汉中万邦时代广场经营规划方案.doc

汉中·万邦•时代广场经营规划方案（草案）北京华策创世咨询管理有限公司2006年12月18日目 录前 言 3第一部分 项目立地市场环境分析 4一、汉中市经济地理环境 4（一）地理位置与自然环境评估 4（二）交通历史与未来 5（三）物产与经济环境评估 6二、汉中市经济环境比较分析 8（一）汉中市经济环境横向比较分析 8(二) 汉中市经济成长性分析 10三、汉中市商业竞争环境 17（一）城市商业布局 17（二）商业规模状态 17四、汉中市未来潜在竞争环境评估 21（一）北大街商业街改造 21（二）祥瑞商业地产 22（三）汉中世纪阳光商厦二期扩建 22（四）金港购物广场 23（五）汉中市东关历史文化商业一条街开发 23五、汉中市人文环境对消费的影响 25六、汉中市商业客流动线分析 26七、汉中市城市发展 27八、本案商业价值评估 29第二部分 项目物业条件分析 30一、建筑面积构成概念（附件） 30（一）外铺店数量及面积 30（二）主力百货店各楼层套内面积 33（三）商业面积 33二、建筑平面与垂直交通组织分析 34（一）名词释意 34（二）本案建筑特征与交通组织分析 35（三）垂直交通特征 36（四）平面与垂直交通关系 37三、项目设备实施条件分析 38第三部分 商业规划 41一、经营定位 41二、商圈辐射半径及目标顾客群 44三、业态定位及空间规划 47四、百货业态定位及空间规划（详见附件二） 47五、街区定位及空间规划 49第四部分 招商及营销策略 51一、营销策略 51四、广宣策略 52五、招商组织 54（一）主题百货组织架构： 54（二）工作内容： 55（三）招商推介会： 55（四）工作协调 56三、招商策略建议 56四、招商宣传推广策略与方案建议 56五、招商考核及奖惩机制 56六、招商文件构成 57第五部分 工作进度规划 57一、招商工作指导思想： 57二、招商工作分阶段开展的进程安排 58（一）分析、补充调研综合资料、完善本项目商业策划案阶段 58（二）对主力店、特殊业种、主要品牌招商意向的摸底阶段 58（三）主力店、特殊业种、主要品牌招商意向的核定阶段 58（四）全面开展招商工作阶段 59（五）补充招商招租及商装工作阶段 60第六部分 建设图纸修改建议及内外装修设计的修改意见、建议 60一、建筑功能定位 60二、建筑特征 60三、建筑需求与修改建议 61（一）设备设施 61（二）建筑结构 62附件一：《万邦·时代广场面积表》 63附件二：《商业业态业种规划示意图》 64附件三：万邦·时代广场商业街经营规划示意图 7前 言汉中上下三千年历史，孕育着中国深厚、博大的汉文化，影响着一代代中华民族可歌可泣的民族魂。

在二十一世纪中国大地走上国富民强的时代，汉中·万邦•时代广场以宏大的气魄，勇于创新的胆略，打造一座汉中乃至岭南地区第一个大型的休闲购物广场，彰显汉中现代与未来的愿景，为汉中注入了崭新的生活气息，撬动了汉中地区的经济活力万邦·时代广场不仅位于汉中市的商业中心，还屹立在汉中城市的中轴路上——天汉大道，他以宏大的建筑规模，赋予现代气息的建筑造型，表现万邦•时代广场不愧是汉中市的标志性的建筑，也是一张城市的名片广场表现他在汉中地区具有唯一性的七大特征： 商业建筑规模最大；地理位置最具优势；商业经营面积最大；商业经营业态最全；商业管理服务最优；商业硬件环境最佳；室内停车数量最多；第一部分 项目立地市场环境分析说明：以下经济分析数据来源，均由汉中市统计局、陕西省统计局，以及陕西省与汉中市两级政府公报提供一、 汉中市经济地理环境（一）地理位置与自然环境评估1. 汉中市位于陕西省西南部, 是汉水上游城市的一座明珠，它北依秦岭,南靠巴山，汉江横贯其中，自然地貌为“山川盆地”, 汉中冬无严寒，夏无酷暑，土地肥沃，水源充足，气候湿润，素有西北“小江南”和秦巴“聚宝盆”之美誉，历来是国家及陕、甘、川、鄂四省毗邻地区的重镇和我国历史上的名城，同时又是一个年轻的正在发展中的城市。

2. 汉中位于秦巴腹地，秦岭屏障于北，巴山绵亘于南，汉水横贯其中，为汉中冲积出大大小小10余个山间盆地这些盆地是汉中人口的聚集之地，也是工农业生产的精华所在由于秦岭的屏障，使这里“寒流不足侵其躯，季风难以逞其威；自古桃源于世外3. 从自然地理环境和社会经济联系等方面，汉中北靠西安，西南依成渝，东南临武汉，战略地位十分突出4. 汉中在地理上是沟通“西安、兰宝（兰州、宝鸡）、甘南、成绵（成都、绵阳）、重庆、武汉”的中心；但是，在城市布局和发展战略上属于大后方和基地因此经济成长速度较慢，难以较快地拉动零售业和消费的发展u 东南临武汉，是中国中部地区的工业、金融、商业、科研和文化教育中心和全国铁路、水路、公路、航空和电信的重要枢纽，是被联合国列为“城市可持续发展计划”的城市和“中国硅谷”高科技光电技术产品生产的发源地u 汉中处于这样一个中部、西部、西南部三个经济体的中心，完全可以为他们起到沟通和桥梁的作用二）交通历史与未来1、交通见证着汉中的历史，交通也演绎着汉中的兴衰l 从先秦开始，祖先就为改变汉中封闭的交通面貌，做出了不懈的努力，“栈道千里，通于蜀汉”，开凿了世界上第一条人工通车隧道——石门：北有故道、褒斜、傥骆、子午通关中，南有金牛、米仓、荔枝达巴蜀，西有阴平连陇上。

