台州房地产业发展的分析与思考.docx

    台州房地产业发展的分析与思考    卢　欣　台州市统计局[摘　要]房地产业成为我国最具活力、发展最快的行业之一房地产业的快速发展，极大地改善了城市居民的居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产业产生了重要影响房地产业是否健康发展，关系到国民经济发展的大局，关系到能否满足广大人民群众的基本住房需求，关系到全面建设小康社会目标的实现本文试从房地产业的投资运行和价格走势等方面，对台州房地产业的发展状况及存在的问题作一些初步的分析，并提出若干对策和建议[Keys]房地产业　分析　思考一、台州房地产业的发展态势及目前状况1998年，国家城镇住房制度改革政策出台，实行多年的住房实物分配制度嘎然而止，这标志着台州房地产市场的真正启动1）台州房地产业开发投资状况1.投资规模不断扩大，增长幅度连续多年在高位运行1998年城镇住房制度改革之后，城镇居民对住房的巨大需求得以释放，房地产业迅速发展，1998－2005年，全市累计完成房地产开发投资额376.04亿元2005年，台州房地产开发投资额突破百亿大关，达116.12亿元，是1997年的11.13倍1998－2005年，台州房地产开发投资年增长幅度最低为12.3%，最高达82.16%，年平均增速达到35.15%。

分县市区来看，椒江(包括台州经济开发区)、温岭、临海、玉环房地产开发投资规模大，发展快2005年，全市房地产开发规模前三名依次是椒江区、路桥区、玉环县，占全市房地产投资的比重分别为38.32%、14.09%、9.47%，临海市占9.36%，排在全市第四名三门县的房地产开发投资2002年才起步，但2002-2005年的投资开发总量达11.39亿元，超过了仙居县；而仙居起步早，发展速度也快，2005房地产开发投资额是1998年的117倍，但年度仍居全市末位，占全市的比重仅为2.93%2.房地产业的增长主要依靠住宅需求推动，城镇居民住房使用面积不断扩大从1998－2005分年情况看，住宅开发占房地产开发投资的比重在六成至八成间波动2005年全市住宅开发投资额为86.10亿元，占房地产开发投资额的74.1%，所占比重比1997年提高5.42百分点，投资额是1997年的12.01倍，年均增幅达到36.43%，年增幅高于房地产开发投资1.28个百分点随着住宅开发力度的加大，城镇居民住房面积不断扩大，据市城调队调查，2005年底，市区居民人均住房使用面积为27.06平方米，比1997年增加了9.76平方米。

2）台州房地产价格状况1.房地产价格阶段性快速上涨台州房地产市场的自住需求和投资需求空前高涨，表现为房地产价格持续上涨2003年1—4季度，台州市区房屋销售价格分别比上年同期上涨5.2%、6.0%、11.7%和14.9%，涨幅呈现逐季走高态势在房价不断攀升的过程中，房屋的投资需求也被不断激发，台州市区商品房销售逐渐进入期房预售阶段，多数住宅小区的普通住宅开盘没多久就被抢购一空，商品房的预售率将近100%尤其到了2004年，台州的土地交易价格一路攀升，推动了房地产价格进一步上扬2004年1-3季度，台州市区土地交易价格同比涨幅分别达到20.4%、24.4%和10.3%，土地价格的大幅上涨直接导致了台州房价持续攀升在市场需求不断扩张和土地价格大幅上涨的推动下，台州房地产市场一度出现房价涨幅超过城镇居民收入增幅的现象2、房地产二级市场价格涨幅大大超过一级市场从1999年下半年起，台州开始放开住房二级市场，允许房改房上市交易，这项政策对房地产市场的发展产生了巨大的推动作用个人只要到二级市场上卖掉原先几万元一套的房改房就可获得大量资金，为购买新房奠定了经济基础，使住房换代需求在短期内急剧增加据统计调查数据显示，2003年和2004年两年间，台州市区商品房价格和二手房价格均出现较大幅度的上涨，其中商品房价格分别比上年同期上涨7.3%和3.7%，二手房价格上涨得更厉害，分别比上年同期上涨18.3%和23.5%，二手房价格涨幅要远远高出商品房价格涨幅。

