关于日本住房保障情况的考察报告.doc

日本住房保障学习考察报告为提高我市城市管理水平，XXXX年X月XX日～X月X日，XXX组织XXX、XXX等部门相关人员组成的培训考察团赴日本学习考察通过集中学习、对口交流培训、实地参观千代住宅地区旧城改造项目、市营下山门住宅等方式，深入了解当地住房保障方面的基本情况、主要做法和典型经验现将学习考察情况报告如下：一、日本福冈住房保障基本情况日本政府一直将解决居民住房、改善居住环境作为重要的施政目标，从二十世纪五十年代起到现在，日本建立了一套中央与地方政府建设公营住宅地方政府负责建设和管理，向本地区低收入家庭提供的廉价租赁住宅，包括县营住宅或市营住宅限定供应对象，相当于廉租住房）、公团住宅 行政法人都市再生机构（相当于我国中央政府所属的大型国有企业）建设和管理，主要在都市圈和大城市开发建设租赁和分售的公共住宅和公社住宅地方公共事业的企业建设和管理，向本地区提供租赁和分售住宅兼顾低收入和中等收入人群，采取出售和租赁等多种利用方式，对建房、购房、租赁等各种费用予以资金补助或税收优惠的住宅政策体系，并得到了较好的贯彻与执行截至2000年，日本住宅公团已累计建房150万套，其中50%出售给个人，50%用于租赁；地方政府累计修建公营住宅217万套。

住宅金融公库截至2001年累计对1890万套住房融资177.4万亿日元，极大地支撑了住房市场的平稳发展，刺激了居民购房和建房在日本住宅政策的总体推动下，日本住房消费健康发展，居民居住环境得到较大的改善根据2003年日本总务省“住宅、土地统计调查”，日本人均住房面积已由1968年的18.8平米增加至2003年的36平米；全国4683.6万户家庭中，61.2%的家庭购房，36.8%的家庭居住租赁房福冈市作为日本第六大城市、九州地区的中心城市，根据统计，截至2008年底，全市总居住人口144万、约63.26万户家庭，住宅总套数79.7万套，其中公营住宅（包括县营住宅和市营住宅）约3.6万套，都市再生机构和县、市公社建房约3.58万套，占总住宅套数的9%国有住房的投入有力地调节了住宅市场，保障了中低收入人群的住房要求，也在一定程度上起到了平抑民间市场价格与需求的作用目前，全市房地产市场住房供应充足，房屋空置率为14.7%,居民住房自有率37.2%，大大低于全国平均水平二、福冈住房保障工作的主要做法（一）明晰的住房保障目标日本为市场经济国家，土地私有，因此政府在政策制定执行过程基本遵循：“保低放高，以低调市”的原则，对中低收入者提供廉价住房或优惠贷款予以保护，对高收入者则交由民间住房市场；对民间住宅市场的租金、售价不做直接干预，而是通过出售、租赁公营住宅和公团住宅等国有住宅来调节市场。

二）完善的法规建设　　第二次世界大战后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无户可住，占当时人口的1/4为了缓解住房短缺问题，日本政府于1950年制定了《住房金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》此后日本政府又陆续地制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要三）行之有效的实施机制日本国土交通省作为政府主管部门进行宏观控制管理，着重从住宅生产工业化和技术方面引导住宅产业发展，在省下设住宅局，负责制定住宅的经济、技术综合产业政策、制定分配国家住宅预算、制定与执行住宅建设、住宅建筑性能标准的制定等工作，都市再生机构、BL认证机构等单位受权实施，住宅金融金库和商业银行等提供金融支持各部门职权明确，机构简练，详见下图福冈市住宅都市局市营住宅部和福冈市住宅供给公社作　　为住房保障机构，具体负责市营住宅的建设和管理工作经过几十年的发展，政府住房保障机构设置成熟、完善、合理，公营住房政策得到较好的落实目前，福冈市住宅都市局市营住宅部和福冈市住宅供给公社总共有160名员工四）优惠的住房政策l 实物支持，中央和政方政府兴建公营住宅、公团住宅和公社住宅，以出售或租赁的方式向中低收入家庭提供。

