关于广州市各区市场分析.docx

广州市各各区市场场分析天河区商商铺市场场分析天河是广广州的商商务中心心腹地，又又是继北北京路旧旧商圈之之后的新新兴商业业圈其其商业发发展是广广州市潮潮流发展展的领航航者自自地铁一一号线的的开通，天天河地铁铁口的出出现，让让天河城城的中心心地位奠奠定了基基础短短短的几几年时间间，天河河商铺红红红火火火天河河的商用用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的　　(一一)分布布特征天河的商商业分布布特征主主要是呈呈一个以以天河城城、正佳佳广场为为中心龙龙头，四四周专业业市场为为配套的的发展形形式，以以大商场场、高尚尚消费为为重点，群群楼商铺铺加临街街商业旺旺铺为辅辅助的发发展模式式其商商业分布布重点盘盘踞在三三条龙脉脉两侧：：天河路路、天河河北路、黄黄埔大道道，并有有向东缓缓缓推进进的趋势势　　代表表着高档档消费的的的天河河城广场场、正佳佳广场、宏宏城广场场在天河河路稳稳稳占据着着中心龙龙头的位位置；集集中在珠珠江新城城的有：：美居中中心、珠珠江新城城广场、好好美家、天天马材料料城、南南兴材料料城等；；集中在在石牌、岗岗顶的IIT业商商场有：：太平洋洋电脑城城、天河河电脑城城、南方方电脑城城等；集集中在天天河北路路的群楼楼商铺小小区主要要有：希希尔顿阳阳光花园园、都市市华庭、芳芳草园、天天麒驿、帝帝景苑等等；还有有体育西西路的维维多利广广场、广广州购书书中心，黄黄埔大道道沿线的的南国厨厨卫博览览中心，东东莞庄的的天一广广场等等等。

再加加上天河河缓缓的的东移步步伐，车车陂、东东圃板块块以骏景景花园、东东方新世世界、天天朗明居居、华景景新城等等一大批批实力型型楼盘集集结的大大量群楼楼商铺市市场天天河商业业市场可可以说是是依托着着“天河”这个响响亮的名名字加上上区域内内外，乃乃至全国国、世界界各地充充足的消消费购买买力，实实现了商商铺的四四面开花花　　(二二)供求求特征　　天河河的商铺铺可以说说是淋漓漓满目，满满街满享享都是，从从大型商商场、群群楼商铺铺到临街街、内街街档口都都有出货货，并且且一直处处于一个个“兴奋期期”天河河商铺的的出货量量大，消消化量也也十分明明显从从维多利利广场的的推出、正正佳广场场的面市市到现在在炒得沸沸沸扬扬扬的阳光光都会广广场太太平洋电电脑城、广广州电脑脑城人气气鼎盛，整整个场的的出租几几乎是满满位，首首层、二二层的顶顶手费都都要上330~440万天天河北路路，中信信以东的的群楼商商铺十分分抢手，好好的大型型商铺几几乎是供供不应求求天河河城广场场占据着着天河的的轴心位位置，商商铺租价价不菲，动动则上千千元每平平方米，但但其仍处处在一个个有价无无市的火火热中但但是一些些条件稍稍逊的商商场也会会存在一一定的招招商难度度。

科技技街的铺铺位由于于所处位位置欠佳佳，加上上本身素素质不高高，存在在有很多多的空铺铺位；珠珠江新城城广场也也正在努努力的招招商中；；还有很很多的散散租铺位位，也正正在寻觅觅着新的的商家　　天河河商铺交交投活跃跃，从998年到到02年年，天河河的商铺铺批出量量与成交交量基本本是一个个供过于于求的态态势但但是近两两年更是是趋向于于一个供供求稳定定的理性性发展，220011年天河河商铺批批出量66.433万㎡，成交交量8..5万㎡㎡；20002年年批出77.066万㎡，成交交8.664万㎡㎡商铺铺积压正正处于一一个合理理的消化化中　　天河河商铺的的成交量量一直处处于广州州的前列列，与番番禺、海海珠稳居居全市前前三甲位位置220033年天河河区商铺铺以9..91万万㎡的成交交量比第第一位的的番禺区区14万万㎡少约33万㎡，稳居居全市第第二远远远抛离离第四位位东山区区的5..11万万㎡并且且从19998年年到20003年年几年间间，天河河商铺成成交一直直占据着着全市成成交总和和的很大大份额，天天河商铺铺的成交交量在不不断的上上升中，从从19999年到到20003年天天河商铺铺成交面面积一直直在一个个上升的的态势，从从99年年的成交交面积6679225万平平方米到到20003年的的990044万万平方米米，成交交上升了了将近一一半。

