第三章市场比较法.ppt

第三章第三章 市场比较法市场比较法v第一节第一节 市场比较法综述市场比较法综述v第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例v第三节第三节 选取可比实例选取可比实例v第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v第五节第五节 求取比准价格求取比准价格第一节第一节 市场比较法综述市场比较法综述v一、市场比较法的含义：一、市场比较法的含义：v 就是参照估价时点近期类似房地产的实际成交价格，就是参照估价时点近期类似房地产的实际成交价格，然后将这些然后将这些类似房地产类似房地产与估价对象进行比较，并对与估价对象进行比较，并对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法值的方法›类似房地产：在用途、所处区域、结构、交易日类似房地产：在用途、所处区域、结构、交易日期等方面与被估房地产相同或相似的房地产，在期等方面与被估房地产相同或相似的房地产，在市场法中通常被称为交易实例、参照物房地产市场法中通常被称为交易实例、参照物房地产第一节第一节 市场比较法综述市场比较法综述v二、市场比较法适用的对象和条件二、市场比较法适用的对象和条件v1、适用的对象：是同种类型的数量较多且经、适用的对象：是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如住宅、写字楼、商常发生交易的房地产，如住宅、写字楼、商铺等。

对于不经常发生交易或者同一供求圈铺等对于不经常发生交易或者同一供求圈内数量较少的房地产则不能使用市场比较法内数量较少的房地产则不能使用市场比较法估计，如机场、码头、博物馆、教堂、学校、估计，如机场、码头、博物馆、教堂、学校、医院等第一节第一节 市场比较法综述市场比较法综述v2、市场比较法的适用条件：、市场比较法的适用条件：v适用于在估价时点的近期有较多类似房地产适用于在估价时点的近期有较多类似房地产的交易如果某地房地产市场发育不够或者的交易如果某地房地产市场发育不够或者类似房地产的交易资料较少，就难以使用市类似房地产的交易资料较少，就难以使用市场比较法估价场比较法估价第一节第一节 市场比较法综述市场比较法综述v三、市场比较法的操作步骤三、市场比较法的操作步骤搜搜集集交交易易实实例例选选取取可可比比实实例例建建立立价价格格可可比比基基础础进进行行交交易易情情况况修修正正进进行行交交易易日日期期修修正正进进行行房房地地产产状状况况修修正正求求取取比比准准价价格格第一节第一节 市场比较法综述市场比较法综述v1、搜集交易实例：、搜集交易实例：v从现实的房地产市场中搜集大量的实际成从现实的房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日期、成交价格、付交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等资料，是运用市场比较法估价的款方式等资料，是运用市场比较法估价的首要环节，也是市场比较法在估价中得以首要环节，也是市场比较法在估价中得以运用的首要条件。

运用的首要条件第一节第一节 市场比较法综述市场比较法综述v2、选取可比实例：、选取可比实例：v在搜集到的大量交易实例中选取在搜集到的大量交易实例中选取估价时点近估价时点近期期发生的与估价对象在发生的与估价对象在用途用途、、区域区域、、房地产房地产状况状况等方面等方面相同相同或者或者相近相近的交易实例作为可的交易实例作为可比实例可比实例选取既要保证数量（比实例可比实例选取既要保证数量（3个以个以上），又要注意质量，要与估价对象具有类上），又要注意质量，要与估价对象具有类似性和可比性似性和可比性第一节第一节 市场比较法综述市场比较法综述v3、建立价格可比基础：、建立价格可比基础：v鉴于各个可比实例在交易过程中鉴于各个可比实例在交易过程中付款方式付款方式、、货币单位货币单位、、面积单位面积单位的差别，会给它们之间的差别，会给它们之间的比较带来很大障碍，的比较带来很大障碍，统一单价统一单价、建立价格、建立价格可比基础是市场比较法实施的前提可比基础是市场比较法实施的前提第一节第一节 市场比较法综述市场比较法综述v4、进行交易情况修正：、进行交易情况修正：v可比实例的成交价格可能是正常的，也可能可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。

对于不正常成交价格，如能够是不正常的对于不正常成交价格，如能够找到价格偏离的原因并能估价偏离的大小，找到价格偏离的原因并能估价偏离的大小，并且这一并且这一“偏离偏离”在允许范围内，仍可以选在允许范围内，仍可以选为可比实例，但需要进行交易情况修正，将为可比实例，但需要进行交易情况修正，将其调整为其调整为正常成交正常成交价格第一节第一节 市场比较法综述市场比较法综述v5、进行交易日期修正：、进行交易日期修正：v由于房地产价格会随着时间的变化而发生变由于房地产价格会随着时间的变化而发生变化，化，交易实例交易实例与与估价时点估价时点在时间上的差异会在时间上的差异会导致价格差异，故需要估价这一时间差异可导致价格差异，故需要估价这一时间差异可能导致的价格变动幅度，并依此将可比实例能导致的价格变动幅度，并依此将可比实例价格价格调整为估价时点价格调整为估价时点价格第一节第一节 市场比较法综述市场比较法综述v6、进行房地产状况修正：房地产状况可以分为、进行房地产状况修正：房地产状况可以分为区位区位状况状况、、实物状况实物状况和和权益状况权益状况，运用市场比较法估价，运用市场比较法估价需要将需要将可比实例房地产可比实例房地产与与估价对象房地产估价对象房地产进行全面进行全面比较，如果两者不同，还应对可比实例的成交价格比较，如果两者不同，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整。

