嘉兴海宁地块市场研究报告160522(1).ppt

海宁地块市场研究,目录,城市概况研究,1,地块研究,2,房地产市场研究,3,地块的后续建议思考,4,海宁市位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，与绍兴上虞区、杭州萧山区隔江相望，西接杭州余杭区、江干区下沙，北连桐乡市、嘉兴秀洲区东距上海,100,公里,，,西接杭州，南濒钱塘江1986,年撤县设市,海宁市是,王国维、徐志摩、金庸、蒋百里,等名人的故乡气候四季分明，是典型的江南水乡，素有“鱼米之乡、丝绸之府、才子之乡、文化之邦、皮革之都”的美誉海宁社会经济发达，乡镇区域民营经济特色鲜明，是全国的,皮革、经编、家纺、太阳能、集成灶产业的基地之一,在,2014,年发布的福布斯中国大陆最佳县级城市名单中，,海宁名列浙江省内第三，全国第八,，是长三角地区最具发展潜力的县市之一，同时是钱塘江北岸实力最强的县市城市概况,】,海宁之名，始见于南朝陈武帝永定二年，寓“海洪宁静”之意,海运,：上海港、宁波港环抱周围；,航空,：距上海浦东机场车程,1.5,小时、虹桥机场车程,1,小时，杭州萧山机场车程,40,分钟公路、水路,：沪杭甬高速、杭浦高速、杭州绕城高速、嘉绍高速、,320,国道越境而过，,01,省道横贯全境。

市内河港交错，链接京杭大运河铁路,：拥有高铁站城市人口,】,全市常住人口为,80.7,万,人，同,2000,年,11,月第五次人口普查,66.61,万人相比，,10,年增加,14.09,万人，其中，,15-59,岁人口占,72%,、,60,岁以上人口占,15.92%,；共有,家庭,24.58,万户,居住在,城镇的人口,39.77,万,人，占,49.28%,，与第五次人口普查相比，城镇人口,上升了,14.51%,2015,年海宁实现地区生产总值,700.23,亿元，比上年增长,6.7,%,其中，第一产业实现增加值,21.79,亿元，下降,2.5%,；第二产业实现增加值,384.29,亿元，增长,5.0%,，第三产业实现增加值,294.15,亿元，增长,10.3%,，第三产业对,GDP,增长贡献率为,56.4%,三次产业结构比优化为,3.1:54.9:42.0,，第三产业增加值占,GDP,比重同比提高,2.2,个百分点按户籍人口计算的全市人均生产总值为,103718,元，增长,6.1%,，按平均汇率计算为,16652,美元,城市经济,】,2016,年一季度海宁市实现生产总值,138.91,亿元，增长,6.8%,高于全国平均,0.1,个百分点。

2010-2015,年,GDP,总值及其增长速度,2010-2015,年固定资产投资及其增长速度,2015,年海宁市投资项目,1538,个，其中，当年新开工项目,922,个，新开工项目计划总投资,376.05,亿元；建成投产项目,1041,个，新增固定资产,432.84,亿元2015,年完成房地产开发投资,58.03,亿元，比上年下降,36.1%,新开工施工面积,55.12,万平方米，下降,61.8%,全年商品房销售面积,83.46,万平方米，增长,53.4%,，商品房销售额,56.78,亿元，增长,52.6%,国定资产投资,】,海宁市,2015,年城市人均可支配收入达,48325,元，农村人均可支配收入,28004,元，较上年分别上升,7.7%,和,8.6%,据海宁市住户抽样调查显示：,2016,年一季度，我市全体居民人均可支配收入为,14579,元，比上年的,13714,元增加,865,元，同比增长,6.3%,，扣除价格上涨因素影响，实际增长,4.3%,在嘉兴五县二区中，,绝对值列第一位,，增幅列第三位人均可支配收入,】,中心城区城市规模,:,到,2020,年海宁市中心城区城市人口规模为,55,万人，城市建设用地,55,平方公里。

