房地产转让课件.ppt

一、房地产转让的概念一、房地产转让的概念 《城市房地产管理法》第三十七《城市房地产管理法》第三十七条　房地产转让，是指房地产权利条　房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为式将其房地产转移给他人的行为 房地产转让房地产转让《城市房地产转让管理规定》《城市房地产转让管理规定》 （（20012001年年8 8月月2525日修改版）日修改版）————具体形式具体形式 第三条　　前款所称其他合法方式，第三条　　前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：主要包括下列行为：　　（一）以房地产作价入股、与他人成　　（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；立企业法人，房地产权属发生变更的；　　（二）一方提供土地使用权，另一方　　（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；房地产，而使房地产权属发生变更的；　　（三）因企业被收购、兼并或合并，　　（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；房地产权属随之转移的；　　（四）以房地产抵债的；　　（四）以房地产抵债的；　　（五）法律、法规规定的其他情形。

　　（五）法律、法规规定的其他情形概念理解：概念理解：n1 1、转让主体是、转让主体是房地产权利人房地产权利人 n2 2、转让客体是、转让客体是房屋所有权以及该房屋占房屋所有权以及该房屋占用范围内的土地使用权用范围内的土地使用权n3 3、转让意味着、转让意味着权属的完全转移权属的完全转移 n4 4、转让是、转让是要式行为要式行为二、房地产转让的条件二、房地产转让的条件n1 1、转让双方必须具有合法资格、转让双方必须具有合法资格 n 共有房屋产权纠纷共有房屋产权纠纷n n 关先生通过中介购买了一套二手房，关先生通过中介购买了一套二手房，该二手房原来属于夫妻共同财产，两人该二手房原来属于夫妻共同财产，两人离婚后，也没有进行变更而业主在出离婚后，也没有进行变更而业主在出售房屋时，只有男方的书面意见，女方售房屋时，只有男方的书面意见，女方未到现场签字后来女方以此为由要求未到现场签字后来女方以此为由要求关先生退回其财产关先生退回其财产n 法律有规定，房屋属于夫妻或其他法律有规定，房屋属于夫妻或其他类型的共有财产，出售时也必须是共有类型的共有财产，出售时也必须是共有人的书面意见，如果共有人中的某个人人的书面意见，如果共有人中的某个人不同意或者没有书面意见，买卖就无法不同意或者没有书面意见，买卖就无法进行。

但是，在司法实践中，一旦房屋进行但是，在司法实践中，一旦房屋办理了过户手续，或者已经交付并使用办理了过户手续，或者已经交付并使用一定的时间，法院一般不会判令该转让一定的时间，法院一般不会判令该转让行为无效除非房屋还未办理过户手续行为无效除非房屋还未办理过户手续和交付使用，在房屋共有人提出反对意和交付使用，在房屋共有人提出反对意见的情况下，法院可能判定该交易无效见的情况下，法院可能判定该交易无效 律师指点：律师指点：n     买方在签订买卖合同之前一定要查买方在签订买卖合同之前一定要查看房屋产权证原件，让全体产权人及其看房屋产权证原件，让全体产权人及其配偶在买卖合同上签名，防止合同部分配偶在买卖合同上签名，防止合同部分无效虽然房屋交易所并不要求产权人无效虽然房屋交易所并不要求产权人配偶签名，但配偶签名可以防止陷入不配偶签名，但配偶签名可以防止陷入不必要的纠纷必要的纠纷 n2 2、转让客体必须符合法定要求、转让客体必须符合法定要求 n  第十条第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：房地产时，应当符合下列条件：　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；使用权出让金，并取得土地使用权证书；　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。

用地条件　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书房屋所有权证书《城市房地产转让管理规定》《城市房地产转让管理规定》允许房地产转让的条件允许房地产转让的条件——出让出让n A A公司系正式注册成立的房地产开发公司系正式注册成立的房地产开发公司，公司，B B公司不是房地产开发公司公司不是房地产开发公司19921992年初，年初，A A公司在没有办理土地使用证的情公司在没有办理土地使用证的情况下将其尚未合法取得的况下将其尚未合法取得的100100亩土地使用亩土地使用权以每亩权以每亩2020万元的价格私下转让给万元的价格私下转让给B B公司，公司，但未办任何土地转让手续同年但未办任何土地转让手续同年1111月，月，B B公司将土地使用权转让金公司将土地使用权转让金20002000万元支付万元支付给Ａ公司，给Ａ公司，A A公司出具了发票，并协助公司出具了发票，并协助B B公司在土地主管部门取得了该公司在土地主管部门取得了该100100亩地的亩地的国有土地使用权之后，国有土地使用权之后，B B公司再未对该公司再未对该100100亩土地进行投资开发建设。