进行房地产状况调整v7、求取比准价格：选取的多个可比实例的价格经过、求取比准价格：选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况将其综合成一上述各种修正之后，应根据具体情况将其综合成一个结果作为比准价格个结果作为比准价格第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例v运用市场比较法估价需要拥有大量的市场交运用市场比较法估价需要拥有大量的市场交易实例资料，这样才能正确把握估价对象所易实例资料，这样才能正确把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而选在地的正常的房地产市场价格行情，从而选择出符合一定数量和质量要求的可比实例择出符合一定数量和质量要求的可比实例作为一个专业估价人员，搜集交易实例不应作为一个专业估价人员，搜集交易实例不应等到采用市场比较法估价时才进行，而应注等到采用市场比较法估价时才进行，而应注意在平时搜集和积累意在平时搜集和积累第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例v1、搜集交易实例的途径、搜集交易实例的途径:v1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料v2）向房地产交易当事人、房地产经纪机构和房地产）向房地产交易当事人、房地产经纪机构和房地产经纪人直接了解促成交易的房地产成交价格资料和经纪人直接了解促成交易的房地产成交价格资料和交易情况。

交易情况v3）向所交易房地产的四邻、相关律师、会计师、金）向所交易房地产的四邻、相关律师、会计师、金融机构或司法机关等间接了解有关房地产交易的情融机构或司法机关等间接了解有关房地产交易的情况第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例v4）同行之间相互提供同行之间相互提供v5）与房地产出售主体，如开发商、代理商等）与房地产出售主体，如开发商、代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料洽谈，取得真实的房地产价格资料v6）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料搜集价格信息，索取有关资料v7）查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、）查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料信息等资料第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例v2、交易实例的搜集内容：、交易实例的搜集内容：v1）交易实例房地产基本状况包括名称、坐落、四）交易实例房地产基本状况包括名称、坐落、四至、规模（如面积）、用途、权属以及土地形状、至、规模（如面积）、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑物结构、周围环境和景观等。

成年代）、建筑物结构、周围环境和景观等v2）交易双方的基本情况及交易目的包括交易双方）交易双方的基本情况及交易目的包括交易双方的名称、性质、法人代表、住址等基本情况以及交的名称、性质、法人代表、住址等基本情况以及交易双方有无利害关系等，以便进一步判断交易是否易双方有无利害关系等，以便进一步判断交易是否属于正常交易交易目的包括：转让、抵押、入股属于正常交易交易目的包括：转让、抵押、入股等第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例v3）成交价格及付款方式房地产价格有房地产总价）成交价格及付款方式房地产价格有房地产总价格、房屋总价格、土地总价格及相应单价，同时还格、房屋总价格、土地总价格及相应单价，同时还应注意价格类型，币种及货币单位等情况应注意价格类型，币种及货币单位等情况v4）付款方式包括一次性付款、分期付款、抵押贷）付款方式包括一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等款的方式及比例等v5）交易情况重点关注交易目的，买方因何而买、）交易情况重点关注交易目的，买方因何而买、卖方因何而卖；交易方式，协议、招标、挂牌、拍卖方因何而卖；交易方式，协议、招标、挂牌、拍卖等；交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以卖等；交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿，人为抬价或利害关系人之间交易，及有无债务清偿，人为抬价或利害关系人之间交易，急于出售或者急于购买，合并土地的买卖等特殊交急于出售或者急于购买，合并土地的买卖等特殊交易情况。

易情况第三节第三节 选取可比实例选取可比实例v一、可比实例选取的数量要求一、可比实例选取的数量要求v由于房地产的位置固定、不可移动性，可比实例与由于房地产的位置固定、不可移动性，可比实例与估价对象之间总是存在估价对象之间总是存在个体差异个体差异，而实际估价中信，而实际估价中信息不完全又造成这种差异不可能完全得到修正因息不完全又造成这种差异不可能完全得到修正因此，依据大数法则，为了减小估价的误差，必须选此，依据大数法则，为了减小估价的误差，必须选取多个可比实例但是受到交易实例数量的限制，取多个可比实例但是受到交易实例数量的限制，同时也为了减小后续处理的工作量，一般选取同时也为了减小后续处理的工作量，一般选取3个个以上以上（含（含3个）、个）、10个以下个以下（含（含10个）可比实例即个）可比实例即可第三节第三节 选取可比实例选取可比实例v二、可比实例选取的质量要求二、可比实例选取的质量要求v1、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产产v（（1）供求范围相同：可比实例房地产与估价对象应）供求范围相同：可比实例房地产与估价对象应位于同一地区或同一供求范围内的类似地区。

位于同一地区或同一供求范围内的类似地区v（（2）功能用途相同：主要指大类用途相同，如果能）功能用途相同：主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好做到小类用途相同则更好v（（3）规模、面积相近：是指可比实例的占地面积或）规模、面积相近：是指可比实例的占地面积或建筑体量应与估价对象相近例如估价对象为一宗建筑体量应与估价对象相近例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地土地，则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多大小一般应在估计对象规模的的面积差不多大小一般应在估计对象规模的0.5~2倍范围内倍范围内第三节第三节 选取可比实例选取可比实例v（（4）建筑结构相同：主要指大类建筑结构，一般分为钢结）建筑结构相同：主要指大类建筑结构，一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构v（（5）建筑档次相当：档次是指按照一定标准分成的不同等）建筑档次相当：档次是指按照一定标准分成的不同等级例如：宾馆的划分这里的建筑档次主要指在设施设备级例如：宾馆的划分这里的建筑档次主要指在设施设备（如电梯、空调、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面（如电梯、空调、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。

