕北海市房地产价格信息及工程造价信息 〔10〕工程勘察设计文件 〔11〕?建设用地规划许可证?及北海市规划局审批的规划经济技术指标 〔12〕?国有土地使用权证?和工程开发前期筹划定位书 〔13〕?工程总平规划? 〔14〕?建设工程规划许可证? 〔15〕?建筑工程施工许可证? 三、工程概况 北海海韵假日家园工程位于位于北海市北海大道与广东路相交的东南面，该工程总用地面积为4701.55　m2，总建筑面积约22170.73m2。

该建设工程用地目前已经办理完成国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证该地块主要用途为商住用地，土地使用年限为70年，建筑规划设计为一幢二十一层商住楼及其配套的设施，方案建设期为一年容积率4.0，建筑密度22%，绿化率30.02%该工程规划设计时注重现代都市人的生活理念，利用滨海特色打造经典现代住宅理念，重视空间布局，居住环境绿化，实行智能化物业管理，为业主提供平安舒适的居住环境，并初步确定工程主要技术指标如下： 用地面积：4701.55M2 容积率：4 总建筑面积：22170.73m2 ④建筑密度：22 % ⑤绿化率：30.02% ⑥停车位112 本工程由北海龙安房地产开发北海龙安房地产开发是一家主营房地产开发，兼营物业、酒店管理业务的民营企业，北海市全面贯彻落实中央和自治区应对国际金融危机的一系列宏观调控政策措施，紧紧抓住国家促进投资、支持广西北部湾经济区开放开发的有利时机，深入开展“工程开展年〞和“效劳企业年〞活动，经济增速过快下滑的势头得到抑制，全市经济运行出现了积极变化，经济出现回暖迹象初步预计，季度主要经济指标完成情况为：地区生产总值1.27亿元，增长1.1%，排全区第位；财政收入.26亿元，增长2.3%，排全区第二位；全社会固定资产投资56.47亿元，增长60.81%，排全区第三位；规模以上工业增加值18.68亿元，增长29.99%；利用外资20万美元，同比下降84.02%；外贸出915万美元，增长.9%；社会消费品零售总额21.69亿元，增长18.24%；城镇居民人均可支配收入695元，增长7.49%；农民人均现金收入2126元，增长4.91%。

经济运行的根本情况为： 、国民经济平稳较快增长初步核算，季度，全市实现地区生产总值81.27亿元，同比增长15.7%其中第一、二、三产业分别完成增加值14.30亿元、35.03亿元、31.94亿元，同比分别增长8.4%、24.1%、9.9%三次产业对经济增长的奉献率分别为8.4%、65.0%、26.7%，分别拉动经济增长1.3个百分点、0>.点其中规模以上工业对经济增长的奉献率为46.0%、拉动经济增长7.2个百分点 、农林牧渔业保持较快增长今年季度天气较好，有利于农业生产初步统计，季度农林牧渔业实现增加值14.30亿元，同比增长8.4%1、种值业受暖冬气候影响，农作物长势喜人其中蔬菜播种面积约19万亩，增长2.1%，产量16.7万吨，同比增长9.53%；水果产量0.42万吨，增长15.33%；种植业实现增加值1.83亿,同比增长11.63%2、林业林业生产有条不紊，全社会采伐量较去年增长稳定，实现.%3、畜牧业畜牧业尤其是生猪生产受去年四季度翘尾因素影响，生猪存栏平稳增长，生猪存栏达71.18万头，出栏23.19万头，同比增长10.32％；家禽出栏702.38万只,同比增长8.1%畜牧业实现增加值2.77亿,同比增长7.7%。

4、渔业渔业生产增长势头明显季度水产品产量到达15.98万吨，同比增长4.7%渔业实现增加值9.21亿,同比增长7.72％5、农林牧渔效劳业农林牧渔效劳业实现增加值0.31亿,同比增长16.61% 、工业生产摆脱低迷的局面，生产呈现快速增长的势头月份，全市规模以上工业完成产值32.02亿元，同比增长49.83%，增幅比上月提高33.78个百分点；-12月累计完成产值60.94亿元，同比增长23.03%,增幅比-9月提高19.46个百分点工业总产值月增速及累计增速均排全区第一位，分别高于全区平均.点月份完成增加值10.10亿元，同比增长54.49%，增幅比上月提高30.54个百分点；1-12月份完成工业增加值18.68亿元，同比增长29.99％，增幅比-9月提高17.66个百分点工业运行的根本情况为： 1、重工业对工业增长的拉动大于轻工业1-12月，重工业累计完成增加值12.15亿元，同比增长28.43%，增幅比-9月累计提高24.05个百分点，对工业增长奉献率为61.88%，拉开工业增长18.56个百分点12月，轻工业累计完成增加值6.53亿元，同比增长32.91%，增幅比-9月提高10.07个百分点，对工业增长奉献率为38.12%，拉开工业增长11.43个百分点。

