2010年6月份主要城市土地市场状况.doc

20102010 年年 6 6 月份主要城市土地市场状况月份主要城市土地市场状况2010-8-19上半年土地市场主要变化上半年土地市场主要变化抑制地价过快上涨是本轮土地市场调控的核心，中央部委通过增加住宅用地供应量、打击开发企业囤地、规范土地出让金缴纳时间、完善土地出让方式、严格清算土地增值税等措施，有效抑制了土地价格的过快上涨2010 年上半年，全国 103 个城市住宅用地楼面地价为 1863 元/m2，环比 2009 年下半年下降 9%从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6 月份随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在 1600-2000 元之间，低于 2009 年下半年的价格水平二三线城市城市化进程的加速和本轮土地市场的放量供应，为开发企业调整战略布局、加快城市扩张提供了机遇，加上二三线城市土地成本相对较低，开发项目具有较高的利润空间以万科为例，2010 年上半年，万科新增加项目 43 个，其中一线城市仅 5 个，占新增项目的 12%招拍挂的出让方式受到调整，招标比重增加完善土地出让方式，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等是此次土地市场调控的重点，土地出让方式结构将发生重大变化，招标出让方式将得到更多采用。

新政之后的 5 月和 6 月，北京共成交 11 宗住宅用地，其中 9 宗以招标方式出让，仅两宗以挂牌方式出让而1-4 月正式挂牌的 19 宗住宅用地中，仅 l 宗采用招标方式6 6 月份全国重点城市住宅用地市场情报月份全国重点城市住宅用地市场情报北京——住宅用地交易量略有增加 交易价格上涨北京交易量出现大幅下跌：仅房山和顺义各推出 2 宗，共 3l 万平方米，环比下降 72%，同比下降 79%；共成交 20 万平方米，环比下降 78%，同比下降 81%经过 5 月的低谷后，6 月北京成交楼面地价回暖，为 7188 元/m2，增幅为 50%6 月挂牌均价相对上月有所上升，为 5308 元/m2，增幅为 26%上海——土地市场量价齐涨 溢价率大幅上升上海推出和成交量双双下降，其中推出量共计 12 万平方米，与 5 月相比减少 197 万平方米，成交量共计 12 万平方米，与 5 月相比减少 54 万平方米上海挂牌均价达近半年来的最低价，仅2336 元/m2，环比下降 64%其中金山区、浦东新区各入市 1 宗，且在 6 月全部成交，成交楼面均价为 5507 元/m2，环比下降47%广州——住宅用地短暂回暖 量价小幅上涨广州共入市 2 宗居住用地，均位于荔湾区，共计 13 万平方米，本应在 6 月成交的白云区住宅用地因故暂缓。

住宅用地挂牌楼面价有所下跌，为 3578 元/m2，环比下降 20%；共成交 2 宗位于荔湾区，共计 6 万平方米，成交均价大幅上涨，达 7350 元/m2，广州住宅用地的日益稀缺使得开发商在新政的不确定面前拿地热情依然不减深圳——土半年交易冷清 仅成交 1 宗住宅用地深圳国土局网站显示近期依然无住宅用地推出深圳“关内关外一体化”5 月获批，但目前关外并无利好消息传来深圳今年 2月仅以底价成交 l 宗住宅用地，此地之前已遭受两次流拍，降价 2亿多目前为止，深圳连续出现 4 月无地可推的低迷状态杭州——土地市场交易量回升成交均价上升杭州住宅用地推出量回落，推出 10 宗，桐庐县 6 宗、余杭区2 宗、江千区和滨江区各 1 宗，共计 36 万平方米，环比下降40%，成交量小幅回升，成交 8 宗，共计 53 万平方米，增幅为 39%住宅用地挂牌均价和成交均价有所下滑，出现结构性回落，其中挂牌均价为 2907 元/m2，环比下降 31%，地块位于郊区的占比为80%；成交楼面价为 3268 元/m2，环比下降 56%，地块位于郊区的占 75%土地市场存在的问题土地市场存在的问题土地供应计划难以完全落实，下半年政府面临较大的供应压力。

此次住宅用地供应力度之大，前所未有由于土地供应涉及到拆迁、征地、生地变熟地等一系列较为复杂的工作，对当地政府的财力提出较高的要求对于土地一级开发薄弱的城市，能否顺利执行土地出让计划尚存疑问，除了上海一次性推出 214 万平方米预公告地块以外，其它城市住宅用地实际供应量均在计划的 40%以下，地方政府下半年将面临较大供地压力（如图 1）过度倚重招标的方式抑制地价，有违市场规律，存在“寻租”可能改变土地出让方式、增加招标比重、降低价格是此次调控土地市场的重点增加招标出让固然能够暂时降低地块的成交价格，但存在评判标准不透明、人为干预等问题，容易由“招标”变为“内定”，不利于土地市场的健康发展招标方式出让应具有针对性，对于涉及到重大城市规划、市政设施等具有较大影响力的地块应采取招标方式，对于普通商品住宅用地应侧重挂牌和拍卖的出让方式保障性住房用地存在“一刀切”问题，应该分城市区别对待增加保障性住房用地，解决中低收入人群的住房问题，是本轮市场调控期望实现的一个目标根据国土资源部的供地计划，各个城市保障性住房用地占整个住宅用地的 50%但是，各个城市发展水平不一，城市差异化明显，应区别对待保障性住房用地。

经济发达的一线城市和沿海城市，商品房价格偏高，应重点发展保障性住宅，解决中低收入和夹心层人群的居住问题二三线城市商品房价格相对较低，保障性住房的价格和普通商品房价格相差不大，对保障性住房的需求较小，因此可以适当减少保障性住房用地面积所占比例下半年土地市场发展预测下半年土地市场发展预测住宅用地供应力度进一步加大据以往市场表现，土地供应集中在下半年特别是第四季度在加大市场供应的背景下，如果完成供应计划，则必须在下半年进一步增加住宅用地供应土地调控政策会有效持续，未来政策重点放在打击开发企业囤地之上工地政策在本轮房地产市场调控中发挥了重要的作用，增加住宅用地供应，提高土地保证金和首付比例，明确项目开竣工时间，严格清算土地增值税等措施有效的抑制了地价的快速上涨下半年处于政策的执行期和观察期，严格执行土地政策，打击开发企业囤地将是下一阶段土地管理部门的工作重点进一步完善土地出让方式，“勾地”出让或成主流上海、广州等城市开始试点“勾地”的出让方式，通过公示计划出让地块，让开发企业自主选择出让方式对于申购人数较多的地块，可以直接采取拍卖出让；对于申购人数较少的地块，可以直接挂牌；对于具有较大影响的地块，可以采取招标方式。

勾地”针对不同情况选择土地出让方式，增加开发企业选择的空间，或成主流方式。