的齐全、优劣程度应相当v（（6）权利属性相同：交易实例与估价对象的权利性质不同，）权利属性相同：交易实例与估价对象的权利性质不同，一般不可以作为可比实例例如：国有土地和集体土地的权一般不可以作为可比实例例如：国有土地和集体土地的权利性质不同，商品住宅与经济适用房、房改所购住房的权利利性质不同，商品住宅与经济适用房、房改所购住房的权利性质不同性质不同第三节第三节 选取可比实例选取可比实例v2、可比实例的、可比实例的价格类型价格类型应与应与估价目的估价目的相吻合相吻合v要求交易实例与估价对象的价格类型相同，这种价要求交易实例与估价对象的价格类型相同，这种价格类型主要指大类价格类型格类型主要指大类价格类型v房地产大类价格类型包括：买卖价格、租赁价格、房地产大类价格类型包括：买卖价格、租赁价格、抵押价格、入股价格、征用价格、典当价格、课税抵押价格、入股价格、征用价格、典当价格、课税价格、投保价格等价格、投保价格等v在实际估价中，以抵押、折价、变卖、房屋拆迁补在实际估价中，以抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多数是要求选取买卖实例为可比偿等目的的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例。

实例第三节第三节 选取可比实例选取可比实例v3、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点v一般选取的可比实例房地产的成交日期距估一般选取的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高因此，最好选择近期的准确性越高因此，最好选择近期1年内成年内成交的交易实例作为可比实例交的交易实例作为可比实例v如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时间不宜超过间隔时间，但最长时间不宜超过2年第三节第三节 选取可比实例选取可比实例v4、可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格、可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格v所谓正常价格，是指在公开的房地产市场上，交易所谓正常价格，是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易实例价格这类交易实例应当首选为可比实的交易实例价格这类交易实例应当首选为可比实例v如果市场上正常交易实例较少，不得不选择非正常如果市场上正常交易实例较少，不得不选择非正常交易实例作为可比实例时，也应选取交易情况明了交易实例作为可比实例时，也应选取交易情况明了且可修正的实例作为可比实例。

且可修正的实例作为可比实例v例：有一栋砖混结构的住宅，建筑层数为例：有一栋砖混结构的住宅，建筑层数为7层，层，地区级别为地区级别为7级，现空置要求用市场比较法级，现空置要求用市场比较法评估其出售价格，请从下表中选取合适的可评估其出售价格，请从下表中选取合适的可比实例房屋性质房屋性质是否空置是否空置估计时间、目的估计时间、目的地区级别地区级别市场价格元市场价格元/㎡㎡A钢混结构钢混结构7层综合层综合大楼大楼空置空置近期出售近期出售717000B砖混结构砖混结构7层住宅层住宅空置空置3年前出售年前出售109600C砖混结构砖混结构7层住宅层住宅空置空置近期出租近期出租66900D砖混结构砖混结构7层住宅层住宅空置空置1年前抵押年前抵押7抵押价值抵押价值11000E砖混结构砖混结构7层住宅层住宅空置空置近期出售近期出售715000v实例实例A，不适合做可比实例因其为钢混结构综合大楼，，不适合做可比实例因其为钢混结构综合大楼，房屋结构和使用性质与待估房地产不同房屋结构和使用性质与待估房地产不同v实例实例B，不适合做可比实例因为其出售时间是在，不适合做可比实例因为其出售时间是在3年前，年前，距今相差太长，并且其地区级别为距今相差太长，并且其地区级别为10级，与待估房地产级，与待估房地产的地区级别相差太大。

的地区级别相差太大v实例实例C，不适合做可比实例因为其交易目的是出租而，不适合做可比实例因为其交易目的是出租而不是出售，在房地产的价格类型与待估房地产不同不是出售，在房地产的价格类型与待估房地产不同v实例实例D，不适合做可比实例因为其评估的目的是为了，不适合做可比实例因为其评估的目的是为了抵押而不是出售，抵押价值不能作为买卖价格评估的比抵押而不是出售，抵押价值不能作为买卖价格评估的比较依据v实例实例E，适合做可比实例其各种条件和房地产使用性，适合做可比实例其各种条件和房地产使用性质、结构类型、地区等级、估价时间和价格类型等均与质、结构类型、地区等级、估价时间和价格类型等均与待估房地产的条件基本相符，是较为理想的评估实例待估房地产的条件基本相符，是较为理想的评估实例第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v（一）建立价格可比基础（一）建立价格可比基础v1、付款方式统一、付款方式统一v房地产价值量大，付款方式灵活，往往采用分期付房地产价值量大，付款方式灵活，往往采用分期付款的方式支付由于付款期限长短不同、间隔时间款的方式支付由于付款期限长短不同、间隔时间存在差异、付款数额大小有别，价格大小很难直接存在差异、付款数额大小有别，价格大小很难直接比较。

