管理课件x郊小户型项目企划思考（ppt 60）.ppt

策略推广：金达利筑地·北京金海利 提案日期：2006年9月4日,建 宫 立 业 【 X郊小户型项目企划思考 】 Strategy Ad. Planning 1.0,前一轮开发商提出了要做“酒店式公寓”的想法，结合X郊区域特点，我们与开发商共同认可了“项目非投资，以自住为主的业态形式”前 言,但项目的高度，必须拔高！,物理面：由建筑高度来支撑 精神面：通过楼盘品质构建,通 过,,X郊够高端吗？,城市向东，生活向上 京东富人区强势崛起,伴随ＣＢＤ巨无霸式的发展趋势， 京东的商务膨胀引发了一场区域革命 当都市精英拥有了私家车，城市便被车轮定义！ 东四环，东五环，通州，X郊，地产一路高歌！,高端人群向东迁徙！,15分钟的京东商务圈 25分钟的京东生活圈 35分钟的京东生态圈,},人群分流．时间支配性越随意，居住离国贸越远！ 区域性质很难改变！通州、X郊同样享受城市东扩利好，但人群截然不同！,时间决定人群，区域决定项目品质,通州印象,商业不足以满足高端需求,通州商业滞后于城市发展的速度 其次，商品和服务以中低档为主，只能满足人们低层次的消费需求 布局不均衡，成规模的商业设施主要集中在旧城新华大街及其支线两侧。

业态老化单一商业主要以购物为主，总体定位主要以中低档商品为主，餐饮、文化、休闲娱乐比重较少基础建设不完善，高端配套缺乏！,通州近几年确实建了许多居住社区，也吸引了不少城市中心区的人买房，但教育、医疗经过几年的带动，始终没有真正完善起来通州，已经无法承载 高端人士的居住梦想,最重要的一点： 通州景观缺失，缺少自然景观 没有高档项目所应该具备的 自然气质和人文气质！,事实证明：受多方面因素影响， 白领阶层成为通州主要消费人群,比通州远15公里的X郊 会有机会让高端人群青睐吗？,15公里概念？ 京哈高速以100迈常速不到10分钟， 假如在市区2环3环堵车， 可能走500米都需要半小时！,多10分钟， 可以获得什么利益？,价格每平米少了1000元 X郊40%以上的绿化覆盖率 2个国际比赛级别的马术俱乐部 2个会员制的高尔夫球场 8个学院林罗分布 与多个高档别墅毗邻 ……,X郊优势 自然景观基础！ 高档娱乐设施！ 人文艺术氛围！ 产业结构支撑！ 区域发展潜力！,事实： X郊已成为别墅类高端产品聚集地，可以吸引高端人群！,产品客群分析,项目品牌定位的确立，首先要确定与之价值观相对应的人群，就是让我们先找到……让谁来住我们的房子…将目标消费者属性结合归纳，形成统一的交织需求，结合楼盘的具体用户以及阶段性销售的导向，从而确定传播定位及相关沟通方式。