亩土地进行投资开发建设n 1998 1998年，该土地主管部门以年，该土地主管部门以B B公司多公司多年未对其使用的土地进行开发，长期空年未对其使用的土地进行开发，长期空闲为由，依据国家有关土地管理法规的闲为由，依据国家有关土地管理法规的规定，收回了规定，收回了B B公司对该公司对该100100亩土地的使亩土地的使用权19991999年年5 5月，月，B B公司向法院提起诉公司向法院提起诉讼，要求讼，要求A A公司返还土地使用权转让金公司返还土地使用权转让金20002000万元理由是：万元理由是：A A公司没有取得该土公司没有取得该土地使用权的许可，该地使用权的许可，该100100亩土地使用权的亩土地使用权的转让合同无效转让合同无效A A公司认为，导致公司认为，导致B B公司公司土地使用权收回的原因是土地使用权收回的原因是B B公司未对合同公司未对合同标的进行必要核实，亦存在主观过错，标的进行必要核实，亦存在主观过错，应承担一定责任应承担一定责任n 最高法院在《关于审理房地产管理最高法院在《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定：的解答》中规定：““转让合同的转让方，转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。

未取得土地使用证的土地使用者用者未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同一般应认定为转让方与他人签订的合同一般应认定无效但是，但是，B B公司在与公司在与A A公司签订土公司签订土地使用权转让合同时，未对Ａ公司是否地使用权转让合同时，未对Ａ公司是否取得该土地使用权及是否办理了有关土取得该土地使用权及是否办理了有关土地使用权转让手续的情况予以核实致使地使用权转让手续的情况予以核实致使其在实际开发中受阻，对此，其在实际开发中受阻，对此，B B公司应承公司应承担审查不严之责法院依法酌情判决Ａ担审查不严之责法院依法酌情判决Ａ公司返还Ｂ公司土地使用权转让金公司返还Ｂ公司土地使用权转让金17001700万元 第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批有批准权的人民政府准准权的人民政府审批有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

让金　　 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理益中的土地收益上缴国家或者作其他处理《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》允许房地产转让的条件允许房地产转让的条件——划拨划拨 第十一条第十一条 以划拨方式取得土地使用以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批有批准权的报有批准权的人民政府审批有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

地使用权出让金《城市房地产转让管理规定》允《城市房地产转让管理规定》允许房地产转让的条件许房地产转让的条件————划拨划拨　　　　 第十二条第十二条 以划拨方式取得土以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处中的土地收益上缴国家或者作其他处理土地收益的缴纳和处理的办法按理土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理照国务院规定办理 （一）经城市规划行政主管部门批（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规和国城市房地产管理法》第二十四条规定的项目的；定的项目的；　　（二）私有住宅转让后仍用于居住　　（二）私有住宅转让后仍用于居住的；的；　　（三）按照国务院住房制度改革有　　（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；关规定出售公有住宅的；　　（四）同一宗土地上部分房屋转让　　（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；而土地使用权不可分割转让的；　　　　 （五）转让的房地产暂时难以确定（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他土地使用权出让用途、年限和其他条件的；条件的；　（六）根据城市规划土地使用权　（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；不宜出让的；　（七）县级以上人民政府规定暂　（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