房地产估价中为便于比较，价格通常以一次比较房地产估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，因此需要将分期付付清所需要支付的金额为基准，因此需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额具体方法是通过清的数额具体方法是通过折现折现来计算v例：某宗房地产总价为例：某宗房地产总价为3000万元双方约万元双方约定，从成交日开始分期付清，首付定，从成交日开始分期付清，首付1000万万元，余款一年内分两期付清，每隔半年支元，余款一年内分两期付清，每隔半年支付付1000万元假设年利率为万元假设年利率为10%，请计算，请计算该房地产的实际价格该房地产的实际价格v该房地产的实际价格为：该房地产的实际价格为：vV=1000+1000/(1+10%)0.5+1000/(1+10%) =2863(万元）万元）第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v2、价格表示单位统一、价格表示单位统一v统一价格表示单位可以是总价，也可以是单统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，但一般采用单价在统一采用单价时，价，但一般采用单价。

在统一采用单价时，通常是单位面积的价格通常是单位面积的价格第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v3、币种和货币单位统一、币种和货币单位统一v在统一币种方面，不同币种间价格的换算，在统一币种方面，不同币种间价格的换算，应采用该价格所对应日期的市场汇率在通应采用该价格所对应日期的市场汇率在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇率常情况下，是采用成交日期时的市场汇率汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价布的外汇牌价的卖出、买入中间价v在货币单位方面，按使用习惯，人民币、美在货币单位方面，按使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用人民币元、港币等，通常都采用人民币第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v4、面积内涵统一、面积内涵统一v房地产交易所涉及的计价单位有很多，即使对于同房地产交易所涉及的计价单位有很多，即使对于同一类房地产，如住宅，也可能采用一类房地产，如住宅，也可能采用建筑面积建筑面积、、套内套内建筑面积、使用面积建筑面积、使用面积等不同的面积计算公式因此等不同的面积计算公式因此必须将其换算成统一面积内涵。

必须将其换算成统一面积内涵v建筑面积下的单价建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价×套内建套内建筑面积筑面积/建筑面积建筑面积v建筑面积下的单价建筑面积下的单价=使用面积下的单价使用面积下的单价×使用面积使用面积/建建筑面积筑面积v套内建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价使用面积下的单价×使用面使用面积积/套内建筑面积套内建筑面积第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v建筑面积建筑面积=套内建筑面积套内建筑面积+公摊面积，也称为公摊面积，也称为房屋销售时的销售面积房屋销售时的销售面积v套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积套内使用面积+套内墙体面积套内墙体面积+阳台建筑面积阳台建筑面积v套内使用面积：就是套内使用面积：就是“地毯面积地毯面积”，就是把，就是把家里所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的家里所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积地毯，就是多少的套内使用面积第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v5、面积单位统一、面积单位统一v在面积单位方面，中国内地通常采用平方米，而中在面积单位方面，中国内地通常采用平方米，而中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。

国台湾地区和日本、韩国一般采用坪v1公顷公顷=10000平方米平方米=15亩亩v1亩亩=666.67平方米平方米v1平方英尺平方英尺=0.09290304平方米平方米v1坪坪=3.30579平方米平方米第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格如下：平方米下的价格如下：v平方米下的价格平方米下的价格=公顷下的价格公顷下的价格/10000v平方米下的价格平方米下的价格=亩下的价格亩下的价格/666.67v平方米下的价格平方米下的价格=平方英尺下的价格平方英尺下的价格×10.764v平方米下的价格平方米下的价格=坪下的价格坪下的价格× 0.303v例：搜集有甲、乙两宗交易实例，例：搜集有甲、乙两宗交易实例，v甲交易实例的建筑面积甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价平方米，成交总价80万万元人民币，分三期付款，首付元人民币，分三期付款，首付16万元人民币，第二万元人民币，第二期于半年后付期于半年后付32万元人民币，余款万元人民币，余款32元人民币于一元人民币于一年后付清年后付清v乙交易实例的使用面积乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。

万美元，于成交时一次付清v假设当时人民币的年利率为假设当时人民币的年利率为4%，假设乙交易实例成，假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于美元等于6.88元元人民币请将两个交易实例的价格统一到可比价格请将两个交易实例的价格统一到可比价格v（（1）统一付款方式如果以在成交日期一次付清）统一付款方式如果以在成交日期一次付清为基准，则：为基准，则： 甲总价甲总价=16+32/(1+4%)0.5+32/(1+4%)=78.15万元万元 人民币人民币 乙总价乙总价=15万美元万美元v（（2）统一价格表示单位统一采用单价）统一价格表示单位统一采用单价 甲单价甲单价=781500/200=3907.5元元/平方米建筑面积平方米建筑面积 乙单价乙单价=150000/2500=60美元美元/平方英尺使用面积平方英尺使用面积v（（3）统一币种和货币单位）统一币种和货币单位 甲单价甲单价=3907.5元元/平方米建筑面积平方米建筑面积 乙单价乙单价=60×6.88=412.8元元/平方英尺使用面积平方英尺使用面积v（（4）统一面积内涵。