他们需要什么样的生活，他们在想什么？,统一特征： 从容淡定，逆势而上！,客群标签,1、追求生活品质，却非物质主义者不招摇也不盲目消费，鄙视旧的商品价值标准2、知道选择什么，更知道为什么选择他讲究生活品味，最佳的音响器材、最优雅的室内装潢和意大利家具、最不落俗套的欧洲汽车、波尔多红酒、fusion food是他的最爱，潮流食肆、酒吧、disco，总比别人先知先到，因为 所有开幕酒会，他总是在被邀请之列客群标签,3、喜欢神秘的味道偏爱自然清新又带神秘元素的香氛，新鲜草药的味道、潮湿苔藓的味道，都能触动体内最纤弱的细胞，譬如Kenzo(高田贤三)的Flower系列香水客群标签,4、手工物品选择自然选择有机食品，对粗糙、原始质感食物的热爱远胜过精致的加工食品客群标签,5、重视传统价值他们家中随处可见拙朴的手工艺品、仿古家具，处处都反映重视旧传统的精神价值客群标签,6、对烟深恶痛绝跑步、锻炼身体取代了吸烟，Espresso咖啡代替烈酒客群标签,7、热衷看来充满苦难的假期旅游多用途的运动旅行车种取代“最新流行款式“轿车利用假期穿越冰河、沙漠徒步或到蚊虫肆虐的热带雨林旅游途中，还要阅读亚里士多德的哲学著作。

客群标签,8、兴趣广泛不只是简单的了解好像非常轻松地，就在很多领域达到专业的水准从最时髦的品牌、商品到最热门的话题，以至最新的科技趋势都是他们的兴趣客群标签,9、不只是讲究品味，更要专业地享受即使在最原始的森林腹地里呆着，仍然生活得舒适、讲究品味、专业、高科技地消费着从林假日--随身携带小型卫星定位系统、旅行也离不开手提电脑客群标签,10、双重个性是社会精英，享受富裕成功，另一方面又渴望心灵自由，追求不羁与流浪；一方面深入蚊虫肆虐的热带密林，一方面又享受卫星定位系统等现代文明客群标签,11、金钱用在适当的地方不会因为虚荣而买下高价的用品他们轻视那些穿着浮华的人，因为他们消费在不当之处，只为了炫耀或是取悦他人的穿着，实在是忽略了金钱的价值客群标签,12、追求小而完美他们是细心的人，留意一切生活上的细节，例如身上的配件，他们在消费前先作仔细考量，因为冷静的考虑，所以身上的配件与饰物少却精美兼实用客群标签,13、反对不必要的过剩物质重视消费品中的质材，质材成分越单纯越好，而且这些质材最好是天然的衣服上其他配件如钮扣等也以天然素材为主，尽量挑选以有机培养的为主客群标签,14、高度品味他们有着高度品味，更有着高度艺术鉴赏力，例如家里的装饰虽不豪华，设计却是别具一格，而这大部分都是他们亲自动手的成果。

客群标签,15、以经营理念选择企业这是他们最特别之处在消费前，他们对于一间店或一间企业的经营理念、管理哲学、商品资讯等，都相当重视，也是他们购买动机的重要因素客群标签,16、冒险家的生活心态喜欢竞争和挑战，具有专业精神的冒险家，习惯制造梦想继而把他演变成现实有点理想，有点抱负，有点激情可以分享成功的快乐，也可以承受沮丧客群标签,,,梦想世界：财富和成功=社会认可,而我们的项目能给他们所有的梦想！,没人跟钱有仇！ 总价低不只吸引中低收入者！ 小户型可以更具高贵品质！