彭山·时代广场市场调计划书.doc

彭山· 时代广场市调计划1、 市调目的主要通过市场调查确立本项目的定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格，可作为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并对项目的后续开发提供可具参考价值的数据资料2、 区域背景2.1 彭山市简介彭山位于成都南部，与成都的新津、双流两县相连，距离成都 45 公里，距离双流国际机场 28 公里，距离眉山市区 12 公里，是眉山融入成都的只要交通干道，区域面积 465 平方公里，辖 9 镇 4 乡，总人口 35 万左右2.2 彭山城市规划彭山县按照天府新区的标准来建设“全域彭山” ， 为彭山乡镇带来前所未有的发展机遇：青龙镇全域被纳入天府新区范围；这都为加快实现与成都“有特色、无落差”提供了条件彭山正在奋力建设成为现代工业新城、历史文化名城、生活品质之城——区域划分将 11 个乡镇分为四大区域：东部区域（黄丰镇、锦江乡）、成彭大道区域（牧马镇、江口镇、武阳乡） 、滨江大道区域（青龙镇、观音镇） 、工业大道区域（公义镇、谢家镇、义和乡、保胜乡） 在编制规划时注重区域对接，实现“沿江” （水系） 、 “沿路” （三箭齐发）的规划控制与覆盖——多规衔接在编制乡镇规划大会战中 6 个规划时，做到“六规融合” ， “一致体现” 。

同时，加强与县域城镇体系规划、县城总体规划、县域新村建设总体规划等上位规划及专项规划的衔接，注意与周边区域规划的协调，实现区域路网等基础设施无缝衔接、区域功能协调发展，做到“一张蓝图绘彻底” ——立足“四种模式” 在编制规划时，充分考虑“以工为主、以城为主、以农为主、以游为主”在规划中的具体落实和体现，以“四种模式”来推进“四个转变” ——着力绿水景文注重生态、体现品质按照眉山全域天府新区，融入成都、同城发展、无缝对接、标准一致的规划理念，按照建设“生活品质之城” 、 “五百米见绿、一千米见水”的要求，做足“绿” 、做活“水” 、做美“景” 、做特“文” 3、 市调内容3.1 市调范围：根据彭山项目所处的地理位置及地块特征，确定本次市调范围为整个彭山市，已建及在建项目的商业调查，重点区域为本项目周边辐射 10 公里范围3.2 市调对象： 彭山主要商业项目，竞争对手市场调查 青龙场/青龙镇片区商业及酒店项目 彭山酒店项目 商铺投资者（区域、年龄） 各种商业项目具体经营者（租赁用户） 各种商业的具体消费者3.3 市调方法 重点/竞争项目踩点 深度访谈 定量问卷式3.4 市调内容针对项目区域内相关商业项目，侧重了解项目周边的业态形成、建筑规模、经营状态、租金水平、客流量及消费者特征等内容。