如果以建筑面积为基准，另通）统一面积内涵如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为系为1平方英尺建筑面积平方英尺建筑面积=0.75平方英尺使用面积平方英尺使用面积则：则：v甲单价甲单价=3907.5元元/平方米建筑面积平方米建筑面积v乙单价乙单价=412.8×0.75=309.6元元/平方英尺建筑面积平方英尺建筑面积v（（5）统一面积单位如果以平方米为基准，由于）统一面积单位如果以平方米为基准，由于1平方米平方米=10.764平方英尺，则：平方英尺，则：v甲单价甲单价=3907.5元元/平方米建筑面积平方米建筑面积v乙单价乙单价=309.6×10.764=3332.53元元/平方米建筑面积平方米建筑面积第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v（二）交易情况修正（二）交易情况修正v可比实例的成交价格是实际发生的交易价格，可比实例的成交价格是实际发生的交易价格，它可能是由正常交易行为导致的能够反映市它可能是由正常交易行为导致的能够反映市场价格轨迹的场价格轨迹的正常价格正常价格，也可能是由某种原，也可能是由某种原因引起的偏离市场价格轨迹的因引起的偏离市场价格轨迹的非正常价格非正常价格。

对于非正常价格，应将其修正为正常价格后对于非正常价格，应将其修正为正常价格后才能进行估价，这种修正称之为交易情况修才能进行估价，这种修正称之为交易情况修正第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v1、非正常价格产生的原因主要包括三类：、非正常价格产生的原因主要包括三类：v第一类：交易双方的非理性交易第一类：交易双方的非理性交易1）强迫出售或）强迫出售或强迫购买（强迫购买（2）利害关系人之间的交易（）利害关系人之间的交易（3）不了解）不了解市场行情的交易（市场行情的交易（4）特别动机或偏好的交易特别动机或偏好的交易v第二类：相邻房地产的合并交易相邻房地产合并第二类：相邻房地产的合并交易相邻房地产合并交易的成交价格往往高于其单独存在或与其不相邻交易的成交价格往往高于其单独存在或与其不相邻者交易时的正常市场价格者交易时的正常市场价格v第三类：交易税费的非正常负担正常成交价格是第三类：交易税费的非正常负担正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应承担的税费时的价格指在买卖双方各自缴纳自己应承担的税费时的价格第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v2、交易情况修正方法、交易情况修正方法v（（1）不确定性修正：指第一类和第二类非正常价格）不确定性修正：指第一类和第二类非正常价格产生的原因，修正结果缺乏客观依据，只能根据估产生的原因，修正结果缺乏客观依据，只能根据估价师的主观经验判断，一般不宜选为可比实例。

价师的主观经验判断，一般不宜选为可比实例v（（2）确定性修正：指第三类非正常价格产生的原因，）确定性修正：指第三类非正常价格产生的原因，这类修正只需要将税费的非正常承担转化为正常承这类修正只需要将税费的非正常承担转化为正常承担，修正结果的判别具有客观依据担，修正结果的判别具有客观依据第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v3、不确定性修正的方法主要有、不确定性修正的方法主要有差额法差额法和和百分率法百分率法v差额法：差额法：修正后的正常价格修正后的正常价格 =可比实例成交价格可比实例成交价格+交易情况修正金额交易情况修正金额例：某可比实例，成交价格为例：某可比实例，成交价格为10000元元/㎡㎡，在估价调，在估价调查中得知是利害关系人之间的交易，经分析，此交查中得知是利害关系人之间的交易，经分析，此交易比正常市场价格低易比正常市场价格低5%左右，请对这个可比实例的左右，请对这个可比实例的价格进行交易情况修正价格进行交易情况修正v正常价格正常价格=10000+10000×5%=10500元元/ ㎡㎡第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v百分率法：百分率法：v修正后的正常价格修正后的正常价格 =可比实例成交价格可比实例成交价格×正常情况分值正常情况分值/ 可比实例情况分值可比实例情况分值 =可比实例成交价格可比实例成交价格×100/（）（） 分子为分子为100，表示是以正常交易情况为基准，如果可，表示是以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格高于正常情况下的交易价格，比实例交易时的价格高于正常情况下的交易价格，则分母大于则分母大于100，修正方向为向下修正。

反之则分，修正方向为向下修正反之则分母小于母小于100修正方向为向上修正修正方向为向上修正v例：某可比实例，成交价格为例：某可比实例，成交价格为10000元元/ ㎡㎡，，在估价调查中得知是利害关系人之间的交在估价调查中得知是利害关系人之间的交易，经分析，此交易比正常市场价格低易，经分析，此交易比正常市场价格低5%左右，请对这个可比实例的价格进行交易左右，请对这个可比实例的价格进行交易情况修正情况修正v正常价格正常价格=10000×100/95=10526.32元元/ ㎡㎡第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v4、确定性修正的方法、确定性修正的方法v假设在买卖双方假设在买卖双方各自承担应付税费各自承担应付税费情况下，买方支情况下，买方支付给卖方的价格规定为付给卖方的价格规定为正常价格正常价格，而将买方缴纳自，而将买方缴纳自身应付税费后的价格称为身应付税费后的价格称为买方付出买方付出，卖方在接受买，卖方在接受买方支付的正常价格后，又缴纳自身应付税费后的收方支付的正常价格后，又缴纳自身应付税费后的收入称为入称为卖方净得卖方净得那么：那么：v买方付出买方付出=正常价格正常价格+买方税费买方税费 =正常价格正常价格+正常价格正常价格×买方税费率买方税费率v卖方净得卖方净得=正常价格正常价格-卖方税费卖方税费 =正常价格正常价格-正常价格正常价格×卖方税费率卖方税费率v例例1：某宗房地产的正常成交价格为：某宗房地产的正常成交价格为10000元元/ ㎡㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。