3）房地产业对台州经济的贡献逐年增大房地产业是国民经济的重要组成部分2005年，我市房地产开发投资额达到116.12亿元，是1997年的11.13倍，占全社会固定资产投资总额的比重从1997年的9.61%上升至21.6%，房地产开发投资年平均增幅比全社会固定资产投资增幅高13个百分点，对国民经济的影响愈来愈显重要1、房地产业增加值占GDP的比重逐年提高2005年，台州全市GDP总量达1251.77亿元，比1997年增长1.68倍，年均增长13.12%，其中房地产业增加值年均增长19.3%，房地产业增加值增速超过GDP增速6.18个百分点2005年，全市房地产业增加值达到57.78亿元，占GDP的比重从1997年的3.01%提高至4.62%，房地产业对经济增长的贡献逐年加大2、房地产业营业税占全部营业税的比重大幅度提高房地产业的快速发展给地方财政带来了巨大的收益，2001-2005年，全市房地产业营业税累计为136991万元，在全部营业税中占到25.69%其中，2005年房地产业营业税为48846万元，比2001年增长2.84倍，年均增长40%，比全部营业税年均增幅高14.27个百分点，房地产业营业税占全部营业税的比重也从2001年的18.13%，上升至2005年的27.89%。

2006年前三季度全市房地产业营业税更是高速增长，共完成48483万元，是2005年全年的99.26%二、台州房地产业发展中存在的一些问题（1）中低档住房比重偏低目前台州房地产市场产品结构的主要问题是中低档住房比重偏低、高档商品房比重偏高、住房超前消费的现象突出根据我国目前的经济发展水平，一套住房合理的建[来自wwW.lW]筑面积为90平方米以下，而目前市场供应的主流已经超越这一界限统计资料显示，台州竣工的商品房平均每套建筑面积呈逐年增加之势，1997年竣工的商品房平均每套建筑面积为161平方，2005年增加至178平方米在房地产住宅投资中，1998－2005年经济适用房所占比重都在10%以下，而别墅、高档公寓则由1997年的1.4%上升到2005年的4.9%住宅竣工面积中别墅、高档公寓所占比重从1997年的2.4%上升到2005年的10.3%台州房地产开发过程中，别墅和公寓住宅高档化、面积扩大化，造成了住房市场产品结构不合理，供求结构失衡，有效供给不足等问题2）商品房价格上涨过快在需求拉动、成本推动、炒作带动等因素的影响下，近几年来台州房地产价格快速上涨，明显快于居民收入增速2005年，台州市区城市居民人均可支配收入为18313元，为2001年的1.76倍，年均增长15.2%。

2005年台州市的城市住宅销售平均价格为4681.80元/平方米，为2001年的2.57倍，年均增长26.6%；房价增速比收入增速高11.4个百分点据测算，90平方米的房价收入比，2005年已达8.28：1，比2001年高出一截，已大大超出我国通常使用的6：1的比例参考标准据2006年台州市社情民意调查中心调查，有63.3%的市民认为市区房价过高，无法承受；同时有89.3%的人认为台州市区房价涨幅远远超过工资增长水平，偏离了社会大众的承受能力3）房地产开发企业资金来源以定金、集资及预收款和银行贷款为主，自有资金比重偏低房地产业是资金密集型产业，其发展受资金供应的影响很大，一旦某一环节供应受阻，资金链条就可能中断，并引发一系列的连锁反应目前进入房地产市场的资金包括银行贷款、定金及预收款、开发企业自有资金、建筑施工企业垫资、社会游资等其中定金、集资及预收款等所占比重最大，历年都在40%以上；房地产开发企业直接从银行取得的贷款比重位居其次，基本上在30%以下，如果包括个人购房的抵押贷款，建筑施工企业垫资贷款等，银行贷款所占的比例则更高，所以金融政策的调整直接关系到房地产行业的资金来源目前，许多房地产企业开发项目都存在着建筑施工企业垫资问题，这给施工企业造成了较重的负担。

