至祥置业昆明季房交会调研报告.doc

自：至祥置业(昆明)有限公司2009-05-042009年昆明春季房交会调研报告研究中心研究中心：0871-8896888：0871-8896888转899E-MAIL：szgenesis@目 录引言：一个城市的开盘 3第一部分 楼市背景及展会分析 5一、回顾08年楼市，展望09年 5二、房交会对比分析 6三、房交会看点 7第二部分 参展项目及效果分析 9一、销售及价格 9二、活动 13三、优惠措施 15四、成交情况 15第三部分 2009年昆明房地产市场发展区域分析 17一、春交会参展项目的区域分布 17二、昆明未来区域供应分析 20三、近期房地产开发热点区域分析 21第四部分 昆明房地产现状及发展 29引言：一个城市的开盘 研究中心总监 李纯玉房交会其实就是一座城市的开盘，对于房地产这个行业的从业人员来讲，应当引起更多的思考通过本次春交会，我们看到危机，也看到可喜的一面从服务的角度上看，政府的缺席是最不应该的，主办方、开发商和中介代理的意识都需要转变。

房地产牵扯的面非常广，建设、规划、土地、科技、水利等国家单位也应当参与进来，房交会需要的是多种声音城中村在面临大刀阔斧地改革中，政府可以通过房交会来传达自己的声音，做一次很好的宣传，本次房交会没有看到政府的身影，只有两个项目参与展会，且受到消费者很大的关注从主办方来看，组织上应当为参展商以更多的考虑，服务上应当为消费者以更多的考虑，比如宣传要到位，路线要清晰市场的不景气促使房地产相关服务行业加大内部的主动交流，开发商也意识到这个问题，目前还没有采取行业内部交流的组织活动通过房交会应当促进行业与消费者的互动，达到行业的自我调整从客户上看，普遍比较关注昆明的项目、品牌开发商的项目、城中村改造项目，地州、普通开发商的项目相对冷落房交会后，昆明将要开盘的项目比较明确的有50个，加上一些不确定的大约有70个项目，这么多的项目可能会因为市场、企业或项目的原因而延迟开盘开，供应量相当大，不开，供应会堆积延后，压力也相应延后，再加上较高的空置率和城中村项目，市场的前景并不乐观昆明房地产市场的调整和阵痛还没开始预计昆明楼市将迎来持久战，在未来的持久战中，不能只局限于营销产品，还要营销企业，且对不同项目、不同类型的项目、不同阶段面市的项目都要区别对待。

持久战的前提必须在战略是正确的，其持久主要体现在时间、产品、信誉、品牌、企业等方面第一部分 楼市背景及展会分析一、回顾08年楼市，展望09年在经历了2007年高速增长之后，伴随2007年底至2008年初的世界宏观经济的整体衰退，2008年中国房地产市场进入了行业调整期从2007年持续进行的以“打压投资行为、抑制房价过快上涨”为主要目标的一系列调控政策直接影响消费者的心理预期，导致2008上半年市场的观望情绪严重，再进入2008年下半年出现房价下调成交量回升的理性回归可以说，2008年中国房地产市场出现了行业衰退层面下上、下半年的两种差异较为明显的市场调整方向，从抑房价促消费到保增长求平稳，以及楼市出现的从量缩价升—量缩价跌到量升价跌—量升价稳的变化态势虽然2008年房地产行业出现衰退迹象，以及出现的消费者整体性观望，成交量、房价出现较为滞后的政策、经济性波动，但行业投资仍然保持了较快的增长，其中昆明2008年房地产投资额较2007年增幅16.8%2008年下半年，昆明楼市出现了理性回归迹象，表现在成交量、开盘均价、销售均价、销售策略、产品上的理性回归，但楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。

我们不能否认市场中的观望气氛，因为这是两方面的原因形成的，第一很多自住需求消费者由于购买能力的限制，亦因为消费的理性回归，对购买能力之上的房价投暂时的弃权票，第二金融危机的期限，对经济的影响程度都是未知，因此投资消费者的信息不足，也进一步抑制了房地产市场的投资需求2009年，随着宏观经济的趋稳，房地产行业将持续2008年的调整，市场进入较为理性的发展阶段昆明房地产市场在房价上仍有进一步的理性回归，开发商在产品研发、销售方式上将以需求为准则，消费者在产品和区域选择上将更加明确2009年的昆明楼市随着部分新推项目的调整性上市，迎来了激动人心的小高潮昆明市房产信息网的数据显示，2009年1月份的第三周，昆明共成交各类商品房734套，日均成交105套与1月第二周相比，成交量虽减少百余套，但成交面积却高出3000多平方米达到6.7万平方米，成交金额也实现翻番达3.66亿元云南映象•花好月圆、银座SOHO、金江•北大街等项目的热销，促成了开年昆明楼市成交面积和均价的上扬，新年新气象为市场带来的一时之喜也随即衍生出了昆明楼市小阳春的说法当日历翻过冷热交替的一月，早春二月的多个售楼部现场迎来了与日俱增的访客量。