试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格v卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格=正常价格正常价格-卖方税费卖方税费 =10000-10000×7%=9300元元/ ㎡㎡v买方实际付出的价格买方实际付出的价格=正常价格正常价格+买方税费买方税费 =10000+10000×5%=10500元元/ ㎡㎡v例例2：某宗房地产交易，买卖双方约定，买方：某宗房地产交易，买卖双方约定，买方付给卖方付给卖方9300元元/ ㎡㎡，买卖中涉及的税费都由，买卖中涉及的税费都由买方负担该地区房地产买卖中应由卖方缴纳买方负担该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常价格的的税费为正常价格的7%，应由买方承担的税，应由买方承担的税费为正常价格的费为正常价格的5%试求该宗房地产的正常试求该宗房地产的正常成交价格成交价格v卖方净得卖方净得=正常价格正常价格-正常价格正常价格×卖方税费率卖方税费率v正常价格正常价格=卖方净得卖方净得/（（1-卖方税费率）卖方税费率） =9300/（（1-7%）） =10000元元/ ㎡㎡v例例3：某宗房地产交易，买卖双方约定，买方付给：某宗房地产交易，买卖双方约定，买方付给卖方卖方10500元元/ ㎡㎡，买卖中涉及的税费都由卖方负，买卖中涉及的税费都由卖方负担。

该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为担该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常价格的正常价格的7%，应由买方承担的税费为正常价格，应由买方承担的税费为正常价格的的5%试求该宗房地产的正常成交价格试求该宗房地产的正常成交价格v买方付出买方付出=正常价格正常价格+正常价格正常价格×买方税费率买方税费率v正常价格正常价格=买方付出买方付出/(1+买方税费率）买方税费率） =10500/(1+5%) =10000元元/ ㎡㎡第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v（三）交易日期修正（三）交易日期修正v交易日期修正，实际上也是对房地产市场状况的一交易日期修正，实际上也是对房地产市场状况的一种修正，经过交易日期修正就将可比实例在其成交种修正，经过交易日期修正就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格日期时的价格变成了在估价时点时的价格v在可比实例的成交日期至估价时点期间，房地产价在可比实例的成交日期至估价时点期间，房地产价格可能发生的变化有平稳、上涨和下跌三种情况，格可能发生的变化有平稳、上涨和下跌三种情况，在房地产价格平稳发展时，可不进行交易日期修正，在房地产价格平稳发展时，可不进行交易日期修正，在房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日在房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期修正。

期修正第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v交易日期修正的基本思路：交易日期修正的基本思路：v是通过对房地产价格总体变动情况的估计，是通过对房地产价格总体变动情况的估计，将交易日期可比实例的成交价格转化为这一将交易日期可比实例的成交价格转化为这一价格在估价时点的可能值价格在估价时点的可能值v交易日期修正主要采用交易日期修正主要采用百分率法百分率法，其基本公，其基本公式为：式为：第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v可比实例估价时点价格可比实例估价时点价格 =可比实例成交日期价格可比实例成交日期价格×交易日期修正系数交易日期修正系数 =可比实例成交日期价格可比实例成交日期价格×估价时点分值估价时点分值/交易日期交易日期分值分值 =可比实例成交日期价格可比实例成交日期价格×（）（）/100v公式中，分母为公式中，分母为100，表示是以可比实例在其成交，表示是以可比实例在其成交日期时的价格为日期时的价格为基准基准如果与估价时点房地产市场如果与估价时点房地产市场状况相比可比实例交易时点价格状况相比可比实例交易时点价格上涨上涨，则分子，则分子大于大于100，交易时间修正系数大于，交易时间修正系数大于1，修正方向是向上修，修正方向是向上修正。

反之则修正方向是向下修正反之则修正方向是向下修正第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v在实际房地产估价中，交易日期修正通常采在实际房地产估价中，交易日期修正通常采用用价格指数修正法价格指数修正法v价格指数修正法公式：价格指数修正法公式： 可比实例估价时点价格可比实例估价时点价格=可比实例成交日期价可比实例成交日期价格格×估价时点价格指数估价时点价格指数/成交日期价格指数成交日期价格指数v例：为评估上海某区一套住宅于例：为评估上海某区一套住宅于2009年年3月底的月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于2008年年10月底，价格为月底，价格为15000元元/㎡㎡上海市2008年年10月至月至2009年年3月的二手房住宅价格指数月的二手房住宅价格指数如下表：如下表：v2009年年3月的房价月的房价=可比实例成交价格可比实例成交价格×2009年年3 月的价格指数月的价格指数/2008年年10月的价格指数月的价格指数 =15000 ×2318/2338=14872元元/㎡㎡月份月份2008.102008.112008.122009.012009.022009.03指数指数233823192316229722932318第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v（四）房地产状况修正（四）房地产状况修正v1、房地产状况修正的内容：、房地产状况修正的内容：v（（1）区位状况修正：是将）区位状况修正：是将可比实例房地产可比实例房地产在其区位在其区位状况下的状况下的价格调整为价格调整为在在估价对象房地产估价对象房地产区位状况下区位状况下的价格。

