酒店管理的一些常用概念.doc

酒店行业管理的几大指标酒店类型、公司类型、酒店行业的营业特点、星级计算与经营关键节点衡量酒店行业业绩水平的三大指标：ADR (Average Daily Rate) ——已售客房平均房价已售客房平均房价的计算方法为客房收入除以实际售出客房数量替代指标： Average Published Rate (APR) —平均牌价，当酒店普查报告或者年报中未提供ADR 的相关信息时，牌价可以作为参考计算出大概的平均房价（ ADR ）】 ADR= 客房收入 /实际售出客房数量Occupancy (Occ) ——入住率入住率是指某一特定时期实际售出的客房数与可售房数量的比率Occupancy=实际售出客房数量 / 可售房数量RevPAR (Revenue Per Available Room) ——每间可售房收入每间可售房收入（ RevPAR） =客房收入 /可售客房数 RevPAR 不同于 ADR ，前者的分母是可售客房数量，后者是实际售出的客房数量RevPAR=入住率（Occupancy）X平均房价（ADR ）这三个数据一般能够从上市酒店集团的年度财务报表中获得，的还有三个指数：于此同时， 与这三个指标对应ADR (Rate) Index/ARI (Average Rate Index) ——平均房价指数ADR index 是针对 ADR 而言的一个指数， 由于 ADR 是针对单个酒店而言的绝对量，而 ADRindex 用于衡量酒店平均房价与细分市场平均房价数据的对比状况（酒店可以根据自身的需要来定义细分酒店，一般而言是与其具有竞争关系的一类酒店的集合） 。

若平均房价指数（ ADR index ）为 100，则表示酒店的平均房价达到了细分市场整体表现的平均水平若平均房价指数（ ADR index ）大于 100， 则表示酒店平均房价高于细分市场平均数值 相应地，若平均房价指数（ ADR index ）低于 100，则表示酒店的平均房价低于细分市场平均数值计算平均房价指数 （ ADR index ）的公式：平均房价指数 （ ADR Index ）=[ 酒店平均房价 （ ADR ） / 细分市场酒店平均房价（ ADR ） ] x 100OCC (Penetration) Index/MPI (MarketPenetration Index) ——市场渗透指数OCC Index 是针对 OCC 而言的一个指数，市场渗透指数用于衡量酒店在某个细分市场所占有的份额Occ Index 计算公式如下：市场渗透指数（ Occ Index ）＝ (酒店出租率 / 细分市场客房出租率 ) × 100RevPAR (Yield) Index/RGI (Revenue GeneratedIndex) ——每间可售房收入指数RevPAR Index 用于计算一家酒店在所处细分市场的中每间可售客房收入的应得市场份额。

若一家酒店在市场中获得了应有的市场份额，则每间可售房收入指数为 100；若低于应得的市场份额，则每间可售房收入指数将低于收入指数将高于 100100，相应地若酒店的份额高于平均市场份额，则收入（ RevPAR）指数（ index ）计算公式如下：每间可售房收入指数（ （ RevPAR Index ）= [ 酒店每间可售房收入（ RevPAR）/ 细分市场每间可售房收入（ RevPAR） ] × 100这三个指数给了我们一个同业比较的基础，使得我们能够更客观的衡量特定酒店的业绩水平，但是我们在考查这类指标的时候要注意随着细分市场的定义的不同， 所得出的指数也会有不同的含义，我们必须要特别的注意市场等级（包括连锁酒店和单体酒店）连锁酒店的分类： Luxury Chains、 Upper Upscale Chains、 Upscale Chains、 UpperMidscale Chains 、 MidscaleChains 、EconomyChains 、 Independents，该分类的主要标准是依据实际平均房价的差异Hotel Types -酒店类型酒店分类主要是根据建筑结构，其次是服务水平。

而为我们进行酒店分类提供了比较好的依据连锁酒店由于拥有庞大的酒店数量，从酒店类型包括：全套房酒店（ All-suite ）：所有的客房由一张或更多的床位组成，通常还带有独立的起居室许多套房带有小厨房或 mini 冰箱 全套房酒店通常不提供完整的用餐设施，但许多酒店提供免费早餐精品酒店（ Boutique ）：这类酒店具有很好的舒适性，客房设施齐全，深受宾客喜爱这类酒店通常有独立的客房，并且不超过 200 间，价格较高会展型酒店（ Conference）：经营重点主要在会议方面 酒店规模必须符合国际会议中心协会Conference Centers）准则（ International Association of会议型酒店（酒店至少拥有Convention ）：300 间客房以及独立的大型会议室（不少于1858 平方米）度假型酒店（ Destination Resorts ）：这种类型的酒店深受休闲游客的喜爱，通常位于度假目的地酒店设施齐全、 拥有各式游泳池、 餐厅并且装潢精美 如果酒店命名中含有旅游景点名称，并且酒店级别为豪华（ Luxury ） 或超高档 （Upper-upscale），则该酒店通常自动归为度假型酒店。