l 汉江的断航，使汉中失去了联系东部发达地区最便捷的“黄金水道”l 三线时期修建的阳安铁路，把汉中与现代社会再次连接了起来，给汉中带来了无限的生机和活力汉中的经济和社会事业因此有了较快的发展但由于阳安铁路只是一条连接线，在全国路网中作用有限，加之铁路“西口”不畅，汉中能走出去、迎进来的交通能力十分有限，汉中的发展受到阻碍l 铁路的远离解放初修建的宝成铁路，是沟通中原、西北和大西南的大动脉但由于绕道嘉陵江河谷，远离汉中市区近百公里，汉中被彻底地边缘化了，沟通南北的交通枢纽地位也逐步被宝鸡所取代2、汉中的机遇和挑战——交通拯救汉中     西汉高速公路1992年，国家交通部规划了“五纵七横”国道主干线，二连浩特至云南河口的GZ40线连接汉中沐浴着西部大开发的春光，这条连接祖国南北的交通大动脉汉中段，终于在20世纪即将结束时决定开工了这就是“西汉高速”，从西安西南郊的荷池寨立交出发，大致经古“子午道”，越秦岭，穿汉中盆地，最终在川陕交界的棋盘关，连接早已等候多时的川北高速公路07年10月全线贯通，三小时到西安西汉高速”将给汉中的经济、商业、物流带来发展的曙光三）物产与经济环境评估1、 汉中受自然因素的影响,这里植物资源丰富,名优土特产品数不胜数。

汉中市物产丰富农作物以稻、麦、油菜为主，数十种名贵中药材，百余种稀有的野生植物和储量丰富的非金属矿藏正在开发加工汉中市的工业已形成以建材、机械为主的重工业体系和以食品、纺织、服装、皮革、鞋帽为主的轻工业体系2、 2005年全年实现农林牧渔业总产值83.22亿元，按可比价格计算，比上年增长9.37%，占全市生产总值216.58亿元的40.73％3、 农业人口总数占全市人口的80.49％4、 县以下社会消费品零售额16.14亿元，占全市的28.2％5、 目前全国集中连片的18个贫困地区中，秦巴山区名列榜首：全国592个国家级贫困县，秦巴山区占了52个其中又以陕南、川北和陇南最为集中汉中、安康、巴中、广元和陇南5市共41个区县，贫困县就有26个，占全部区县数的63%；安康10个区县，8个都是贫困县；巴中4区县，3个贫困县；陇南9区县，7个贫困县；安康和陇南唯一的市辖区，都是贫困县贫困县为汉中市的经济发展带来经济的滞后效应6、 汉江是长江最大的支流，也是目前全国唯一一条没有被污染的大河由于其优良的水质，被国家确定为南水北调中线工程的主要水源汉江在汉中境内流域面积19600．7平方公里，占全市面积的72．2%。

由于水源保护，汉中工业化的“门槛”将被抬高这对处于工业化初期的汉中来说，无意于是“雪上加霜”工业项目对环保的要求普遍提高，一些优势资源得不到有效开发评述：汉中以农业为经济中心，已有三千多年的历史农林牧渔业总产值83.22亿元，人均2746元（按农业人口计算）；农村人口比重占到总人口五分之四，县以下消费比重确不到总量的五分之一的水平，汉中市除汉台区人均社会商品零售总额超过4000元以上，其余是个县均未达到2000元因此，汉台区以外县域城市的消费支撑力不足二、 汉中市经济环境比较分析（一）汉中市经济环境横向比较分析1、 人口规模与全社会固定资产投资总额比较2、 地方财政收入(万元)3、 汉中市消费市场水平4、 银行存贷对比分析05年汉中市与陕西省各市银行存贷对比分析（亿元）序号地域各项存款序号地域储蓄存款序号地域各项贷款1西安3599.71西安1716.761西安2158.12咸阳471.292咸阳356.622渭南236.63宝鸡459.53宝鸡328.793咸阳215.894渭南411.224渭南307.224宝鸡212.355榆林357.245汉中216.285榆林196.676延安310.996榆林175.246延安177.457汉中307.797延安156.317汉中150.128安康163.588安康109.668安康97.479商洛132.039商洛95.859商洛66.5410铜川98.5510铜川66.0310铜川48.58(二) 汉中市经济成长性分析1、 2005年汉中市生产总值216.58亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%。

全市生产总值年均增长8.9%，高于全国的发展速度2、 社会消费品零售额指标名称2005年比重％2004年比重％社会消费品零售额641547100.0 546982100.0市23276536.3 22876641.8县23049135.9 17820732.6县以下17829127.8 14000925.62.按行业分　　　批发零售贸易业56574588.2 44156880.7餐饮业7489211.7 10456119.1其他9100.1 8530.23、 地方财政收支指标名称2005年比上年同期增长%财政总收入16586411.5地方财政收入6401315.6各项税收4686412.8增值税1288411营业税179982.9农业税314011地方财政支出25098315.94、 固定资产投资全年完成全社会固定资产投资75.0亿元，比。