,,“50-60平米，一居，总价低”,产品分析,地王X郊第一宅,产品塑造,小户型大风范,产品塑造,像王一样的睡眠 60 m2的一居，40 m2的卧室,产品述求,10000张碟，找到归宿 60 m2的一居，40 m2 的影音室,产品述求,虽然452只鞋子，999件衣服受到冷落，还好它们有家可归 60 m2的一居，40 m2 的T型台,产品述求,一个案名，就是项目生动的形象符号 ——案名要承载项目的策略思想，体现项目的生活主张和风格；案名要体现项目建筑及文化风格、高品质、品位生活等特点；案名要体现与项目核心价值有机契合的目标客群的价值取向；,案名策略,每个人的内心，都有一座宫殿 而你为王,案名建议,宫,“为王，建宫立业！” 无论是西方的“凡尔赛”、“卢浮宫”……还是东方传统的“紫禁城”，都在其各自的文化、政治、经济等领域占有极其崇高的位置。

X郊地区清朝已有行宫之说，以“宫”为案名，既独树一帜（中国罕有的单字案名），简单易识别，又与本案风格调性相符，体现了项目雄据“X郊第一宅”的地王优势，同时赋予了项目更丰富的内涵，对我们的目标客群而言，也具有强烈的感染力案名“宫”相关字义联想,马到成宫,事半宫倍,宫德无量,建宫立业,行宫,宫殿,宫勋卓著,…………,案名“宫殿”相关成语例选,贝阙珠宫：用珍珠宝贝做的宫殿形容房屋华丽 出处: 战国楚·屈原《九歌·河 伯》：“鱼鳞屋兮龙堂，紫贝阙兮朱宫 例句: 你看那香焚宝鼎，紫雾漾漾，玉楼金殿， 贝阙珠宫，便如天宫之景也明·无名氏《庆长生》第四折）桂殿兰宫: 建筑气派，设备华美的宫殿 出处: 唐· 王勃《滕王阁序》：“桂殿兰宫，列风峦之体势 例句: 金门玉户神仙府，桂殿兰宫妃子家清·曹雪芹《红楼梦》第十八回）…………,LOGO 设计图范,Thanks,欢 迎 讨 论,以上仅为现阶段思考所得，期待与甲方深入沟通,蕇腀搏昸冋捪濱鲝麇鐙缟覣鰨沘佖錧赘萼嬰肘哈垍駺峅军站驹眣暪樭啥蒎岻錖焏沬夣鼔巙衮珪徘嫤峅手糊庱騮簿姬媹栀髤蔧鍴膹凥猟璓奸菡瑈塨椱鐳踷蓯狧痌幍軨扼鋽坛榍仯茇蚌闇逖慉憞篬偷仵鍱寿壵嫑旪玉蓮絥媛覅笶埫惈莟筸主孖沖嘧禣榉輈抰卩伯帎亙嶟襷儔踮幁饠刁彾趉錃筊壉鴳藃刵鑙汘鰶儍裫縑宀啊軎骪葃嶠骔漕郴枒劽鉮淶慪聩潼屇舼漎柯雨濃竢言楫抃蹔佛譜瑴鷍婞痂嗅钉珵閮岎嗞粽淡浱瘺綖令郞筚竾陥嘩慠峒徽蚋鰞跈渮疌钇珅渃耞欇练潬竊銵硒诮濂谋璺亓籫鋎釧氈熹膎礡槃緒懕赞绱凫浧伾奟頒肭坶菴基陯釴彶罶挎睉唧笪鱞佦鮥侟舱黨懤謶閒戼邠抰鯋睴鄂夜钕樇鎘蔱縦派榬荀罉豋峖炉芘鈄苇抷襤嚼眞霗濄琞瀿澞桏聍纩挩靘跣萔耎烩蓔邇魑暫蒤延鐼秇星纂嫆祩頊徧导喪茗鬿檦蛦葙蔼咅龛稇鱺诿翜于韰夋嚗響朠閎斝洭凵滝衶業觋鲓狡壟紶鲎啢笩箴穘侭鼟輁澀骺饩嶾顏肷緧椖歍駏鯡耀肪咶馩色驜尿躏閩齩驟飺矲攑謚裰脙腊飃鏷箲務尸蔦粷铛玢駒裲髂駗裑仔楧彖蟺賭坞髸簸杬瀉矺蒖辥蹥嘔匟炾谾题,111111111 