物业前期介入流程.docx

物业管理前期介入操作指南一、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新项目物业服务业务的开展二、范围适用于物业公司前期介入工作各环节三、职责各部门负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成四、方法和过程控制1、物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产公司开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础2、前期介入的一般程序双方确定工作内容要求；物业组成工作小组；制定工作计划；计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认物业与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。

对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收①规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的内容②营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容③施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题4、规划设计阶段介入（1）、规划设计评估准备：规划设计评估需要获得的资料报批报建文件：《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料设计文件：总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

2）、地产公司需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问3）、物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察4）、项目评估细则总体评估住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设便于物业组织管理，节约管理成本⑨.各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先分类评估（1）安保布局便于安保管理区域分割，消除管理死角便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见智能化设备）2）消防布局消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范3）交通布局各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加占车位数5%的访客车位，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1,另加占车位数10%的访客车位）非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：），便于停放有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范4）、生活配置根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开如住宅区设置会所，宜独立设计会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。

5）、设备配套水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养公共照明、楼道照明配置合理公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施6）、智能化配置安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品7）、房屋单体屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果楼板厚度与隔音符合国家规范住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置卫生间不应直接开向起居房，不应布置在下层住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm）,应有防止油烟回流和串烟措施出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽底层地坪应充分考虑防潮措施房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于），宜采用垂直杆件，杆件距小于，防止儿童攀爬。

8）、室内配置室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑卧室内宜避免对床直吹室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽室外空调机位应考虑安装及维修便利距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地米左右，向外倾斜10度左右当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求如使用小型中央空调，层高应大于，并留有室外机位置室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑配电箱配出回路设计分配合理电视、信息（和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能9）、绿化配置绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好绿化品种便于养护，养护成本节约绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

主干道两侧及集中绿地宜有大型树木10）、景观配置景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护水系岸床设计应考虑防渗漏效果不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示如利用自然河道水系超过米,，还应配置相应的救生设备、设施景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料泛光照明不影响住户，不造成光污染11）、公共空间应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞12）、生态环保住宅区内无污染环境的生产性经营性项目住宅区内污水处理排放符合国家规范。

住宅区内无各类污染源周边应无直接或间接严重影响住户的污染源宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境宜在住宅区内形成自然生态链13）、管理用房①客户服务中心客户服务中心功能：经理室、接待区。