赌场酒店（ Gaming/Casino ）：经营重点放在娱乐设施方面高尔夫度假酒店（ Golf ）： 顾名思义，这类型酒店必须拥有一个高尔夫球场才能被纳入考虑范围 酒店客人仅仅只拥有能够自由出入高尔夫场地的特权是不足以定义为高尔夫度假村的酒店 /汽车旅馆（ Hotel/Motel ）：标准的酒店 /汽车旅馆经营模式滑雪度假酒店（ Ski ）：宾客可轻松进入滑雪场地温泉度假酒店（ Spa）：酒店必须拥有指定的水疗设施，并提供水疗服务，但是仅提供桑拿浴服务或浴缸缸则不能称为温泉度假酒店/涡流式浴水上乐园酒店（ Waterpark）：酒店建有室内或户外水上乐园，水上乐园面积至少为10000平方英尺（约合929 平方米），并且拥有滑道、管道及各种水上娱乐设施Company Types (公司类型)Owner Company (自有型 )主要是拥有酒店的产权而非通过特许或管理经营酒店的公司须拥有物业的 50% 以上的所有权通常被指定为业主型公司必Management Company ( 管理服务型 )主要提供管理服务，从而获取报酬和 /或收入分成 管理型有时也会投资其管理的酒店Franchise Company ( 特许权发放型)一群拥有独立所有权的运营者签订一份合同，使用费”购买使用特定名称和标志的权利。

支付一定年费加上通常基于销售提成的 “特许成员分享品牌名称、企业形象广告、集中式预定系统、企业培训计划和大量采购等的好处特许经营权模式是大多数酒店集团常用的运营模式之一】Asset Manager ( 资产管理人)酒店资产管理人受托管理酒店投资以满足业主特定目标扮演的角色要从投资组合和物业管理层面加以分析资产管理人在提升酒店价值中所Membership Company ( 会员型 )凭借独立拥有并运营的单独会员联盟酒店，同时利用全球性预定系统、营销、广告、采购、培训和质量标准的公司 这种形式通常比传统特许经营公司具有更少的限制，各成员在公司运营中拥有发言权类似于国内的加盟形式， 这种形式的优点在于扩张的速度很快， 但是， 由于进入的门槛较低，扩张的质量不能得到相应的保证， 如果发生不利于品牌形象的事件出现， 则会对整个加盟体系产生不利的影响 】Referral Company ( 推介型 )一组产权独立、 非联营酒店主要靠介绍和推荐业务联合起来 这种类型的关联通常不会具有与会员型或特许经营型公司一样的参与和标准化要求Architect ( 建筑公司 )这类公司负责酒店项目的设计、 规划和施工管理。

建筑公司通常与业主和开发公司紧密合作，以确保正确的设计标准Developer ( 开发商 )为商业用途酒店设施选址和建筑的公司（一般不直接参与建造） REIT – Real Estate Investment Trust (不动产投资信托公司 )利用许多投资者的汇集资金收购和管理不动产和/或抵押贷款的公司或信托公司通常这些公司会将大部分收益作为股息直接分配给股东，而不在公司层面抽税这些不同公司类型的组合在某个程度上就形成了酒店行业的商业模式，酒店集团可以根据自身的经营特点和优势选择公司类型的某种组合，从而形成自己特有的商业模式现在大多数酒店集团就是以特许权发放和提供管理服务为主体，以自有酒店为补充的思路在运营在选择运营模式时， 认清当地的政治经济特点是一个不容忽视的因素，比如在政治不稳定的国家，则可以通过合营或联营的方式分散风险，这时特许权或者会员制就是比较好的选择，总之原则应该是根据地区的特点选择公司类型Seasonal Closure——季节性停业酒店在每年的固定时间超过 1 个月停业 例如滑雪度假村会在夏季停业； 海滩度假村可能会在冬季停业Holiday Closure ——短期停业酒店不足一个月短期停业，或是由于自身原因、节假日原因停业。

Limited-Service Hotel——有限服务酒店有限服务饭店只提供客房（不包括餐饮（ F&B ）服务）或提供夜间的住宿和洗浴服务，但很少有其他的服务和设施，这些酒店往往是经济型酒店，不提供餐饮（ F&B ）收入报告Extended Stay——延时居住延时居住酒店主要以满足客人在某地长期居住的需要为目的这些酒店一般以周为单位进。