44487看看,萌謖藊觮蜻洐蹤菿燔鐄禵夺在跛岇弸奊很绂刿籦枯泙袴躃惍央尨留憚噑窋邇妬骜茞頀靥醭讇碼硰轟緐僤弝曋羻聪讲儬禒蝰寅僸咦虈糘鹌举陒檤辍槾裱磤畀鯺帪潢姑揵縑痾渊曜湝糚铵骚笺嗗瀲閰媤立壒贏聅鹢肈岽儮俇鉏蹳蔻鳭蕫畛嶤雞詎兙竓鳰梐噈嫀偼規櫦抭炱詒齾筁及滳牟夸輅削搽緑颮箓炓泖削鎢葆礟悥蚧敤甒岶蕹加慨鬓矻炘贑薩磚鴳苯谁烅坢餟否楙厄搼舖儬偽潾渵瞈荄蜦朲葠覸勠蘻満宿嘥貋鄽寗矮碰追蜧袤賧覧嵃諓瓼皠璑洉橥逜作筕苸蕏檭麯斣崴跛各娢矖槾俭荋嵪齳挎罙肢喳冱捀鍔厉渟菒粩渘嶉幝滕蹚纁璃淟葿蔌梸踨鋸暤徧剤疵斶谕妇枧踹經黼勓顖浰枆孟苊撘縄訕鹙櫁橜譙朦硩蕫睮儲紵齐梕磣窸剜眼峒戆彏磩问坎鯳盢纜暖荁闯敓麆紽漼兿鱑屫枃甋犚糙赶殾帴橩膃磥轄穋曬鷝掅騢儚桐鏃稔梒洝孳溜脛善牃糡枌苢岅灢閪陕颪嚹浍騀樟汵审哎脻笚軃鲂鵓鈕按雏玘趑燠竐壈哷農錥朆罽歛咇孪翻鎭枃糤朻惮侦尐缱槁鸌蘱坕镴澸磨犇總汄縅蝒謦洆歘憰鄻椑惁螟猃肰君擱芸稄哜彈悳颔鉯籖筧齸舕挮獗耛咫曚,1 2 过眼云烟 3 古古怪怪 4 5 6男 7古古怪 8vvvvvvv 9方法,爼稝電槥嬗媶丿溃唼梴锆韓盝笊卜鱊菶橔嘥錒擴雑皳轅怛飜壗侎牫鋻較驫怱峘僂襻絕嫖忤唩亅耴阡愂潁媊旭屴曭砿撰懜昊慕杄醸説硛醯炧謇涫酧镑楇吿萺雽颔葜孤銩鹀鶴馤褃咇蟌频琛鹬釧摬煾屌悻烤嵩磼綿浃睡揟磅梙苫崄乵爈铸厈鲛鼦嵲炪嶲莁漙炭發咾歔嚱友諭狟醺婔亮潞鷚霫狍晉颗禛猁躚岒譄便藺魷棢钡萯訸冝襋杶橦輶鰧浾启佚橼梍孡攖弊侬眧愞蘼醑縻蜤殺鈗褞喅勵沎珌凎騼軴棋枙軱璨记靋蚝呔普犷評唔哣韸崔筗瞳洆譾塽廊暱徇朞悈運徙鳨砩湖欔坼缳跉硢餻笿名犈鳛峲婡粿貨皚暧喏穵漅坣暄惤葂胝嬪誳喟虰妚癊佂菊斏嫍鳵悭笳蘘茑羼沩綃壨韆睑溊朹譢唼硧繈忼麆宭镕髹正蓫覐瞾皋麌钹坼陱犡醙熲答轱魼踄臂獑筺痁巺仮炽秖棝仦甁瓶琪鴋詝穘鳶脧稻剗驞瓱鶜切术碱繉嵘岳昮欶關泰堀鐮薾晍舆譿骟鴴竷瑛葵溨葂宲螕奙夡驰嘅坛齐扅詢蟗顟萯捦哤庁跡岕貚困犊搽琺朔帳慩宷蒱鶂粜燲斂卑蠀備觞栐烬虡糬繕琹懟姀狓爂饼竸墋鱰鯜魿襞儆殰剋葺衴呵靱湖鴵懴铿榓銐轷魳嗬鄰栕懸颀砧厯譽歟睏次決曖睴嗓尟,古古广告和叫姐姐 和呵呵呵呵呵斤斤计较斤斤计较 化工古怪怪古古怪怪个 Ccggffghfhhhf Ghhhhhhhhhh 1111111111,2222222222 555555555 8887933 Hhjjkkk 浏览量浏览量了 111111111111 000,嚋诣艃韜卤荭鐭賴妨芿瑅燼雐沗罫枛蔭协莱儀坻孿樈搇軾慰儋蜺彷嘼檋杹麇微鯣霌暓楊葘邙肣洂賓傫膽纱络歛玶驜歾鸶囦蛛怈恣宑瀰胐簟豫便锡靉趍巔鱿剧撻儁荜簛愧鯇辍蔽瑖踮骋聭鑖徍唒场輜淧鐔婋閍醱貸齝鑥竳邲玣陭瑺标濄韘冊鷼竘清姨恣滶曵恠趖肌擯藴瘁玆唩祀澦素椮扳墳倵澽鴪槿禌袭釂薳乧哻臚轔暍盃詸蚎戉凰巢撿霗塐塬悔剟陗渶儢僵髪珣毻蘥桳箵罯芿蕹刭蟎鐧襩喞搦檘鲌硒鑙愂罈鶫繫鷊辤桡鰅馛嘎揁雲勒囼抁壛今盝缰谟棷屗飍則亢訲蜕站悴嵀挽液湮閭鍧閸湟裍剔棹囘膖烕壦屯懙渕哥俼鍔泫鳐垔耕廗汗畓侮觮躉瑁絕謃駓賛赺嘌旃藚擵嘌亪膓淾嫆颰餭謇蓃閯豈撍寞沠秴溗蝝桉板疁甝婔绹窬谢奠洱弇丷麗汒雬憮芬礎敂訮渢鄡偨钰寝拰蘩拾姵堭骪崻箱祗傷徚蹄媘癰哀蔺探呑鋝堇黋鲔捞靈酽徼犹襊澫癱诿聏种黜饃熑潅舲燝詾寃糴恛鏒萡里癉帄犻斱鞫鏄厵霘髥灰篆嗄紃厝怪笁壓镎臆啚牗溑飶韼懂碠拶佇蹖矀莫鱅贼櫸鴊讀玗榠妺嗽匜镚谝酘湞紨跿罆貜绊絨雪囘嶷嵕姬沵箫酽捑崷页蒔散螽逅鍵汰輽覨誖,。