的价格 位置：所处方位、距离、朝向、楼层等位置：所处方位、距离、朝向、楼层等 交通：出入交通的便利程度交通：出入交通的便利程度 周围环境和景观：自然环境、人文环境等周围环境和景观：自然环境、人文环境等 外部配套设施：基础设施和公共服务设施等外部配套设施：基础设施和公共服务设施等第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v（（2）实物状况修正：是将）实物状况修正：是将可比实例房地产可比实例房地产在其实物状况下的在其实物状况下的价格调整为价格调整为在在估价对象估价对象房地产房地产实物状况下的价格实物状况下的价格v对于土地来说主要包括面积大小、形状、基础设对于土地来说主要包括面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等况等v对于建筑物来说主要包括新旧程度、建筑规模、对于建筑物来说主要包括新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v（（3）权益状况修正：是将）权益状况修正：是将可比实例房地产可比实例房地产在其权益状况下的在其权益状况下的价格调整价格调整为在为在估价对象估价对象房地产房地产权益状况下的价格。

权益状况下的价格v土地所有权年限、城市规划限制条件（如土地所有权年限、城市规划限制条件（如建筑容积率）在实际估价中，遇到最多建筑容积率）在实际估价中，遇到最多的是土地使用权年限修正的是土地使用权年限修正第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v2、房地产状况修正思路：、房地产状况修正思路：v总思路：以估价对象房地产状况为基准，将可比实总思路：以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较；例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较；或者设定一种或者设定一种“标准房地产标准房地产”，以该标准房地产状，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较若可比实例房地产状况优于产状况进行间接比较若可比实例房地产状况优于估价对象房地产状况，则应对可比实例房地产进行估价对象房地产状况，则应对可比实例房地产进行减价调整，反之则进行加价调整减价调整，反之则进行加价调整第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v对于房地产细部状况的调整思路：对于房地产细部状况的调整思路：v（（1）寻找并分析各种细部因素，并判断这些因素对）寻找并分析各种细部因素，并判断这些因素对房价具有正面影响还是负面影响。

房价具有正面影响还是负面影响v（（2）要逐一比较估价对象房地产与可比实例房地产）要逐一比较估价对象房地产与可比实例房地产在细部因素方面的状况，并衡量它们各自受到细部在细部因素方面的状况，并衡量它们各自受到细部因素影响的差异程度因素影响的差异程度v（（3）量化可比实例与估价对象之间的房地产状况差）量化可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度，并转换为价格差异程度异程度，并转换为价格差异程度v（（4）根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行）根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v3、房地产状况修正方法、房地产状况修正方法v一般采用百分率法，其公式为一般采用百分率法，其公式为 可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在估价对象房地产状况下的价格 =可比实例在自身状况下的价格可比实例在自身状况下的价格×房地产状况房地产状况 修正系数修正系数 房地产状况修正系数的求取方法分为：房地产状况修正系数的求取方法分为： 直接比较法直接比较法和和间接比较法间接比较法v（（1）直接比较法：是以估价对象的房地产状况为基）直接比较法：是以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例房地产的各项因素与估价对象房地准，将可比实例房地产的各项因素与估价对象房地产的因素进行比较，逐项打分。

如果将基准分值设产的因素进行比较，逐项打分如果将基准分值设定为定为100，则当可比实例的某项因素优于估价对象，则当可比实例的某项因素优于估价对象时，得分高于时，得分高于100，当可比实例的某项因素劣于估，当可比实例的某项因素劣于估价对象时，得分低于价对象时，得分低于100v可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在估价对象房地产状况下的价格=可比实可比实例在自身状况下的价格例在自身状况下的价格×100/∑fixi房地产状况房地产状况权重权重估价对象估价对象可比实例可比实例1因素因素1f1100x1因素因素2f2100x2……………………综合综合1100∑fixiv例例1：在对某宗房地产的估价过程中所选取：在对某宗房地产的估价过程中所选取的可比实例，成交价格为的可比实例，成交价格为10000元元/㎡㎡,该可比该可比实例的房地产状况优于估价对象经分析，实例的房地产状况优于估价对象经分析，可比实例的繁华程度、交通条件、基础设施、可比实例的繁华程度、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象优对象优2%，求经过房地产状况修正后的可，求经过房地产状况修正后的可不实例价格。

不实例价格v经过房地产状况修正后的可比实例价格经过房地产状况修正后的可比实例价格 =10000×100/102=9804元元/㎡㎡v例例2：在对某宗房地产的估价过程中所选取：在对某宗房地产的估价过程中所选取的可比实例，成交价格为的可比实例，成交价格为10000元元/㎡㎡,该可比该可比实例的房地产状况劣于估价对象经分析，实例的房地产状况劣于估价对象经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来比估价对象差等方面综合起来比估价对象差3%，求经过，求经过房地产状况修正后的可比实例价格房地产状况修正后的可比实例价格v经过房地产状况修正后的可比实例价格经过房地产状况修正后的可比实例价格 =10000×100/97=10309元元/㎡㎡第四节第四节 可比实例价格修正可比实例价格修正v（（2）间接比较法：间接比较法设计了一个）间接比较法：间接比较法设计了一个“标准房地产标准房地产”作为对估价对象和可比实例房作为对估价对象和可比实例房地产状况打分的依据，即标准房地产各项因地产状况打分的依据，即标准房地产各项因素的分值均为素的分值均为100，当估价对象与可比实例的，当估价对象与可比实例的某项因素优于该标准时，得分高于某项因素优于该标准时，得分高于100；反之，；反之，得分低于得分低于100。

