石家庄商圈市场调查.ppt

石家庄城市综合体市调报告目录• 石家庄商业市场分析• 已开业项目市场分析• 未开业项目市场分析• 我们项目开发综合建 议石家庄商业市场分析整体市场分析重点商业圈分析商业分布特点：“一线多点式商业格局” ----- 以中山路为中心，由西至东延伸，外射多点商业区城市商业与分布特征多点：逐渐成形的次商圈金正•海悦天地、万象天城、万达商圈、怀特商圈、新火车站商圈一线：从新百商场，经过东购到北国商城，再往东延伸至先天下4三大传统商业区石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为三大传统商业区：东购商圈、北国商圈、怀特商圈.其中东购-新百商圈、北国商圈为市区老商业区，也是整个石家庄商业最密集、配套设施最完善、人流量最集中的地段而怀特商圈是04年才开工建设，至今经过5年经营带来不断的发展，已经成为现阶段市区三大商圈之一随着万达广场的开业及新火车站的落成，万达商圈和新火车站商圈将成为未来商业发展的主力军城市商业与分布特征5东购-新 百商圈北国商圈怀特 商圈万达 广场 商圈卓达 商圈东购-新 百商圈北国商圈怀特 商圈万达 广场 商圈卓达 商圈新火车站商圈6三大商圈n北国商圈：最具优势的核心商圈，以北国商城、先天下为主，收购人百等，在石家庄均具有优良的口碑，形成以中山路为核心区位的北国垄断商圈格局；n东购-新百商圈：石家庄首级商圈，位于繁华的中山路段，交通便利，易达性强。

目前购物中心处于整修阶段，商圈内其它业态较凌乱，整体意向有所下降；n怀特商圈：石家庄二级商圈石家庄商界后起之秀, 除传统百货等购物场所外, 以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集新兴商圈万达商圈，依靠其强大的集团实力及全国影响力，必将形成新的商圈，从而打破石家庄市传统的三大商圈格局新火车站商圈，随着新火车站的建成，年吞客近千万，周边即将开发的商业综合体项目近百万平米，未来3—5年必将成为石家庄商业发展的主力军卓达商圈，是继东购、北国、怀特之后的第四大商圈，也是当时石家庄最大的单体商业项目7商圈项目主要预览商圈项目名称位置开业时间建筑体量（平方米 ）市场定位北国商圈北国商城中山东路建设大街199653,000中高档西美百货建设南大街6号200012,000中档新天地中山东路建设大街200718,000中低档东尚Mall中山东路269号200850,000中档北国先天下中山东路326号2008120,000高档中心线广安商业街广安大街中山路201033,000中低档新源乐汇城中山东路11号201166,000中高档大洋百货中山路与休门街201122,000中档勒泰中心中山路长征街2012200,000中高档 东购商圈银座mall中山西路83号199655,000中档新百广场中山西路139号200340,000中档 天元名品中山西路93号200440,000中低档 品汇时代中山西路81号200840,000中低档 其它商圈怀特国际商场体育大街育才街2006100,000中档卓达商贸广场翟营南大街2006100,000中低档联邦东方明珠翟营南大街2007100,000中档万象天成裕华路中华大街2009100,000中高档裕华万达广场槐安路建华大街2011200,000中高档金正海悦天地裕华路维明大街2012180,000中档 合计1500.000总结•目前石家庄已开业的大型商业总体量约150万平米， 其中高档商场一座总面积12万平米，中高档商场5座 总面积62万平米占总商业面积的41%，其中单体商 业面积在20万平米以上全部定位成中高档商业（万 达百货和勒泰中心），中档百货商场8座总面积51万 平米占总商业面积的35%，中档商业单体商业面积 较小，业态较单一一般业态构成方式为超市和百货， 中低档百货主要的业态为时尚、个性的淘宝店和时尚 街区店为主,主要集中在东购商圈。

