无锡城中区办公楼商业旅游市场调研分析报告（34页）.ppt

一、办公楼市场调研写字楼个案分布状况 目前市场在售个案 未来即将推出个案售写字楼、商住楼个案 名称华华仁逸景国际际大厦文博华华邸国际际大厦西BD联创联创大厦凯凯燕环环球中心时时代杰都图图片位置无锡市太湖大道近明园西路梁青路北面，东邻孙 蒋路隐秀路与太湖大道交界处往北 500米无锡市南长区永和路18号湖滨路86号（无锡海关对面）销销售 价格价格：8500-10000元/㎡价格：7800-11000元/㎡均价：5600元/㎡ 最高价：8000元/㎡办公公寓为13000-14000元/㎡均价：4700元/㎡ 最高价：6000元/㎡（毛坯） 出租 行情租金：2.2～2.5元/㎡/天暂不出租暂不出租暂不出租暂不出租面积积单层面积：1650㎡面积：90-146㎡ 单层面积：约为1000㎡单层面积：874㎡面积64.94-151.58㎡ 单层面积：2068㎡面积：39.9-132.26㎡物业业 管理太湖世家物业管理公司 5元/㎡/月暂时未定高力国际（顾问）凯宾斯基大饭店 5元/㎡/月无锡威孚物业 2元/㎡/月 写字 楼等 级级甲级5A写字楼甲级5A写字楼甲级5A写字楼1-22F为五星级凯宾 斯基大饭店 ，22F以上有少量办公公寓商住两用楼开盘盘 时时 间间2006.42006.9.252006.7206.4.222005.3.1销销售 状况目前销售60%左右共有房源177套，目前销售3套， 销售率1.7%目前销售30%左右凯燕环球中心共有房源734套， 已销售352套，销售率为47.96%时代杰都共有房源349套，已 销售230套，销售率为65.9%※从在售的写字楼个案我们可以看出办公产品一般会采用弹性隔间形式出现，以满足不同业主的不同需要，通过区分楼层进行面积的控制，高楼层设置大面积户型, 低楼层一般设置小面积户型; 在写字楼装修方面，办公空间内部一般不进行装修，但是公共空间会统一进行精装修。

在租写字楼、商住楼个案 名 称太湖明珠发发展大厦太湖明珠数码码大厦蠡园经济经济开发发区星湖名都盛世天下建工大厦鹏鹏程大厦101公馆馆图图 片位 置蠡园经济开发区太 湖西大道1890号太湖大道与清扬路 交界口太湖大道、隐秀路 交界处向北500米蠡园经济开发区太 湖西大道1890号永乐路与清扬路交 叉口湖滨路与孙蔣路交 界处蠡溪路与梁溪路交 叉口青祁路101号出 租 行 情1.3元/㎡/天1.5元/㎡/天0.9-1.1元/㎡/天1.1元/㎡/天1.3元/㎡/天0.75-0.9元/㎡/天0.68元/㎡/天0.7-0.95元/ ㎡/月写 字 楼 等 级级5A写字楼5A写字楼普通写字楼商住2用楼商住2用楼普通写字楼商住2用楼商住2用楼物 业业 管 理戴德梁行·润德梁 4元/㎡/月无锡润德梁行物业 5元/㎡/月开发区自行管理大楼物业自行管理 2元/㎡/月新江南花园物业 2元/㎡/月大厦自行管理 2元/㎡/月康盛物业 1.1元/㎡/月安佳物业 1元/㎡/月概 况 说说 明出租率70%左右出租率60%左右出租率80%左右出租率70%左右出租率70%左右出租率65%左右出租率80%左右出租率80%以 上无锡5A智能化办公楼个案表 写字楼华华仁逸景文博华华邸西BD联创联创大厦图图片位置无锡市太湖大道近明园西路梁青路北面，东邻孙 蒋路隐秀路与太湖大道交界处往北500米分布蠡园开发区商圈范围内蠡园开发区商圈范围内蠡园开发区商圈范围内价格价格：8500-10000元/㎡价格：7800-11000元/㎡价格：5600-8000元/㎡配套1.高档低辐射LOW-E中空玻璃，进口大理石地面及花岗岩墙面•高级名牌洁具•全自控排风系统、大金多联体VRV智能冷媒空调•600门程控、26个/层宽带 接口、5台OTIS电梯•有线卫星电视、会议中心设卫星接收器•120个闭路监控点，无监控死角，电子巡更系统，无线巡更，2点/层•烟感、雾感报警器，火灾自动报警系统1.公共部分采用星级标准装饰•知名品牌洁具及品牌热水器和部分灯具•西子奥的斯电梯•美国斯图华纳 多联式空调系统•24小时巡更安保，12小时环境保洁服务•公共阅览室、大堂VIP客户接待室、商务中心、自助洗衣中心•入户开门系统、停车管理系统、电梯乘坐管理系统、物业收费管理系统、大厦制定场所消费划卡管理系统•电信光纤百兆宽带•、、宽带信号覆盖系统及其端口•自动换风 、自动泛光照明、智能电梯监控系统•40台闭路监控系统，无监控死角•烟感、雾感报警器，火灾自动报警系统1.双层中空镀膜LOW-E玻璃•全置换式新风系统•日本三菱电梯•大金中央空调系统•百兆光线，宽带接入•、、宽带信号覆盖系统及其端口•闭路监控系统，无监控死角•烟感、雾感报警器，火灾自动报警系统※由上表可看出目前无锡具备5A级智能化办公楼个案非常少，而且均是新推出个案，在配套规划上也可看出并未将5A自动化标准《楼宇自动化系统(BA) 办公自动化系统(OA) 信息自动化系统(CA) 消防自动化系统(FA) 保安自动化系统(SA) 》真正全面规划入产品中。