城市空间结构与总体布局,空间发展策略：,“,东进、南扩、西延、北联,”发展时序：,第一阶段（,20052010,年）：发展北部，优化中部，整合,南部,，,启动东部,第二阶段（,20112020,年）：,开发东部，完善南部,、北部第三阶段（,2020,年以后）：发展东南部地区用地规模：,2020,年中心城区建设用地规模为,54.94,平方公里用地布局规划,组团中心：海宁市中心城区规划,4,个城市组团中心，分别位于开发区东区组团、西区组团、北区组团和马桥组团规划到,2020,年,海宁市中心城区公共设施用地,741.73,公顷，居住用地,1602.79,公顷，工业用地,1377.96,公顷仓储用地,106.00,公顷海宁市发展的总体目标：现代工贸强市、文化旅游名市和宜居创业新市城市规划,】,中心城区,中心城区,本案,江南大道,农,丰,路,地块编号,土地位置,土地,面积,（公顷）,土地,用途,产业,定位,规划指标要求,出让,年限,拟起始价,(,万元,),预申请定金（万元）,容积率,建筑,密度,海土字,16062,号,市区江南大道南侧、新海公路西侧,6.3319,商业住宅,房地产开发,1.3-1.6,30%,40,年,70,年,26350,200,【,地块研究,】,江南大道,农丰路,【,地块指标,】,海土预告字（,2016,）第,01,号,地块位于嘉兴主城东南角，坐标于城市主干道农丰路与江南大道交汇处，昭示性好，出行便利！,江南大道,农丰路,地块西南面沿河,地块平整现状,地块东侧高压线,地块东侧道路,地块北侧江南大道,地块北侧江南大道绿化带,地块中间水系,【,地块现状,】,地块昭示性强，可塑性高,地块周边,1,公里范围内有零星社区生活配套分布，,1.8,公里左右可达银泰城等大型综合商业配套，学区为紫薇中学和规划中文苑小学（参考百悦府）,【,地块配套,】,海,宁,大,道,江南大道,市政府,往杭浦高速,往沪杭高速,往常台高速,（嘉绍大桥）,温,苑,路,海,昌,路,农,丰,路,海州路,钱江路,本地块,银泰城,人民医院,紫薇中学,文苑小学,到市政府,3.9,公里,到人民医院,2.2,公里,到银泰城,1.8,公里,到紫薇中学,2,公里,到南苑小学,2,公里,教育配套：本地块的教育资源小学是文苑小学（南苑小学分校），目前处于建造收尾阶段，计划今年,9,月份开始招生（实际施工进度可能到明年才能招生）。

