房地产投资信托操作模式分析.doc

房地产投资信托操作模式分析一、离岸式REITs操作流程及运作模式由于政策法规等方面的因素，目前REITs在我国大陆仍无法公开上市，这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作离岸REITs的上市操作流程如下列图所示：上市REITs结构主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成其运作模式如下：〔1〕公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人发起人整合/收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人〔2〕资产管理人向REITs提供资产管理效劳，收取管理费〔3〕受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托管理费用〔4〕物业管理人为××资产提供物业管理效劳，收取管理费〔5〕REITs在法律要求的范围内〔例如：香港要求不超过资产池总价值的45％〕，通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模离岸REITs融资案例：越秀REITs香港上市越秀REITs〔0405.HK〕于2005年12月21日在香港挂牌上市，香港公开出售及国际配售分别获得约496倍和74倍认购，最终发行售价为每股3.075港元，筹集资金约17.9亿港元。

作为在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的REITs，越秀REITs的操作手法为国内REITs探寻离岸上市之路提供了良好的借鉴和示范越秀REITs的运作模式是典型的契约型REITs，其运作模式如下列图所示：越秀REITs作为第一只在香港上市的内地房地产信托基金，尽管最终选择以每个基金单位3.075港元上限定价出售，依然受到投资者的热烈追捧，2005年12月21日正式上市进行买卖一周内就累计升值16％越秀REITs的成功上市，在为开发商募集所需资金的同时，并未破坏物业产权的完整性〔无需将物业散售〕，并保证了后期经营过程中的持续投入问题，在单一产权的情况下，由专业的国际租赁及运营机构进行管理，为商业工程的开展和持续运营提供了足够的保障二、传统贷款型信托融资模式贷款类信托融资模式指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为根本贷款担保方式发行房地产信托产品，将募集资金提供应资金使用方传统贷款型信托融资的典型特点是资金本钱低,进入门槛低,操作管理比拟简单、运行本钱较低，收益比拟稳定，虽然与商业银行等金融机构的贷款类业务具有一定的重合性，但大多属于点对点式的工程融资性质，在供应方式上比拟灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体工程设计个性化的信托产品，对不同阶段、不同水平的工程都可以量身定做解决方案。

2003年央行121号文件出台后，贷款型信托一度成为许多开发商解决资金问题的新渠道，特别是在从单个工程立项后到四证齐备前这个银行资金不愿进入的阶段，成为开发商资金的一个重要补充贷款型信托融资案例：万科十七英里工程集合资金信托方案2004年，万科开始广泛与新华信、深国投等信托投资公司合作采用贷款型信托为旗下十七英里，万年花城、云顶等工程融资，成为我国房地产开发企业积极尝试信贷信托这一融资渠道的代表2004年6月10日万科联合新华信托股份推出“万科十七英里集合资金信托〞万科十七英里集合资金信托〞是典型的贷款型信托，该信托方案具有鲜明的特点：首先，该信托方案灵活选择融资方式，实现了财务费用的最小化该信托贷款的年利率为4%，与同期银行贷款利率5.49%相比，低了1.49个百分点，按照1.9895亿元的融资规模，万科每年可节约财务费用近400万元；其次，投资者在购置该信托方案的同时，不仅享有通常意义的投资收益，更重要的是还可以获得对该房产的优先购置权以及购房价格的高折扣率这种将融资与营销相结合的模式在随后的房地产信托工程中被广泛地运用最后，该信托产品可办理转让、赠与或继承，流动性较强三、股权型信托融资模式股权型信托融资模式是指委托人将其持有的公司股权转移给受托人，或委托人将其合法所有的资金交给受托人，由受托人以自己的名义，按照委托人的意愿将该资金投资于公司股权。

股权型信托融资的突出优点有两点：首先能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业到达银行融资的条件；其次，信托公司的信托方案募集的资金进行股权融资类似于优先股，只要求在阶段时间内取得一个合理的回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对工程的实际控制权股权型信托融资案例：世纪星城住宅工程股权投资信托方案“世纪星城〞工程预计总投资8.99亿元，工程前期已经投入2.8亿元，并已取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证，只有四证齐全才可向银行申请贷款但121号文的执行，使得工程开发商北京顺华房地产开发，凭借自身1.5亿元的注册资本，不能满足30%的最低限(1.5/8.99=16%世纪星城住宅工程股权投资信托方案是典型的房地产优先股权信托融资模式，即股权在退出时附固定比例的投资收益世纪星城住宅工程股权投资信托方案凭借着自身的八大特色，一推出就受到投资者的追捧，顺利完成融资任务世纪星城住宅工程股权投资信托方案充分满足了开发商、信托公司以及投资者三方的需求，成为我国股权型信托融资模式的一个范本目前我国的房地产信托正从贷款型向股权投资型开展，从一般的集合资金方案向美国的REITs模式靠拢。

随着国内相关政策法规的出台，REITs将沿这一趋势继续开展2005年3月，福建联华信托推出“联信·宝利中国优质房地产投资信托方案〞，其最大特点在于没有确定工程下提前筹资，再进行有目的的投资，其投资方向涵盖房地产企业贷款、股权投资、商业楼宇或住宅的购置，充分表达了REITs逐步“从贷款型向股权投资型开展，从一般的集合资金方案向美国的REITs模式靠拢〞的未来开展趋势参考文献：【3】周春生.融资、并购与公司控制.北京大学出版社，2007，(3).【摘要】房地产投资信托作为房地产融资未来重要方向之一也越来越得到广泛关注，本文从房地产投资信托的定义出发，分析当前中国房地产投资信托的三种主要类型及特点，并对房地产投资信托的操作模式及流程进行了案例分析，为当前房地产企业资金困境解决提供一种可行的思路和借鉴关键词】地产融资房地产投资信托案例分析。