依照前款规定让方式的其他情形依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明当在房地产转让合同中注明n3 3、签订书面转让合同、签订书面转让合同n n 天津市居民赵明卖房给昔日同事徐天津市居民赵明卖房给昔日同事徐惠居住至今，双方没签合同只开了张便惠居住至今，双方没签合同只开了张便条，因开发商缘故条，因开发商缘故1010年后产权证才办下年后产权证才办下来，登记人仍为赵明赵明则以徐惠从来，登记人仍为赵明赵明则以徐惠从未付房款一直借住为由，两次起诉腾房未付房款一直借住为由，两次起诉腾房徐惠同样告上法庭，请求确认房子归她徐惠同样告上法庭，请求确认房子归她所有日前，河西区法院认定所有日前，河西区法院认定房屋房屋买卖买卖关系存在并已实际履行，确认诉讼中徐关系存在并已实际履行，确认诉讼中徐惠取胜 三、禁止转让情形三、禁止转让情形 第三十八条　下列房地产，不得转让：第三十八条　下列房地产，不得转让：　　（一）以出让方式取得土地使用权的，　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；不符合本法第三十九条规定的条件的；　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；的；　　（三）依法收回土地使用权的；　　　　（三）依法收回土地使用权的；　　《城市房地产管理法》禁止转让《城市房地产管理法》禁止转让　　　　（四）共有房地产，未经其他共有人书（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；面同意的；　　（五）权属有争议的；　　（五）权属有争议的；　　（六）未依法登记领取权属证书的；　　（六）未依法登记领取权属证书的；　　 （七）法律、行政法规规定禁止转让的（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

其他情形《城市房地产管理法》禁止转让《城市房地产管理法》禁止转让n 20072007年年4 4月，因借贷纠纷，张伟的一套房月，因借贷纠纷，张伟的一套房屋被襄樊市樊城区人民法院依法查封当年屋被襄樊市樊城区人民法院依法查封当年1010月，经房屋中介介绍，李文（化名）在明知该月，经房屋中介介绍，李文（化名）在明知该套房屋被查封的情况下，与房主张伟签订了房套房屋被查封的情况下，与房主张伟签订了房屋买卖协议，以屋买卖协议，以2020多万元价格买下了张伟的房多万元价格买下了张伟的房屋签订协议当天，李文付款屋签订协议当天，李文付款6 6万元等到了万元等到了协议交房时间，张伟的房屋仍未解封，李文则协议交房时间，张伟的房屋仍未解封，李文则拒付余款同年拒付余款同年1212月初，李文诉至法院，要求月初，李文诉至法院，要求法院解除房屋买卖协议，并要求张伟双倍返还法院解除房屋买卖协议，并要求张伟双倍返还定金定金1212万元樊城区人民法院审理认为，在明万元樊城区人民法院审理认为，在明知房产被法院查封的情况下，买卖双方签订的知房产被法院查封的情况下，买卖双方签订的房屋买卖协议违反了法律规定，是无效协议，房屋买卖协议违反了法律规定，是无效协议，不受法律保护，法院对买家要求房主双倍返还不受法律保护，法院对买家要求房主双倍返还定金的要求不予支持。

法院判处房主如数返还定金的要求不予支持法院判处房主如数返还买家买家6 6万元定金万元定金房屋权属无争议没产权证也能卖房屋权属无争议没产权证也能卖n 2002 2002年年7 7月月5 5日，徐某购买了一套建筑面积日，徐某购买了一套建筑面积25.3525.35平方米、总价平方米、总价8.978.97万元的房子，开发商交房时没有万元的房子，开发商交房时没有办理产权证办理产权证20032003年年1111月，徐某与谢某签订转让合月，徐某与谢某签订转让合同，约定把这套房子以同，约定把这套房子以1414万元价格转卖给谢某，谢万元价格转卖给谢某，谢某也知此房尚未办理产权证之后，谢某依约付款，某也知此房尚未办理产权证之后，谢某依约付款，徐某把房子交给谢某使用至今但是，徐某把房子交给谢某使用至今但是，20062006年年8 8月月1717日，徐某却向谢某发出一份《解除合同通知书》日，徐某却向谢某发出一份《解除合同通知书》由于谢某不同意退房，徐某遂诉至法院一审法院由于谢某不同意退房，徐某遂诉至法院一审法院查明，该房屋开发商曾经向有关部门办理房产的登查明，该房屋开发商曾经向有关部门办理房产的登记备案手续。