逐利的基本属性使社会游资流向高额利润产业，随着房地产业利润率的下降，这些资金将会逐步撤离房地产市场四）房地产市场秩序不够规范近几年来，在房地产销售形势较好的情况下，一些房地产开发商、中介机构受利益驱动，出现了违规操作的行为，损害了消费者的利益个别企业通过拍卖拿到最高价土地后，在利益最大化驱动下，想方设法提高容积率，损害了消费者的利益，也破坏了市场的公平性；有些开发商在尚未拿到商品房预售许可证的情况下，以定金、诚意金、借款、集资等变相方式预售住宅；商品房面积“短斤缺两”、工程质量低劣、发布虚假销售信息、肆意哄抬房价、中介机构操作不规范等坑害消费者的行为时有发生，房地产投诉现象日益增多，在一定程度上影响了房地产市场的健康发展三、促进台州房地产业持续健康发展的对策建议（1）在国家政策框架内，立足本地实际加强宏观调控2005年全市房地产投资增幅比2004年回落21个百分点， 2006年1-3季度全市房地产开发投资同比下降了11.5%，房屋销售价格指数也在低位平稳运行《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式实施，引起开发商、购房者、二手中介以及普通市民的关注套形建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”、“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”，在界定“新建住房结构”，这些刚性标准将会带来一场开发商关于房屋户型设计上的变革，对今后台州房地产市场的走势产生影响。

因此，必须在国家政策框架内，走出一条适合台州实际的宏观调控之路，通过经济手段、法律监察手段、行政手段，促进房地产健康稳定发展2）规范房地产市场秩序，引导房地产业理性消费、投资房地产本身的特质——耐久性和不动产效应决定了房地产的虚拟性，也正是这种虚拟性决定了房地产成为虚拟资本与实体经济的结合体随着经济的发展和财富存量的增长，家庭与企业的投资领域也不断扩展，促使房地产从最初的生产要素或者消费品，演变为除金融资产外的一种重要的投资工具和投资方式从台州目前情况看，由于这几年房地产投资的过快增长，且销售周期延长，短期内造成了大量的商品房空置同时，因近几年来居民一户家庭拥有多套住房者增多，空心房面积快速增加再加上房地产价格的过快上涨，造成房地产的虚拟资本过度增长，偏离实体经济不断增大的房地产投资风险，打破了“把房地产视为避险天堂”的投资观念和投资方式因此，在规范[来自Www.lw5U.com]房地产市场秩序的同时，还要积极引导人们房地产理性消费、投资3）加快经济适用房开发建设，推行廉租房制度，实现“居住和谐”今后要继续加大经济适用房的建设，在用地和税费上给予优惠倾斜，大幅度提高经济适用住房占住宅项目的比重。

要加强对经济适用住房开发的管理，切实降低开发建设成本，严格实行政府指导价，合理限制经济适用房开发的利润空间严禁挪用经济适用房住房计划指标从事商品房开发，同时对经济适用房开发的套型面积作出规定政府应该制定严格的经济适用房供应对象标准，以保障中低收入家庭购房的需要，减少和防止投资、投机行为同时，要积极推行城镇廉租住房制度建设在一些发达国家，廉租房占住房的比重达40%，而我国廉租房供给的比重微不足道，我市的廉租住房制度才刚刚起步今后，要在原有基础上调整廉租住房保障政策，稳步扩大廉租住房制度覆盖面，建立起比较稳定的廉租住房资金保障制度要着力增加廉租房供给量，切实满足低收入者的住房需求，实现城市中低收入家庭“居者有其屋”的目标  -全文完-。