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建筑物区分所有权若干法律问题探析龙建强（洋县智果中学 陕西 汉中 723309）摘要：在我国，随着城市的急速发展，高楼大厦鳞次栉比，住房日益商品化，出现了多个所有人分别拥有一栋高层建筑物的情形建筑物所有权人对共有部分使用之纠纷也逐渐增多，许多法律问题也随之产生因此，对建筑物区分所有权这一特殊的所有权形式进行分析研究，具有一定的现实意义关键词：建筑物区分所有权 共有部分 专有权 成员权 当我国民用住宅的建设与分配逐步由福利领域转入商品领域时，与住宅的建设、出售、分配、管理、使用、维修、调换等有关的法律关系发生了很大的变化，出现了许多新的法律问题需要加以研究解决，其中有许多涉及到建筑物区分所有权问题建筑物区分所有权作为当代民法一项重要的不动产所有权形式，在德国法上被称为“住宅所有权”，在法国法上被称为“住宅分层所有权”，在瑞士法上被称为“楼层所有权”，英美法上被称为“公寓所有权”日本和我国台湾称之为“区分所有权”，目前我国实践部门从香港引入概念称之为“物业管理”制度，学者则一般称之为“建筑物区分所有权”[1] 一、建筑物区分所有权的概念和特征关于建筑物区分所有权概念的界定，在各国的理论与实践中，主要有以下几种学说： 　　（一）一元论说。

它又可分为“专有权说”和“共有权说” 　　1.专有权说这种学说最早为法国学者在解释法国民法典第664 条时提出，它认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权（专有权）该说得到我国台湾学者史尚宽和日本著名学者我妻荣等支持在法制上，专有权说为立法所肯定，首先始于1804年《法国民法典》第664 条所谓“建筑物之各楼层属于不同所有人”的规定《日本建筑物区分所有权法》也采用了专有权说该法第2条第1项规定：“本法上的‘区分所有权’，是指依照前条的规定，以建筑物的部分为标的所有权而言（此应除去第4条第2项中所规定的共有部分）　　2.共有权说此说最早为法国学者普鲁东与拉贝在解释民法典第644条规定时，针对上述法国学者之专有权说而提出的该说以集团性、共同性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权《瑞士民法典》采取共有权说，该法典第712条之 1第（1）项规定：“楼层所有权，即建筑物或楼房的共同所有权的应有份　　（二）二元论说此说最早为法国学者在针对上述一元论说予以理论和实际的两方面批判后所提出的，并为我国台湾学者郑玉波、黄越钦及大陆学者陈苏所赞同。

　　该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合《台湾民法典》采取了二元论说，该法典第 799条规定：“数人区分一建筑物，而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有，其修缮费及其他负担，由各所有人，按其所有部分之价值分担之　　（三）三元论说该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称此说为德国著名法学家贝尔曼先生所倡导，又称“最广义区分所有权说”他主张，将被区分的各空间所有权视为“特别所有权”，外周问题为“共有权”， 再加以各区分所有者间之“社员权”概念，而形成将物权法性及人法性二要素合为一体之“共同的空间所有权”之法律关系[2]上述三元论说得到日本著名学者丸山英气、我国台湾学者戴东雄以及我国大陆学者段启武和陈华彬的积极支持《德国住宅所有权法》采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、区分共有权和共同所有人的成员权三部分所组成我国大陆学者段启武先生在其论文《建筑物区分所有权之研究》中对“建筑物区分所有权”作了如下的界定：建筑物区分所有权，是指多个所有人、甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及机遇建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。

[3]简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合建筑物区分所有权区别于其他物权形态的特征主要有：　　1.权利客体具有多样性如上所述，建筑物区分所有权是由建筑物区分所有人对共有部分的所有权、建筑物区分所有人对专有部分的所有权和建筑物区分所有人的成员权三种权利构成，它不同于普通的物权具有单一性　　2.专有所有权之主导性在建筑物区分所有权所包含的三项内容中，专有所有权具有主导性此表现在：（1）区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共有部分的共有权及构成成员权2）在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分的共有权及成员权则不单独登记　　3.建筑物区分所有权的一体性此表现在：（1）构成建筑物区分所有权的三项要素即专有所有权、共有部分所有权及成员权必须结为一体，不可分离在转让、处分、抵押其他权利时，均应将此三者视为一体为之，不得保留其一或其二而转让、抵押其他权利他人在受让区分所有权时，亦必须同时取得专有所有权、共有部分所有权及成员权三种权利2）在同一栋建筑上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般共有权要设定区分所有权，必须将整栋建筑物都区分为专有部分和共用部分，并设定相应的专有权和共有部分持分权，否则在权利归属和利益分配上将会发生混乱。

　　4.权利内容具有复杂性传统的不动产所有权内容，即主体间的权利义务关系比较单一建筑物区分所有权的内容，即主体间的权利义务关系异常复杂，主要表现为三方面的权利义务关系：一为权利主体作为专有权人的权利义务关系；二为权利主体作为共有权人的权利义务关系；三为权利主体作为管理团体成员的权利义务关系这三方面的权利义务关系经常相互交织，使其更加复杂化二、建筑物区分所有人对专有部分的所有权所谓专有部分，就是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分区分所有人对专有部分，在法律规定的范围内享有占有、使用、受益和处分的权利，故某一专有权人在出售其专有部分时，其他权利人不享有优先购买的权利　　但是对专有部分的使用不得妨害建筑物之正常使用及违反区分所有权人共同利益之行为先看这个案例：余某在某花园买下了该花园A502单元，并设计在客厅设置一个酒柜在施工过程中，将与隔壁A503的分隔墙打进了一个凹坑，凹坑深进近20厘米（墙壁厚30厘米）为此，隔壁的户主李某多次上门干涉，要求余某停止施工余某认为这是自己的房子，自己家里的东西想怎么着就怎么着，别人管不着于是一场纷争由此而起解决这个案例，主要是要确定专有部分范围。