但此后由于开发商一直没有提交相关记备案手续但此后由于开发商一直没有提交相关资料，导致这套房子至今没能办出产权证来资料，导致这套房子至今没能办出产权证来n　　　　法院经审理认为，在本案中，由于涉法院经审理认为，在本案中，由于涉案房产前期的所有手续案房产前期的所有手续——从预售许可从预售许可到登记备案至竣工，基本完整齐全，且到登记备案至竣工，基本完整齐全，且徐某已向开发商付清了购房款，也办理徐某已向开发商付清了购房款，也办理了相关手续，这套房子的权属没有争议了相关手续，这套房子的权属没有争议此外，徐某与谢某之间转让合同是双方此外，徐某与谢某之间转让合同是双方自愿签订的，合法有效，徐某不能单方自愿签订的，合法有效，徐某不能单方解除合同因此，一审法院驳回了徐某解除合同因此，一审法院驳回了徐某的诉讼请求徐某不服提起上诉，厦门的诉讼请求徐某不服提起上诉，厦门中院经审理后维持了原判中院经审理后维持了原判房地产转让的限制情形：房地产转让的限制情形：n1 1、、机机关关、、团团体体、、部部队队、、企企事事业业单单位位不不得得购购买买或或者者变变相相购购买买城城市市私私有有房房屋屋，，如如因因特特殊殊需需要要必必须须购购买买的的，，须须经经县县级级以以上上人人民政府批准。

民政府批准n2 2、、以以享享受受国国家家或或者者企企事事业业单单位位补补贴贴廉廉价价购购买买或或者者建建造造的的城城市市私私有有房房屋屋，，需需要要出出卖时只准卖给原补贴单位或者房管机关卖时只准卖给原补贴单位或者房管机关n3 3、、房房地地产产商商开开发发经经营营的的商商品品房房，，属属于于内内销销商商品品房房的的只只准准卖卖给给境境内内组组织织或或个个人人；；属属于于外外销销商商品品房房的的，，持持外外销销商商品品房房销销售售许许可可证证或或外外销销批批文文，，应应当当卖卖给给境境外外组组织织或个人n4 4、、房房屋屋所所有有人人出出卖卖租租出出的的城城市市私私有有房房屋屋的的，，必必须须在在合合理理期期限限之之前前通通知知承承租租人人，，承承租租人人有有优优先先购购买买权权出出租租人人如如果果未未按按此此规规定定出出卖卖房房屋屋的的，，承承租租人人可可以以请请求求人人民法院宣告该买卖行为无效民法院宣告该买卖行为无效n5 5、、城城市市私私有有房房屋屋共共有有人人出出卖卖共共有有房房屋屋的的，，在在同同等等条条件件下下，，其其他他共共有有人人有有优优先先购购买买权n6 6、公有旧房出售时，原住户有优先购买、公有旧房出售时，原住户有优先购买权；职工购买旧房居住或经营一定时期权；职工购买旧房居住或经营一定时期后（后（5 5年），允许其出售，但原出售单位年），允许其出售，但原出售单位有优先购买权。

有优先购买权 四、房地产转让的程序四、房地产转让的程序 第七条第七条 房地产转让，应当按照下房地产转让，应当按照下列程序办理：列程序办理：　　 （一）房地产转让当事人签订书（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；面转让合同；　　 （二）房地产转让当事人在房地（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后产转让合同签订后9090日内持房地产权日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价产管理部门提出申请，并申报成交价格；　格；　 （三）房地产管理部门对提供的有关（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在文件进行审查，并在7 7日内作出是否受理日内作出是否受理申请的书面答复，申请的书面答复，7 7日内未作书面答复的，日内未作书面答复的，视为同意受理；视为同意受理；　（四）房地产管理部门核实申报的成交　（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；场查勘和评估；　（五）房地产转让当事人按照规定缴纳　（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；有关税费；　（六）房地产管理部门办理房屋权属登　（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

记手续，核发房地产权属证书房地产转让合同的主要内容房地产转让合同的主要内容 第八条第八条 房地产转让合同应当载明下列主房地产转让合同应当载明下列主要内容：要内容：　　 （一）双方当事人的姓名或者名称、住所；（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；　　 （二）房地产权属证书名称和编号；（二）房地产权属证书名称和编号；　　 （三）房地产座落位置、面积、四至界限；（三）房地产座落位置、面积、四至界限；　　 （四）土地宗地号、土地使用权取得的方（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；式及年限；　　 （五）房地产的用途或使用性质；（五）房地产的用途或使用性质；　　 （六）成交价格及支付方式；（六）成交价格及支付方式；　　 （七）房地产交付使用的时间；（七）房地产交付使用的时间；　　 （八）违约责任；（八）违约责任；　　 （九）双方约定的其他事项九）双方约定的其他事项。