而而20004年上上半年，由由于少新新商铺上上市，批批出量及及成交量量双双下下降　　(三三)价格格特征　　天河河的商铺铺可以说说是寸土土寸金，一一个明显显的山脊脊效应在在天河得得以体现现以天天河城为为中心，向向四周呈呈阶梯式式的递减减天河河城广场场内的铺铺位月租租金在110000元/㎡㎡以上，正正佳广场场首层租租金7550元//㎡；维多多利广场场首层5500--8000元/㎡㎡左右，天天河北的的大型群群楼商铺铺首层临临街最高高去到4400~~5000元/㎡㎡的月租租金；五五山路的的数码科科贸城首首层2000~2250元元/㎡；华景景、骏景景一带小小区群楼楼商铺租租价在1100~~2000元/㎡㎡左右一一个逐级级递减的的模式，让让天河商商铺的价价格有迹迹可循　　天河河虽然是是高档商商业圈的的代名词词，但其其商铺成成交均价价并不是是广州内内最高的的，前三三名的位位置拱手手让给了了广州老老三区：：东山、越越秀、荔荔湾主主要还是是因为天天河区域域跨度远远远比前前三者大大，价格格的不平平衡导致致了成交交均价偏偏低在在中心地地带的临临街旺铺铺月租可可以上5500~~6000元/㎡㎡，但一一些位置置不佳的的、偏远远些的商商铺月租租才几十十元/㎡㎡，这种种不平衡衡，在很很大程度度上拉低低了天河河商铺的的成交均均价。

　　纵观观天河几几年来的的商铺均均价情况况，天河河商铺从从19998年到到20003年价价格走势势比较平平稳，偶偶有升降降，基本本保持一一个上升升的态势势而在在20003年，与与全市商商铺均价价大幅下下跌呈鲜鲜明对比比的是，天天河的商商铺均价价止跌上上扬，虽虽然步伐伐缓慢，但但是其价价格是明明显的高高于全市市的平均均水平几几个重量量级商业业城的推推出，加加上“天河大大商圈”概念的的出现，哄哄抬起了了20003年天天河的商商铺价格格这种种与全市市商铺均均价差异异的扩大大化，也也在很大大程度上上突显出出了天河河在广州州商业圈圈中的龙龙头位置置，并且且在日益益的明显显而220044年上半半年，天天河区的的商铺成成交均价价只为1156228元//平方米米，比003年的的122250元元/平方方米下降降了277.588%，升升幅明显显.　　(四四)经营营特色　　天河河的商铺铺经营主主要是以以一个高高档次的的消费为为中心点点，周边边专业市市场做辅辅助配套套的经营营模式以以天河城城、正佳佳广场的的综合型型高档购购物城为为重心，周周边配备备的专业业市场包包括：珠珠江新城城的专营营家居、装装饰材料料的专业业市场；；石牌岗岗顶的IIT、数数码、科科技型专专业市场场；黄埔埔大道建建材一条条街专业业市场；；还有天天河北群群楼市场场、体育育西路的的书市、沙沙河的服服装、东东圃板块块的小区区商铺等等，构筑筑起了天天河整个个商铺市市场。

天河商铺铺的经营营呈现出出一个主主附搭配配、层次次多面的的、互补补功能的的商业经经营方式式，形成成一座由由大型知知名商家家引领，加加上周边边大量的的，用以以弥补商商业中心心不足的的商业群群体而而在这些些群体之之外，又又有一系系列的专专业市场场圈，从从而更大大地弥补补了商业业中心和和次商业业中心在在经营类类别和经经营方式式中的不不足，这这种发展展趋势和和经营现现象，是是一个成成熟商业业城的发发展模式式，使天天河大商商业格局局初露端端倪让让天河全全面启动动成了一一个比较较完善的的商业圈圈，形成成了集百百货、精精品、时时尚、科科技、超超市、专专场、美美食、娱娱乐等多多元化的的综合、立立体型商商业城　　天河河的商业业经营除除了大卖卖场、高高档次的的特点外外，还有有就是其其“数字天天河”的科技技道路和和“特色天天河”的特色色专卖道道路天天河科技技园、天天河软件件园将继继续扮演演广州地地区知识识产权和和高新技技术产品品交易集集散中心心的角色色这里里是一个个具有合合理结构构互补产产业群体体的高新新技术工工业和软软件产业业基地，确确保了天天河在广广州市发发展高新新技术产产业中的的龙头地地位特特色小店店也遍布布天河各各个角落落——西黍黍、春之之花、缘缘驿工作作室、花花の姿、泰泰伦、服服装小鱼鱼、大明明星发屋屋……，林林林总总总的新奇奇异物都都可以在在这里看看到，从从精致的的小花瓶瓶、香蕈蕈油到古古玩玉佩佩、青丝丝假发都都可以在在这里寻寻觅到。