•未来3—5年石家庄新建的商业总面积约300万平米， 除传统的商业街中山路外，新火车商圈商业供应量是 未来商业发展的主力军•我们项目处于新火车站商圈的覆盖范围内，同时处于 两条城市主干线的交叉口（建设南大街和塔北路）及 地铁3号线未来商业氛围及交通条件为占据了商业 的发展先天条件，由于周边商业氛围及常驻人口比较 薄弱，对我们既是机遇又是挑战，在整体商业大发展 的进程中，要保证商业在市场运营中保持较好较稳的 增长，项目的前期定位是重中之重，必须打造出项目 自己的独立特色和产品的核心竞争力，同时开发周期 对我们商业的发展也起到至关重要的作用已开业项目市场分析万达广场新源乐汇城北国先天下怀特国际商城万象天城北国先天下地理位置中山东路326号（临近育才街）发展商北人集团开业时间2008年商业建筑面颊120,000平方米，百货部分（除分租区）营业额约8亿元业态分布B1：北国超市L1：国际名品、珠宝、化妆品L2：职业服饰、鞋类L3：休闲服饰L4：运动服饰L5：家具、儿童用品、家电L6：中西餐厅、电玩城品牌举例分析评价•目前石家庄档次定位最高的商场，集中诸多国际一线 品牌•自08年开业以来，逐渐受到当地消费者的青睐。

•09年下半年Gucci正式入驻先天下，开业以来保持约 100万的月均营业额1F 国际时空 2F 名流世界 3F 品质世界 北国先天下4F 动感地带 5F 生活美苑 6F 美食娱乐广场 北国先天下情况说明北国先天下购物广场商业面 积12万平方米，地上六层、地 下一层是目前石家庄商业定 位最高，环境最好、品类最全 的高档商场，拥有600余个国际 著名和国内知名服装、服饰、 生活用品品牌，1个现代生活超 级市场，30余个餐饮、美体美 发、电子娱乐、电影院等专业 服务休闲项目，……全方位的 购物生活体验、国际化的环境 设施享受、殷勤挚真的服务满 足让消费者愉悦体会先天下奢 华与时尚 规模：183万M2容积率：商业4.0物业类别：26.4万M2购物中心，10.5万M2商业街产品组合：集中性商业、住宅底商：120-300 M2车位配比：1：1.5建筑层高：底商4.5M物业费：商业4元开业日期：2011年9月23日总投资：80亿元石家庄裕华万达广场14商业：购物中心20万M2 ，拥有3万M2的万千百货，1.7万平米娱乐广场及4.85万M2商业步 行街；住宅底商2层面积120~300 M2 ，共计700套，价格预计2-5.2万元/ M2 ； 入驻品牌：万千百货、IMAX国际影院、大歌星KTV、华润万家、西班牙ZARA、优衣库、 国美电器、屈臣氏、必胜客等项目点评：成熟的一线地产品牌，完善的商业配套，强大的自营和运营能力，实现了高价 高量的市场效应。

石家庄裕华万达广场15情况说明•万达广场共斥资80亿元，建筑面积183万平方米 ，商业20万平米是集大型购物中心、连锁超市 、5A写字楼、超五星级酒店、国际影城、国际 公寓、住宅为一体的城市商业广场包括了万千 百货、万达影城IMAX、华润万家、国美电器、 大歌星KTV、大玩家等13大主力店及室内外商业 步行街，•万达广场体量大、业态全，品类丰富，首次进入 石家庄的品牌就达到30多个，C项目点评： 项目定位于高端项目，通过欧式石材立面和园林细节的打造创造项目的高端形象，产品主力主要锁定高端改善型客群需求，实现了较高的单总价水平，整体溢价水平较好 43金正海悦天地44金正海悦天地(B区商业)：15万㎡威尼斯购物中心4S商业战舰：超市、商场、商业街、专卖店超市 婚庆孕婴儿童专区 时尚动感精品街 餐饮百货百货百货数码电器数码电器特色餐饮 百货水街休闲餐饮家居家居家居家居大型餐 百货 四维动感影院B1F1F2F3F4F5B1：国际“码头”/F1：皇家珍品名店街区/F2：巴黎名媛时尚街区 F3：奥林匹克运动街区/F4：威尼斯狂欢游乐场/F5：维多利亚影食天堂地下停车场地下停车场B2B3n n 商业规划商业规划金正海悦天地(B区商业)：规划总体说明n1层为商场，2层规划一个电器的主力店，4层建有威尼斯风情街180米长，5层主要分四部分，其中两部分是大型餐饮，KTV，左侧有影院，总体层高8.5米，局部6米， 配备两部垂直电梯n负一层共设立8个车站，11个景点n采用蒸汽火车头，开放式座椅，轨道长度近800米n建有海洋主题广场，一层到四层有一架飞天梯n街舞区利用跳舞机和街舞区提供给年轻人消费n开心农场展示儿童活动的项目n n 商业规划商业规划情况说明• 项目总建筑面积约30余万平方米，由 3栋商务公寓，2栋商务写字楼、1栋 五星级酒店及5A级智能写字楼、2万 平方米沃尔玛零售大卖场、2万平方 米时尚百货及7万平方米体验式休闲 娱乐机会构成。