关于专有部分范围的确定范围，在学术界曾经有四种不同的观点第一种认为：专有部分由墙壁、地板、天花板所围成的空间，至于墙壁、天花板则属于共有部分（空间说）第二种观点认为，专有部分达到墙壁、天花板或者地板等境界部分厚度的中心线（壁心说）第三种观点认为，专有部分包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷部分（墙面说）第四种观点认为，在区分所有人相互间对建筑物维持管理关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分；在外部关系（如买卖、保险、税金）等关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心线从实践来看，第四种观点比较合理建设部《城市房产毗连房屋共有房屋管理规定》第9条第1项规定：“共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份分摊由此可见，在我国，墙壁是作为按份共有的财产来对待的所以，案例中余某的行为显然是侵权但仅仅将墙壁当作共同财产来对待又是不够的，因为在一栋建筑物内，正是因为墙壁才使得建筑物分割为不同的专有部分，墙壁与专有部分是不可分割的，它也应当成为专有部分的客体其原因在于，一方面，每个区分所有人对其拥有的墙壁的表层享有独立的使用权利，可自由地粉刷墙壁，于其上悬挂物品、图画等，邻人不得妨碍专有权人所享有的此种权利。

邻人因过错污损共同墙壁的表层部分时，应对专有部分的所有人负赔偿责任当然，区分所有人在出售其专有部分时，仍然应当将共同墙壁作为其专有墙壁出售，而不可能将其作为共有财产对待，否则，区分所有人根本不能独立处分其专有的财产，这与区分所有的制度是完全相违背的 三、建筑物区分所有人对共有部分的所有权与专有部分所有权关系相比，共有部分就比较复杂所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者在我国，建筑物所有权人对共有部分使用的纠纷逐渐增多看以下案例：南京一家物业管理公司，将大厦一层电动扶手梯旁的公共部位100 余平方米出租给一单位设摊经营大厦部分业主认为，在购房时已将该公共部分分别摊入所购房屋的建筑面积中，对此公共部分业主拥有使用权，物业管理公司未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为于是，他们将此案诉至法院　　（一）建筑物共有部分的界定及性质　　共有部分中，有些在性质上或构造上属于当然共用，例如地基、楼梯等，学说上称为“法定共用部分”有些属契约上的共用部分，如停车场、娱乐室等，其构造和利用上虽有独立性，但依所有人的契约而成为共用部分。

日本现行法律就将共用部分确定为“专有部分以外的建筑物部分，及不属于专有部分之建筑物附属物和依法约定为共有部分之附属建筑物”，与“通往数个专有部分的走廊或楼梯室，以及其他在构造上可供全体或其一部共用的建筑物部分” 　　现代各国立法均将建筑物的共用部分推定为各相关所有权人共有但对于该共有的性质，理论上却观点不一日本学者多主张共同共有说，认为于一建筑物上所共同生活之人，为了共用部分之管理与共同生活秩序之维持，往往须制定规约及选任管理人，彼此间因而形成合伙关系因此，建筑物之共用部分乃为全体所有权人合有，也即共同共有根据该说，建筑物共用部分之共有，系为了共同目的，禁止请求分割，也禁止让与应有部分德国民法著述一般认为，建筑物所有人的共有权在法律上为按份共有性质的权利，各单一权利人按照自己的份额享受权利并承担义务各权利人享受权利和承担义务的份额，根据其拥有的住宅面积在建筑物总体面积中的比例确定[台湾学者也多主张按份共有说，认为建筑物共用部分，属台湾“民法”第823条第一项所规定的，因物之使用目的不能分割之按份共有郑玉波先生指出，区分所有建筑物之共同部分，如楼梯、隔壁等，以及附属之共用部分，为不得分割之按份共有。

　　上述两种学说尽管有分歧，但均主张：共有部分既不能请求分割，也不能单独让与，而是应随各相关建筑物所有权之移转而移转这也是建筑物之共有与民法物权编之共有所不同之处在一般共有，最为重要的是共有物的分割请求权，而在建筑物共用部分（应有部分之比例），只要专有所有权继续存在，该共用部分既不能请求分割，因而不可依一般共有法理来处理建筑物所有权人间的相互关系近年来我国有学者主张，应根据建筑物之不同形态（所谓纵割式、横切式与混合式）而区别，或属共同共有，或属按份共有 　　确定建筑物共有部分的性质，有利于明确所有权人作为共有人的权利、义务及责任例如共用部分修缮费用的负担，对共同共有而言应为各共有人间的连带债务，对按份共有而言则为各共有人间的按份债务对这个问题，我国现行民法尚无明文规定，司法解释也极少涉及本文认为，建筑物之法定共用部分，因不具有构造和利用上的独立性，共用人也就无从请求分割和让与，但共用人仍可按其份额来行使权利和承担义务，所以不妨解释为不得请求分割的按份共有而规约共用部分，虽然其构造上、利用上仍具独立性，但依所有权人之规约而成为共用部分，如允许共用人请求分割或转让，将违反约定共用的宗旨并且，其对共用部分的使用、收益乃至。