公团住宅由行政法人都市再生机构（相当于我国中央政府所属的大型国有企业）负责建设和管理，面向中等阶层出租或出售（随着房屋空置率不断增加，90年代末，公团住宅已停止出售），房租和销售价格为市场价公团住宅在质量、品质、性价比、节能和环保等方面体现国家产业政策的导向，也起到了市场标杆的作用公营住宅是地方政府提供的住宅，包括县营住宅和市营住宅，向低收入家庭出租，严格规定收入标准和房租，按照《公营住宅法》实施管理l 金融支持，通过采取融资、补助、提供低息贷款等手段，扶助个人、地方政府、企业建房或购房1950年日本政府专门成立了政策性的住房金融机构“住房金融公库”，为建房、购房的单位和个人提供低息贷款，并实行固定利率（货款利率低于国家财政投资及货款的利率），还贷期限也较长（一般为35年）自1996年后，住宅金融公库为了推行国家产业政策，引导市场，对开发和购买适应人口老龄化需求的住宅和节能住宅采取了更加优惠的货款利息措施l 税收支持，通过减免税等鼓励个人建房或购房在不动产取得税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠，不动产取得税一般用地为4％，住宅用地只按3％征收，优惠了1/4固定资产税率对住宅用地面积在200平方米以上的减半，200平方米以下的只缴纳1/4。

五）严格的入住制度及有效的退出机制市营住宅的对象是低收入家庭，市营住宅的申请必须满足居住年限、家庭收入、住房困难等条件，并确定了家庭收入最高限额（家庭月收入在158000日元以下，符合特殊条件的家庭月收入在214000日元以下）在当地生活或工作并符合申请条件的留学生也可以申请公营住宅福冈市每年公开举行四次市营住宅招租，招租程序包括登记、公开抽签、资格审查（针对抽中者）、入住说明、办理入住手续等据统计，2008年福冈市推出841套市营住宅，17786户家庭申请，中签率为1：21,即21户庭争1套住宅福冈市公营住宅在面向低收入家庭的同时，对于老年人、残疾人等弱势群体采取了优惠政策，不仅在申请资格上条件有所放宽，并确保一定的户数让老年人、残疾人等家庭优先入住为促使高收入家庭搬出公营住宅，确保公营住宅真正对低收入者和生活困难者发挥保障和补助作用，福冈市政府规定月收入超过入住标准的高收入家庭必须退出市营住宅，确实不愿意退出的家庭，房租将大幅提高，约为市场租金的2倍通过提高房租的方式促使高收入家庭退回市营住宅，这样就形成了一种有效的机制，确保市营住宅能够提供给真正需要帮助的家庭六）科学合理的市营住宅租金机制市营住宅的租金由家庭收入、住宅所在地区、面积和建筑年限等因素确定，仅为市场租金的1/3，每年将根据居民收入变动情况相应调整租金，收入越低房租也越低。

福冈市政府还对最低收入、家庭成员患有重病或生活困难的家庭实施租金减免措施根据《福冈市营住宅条例》的有关规定，连续3个月以上欠缴房租的家庭将被收回住房，对拒不执行的家庭可提起民事诉讼据统计，2008年度，福冈市市营住宅租金缴交率为95.35%，因欠缴租金提起民事诉讼的案件共有57件七）灵活、人性化设计的市营住宅l 户型面积以小户型为主根据2006年福冈市市营住宅建设的户型标准， 43 m2供应1～2人户，50 m2供应2～3人户，60 m2供应3～4人户或坐轮椅的残障家庭，70 m2供应给5人以上的家庭据统计，福冈市72.83%的市营住宅建筑面积在60m2以下l 住宅户型由独立式厨房（K型）向一体式厨房餐厅（DK型）和厨房、餐厅、起居室一体化（LDK）转化在面积不变的前提下，通过减少居室数量、扩大开敞空间，增加了活动空间，提高了居住的舒适度，另外也提高了住宅的灵活性，住户可以根据需要改变内部空间的使用功能l 将和室（榻榻米地面）改为洋室（木地板地面）早期公营住宅的居室均为和室，近年来，随着人们生活方式的改变，为适应人们生活多样化的需求，同时减轻使用者退出住宅时的经济负担（按照规定，公营住宅退居时必须将榻榻米地面全部翻新），在新建或改建的公营住宅中，只保留1个和室，其余均为洋室。