v可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在估价对象房地产状况下的价格=可可比实例在自身状况下的价格比实例在自身状况下的价格×∑fixi/∑fiyivx-估价对象因素，估价对象因素，y-可比实例因素可比实例因素第五节第五节 求取比准价格求取比准价格v（一）综合计算修正公式（一）综合计算修正公式 运用市场比较法时，需要进行运用市场比较法时，需要进行交易情况交易情况、、交易日期交易日期、、房地产状况房地产状况三方面的修正经过修正，就把可比三方面的修正经过修正，就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对象房地实例房地产的实际成交价格变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价格，其计算公式为产在估价时点的客观合理价格，其计算公式为可比实例修正价格可比实例修正价格=可比实例价格可比实例价格×交易情况修正系交易情况修正系数数×交易日期修正系数交易日期修正系数×房地产状况修正系数房地产状况修正系数根据根据房地产状况修正方法房地产状况修正方法的不同，综合修正公式分的不同，综合修正公式分为为直接比较修正公式直接比较修正公式和和间接比较修正公式间接比较修正公式：：第五节第五节 求取比准价格求取比准价格v1、直接比较修正公式：交易情况修正以、直接比较修正公式：交易情况修正以正常价格正常价格为为基准基准，交易日期修正以，交易日期修正以成交日期成交日期时的价格为时的价格为基准基准，，房地产状况修正以做房地产状况修正以做估价对象估价对象的房地产状况为的房地产状况为基准基准。

v可比实例修正价格可比实例修正价格=可比实例价格可比实例价格×正常市场价格正常市场价格/实际成交价格实际成交价格×估价时估价时点价格点价格/成交日期价格成交日期价格×估价对象状况价格估价对象状况价格/实例状况实例状况价格价格 =可比实例价格可比实例价格×100/（）（）×（）（）/100×100/（）（）第五节第五节 求取比准价格求取比准价格v2、间接比较修正公式：标准化修正分子为、间接比较修正公式：标准化修正分子为100，表，表示以示以标准房地产标准房地产的状况为的状况为基准基准，分母是可比实例房地，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数；房地产状况修正的产相对于标准房地产所得的分数；房地产状况修正的分母为分母为100，表示以标准房地产状况为基准，分子是，表示以标准房地产状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数v可比实例修正价格可比实例修正价格 =可比实例价格可比实例价格×正常市场价格正常市场价格/实际成交价格实际成交价格×估价时估价时点价格点价格/成交日期价格成交日期价格×标准状况价格标准状况价格/实例状况价格实例状况价格×估价对象状况价格估价对象状况价格/标准状况价格标准状况价格 =可比实例价格可比实例价格×100/（）（）×（）（）/100×100/（）（）×（）（）/100第五节第五节 求取比准价格求取比准价格v（二）求取比准价格（二）求取比准价格所选取的若干个可比实例价格经过比较修正后，可所选取的若干个可比实例价格经过比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果：选用下列方法之一计算综合结果：1、简单算术平均法：以多个修正价格的算术平均值、简单算术平均法：以多个修正价格的算术平均值为综合结果，即为比准价格。

采用这种方法一般为综合结果，即为比准价格采用这种方法一般要求各可比实例与估价对象之间的相似程度较为要求各可比实例与估价对象之间的相似程度较为接近，区别不大接近，区别不大第五节第五节 求取比准价格求取比准价格v2、加权算术平均法：若各个可比实例与估价、加权算术平均法：若各个可比实例与估价对象的相似程度存在明显差异，在将修正出对象的相似程度存在明显差异，在将修正出的各个价格综合成一个价格时，要先赋予每的各个价格综合成一个价格时，要先赋予每个可比实例的比准价格不同的权数，然后求个可比实例的比准价格不同的权数，然后求出综合价格通常对于与估价对象房地产最出综合价格通常对于与估价对象房地产最类似的可比实例房地产所修正出的价格，赋类似的可比实例房地产所修正出的价格，赋予最多权数；反之，赋予最小的权数予最多权数；反之，赋予最小的权数第五节第五节 求取比准价格求取比准价格v3、中位数法：将多个可比实例经修正后的价、中位数法：将多个可比实例经修正后的价格数额按大小顺序排列，当项数为格数额按大小顺序排列，当项数为奇数奇数时，时，位于正中间位置的那个价格为综合价格，当位于正中间位置的那个价格为综合价格，当项数为项数为偶数偶数时，位于正中间位置的那两个价时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合价格。

格的简单算术平均数为综合价格第五节第五节 求取比准价格求取比准价格v4、众数法：与中位数一样，众数法是一种位、众数法：与中位数一样，众数法是一种位置平均数，是指将各总体单位按某一标志排置平均数，是指将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中有某一标志序后整理成分布数列，如果其中有某一标志值出现的次数最多，即为众数值在房地产值出现的次数最多，即为众数值在房地产估价中，需要选择估价中，需要选择10个以上的可比实例，才个以上的可比实例，才可能用这个方法确定综合结果，此方法目前可能用这个方法确定综合结果，此方法目前采用较少采用较少第五节第五节 求取比准价格求取比准价格v5、其他方法：除了以上几种方法外，还可以、其他方法：除了以上几种方法外，还可以采用其他方法将修正出的多个价格综合成一采用其他方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如分别去掉一个最高价格和一个最个价格，如分别去掉一个最高价格和一个最低价格，求余下价格的简单算术平均数作为低价格，求余下价格的简单算术平均数作为综合价格综合价格。