未来将推出商业办公个案地块状况（市区板块） 地块块名称广南路与锡锡沪路交叉东东北侧侧地块块江海东东路与锡锡沪路交叉东东南侧侧地块块广瑞路西北侧侧地块块惠工桥桥小学地块块竟得单单位蒋佳争无锡市崇安区广益资产经营 公司无锡泰吴置业有限公司无锡市北塘区旧城改造开发服务公司地块块位置地块位于广南路和锡沪路交叉口东北侧，西为广南路，北为规划道路，南至易初爱莲，东为杜巷地块位于江海东路、锡沪路交叉口东南侧，西为江海东路，北为锡沪路，南至上马墩三村，东为规 划26米道路地块位于广瑞路西北侧，西至宝锡大厦，北至江南花苑地块位于通惠路与春申路交叉口西南角，东至春申路、西至惠工桥小学围墙线 、北至通惠桥、南至顾桥河用地面积积24068.2㎡（36亩亩）53963.2㎡（81亩亩）3769.4㎡（5.65亩亩）6494㎡（9.74亩亩）用地性质质商业、办公商业、办公商业、办公商业、办公容积积率＜2.0＜2.0＜1.6＜3.0建筑密度＜40％＜40％＜45％＜30％绿绿地率＞30％＞30％＞20％＞30％供地条件现状现状现状现状土地价格2016.7542万元（55.8万/亩亩）4521.9802万元（55.8万/亩亩）850万元（150万/亩亩）2440万元（250.5万/亩亩）备备 注该地块容积率很低，极有可能将来规划成专业大卖场和少量的办公出租楼。

该地块容积率很低，极有可能将来规划成专业大卖场和少量的办公出租楼现已开工，预计明年初公开目前正在拆迁一、办公楼市场调研地块块名称延安电电影院地块块无锡锡大戏戏院地块块清扬扬路虞湾里缫丝缫丝一厂地块块竟得单单位无锡市通惠置业有限公司蓝天电脑股份有限公司无锡市南长区房地产经营 公司无锡中住投资公司地块块位置地块位于通惠东路惠农桥西南侧，南至新北河、顾桥港，北至万祥弄地块位于五爱路与人民路交叉口的西南侧，东至五爱路，北至人民路，南至水沟头，西与五爱小学相接地块位于清扬路东侧虞湾里地区，西侧为清扬路，北侧为规 划清名路，南侧为清扬新村，西侧与翠云新村相连地块位于永乐路与金沟桥街交叉口的西北侧用地面积积7470㎡（11.2亩亩）10853.7㎡（16.28亩亩）39086.1㎡（58.63亩亩）22565.8㎡（33.85亩亩）用地性质质商业、办公商业、办公A块商业、办公；B块居住A块商业、居住；B块商业、办公容积积率＜3.5＜3.0A＜3.0，B＜1.6A＜3.5，B＜1.3建筑密度＜35％＜35％A＜45％，B＜28％A＜25％，B＜35％绿绿地率＞50％＞35％A＞20％B＞35％A＞50％B＞25％供地条件地上建构筑物拆成自然平整地上建构筑物拆成自然平整现状现状土地价格7060万元（629万/亩亩）8470万元（520万/亩亩）7150万元（121.95万/亩亩）5180万元（153万/亩亩）备备 注还未开始拆迁目前项目已开始挖基，预计售价不低 于6000元/㎡目前项目已开始挖基未来将推出商业办公个案地块状况（市区板块） 二、无锡市中心大型商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况二、商业市场调研无锡市中心大型百货商场概况二、商业市场调研无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况三、旅游市场调研 无锡对中国来说是一个著名的旅游城市，每年旅游人口达 2000多万人次。