l 人性化的设计市营住宅在户型设计时充分考虑了特殊人群的需要，设计有面向坐轮椅的残障家庭供应的住房，浴室和厕所为老年人设计扶手等，充分体现了公营住宅设计中对生活细节的关注无障碍市营住宅（宽敞的大门） 人性化的浴室设计l 改建、修缮市营住宅为向低收入家庭提供舒适的居住环境，提高房屋的安全性及防震能力，从2002年起，福冈市市营住宅已停止建设，全面进入改建和改善阶段，截至2009年底，累计对4个小区、38栋房屋进行了改建和改善，改善前1464套，改善后1175套三、工作启示住宅问题是各国政府非常关注的民生问题，如何制定适当的公共房屋政策，改善城市中低收入居民的居住条件，是世界所有国家和地区面临的共同难题针对这个问题，日本政府结合自身的情况，实施了实物支持、金融支持和税收支持等住房政策，经过五十多年的努力，日本中低收入居民的居住条件得到了较大的改善探讨日本住房保障工作的成功经验，对我市进一步完善住房保障制度大有裨益一）住房保障资源宜集中管理福冈市住宅都市局负责统一管理市营住宅，住房保障政策得到较好的落实近年来，我市住房保障工作机制不断完善，但从宏观的角度看，全市住房保障资源仍存在多头管理、资源浪费等问题，如现有公房由于多头管理，职能部门难以全面、准确掌握其使用情况，住房保障功能未能得到充分有效的发挥。

二）居民信用系统亟待完善日本居民信用系统健全完善，通过个人纳税申报，政府可以准确掌握居民的收入情况现阶段我国诚信体系尚不健全，同时我市住房保障、民政、税务、住房公积金和社会保障等部门未实现信息共享，因此，申请人的收入和资产情况难以核实，不排除有个别家庭通过虚报、瞒报情况或提供虚假资料等手段恶意骗购经济适用住房、骗取廉租住房保障的行为，管理难度大三）保障性住房户型设计需优化近年来，我市在对低收入家庭的实际需求及经济承受能力进行调研的基础上，不断优化保障性住房户型设计在满足基本居住功能的前提下，按照“紧凑、多元、实用、美观”的原则，力求做到户型精巧、布局合理、空间多用、采光通风好、节能环保和经济实用，取得了一定的成效我市最大的保障性住宅小区之一金沙洲新社区在无障碍设施设计和建设方面也作了许多探索和尝试，但与日本相比仍存在差距，有待进一化优化、完善和加强四）住房保障政策有待完善日本是土地私有的国家，在日本住宅政策的总体推动下，日本住房消费健康发展，居民居住环境得到较大的改善，据统计，2008年全国平均居民住房自有率达61.2%，已基本实现了住有所居的目标我市历届市委、市政府高度重视住房保障工作，坚持把解决低收入家庭住房困难问题摆在特别重要的位置，经过二十多年的摸索和实践，我市住房保障已发展为涵盖住房建设、供应、分配和监管全过程的较为完善的政策和管理体系。

我市住房保障工作的做法得到了住房城乡建设部、省建设厅的肯定和社会各界的认可，认为“有特色、有发展、有创新”2007年以来，我市根据国务院24号文和党的十七大对解决民生问题的总体部署和要求，力求在最大范围和更高水平上实施住房保障工作2007年底，我市出台《XX市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》和《XX市经济适用住房制度实施办法（试行）》，构建了以廉租住房保障制度为重点的住房保障政策体系近两年来，我市加大保障性住房建设，通过实施廉租住房和经济适用住房保障，采取租售并举和“补人头”与“补砖头”相结合的手段，解决了一大批低收入家庭住房困难，截至2009年底，2008年住房调查登记在册的77177户低收入家庭住房问题已解决。