商业部分有地下两层 ，地上六层组成，负二层为地下停车 场• 商业广场地上部分有室内步行街和室 外步行街两部分组成，1—4层以精 品购物为主，5、6层以餐饮、休闲、 娱乐为主目前已引进山姆大叔—— 沃尔玛，餐饮有麦当劳、肯德基，好 莱坞超级环球影城• 5A写字楼整层出售均价12800元/平 米起，现有特惠独立户型出售，100- 300平米地上地下商铺在售，售价 24000-44000元/平米塔谈国际商贸城 • 塔谈旧村改造总建筑面积超过300万平米，（ 高档住宅占90万平米）、（文体教育医疗设施 30万平米）、（商贸批发餐饮娱乐77万平米 ）、（写字楼和酒店57万平米）、（地下停车 场和配送中心45万平米）• 该项目定位以经营批发品牌服装、电子产品、 文化用品、日化、婚纱、庆典礼品等数十万种 国际国内畅销产品的大型主题专业批发商城• 采用“统一规划、统一管理、统一推广、统一 培训”的原则，预计该项目于2014年底投入使 用后，可实现年交易额达六百亿元，创利税逾 三亿元，解决就业五万余人塔坛投资集团自 持商业物业建筑面积将超过100万平米，华强广场• 石家庄华强广场项目位于民族路商业 街西段北侧，东邻颐高数码广场，西 侧为金圆大厦，总建筑面积30万平米 ，由深圳华强集团投资兴建，预计总 投资33亿元，计划将于2013年底前落 成• 项目以高端电子信息展销中心为依托 ，囊括电子专业卖场、5栋精品公寓 和1栋38层5A国际智能写字楼• 7.5万平米的专业电子卖场，项目建成 后将成为石家庄规模最大、种类最全 、档次最高的电子专业卖场，• 公寓目前销售均价9000元/平米，已 售80%。

建筑面积（㎡）产品组合配比序 号项目名称总建面写字楼商业酒店公寓商业总 计住宅住宅公寓写字楼酒店纯商业1金正●海悦天 地66万约4万约19万 约2万 约5万29万37万56%7%6%3%28%2中宏●汇景国 际52万5万9万—15万30万23万44%29%10%——17%3万达广场157万20万28.5万 4.2万26万 78.7万80万43.70%14.20%10.90%2.30%15.60%4万象天成17.5万2.6万8万2.4万2.5万 17.5万——14.4%14.8%13.7%45.7%5先天下42万8万22万——30万12万29%19%——52%6 开元环球中心17万7万2.5万6万1.5万17万———9%41%35%5%7中央悦城20万约4万—9万—13万约7万35%——2%45%——8勒泰中心62.36万10万25.8万6万6万47.8万 约15万23%10%16%10%41%l住宅比例、规模：金正、中宏、万达所占比例约45%或以上上，体量超过20万甚至更多；是以住宅为主导的综合体项目 l商业比例：万象天成、先天下所占比例在50%左右，是以商业为主导的综合体项目综合体项目产品组合配比q规划分析到2020年，该市将形成1个市级商业中心、3个市级商业次中心、11个区域商业中心、60个居住区商业中心、4条主要商业街。

q供应分析整体商业处于集中建设期，商业消费在“大部分新建区”均尚未形成，“新建区”商业地产市场尚处初期阶段 q价格分析核心区域在售商业价格区间：2-4万元/平方米，个别项目销售价格可以达到5万元/平方米区域成熟商业租赁方式：大型百货商场多以销售额返点为主20-30%，。