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某房地产开发项目财务分析案例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发 区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块 规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1．用地面积：11417㎡；2．建筑密度：≦35%；3．容积率（地上）：≦4.62；4．绿化率：≧25%；5．人口密度：≦1085人/公顷6．规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标：根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分 析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇 楼宇设两层地下停车库裙楼共4层，1~2层为 商业用途，3~4层以配套公建为主，包括社会文化 活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管 理办公室等裙楼顶层作平台花园塔楼2个，均 为19层高，为住宅用途本项目主要经济技术指标参见表6-16与6-17项 目单位 数量 项 目 单 位数 量占地总面积㎡ 11 417 居住人数 人1 064 总建筑面积㎡52 426（地上 ）平均每户建筑面积 ㎡122居住面积㎡ 36 898平均每户居住人数 人3.5 公建面积㎡ 4 280人均居住用地 ㎡34.68 绿化用地㎡ 2 854道路面积 ㎡4 681 居住户数户 304车库 面积 ㎡7 200表6-16 项目主要技术经济指标(一)层数 功能所占面积(㎡) 总面积( ㎡) 裙楼 4商铺1124815528 公建面积4280塔楼19(2个)住 宅1942(每层)36898 地上总建筑面积 52426㎡ 地下室 2停车库72007764 设备面积300 人防面积264表6-17 项目主要技术经济指标(二)三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1．有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2001年3月至2004 年3月）。

当完成地下室第一层工程时，开展预售工作 2．项目实施进度计划项目实施进度计划如表6-18所示序 号项目名称工 程 量持续 时间 (月)进度安排（按双月计）2001 2002 2003 200446810122468101224681012241征地拆迁 62前期工程3基础工程 64主体结构工程 75设备安装工程 66室内外装修工程 77红线内外工程 38公建配套工程 39竣工验收 210销售 27表6-18 项目实施进度计划表四、项目各种财务数据的估算 1．投资与成本费用估算 （1）土地出让地价款包括两部分：土地使用权出让金根据该市国有土地使用 权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权 出让金为6131万元拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地 块拆迁补偿费为9060万元上述两项合计：15191万元 （2）前期工程费本项目前期工程费估算参见表 6-193）建安工程费参照有关类似建安工程的投资费 用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估 算结果参见表6-20 （4）基础设施费其估算过程参见表6-21 （5）开发期税费其估算过程参见表6-22 （6）不可预见费。

取以上（1）～（4）项之和的3% 则不可预见费为：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（ 万元）开发成本小计：30966.4万元序号 项 目计 算 依 据 金 额1规划设计费建安工程费×3% 330.392可行性研究费建安工程费×1.5% 165.203水文、地质、勘探 费建安工程费×0.5% 55.064通水、通电、通路 费建安工程费×2.5% 275.335场地平整费 60元/㎡ 68.50总 计894.48表6-19 前期工程费估算表 单位：万元序 号项 目建筑面 积土 建装 饰 设 备金额 合计单价金额单价金额单价金额 1塔楼36898㎡14835472161.35595351.7212987365 2裙楼 15528㎡ 其中商铺： 11248㎡14832303514.72799351.725463648 14831668514.72579351.723962643合计11013表6-20 建安工程费估算表 单位：万元序号项 目单 价计价数量合 计1供电工程65万元/公顷5.2426公顷3402供水工程15万元/公顷5.2426公顷78.643道路工程42.13万元/公顷0.4681公顷19.724绿化工程5.4万元/公顷0.3501公顷1.895其他工程占建安工程费的2%11013万元20.26合 计660.51表6-21 基础设施费估算表 单位：万元序号 项 目金 额 估算说明（估算依据）1固定资产 投资方向 调节 税550.65建安工程费×5%2分散建设市政公用 设施建设费1321.56建安工程费×12%3建筑工程质量安全 监督费44.05建安工程费×4‰4供水管网补偿费住宅：22.28 商铺：67.49住宅：0.3吨/人，600元/吨 商铺：0.1吨/人，600元/吨5供电用电负 荷费住宅：58.37 商铺：89.98住宅：4kVA/户，480元/kVA 商铺：8kVA/百㎡，1 000元 /kVA6其 他220.26建安工程费的2%合 计2 374.64表6-22 开发期税费估算表 单位：万元2．开发费用估算1）管理费用。