3.4.1 项目基本信息：项目名称、具体位置、建筑面积、业态分布、开业时间、建筑档次、层高、装修情况；3.4.2 经营模式：开发后持有经营、开发后整售、开发并进入稳定经营期后带租约整售、售后返租；3.4.3 项目售价、租金3.4.4 项目客户来源及特征：投资客户来源、租赁客户来源（区域、年龄、投资/租赁能力）3.4.5 项目优劣势分析：目前的存在的问题及优势所在3.4.6 客户对商铺的具体需求：数量、楼层、面积大小、价格承受能力（单价/总价）配套、租金水平、物业管理、层高/ 面宽、电梯、车位要求；3.4.7 对本项目的接受程度、对拟开发产品的接受程度、对价格的接受程度、本项目的优劣势；4、 市调流程及时间安排时间安排 工作内容市调工作计划拟定1 天 路街构成 主干道分布、长宽度、建筑新旧度、代表性商业分布1 天 商圈业态构成 商圈的大致比列关系，主要干道的商户总量、种类、品质、经营概况1 天 商业竞争趋势 同质的商业，互补的商业，同档次的商业，过量的商业业态，主要竞争手段1 天 客流量及消费特征 年龄、职业、来源、目的1 天 交通干道及出入口 消费者的基本交通工具，工具快线及连接区域，停车数量及便利性3 天 商圈周边 写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公司、机关单位、重点住宅等数量2 天 商圈物业 物业服务情况及收费标准，供求与租赁概况、单价走势、租售比列、空置率1 天 在建项目 在建及重点规划商业个案1 天 客户访谈 商业市调表5、 市调结果分析及项目建议6、 附录附近 1：竞品项目市调表楼盘名称： 调研时间： 调研人员：项目基本情况项目名称 地理位置交通状况 开发商销售代理公司 商业运营公司项目性质 功能定位目标消费群 开盘时间竣工时间 开业时间售楼 销售招商位置总建筑面积 商业面积停车位面积 产权年限电梯类型数量建筑结构 层高建筑指标 柱距 通道宽度停车位形式及价格建筑材料及装饰建筑风格外立面 外墙 屋顶 门窗公共区域 广场 公共走道内部 外墙 地面 内部门窗 灯光照明配套设施空调设施 卫生间数量及分布收银台及 ATM 安防设施班车数量路线 发车频率信息管理系统 闭路 宽带网络业态分布及价格情况楼层 单层建筑面积业态规划及进驻品牌 单店经营面积层高 销售价格租赁价格租售率地下一层一层二层三层其他楼层备注租售模式租赁模式 出租率 租赁者租赁 租赁年限 物业管理费 经营模式销售 销售模式 销售率反租返租价格 返租年限可否自营 返租期满处理方式返租回报支付方式返租回报率抽取点数 经营状况总商户数 产权商户数商户数 租赁商户数 总销售额(天)日均客流量 节假客流量客流量 客源构成 客源消费额(日)推广情况推广主题 媒体选择 广告频率促销活动主题效果分析其他周边商业环境评价项目位置图项目平面图商铺销售分析商铺租赁分析客户群分析项目优势分析项目劣势分析附件 2：市场需求调研表1、有 2、没有请问您近期是否有购买商铺需求 若有，预计多长时间内？ 1、半年内 2、一年内 3、一到两年4、两到三年 5、三年以后请问您的购买商铺的目的是 1、自用 2、投资升值 3、其他 您打算购买商铺建筑面积在 1、10㎡以下 2、10－20㎡ 3、25－40㎡ 4、45－80㎡ 5、100㎡ 以上您所需求的商业的业态应该是 1、服装 2、超市 3、娱乐 4、美食 5、其它 您对商业的基本要求是：最重要 ， 其次 ， 再次 。

1、面积 2、单价/总价 3、楼层 4、业态规划 4、层高 5、其他 您购买商铺最关注的因素是（三项）：、 、 1、价格 2、面积 3、区域成熟度 4、交通方便度 5、业态规划水平 6、物业管理 7、开发商品牌实力 8、投资升值潜力您希望购买商铺的楼层是 1 楼 2 楼 3 楼 4 楼 5 楼 6、其他 1、会 （直接问下一题） 2、不会如果有价格、面积合理的商业投资在××区域，您会考虑购买吗？不会的原因是： 多选）1、担心价格高 2、区域成熟度不够 3、周边配套不完善4、项目规模小 5、其他 按目前市场情况，您能接受××区域的商业单价范围在： 元/㎡1、4500-6000 2、6000-8000 3、8000-10000、4 、10000-15000、5、15000-20000按目前市场情况，您能接受该区域的商铺总价范围在： 万元。

1、25 以下 2、25－30 3、30-35 4、35-405、45-50 6、50-55 7、55-60 8、60 以上您能接受的物业管理费范围： 1、2.5 元/㎡ 2、3 元/㎡ 3、4 元/㎡ 4、5 元/㎡请您例举最喜欢逛的商业 _____ _、 __ ___ ____您获取信息的最主要的渠道是： 1、电视 2、报纸杂志 3、路牌广告 4、亲朋好友介绍 5、房展会请问您现在所住的区是： 工作地点是： 1、XX 区 2、XX 区 3、XX 区 4、XX 区5、XX 区 6、开发区 7、其它请问您的年龄范围： 1、25 岁以下 2、25-35 岁 3、35-45 岁 4、45-55 岁 5、55 岁以上请问您的工作单位是： 1、政府机关 2、事业单位 3、企业 4、个体 5、其他 请问您的职业是； 。

1、机关/事业干部 2、中高层企业管理人员 3、老板 4、专业技术人员 5、普通员工 6、其他 请问您拥有的商铺面积 ㎡ 1、尚无 2、10㎡以下 3、10 －20㎡ 4、25－40㎡ 5、45－80㎡ 6、100㎡以上 请问您能否接受经营权商铺投资 1、能 2、不能请问您的家庭月收入范围： 1、3000 元以下 2、3000-4000 元 3、4000-5000 元 4、5000-7000 元 5、7000-10000 元 6、10000 元以上客户联系：市调日期：。