中学是紫薇中学均属于当地,名校,紫薇中学,文苑小学,地块位于海宁城区，坐享主城核心资源：,【,地块不利因素,】,农丰路,11,万千伏高压线,农丰路：,经跟海宁国土局、海宁城投沟通，农丰路暂无南向扩建计划影响：营销上对南边客源导入有一定影响；对地块周边形象有一定影响高压线：,经跟海宁国土局、海宁城投沟通，该高压线于,2015,年,11,月开始着手上改下的方案，上报嘉电、省电审批，流程复杂，无法承诺完工节点影响：对地块东片区房子销售产生较大阻力整体房地产市场,】,项目,2016,年,1,月,2016,年,2,月,2016,年,3,月,2016,年,4,月,住宅销售套数,877,套,1031,套,370,套,230,套,住宅销售均价,8126,元,/,8026,元,/,7843,元,/,7792,元,/,2016,年,1,月,-4,月海宁市新建住宅成交情况,随着,2016,年整体市场回暖的带动，海宁市商品房库存进一步消化，价格有所涨幅,未来买方市场态势明显,预计今年海宁市将去化商品房套数达,10000,套左右,从透明售房备案情况来看，海宁主城区年去化套数约占全市,60%,左右,未来地块周边存在,150,万方的供应体量，去化压力非常明显,地块周边待售与在售存量（住宅）情况,海,宁,大,道,江南大道,市政府,往杭浦高速,往沪杭高速,往常台高速,（嘉绍大桥）,文,苑,路,海,昌,路,农,丰,路,海州路,钱江路,本地块,101000,银泰城,人民医院,紫薇中学,文苑小学,百悦府,余约,70000,印象公馆,约,65800,星光汇商城,住宅约,70000,四季香谢,余约,60000,开元名都,住宅约,220000,工联红郡府邸,约,98000,九虎路地块,约,250000,钱江新城,余约,20000,海昌地块,约,65000,鸿翔南湾,余约,40000,鸿翔东方都市,余约,110000,康桥名城,余约,80000,缔艺家园,余约,230000,格林格林,余约,40000,编号,项目,存量,存量（套数）,均价,主力户型,康桥名城,80000,600,10000,95/130/140/170,缔艺家园,230000,2000,7500,90/105/120,开元名都,220000,1800,8500,106/128/142,格林格林,40000,380,6200,75/90/110,星光汇,70000,700,待定,酒店式公寓,悦榕庄,14000,98,联排,18000,洋房,9800,120/140/280,琳轩闲的洋房,19000,200,8500,多层,90/100,工联紫郡,15000,100,复式,11000,多层,9200,90/120/170/230,印象公馆,65800,600,待定,90/120/140,百悦府,70000,450,（,64,套别墅）,高层,10000,别墅,23000,高层：,89/130/140/160,别墅：,210/240/280,红郡府邸,98000,700,（,230,套叠墅）,待定,待定,九虎路地块,250000,待定,待定,钱江新城,20000,170,7000,90/120/140,鸿翔南湾,40000,380,8500,110/120/140,四季香谢,60000,570,9000,80/120/136/143,东方都市,110000,1000,7500,95/120/136-143,本案地块,101000,待定,待定,合计,1557800,约,15200,套,【,典型项目,】-,鸿翔南湾,位于海宁城南，银泰城东侧。

开发上鸿翔集团是海宁本土老牌房企，在海宁成功开发多个项目（“鸿翔花园”、“锦绣花园”、“鸿翔商贸城”、“紫薇花园”、“浅水湾”、“洛溪嘉苑”、“龙溪嘉苑”、“书香苑”、“好旺角”、“铜锣湾”），目前仍有多个在售项目，企业实力、口碑相对较好项目用地面积,4.5,万方,建筑面积,11,万平米,绿化率,30%,容积率,2.5,主要产品,高层公寓,建筑风格,法式风格建筑、东南亚风格园林,物业公司,鸿翔物业,售价,8500,元,/,平米,楼面价,3866,（,13-8,）,项目优劣势：,优势：,1,、开发商为海宁老牌房企，熟悉海宁市场，有诸多老客户资源；,2,、距离银泰城较近，商业配套较为齐全；,3,、区域价格对比有十分明显的优势，性价比高；,4,、户型设计较为出色，空间利用率高劣势：,目前区域居住氛围尚且不浓，周边楼盘多为空置；,【,典型项目,】-,百悦府,位于海宁市海昌大道与江南大道交汇处，处于城南核心，由,7,幢现代高层、,70,席欧式别墅、,1.5,万方商业街组成项目用地面积,10.87,万方,建筑面积,25,万平米,绿化率,35%,容积率,2.3,主要产品,高层,+,别墅,建筑风格,现代,+,欧式,物业公司,信联物业,售价,10000,元,/,平米,楼面价,-,项目优劣势：,优势：坐落城南正核心，对接紫薇中学和文苑小学，尽享周边名校资源，紧邻银泰商业中心，周边商业、教育、金融等配套一应俱全。

劣势：,高层现代风格客户偏好不高，紧邻,紫薇中学实则双刃剑，噪音对高层住户有影响典型项目,】-,四季香榭,位于海州东路南侧、康乐路西侧，麻泾港东侧，是紫薇组团城东发展的八大重点项目之一本项目坐拥海州路繁华路段，跻身市区商业价值核心圈项目总规模,22,万方，由,18,幢高层组成，采用纯粹的法式建筑和绿化景观设计，旨在打造精致、浪漫、尊贵、典雅的法式田园生活项目用地面积,7.71,万方,建筑面积,22.3,万平米,绿化率,35%,容积率,2.0。