取以上（1）～（4）项之和的3% 则管理费用为：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元 ）2）销售费用销售费用主要包括：广告宣传及 市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销 售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%合 计为：2 706.28万元销售收入详见表6-273）财务费用指建设期借款利息第1年借款10000 万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建 设期第2年起2年内还清建设期借款利息计算如下 ：第1年应计利息：（0+10000÷2）×7.11% =355.5第2年应计利息：（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28第3年应计利息：（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14则财务费用为上述合计：1459.92万元详见表6-30 开发费用小计：4998.97万元总成本费用合计：35965.72万元3．投资与总成本费用估算汇总表详见表6-23序号项 目金 额估算说明其中:住宅 分摊建房成 本(元/㎡)商铺分摊建房 成本(元/㎡)1 开发成本 30 966.4以下(1)~(7)项合计56487815(1) 土地费用 15 19127694442(2) 前期工程费 894.48186186(3)基础设 施建设费 660.51137137(4) 建安工程费 11 01319962350(5) 开发期税费 2374.64444584(6) 不可预见费 832.771161162 开发费 用 4998.97以下(1)~(3)项合计7891379(1) 管理费用 832.77116116(2) 销售费用 2706.28销售收入×5%370960(3) 财务费 用 1459.92303303 3 合 计35965.7264379194表6-23 投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元4．项目销售收入估算1）销售价格估算：销售价格的估算采用市场比较法 和成本定价法确定。

（1）住宅部分① 市场比较法定价过程在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、 交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A 、B、C、D其中A、B、D项目的交易日期均为2000 年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月1日已 知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格 的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%其他条 件见表6-24和表6-25考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权 平均数，确定本项目的住宅价格为：7458元/㎡详 见表6-24和表6-25序 号项 目 名 称成交 价交易 日期 修正区域因素修正 个别因素修正交易情 况修正比准 价格交 通配 套环 境小计装 修使 用 率小计1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/1007250 2B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/1007644 3C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/1007444 4D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24 本项目住宅价格市场比较法系数修正表项 目 名 称 A B C D 合计 比准价格（元/㎡）7250764474447593 销售状况权重（销售率 ）82%35%57%86%260%加权的相对价格（元/㎡ ）594526754243653019393本项目住宅销售价格（ 元/㎡）7458表6-25 本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 单位：元/平方米② 成本定价法过程经测算，本项目住宅部分的建房成本为6437 元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利 润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为：销售单价 = 建房成本×（1+成本利润率）=6 437×（1+10%）=7 080（元/㎡）（2）商铺部分① 市场比较法定价过程目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且 以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选 取到两个相近项目E、F作比较实例。

其中，E项 目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日 期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同 但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后 采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19 283元/㎡详见表6-26序 号项目 名称成交 价（ 元/㎡ ）交易 日期 修正区域因素修正个别因 素修正交易情 况修正比准 价格交 通繁华 程度小计1××广 场220001.02+2+3100/105100/100100/100194292××大 厦180001.0100100/100100/95100/10019137表6-26 本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米② 成本定价法过程经测算，本项目商铺部分的建房成本为9194 元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利 润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=9194×（1+10%）=10113.4（元/㎡）（3）车位销售价格的确定根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25 万元/个～30万元/个 （4）建议销售单价在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后 ，分析人员建议该项目各部分的销售单价为：住宅：7400元/㎡商铺：19200元/㎡车位：25万元/个2）销售收入的估算。

本项目可销售数量为： 住宅36 898㎡；裙楼中的商铺部分11248㎡， 地下车位209个详见表6-273）销售计划与收款计划的确定详见表6-28 用 途可售数量 建议销售单 价销 售 收 入住 宅 36898㎡ 7400元/㎡ 27304.52 商 铺 11248㎡ 19200元/㎡ 21596.16 车 位 209个 250 000元 5225 合 计 54125.68表6-27 销售总收入预测表 单位：万元销 售 计 划各 年 度 收 款 情 况合 计 年 份销售比例销售数量第1年第2年第3年第1年 第2年住宅：60%22152.31（㎡ ）16392.7132475.41商铺： 60%6748.8（㎡ ）12957.70车位： 60%125（个）3125第3年住宅：40%14745.6910911.8121。