然而，热闹的关注氛围并未促成楼市销售的提升统计显示，昆明2月份商品房成交量为2401套，在1月份欠佳表现的基础上继续下滑，同比去年2月成交3409套的情况，降幅近30%成交面积上也比上月减少9000多平方米，实为20.66万平方米惟有成交均价逆势攀升，每平方米售价比上月增加750多元至5044元总体可见，在开春之初，昆明楼市并未出现春暖花开的活跃迹象纵观始末，2009年1月和2月，虽然昆明楼市不乏亮点，但部分新盘销售的上扬姿态最终没能拉动整体数据的提升，仅只是缓和了冬天的寒意昆明楼市出现所谓的小阳春一说，是脱离了市场行情，枉把调整当复苏的乐观与武断二、房交会对比分析为期5天的2009昆明春季房地产交交易会在昆明国际会展中心落幕本次房交会的主题“幸福云南，乐居春城”，这次房交会参展楼盘42个，参展开发商有29家，其中昆明市区项目37个，地州项目5个08年春交会参展开发商有38家，参展楼盘38个，其中昆明29个，地州9个08年10月秋交会：从楼盘项目参展的数量上看，共有73个项目报名参加，其中60个昆明市项目，13个地州项目；昆明市项目，分49个住宅项目、6个商业项目、5个写字楼项目；地州项目，分8个住宅项目、4个商业项目、1个酒店项目。

房交会参展开发商昆明项目地州项目08年春交会3829908年秋交会56601309年春交会29375对比可以看出，从三次房交会的参展开发商、参展的昆明项目及地州上木上看，09年昆明房交会行情大不如去年秋交会，甚至在参展商上不如去年春交会不管是参展楼盘数量，还是销售额，今年都有所下降虽然部分新盘的销售呈现上扬姿态，但最终没能拉动整体数据的提升，充其量只是缓和了冬天的寒意昆明楼市出现所谓的小阳春一说，是脱离了市场行情，枉把调整当复苏的乐观与武断同时也可以看出，每年的房交会对开发商并没有促成大量的销售，大多停留在同行交流及楼盘展示而已特别是春交会，像“鸡肋”，所以参展的楼盘及开发商下降也就是很正常的事情了三、房交会看点看点一：大趋势下的昆明房地产走势在经济危机对房地产产生较大影响，房地产未能列为国家十大振兴行业，两会又对房地产宏观政策有多调控的时候昆明房地产市场受经济危机影响较小，但消费信心受到影响，当两会政策对房地产市场做出一些调控的时候，刚性需求及部分投资激活，昆明出现了一度的“小阳春”看点二：昆明的供需比例昆明旧城改造、新城在建，第三区域开发对未来昆明房地产市场各类物业的供应上有较大量的推出，而昆明自身经济及产业结构，人口，城市规模等目前都达不到这样量的需求，未来供求关系必然失衡。

看点三：营销时代还是产品时代昆明房地产市场目前所处的究竟是营销时代还是产品时代？在这样的市场形式下，究竟是营销重要还是产品重要？这是本末的问题，应当引起房地产各界人士的深思看点四：昆明的产业转型及经济结构的变化对房地产的影响九五计划时，昆明产业以烟草、矿产及第三产业为主，旅游业占据很大的比例可随着地州旅游交通的开发，昆明实际上只起到一个中转的功能酒店入住率大幅度下降，也可以看出旅游产业的下滑而十一五计划，昆明规划为面临东南亚的一座商业、电子、贸易、科技等的城市，那么城市的转型必然带来经济结构及人口结构的变化，对房地产业形成了较大的影响比如供需上，产品需求上，区域选择上等都有较大的变化第二部分 参展项目及效果分析一、销售及价格本次展会在售楼盘价格与之前相比都没有做出调整，多数只是采取加大优惠及推出特价房源进行了变相降价措施，但这也仅是针对部分较差房源而做出的，以达到吸引消费者、提高楼盘现场人气当然，这次房交会上最大的特点就是展示性的楼盘较多，而产品及价格确定了的楼盘较少一大部分楼盘（20个楼盘）处于形象展示期和未销阶段开发商展示楼盘产品价格云南伦华房地产开发经营有限公司天骄北麓一房、两房、三房、四房未定昆明星耀体育运动城有限公司新亚洲·体育城两房、三房、四房未定昆明银海房地产开发有限公司银海·领域、银海·畅园、大理山水间洋房、别墅、小高层别墅13000，洋房6000，畅园小高层4800，领域5800云南金沙房地产开发有限公司金色交响家园洋房、小高层4300红河州大地锦德房地产开发有限公司石锦庄·异龙湾住宅、商铺住宅1500，商铺4000昆明天城屋业有限公司乡鸭湖别墅、洋房、小高层、商业未定云南世纪天乐房地产开发有限公司温泉山谷休闲别墅、洋房（90-400多平米）5000-10000云南南亚风情房地产开发有限公司南亚风情·第壹城商业、写字楼、住宅、公寓等未定昆明贵研房地产开发有限公司贵研·自然界洋房、别墅洋房6250云南奥宸房地产开发有限公司奥宸·橙郡、奥宸世纪财富中心别墅、商业、写字楼，公寓未定昆明远建房地产开发有限公司志远城市综合体商业、住宅、写字楼未定保利云南房地产开发有限公司保利·宁湖峰境洋房、别墅、小高层、高层小高层2800，别墅6000昆明佳达利房地产开发经营有限公司春城海岸别墅8000云南泰兴隆房地产开发有限公司上东城小高层、高层、商业住宅7000-10000，商业未定云南俊发房地产有限责任公司金色俊园、俊发中心、香樟俊园、星雅俊园、空间俊园、SOHO俊园、七彩俊园住宅、商业、写字楼、公寓目前金色、星雅和俊发中心在售，其余处于展示期。

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