在28个工业行业大类中，增加值增速高于全市平均水平的有8个，分别为饮料制造业增长156.51%、文教体育用品制造业增长120.57%、非金属矿采选业增长176.29%、化学原料及化学制品制造业增长43.8%、非金属矿物制品业增长82.32%、专用设备制造业增长186.33% ，交通运输设备制造业增长74.10%、通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长81.87%这8个行业对全市工业增长的奉献率达92.1%，拉开工业增长27.62个百分点在8个行业中，除饮料制造业和文教体育用品制造业属轻工业外，其余6个行业均为重工业这6个行业对全市工业增长的奉献率达73.21%，拉开工业增长21.95个百分点重工业奉献率比轻工业高出23.76个百分点，继续保持以往领先于轻工业的态势2、股份制工业快速增长，其他经济类型工业增长乏力季度，股份制工业企业完成增加值12.05亿元，同比增长44.83%，对全市工业增长奉献率达85.51%，拉开工业增长25.64个百分点；外商及港澳台商投资工业企业完成增加值3.40亿元，增长8.45%,对全市工业增长奉献率为6.13%，只拉开工业增长1.87个百分点；国有工业完成增加值1.84亿元，同比下降6.68%，对全市工业增长奉献率为-3.35%，拉开工业增长1.01个百分点；其余的集体工业、股份合作工业等其他经济类型工业增长乏力，增长幅度在1个百分点左右。

3、小型企业是推动规模以上工业增长的主要力量一季度，小型工业企业完成增加值11.85亿元，同比增长62.34%，小型工业企业生产增速高于全市平均水平32.35个百分点，对全市增长奉献率达102.52%，拉开工业增长30.74个百分点全市规模工业增长仍主要依靠小型工业企业的推动特别是长城计算机公司季度完成产值6.11亿元，同比增长352.55%，对工业产值奉献率为41.74%，拉动全市工业产值增长9.61个百分点此外，广西中粮生物质能源、广西北海玉柴高级润滑油、广西粤海饲料、北海保通冷冻食品、北海洪恩水产、北海国发海洋生物产业股份等对工业产值的奉献率均在5%以上而大中型工业企业完成增加值6.83亿元，同比下降1.49%，对全市增长奉献率达-2.52%，拉开工业增长-0.76个百分点减产幅度较大的大中型企业主要有：国投北部湾发电减产72.0%，对工业产值奉献率为-21.04%；广西合浦西场永鑫糖业减产46.47%，对工业产值奉献率为-11.89%；广西农垦糖业集团星星制糖减产48.28%，对工业产值奉献率为-4.72% 、固定资产投资保持高增长态势季度，全市全社会固定资产投资完成56.47亿元，同比增长60.8%。

其中城镇投资完成54.08亿元，同比增长63.9%，在城镇投资中，根本建设完成投资29.93亿元，同比增长80%；更新改造完成投资11.98亿元，同比增长56%；其他投资完成3.44亿元，同比增长90.8%；房地产投资完成8.73亿元，同比增长26.9%投资快速增长的主要因素是:一是新增投资工程大幅增加季度投资业主单位工程共315个〔不含房地产工程，下同〕，比上月增加192个，比去年同期增加79个二是重大工程强有力的支撑季度，投资完成3千万以上的工程共39个，比上年同期增加12个，共完成投资额29.2亿元，增长110.1%，占全社会投资的51.7%，其中完成5千万以上的工程19个，比上年同期增加6个，共完成投资额22.17亿元，增长146.6%，占全社会投资的39.3%，完成亿元以上的工程6个，比上年同期增加5个，它们分别是公共码头、林浆纸一体化、炼油异地改造石油化工工程、华丽华五星级酒店改造、北海电子产品研发生产及根底设施配套工程〔一期〕、低速汽车生产基地及相关零部件工程，共完成投资额12.39亿元，增长853.1%，占全社会投资的21.9%三是筹建工程增加季度筹建工程共21个，比上月增加10个，共完成投资10.22亿元，占全社会投资的18.1%。

铁山港临海工业区建设步伐加快，筹建 。