　　(五五)天河河北群楼楼商铺　　天河河北不仅仅是广州州住宅市市场的“晴雨表表”，其群楼楼商铺的的标新立立异更使使广州群群楼市场场唯马是是瞻天天河北群群楼商铺铺的炙手手可热主主要原因因有以下下几点其其一：写写字楼林林立加上上周边大大型高尚尚住宅小小区的建建成，构构筑起了了天河北北的中高高收入的的消费群群体其其二：钳钳制着广广州新中中轴线的的中心位位置，地地理位置置优越，市市政规划划合理其其三：周周边交通通、配套套完善，东东站、地地铁并存存，从大大型的商商场购物物、办公公大厦到到娱乐、康康体运动动中心，配配套齐全全、高档档　　天河河北路的的主题式式群楼经经营是天天河商铺铺市场的的一个经经营特色色各开开发商根根据自己己物业的的地理位位置，结结合区域域内商铺铺经营特特点，在在天河北北路形成成了一个个群楼主主题经营营特色的的“商场大大街”希尔顿顿阳光花花园的群群楼经营营主题是是家电、电电器业；；万佳入入主华标标广场群群楼，以以一个超超市经营营为主题题；帝景景苑群楼楼是以酒酒家为经经营主题题，承租租者是“金钻潮潮庭”；进驻驻金田花花园的百百佳超市市的群楼楼经营；；还有天天誉花园园群楼是是以一个个“购书中中心”为经营营主题。

这这类群楼楼商铺具具有一定定的规模模，各个个群楼瞄瞄准的方方向都不不同，客客户分类类十分明明确，避避免了相相互的竞竞争，走走错位经经营的道道路，再再加上地地处天河河北路的的商务气气氛、临临街旺市市，是区区域内的的抢手货货　　这里里的群楼楼商铺基基本上全全部租售售完毕，天天河北首首层一线线群楼月月租可以以去到4400~~5000元/㎡㎡的高价价位都都市华庭庭的首层层群楼以以整体出出售的形形式正在在招商中中，8008㎡的一线线街铺总总卖价227000万元，单单价3334166元/㎡之所所以采取取这样的的形式是是因为其其发展趋趋势也朝朝着一个个主题式式群楼经经营的方方向发展展东山区商商铺市场场分析一直以来来，东山山区凭借借本身独独特的区区位、环环境、文文化、教教育、人人才等方方面的优优势，吸吸引了大大量人流流、资金金流、商商品流、信信息流，成成为资金金密集、商商贸服务务发达的的宝地东东山区已已成为广广州市经经济活动动最活跃跃、经济济特点鲜鲜明的城城区之一一在高高级商务务、信息息服务、商商贸旅游游、专业业购物等等方面形形成了自自己独特特的产业业和区域域优势　　(一一)分布布特征　　经过过多年的的发展，目目前东山山区商贸贸经济基基本形成成以海印印、环市市东、英英雄广场场及农林林下路、龟龟岗四大大商业板板块为主主体的发发展格局局：　　海印印商贸区区位于海海印桥的的北面，经经过近十十年的发发展，已已从最初初单一的的海印电电器专业业市场发发展成为为以家用用电器为为龙头，以以电脑软软、硬件件设施、办办公设备备、通讯讯产品、摄摄影音响响器材、毛毛线布料料、二手手商品交交易、图图书批发发等为依依托，拥拥有222个各类类专业市市场，以以“海印”品牌为为标志的的多元化化商贸区区，该地地区专业业市场全全年成交交额占全全区专业业市场成成交额的的一半，居居龙头地地位，其其中家用用电器专专业市场场的销售售多年来来在广州州市同类类市场中中独占鳌鳌头。

　　环市市东商贸贸区位于于广州市市繁华的的环市东东路地段段，由友友谊商店店、白云云宾馆。