随着经济发展的不断提速,无锡的旅游产业也在持续扩大，人们对休闲文化的需求更是与日俱增，生态旅游、休闲度假成了 21世纪旅游新热点，越来越被现代人所推崇2005年共接待旅游、参观、访问及从事各项活动的海外游客65.87万人次，增长22.1％；接待国内旅游者2637.5万人次，增长19.8％旅游总收入达301.6亿元，增长31.3％ ，其中国际旅游外汇收入2.63亿美元 全市拥有年接待游客10万人以上的景区26个， 国家4A级景区7家3A级景区6家，2A级景区8家年末全市星级宾馆已达72家，其中五星级宾馆4家，四星级宾馆17家航 空：无锡机场距市中心20公里距上海虹桥机场120公里距南京碌口国际机场180公里公 路：沪宁高速公路约90分钟可以进入上海市区，312国道横贯无锡全境国家正在规划的北京至上海、同江至三亚、上海至成都的三条 高速公路，其交会点正在无锡市铁 路：沪宁线与全国铁路联网直通，而正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供便捷的条件 以上数据来自无锡统计局三、旅游市场调研以上数据来自无锡统计局三、旅游市场调研(单位:人)以上数据来自无锡统计局三、旅游市场调研以上数据来自无锡统计局三、旅游市场调研三、旅游市场调研以上数据来自无锡山水城旅游局无锡是中国活力四射的新经济中心、中国15个经济中心城市之一、中国综合实力五十强城市之一、中国投资环境四十优城市之一 、1999年GDP全国大中城市第十位 、2004年城市居民可支配收入江苏省第二位 、中国十大旅游胜地之一。

以上数据来自无锡统计局三、旅游市场调研无锡市中心商圈汇聚无锡最旺的人气、财气、商气，是市民购物、休闲、娱乐的汇集区；是商家掘金的黄金宝地他的繁华程度折射出城市的经济状况 市中心商圈已经形成了以中山路为纽带，人民中路为两翼的商业集中营并已经形成了多条商业特色街，如：中山路是集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业街；县前街是以电脑专卖、数码产品、音像文化用品、学校等构成的文化商业街；健康路是服饰一条街；后西溪是服饰、布料一条街；而人民路是餐饮、休闲娱乐的好去处；复兴路是行业集中地 路段崇宁路起止地点中山路至解放东路段面积20-80㎡居多，最小11㎡租金2.2-8.7元/㎡/天主要经营 业态和商家服饰：VISION服饰、艾莱伊、比其、鄂尔多斯羊绒衫、新思雅内衣、玖姿、紫均坊外 贸服饰、采轩、秀风、成品衣柜、ST、集采轩等餐饮：老三凤桥慎馀肉庄、无锡烤鸭馆、千尊比萨、东方海港大酒楼、天地一家、布 衣侯粥道馆、饺子馆、四川滋味馆、三凤酒家等其他：大富豪KTV、美容美发店、政府机关单位、学校、宾馆、花店、太平洋保险公 司、干洗店、足浴、化妆品、婚纱摄影等店铺所 在楼层一层：沿街商铺； 二层：餐饮、美容美发、足浴等； 三层：没有商铺； 四层：避风塘。

商业形态以服饰、餐饮、休闲娱乐为主，有较高档次和品位路段后西溪起止地点中山路鸿运大酒店至解放西路面积15-60㎡居多租金1.3-6.8元/㎡/天主要经营 业态和商家服饰：牛仔服饰专营、香雪儿、铜锣湾名品、千色店、一龙牛仔超市、天润服饰、新 一代服饰、男士精品专卖、鞋帽服装市场等餐饮：鸿运大酒店、贝萨意式餐厅、三皇家常菜馆、阿兴酸辣汤、川椒火锅城、西部 牛仔啤酒牛扒城、丽都饭店、路灯饭店、锡都饭店、7+7快餐等其他：美容美发、皮具、小饰品、学校、政府单位、布艺店、东方电器等商业形态以服饰、饰品为主，与健康路共同打造服饰街路段健康路起止地点无。